Nazım imar planı çalışması kapsamında;
Yerleşmeye ait 1/5000 ölçekli onanlı halihazır harita sahasının tamamı planlanmıştır.
•Yürürlükteki 1/1000 ölçekli uygulama imar planında meskun alanın kuzeyinde tanımlanmış olan 50 metrelik imar yolu çevresinde oluşacak yapılaşma baskısı nedeniyle tarım alanlarını olumsuz etkileyeceği ve hizmet ettiği bir bölge bulunmaması nedeniyle nazım imar planı önerisinde kaldırılmıştır.
Şekil 13-Yürürlükteki Uygulama İmar Planında Bulunan 50 metrelik Çevre Yolu
•Yerleşme içerisinde tescilli yapıların nedeniyle açılması mümkün olmayan bazı taşıt yolları yaya yoluna dönüştürülmüştür.
•Yürürlükteki 1/1000 ölçekli uygulama imar planında düzenlenen yol boyu ticaret kullanımları yeniden değerlendirilmiş, niteliği değiştirilen taşıt yolları ve yerleşmenin kırsal karakteri de göz önüne alınarak yalnızca belde içerisindeki ana yol çevresinde ticaret+konut kullanımı önerilmiştir.
•Mahalle içerisinde yer alan meskun konut alanlarında yer alan parseller, boyutları ve formları nedeniyle içerisindeki yapıların yıkılması halinde yürürlükteki yönetmelik koşullarına göre yeniden yapılaşamayacak durumdadır. Yerleşmenin merkezinde yer alan parsellerin birleşerek yeniden imar parseli oluşturması yönündeki zorluklar meskun dokuda kısa vadede yeni yapı yapılmasını güçleştirecektir. Nüfus projeksiyonları açısından mahallede yeni konut alanlarına gerek olmadığı düşünülse de meskun dokudaki yapılaşmaya uygun parsellerin kısa dönemde oluşamayacağı gerçeği yeni konut alanları belirlenmesi ihtiyacını ortaya çıkarmaktadır. Yeni konut alanları arayışı, kurum görüşleri ve üst ölçek planlardan gelen kararlar nedeniyle mevcut planlı sahanın dışında gerçekleşemeyecektir. Bu nedenle bu ihtiyacın mevcut planlı alan içerisinde karşılanması gerekmektedir. Alanda yapılan incelemede yürürlükteki 1/1000 ölçekli uygulama imar planında konut dışı kentsel çalışma alanı olarak tanımlanan ve planın yapımından bugüne geçen yaklaşık 30 yıllık dönemde plan kararı doğrultusunda yapılaşamamış olan bölge yeni konut alanı ihtiyacı için konut alanı ve donatı alanları olarak yeniden düzenlenmiştir.
Şekil 14- Yürürlükteki Uygulama İmar Planında Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı Olarak Düzenlenen Alanlar
Şekil 15-Konut ve Donatı Alanı Olarak Düzenlenen Alanlar
•Jeolojik etüt verileri planda tanımlanmış ve yapı yasaklı alanlar gösterilmiştir.
• Sit alanları sınırları plana aktarılmıştır.
•Enerji nakil hatları planda gösterilmiştir.
•Alan içerisinden geçen dereler planda gösterilmiş, önceki D.S.İ. görüşünde yer alan taşkın alanları plana işlenmiştir.
•Karayolu güzergahı plana işlenmiş, önceki yıllarda mevzi imar planı olarak karayolu kenarında onaylanan planlar plana aktarılmıştır.
•Mahallenin merkezinde yer alan yürürlükteki 1/1000 ölçekli uygulama imar planında akaryakıt istasyonu olarak tanımlanan alan yıkılıp yeniden yapıldığında gerekli izinleri alamayacak boyutta olduğundan ticaret alanı olarak planda gösterilmiştir.
•Alanın kuzeybatı bölümünde yürüme mesafeleri dikkate alınarak yeni bir eğitim tesisi alanı oluşturulmuştur.
Alana yönelik çalışmalarda yerleşmenin projeksiyon nüfusu en düşük 784 en yüksek 3023 kişi olarak hesaplanmıştır. Ancak alanın 1/1000 ölçekli uygulama imar planı bulunduğu için yapılacak nazım imar planı çalışması uygulama imar planının kapsadığı alanın barındıracağı nüfus kapasitesine göre yapılmıştır.
Alanda;
•Mevcut konut alanlarında konut analizlerinden çıkan yoğunluk değeri 80-150 kişi/ha değer aralığında olup planlama çalışmasında bu alanlar düşük yoğunluklu konut alanı olarak planlanmıştır. Bu alanlarda ortalama 115 kişi/ha kabulü ile 44.41 ha x115 =5107 kişi ,
•Gelişme Konut Alanlarında ise daha büyük ve düzenli konut parsellerinde az katlı ve düşük yoğunluklu yapılaşmaların olacağı öngörülmüştür. Bu alanlarda ise 80 kişi /ha yoğunluk kabulü ile 10.60 ha x 80 = 848 kişi olmak üzere,
Yerleşmede toplamda yaklaşık 6000 kişinin yaşayacağı hesaplanmaktadır.
Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin “Farklı Nüfus Gruplarında Asgari Sosyal ve Teknik Altyapı Alanlarına İlişkin Standartlar Ve Asgari Alan Büyüklükleri Tablosu” nda yer alan kullanımlar ve standartlar değerlendirildiğinde alan ölçeğinde;
Eğitim Tesisleri;
Anaokulu, İlkokul ve Ortaokul birimlerinin bulunabileceği, lise ve meslek lisesi ölçeğindeki tesisler için yeterli öğrenci bulunmadığından öğrencilerin Manisa İl merkezine gidecekleri düşünülerek eğitim alanları tasarlanmıştır. Buna göre Eğitim Tesisleri açısından 3.50 m2/kişi standartında (Anaokulu-İlkokul-Ortaokul) göre yerleşmede 6.000x3.50 = 21.000 m2 (2.1 hektar) Eğitim Tesisi Planlanması gerektiği görülmüş olup öneri nazım imar planında 500 metre yürüyüş mesafesi gözetilerek yerleşmenin farklı yerlerinde 2.6 hektarlık eğitim tesisi planlanmıştır.
Açık ve Yeşil Alanlar; Yeşil alanlar için 10 m2/kişi standardına göre; 10x6.000=
60.000 m2 (6 hektar) açık ve yeşil alan planlanması gerektiği görülmüş olup yerleşme genelinde mevcut uygulamalar da gözetilerek 12.57 hektar açık ve yeşil alan (park) planlanmıştır.
Sağlık Tesisleri Alanı;
Yerleşme genelinde Manisa İl Merkezine olan yakınlık nedeniyle yalnızca ilk basamak sağlık hizmetlerinin verilebileceği (aile sağlığı merkezleri) düşünüldüğünden alanda bulunan mevcut sağlık tesisi korunmuş, yürüme
mesafeleri de gözetilerek alanın batısında yeni bir sağlık tesisi alanı daha önerilmiştir.
Sosyal -Kültürel Tesisler;
Sosyal ve kültürel tesisler alanları için 0.50 m2/kişi standardına göre 6.000 x 0.50 m2 = 3.000 m2 (0.30 hektar) alan ayrılması gerektiği hesaplanmış olup toplamda 0.30 hektar alan ayrılmıştır.
İbadet Alanları;
İbadet alanları için 0.50 m2/kişi standardına göre 6.000 x 0.50 m2 = 3.000 m2 (0.30 hektar) alan ayrılması gerektiği hesaplanmış olup mevcut cami alanına ilave olarak yerleşmenin batısında yeni bir cami alanı düzenlenmiş olup toplamda 0.40 hektar alan ayrılmıştır.
Düzenlenen nazım imar planı Manisa Büyükşehir Belediye Meclisinin 12.10.2021tarih ve 2021/576 sayılı Kararı ile onaylanmış olup 09.11.2021-09.12.2021 tarihleri arasında askı ilanına çıkarılmıştır. Yasal askı ilanı süresince gelen 4 adet itiraz Manisa Büyükşehir Belediye Meclisinin 11.01.2022 tarihli oturumunda değerlendirilmiş olup bu itirazlardan iki tanesi 2022/20 sayılı Meclis Kararı ile kabul edilmiştir.
Askı ilanı sonrası Belediye meclisince kabul edilen;
- Karaoğlanlı Mahallesi 159 ada 1 parselin tamamının Konut dışı kentsel çalışma alanı olarak düzenlenmesi,
- Karaoğlanlı Mahallesi 3965 parselin İzmir 2 Numaralı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulunun 15.11.2021 tarih ve 15281 sayılı kararına istinaden düzenlenmesi,
yönündeki değişiklikler plana işlenmiştir.
Hazırlanan öneri nazım imar planı ve alan dağılımı tablosu Şekil 13 ve Tablo 11 de verilmektedir
Şekil 16 Nazım İmar Planı Önerisi
PLAN NOTLARI
1. Plan ve Plan notlarında belirtilmeyen hususlarda 3194 sayılı İmar Kanunu, 2872 Sayılı Çevre Kanunu ve Uygulama Yönetmelikleri ile ilgili mevzuata uyulacaktır.
2. Planlama alanı kapsamında nazım imar planı değişikliği yapılmaksızın nazım planın ulaşım, yoğunluk ve kullanım kararlarında değişiklik içeren ve plan bütünlüğünü bozucu nitelik taşıyan plan değişiklikleri yapılamaz.
3. Planlama alanı Bakanlar Kurulunun 18.04.1996 tarih ve 96/8109 sayılı kararı ile yürürlüğe giren Bayındırlık ve İskan Bakanlığı'nın " Türkiye Deprem Bölgeleri Haritasında 1. Derece Deprem Bölgesi'nde kalmakta olduğundan alan içerisindeki tüm yapıların buna göre projelendirilerek Deprem Risk Analiz Çalışmalarının yapılması gerekmektedir.
4. İller Bankası Genel Müdürlüğü, Yeraltı Etütleri Dairesi Başkanlığı, tarafından 12.11.2010 tarihinde onaylanan Jeolojik ve Jeoteknik Etüt raporunda belirtilen hususlara uyulacaktır.
5. Tarımsal Niteliği Korunacak Alanlarda 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanma Kanunu ve ilgili yönetmelik hükümlerine uyulacaktır.
6. Karayolları kenarında yapılacak tesislerde “Karayolları Trafik Kanunu” Ve
“Karayolları Kenarında Yapılacak Tesisler ve Açılacak Tesisler Hakkındaki Yönetmelik” ile Petrol Piyasası Kanunu ve ilgili yönetmelik hükümlerine uyulması gerekmektedir.
7. 1/1000 ölçekli uygulama imar planı onaylanmadan uygulamaya geçilemez, Uygulama aşamasında 1/1000 ölçekli uygulama imar planı hükümlerine uyulacaktır.
8. Karayolu güzergahına ilişkin olarak kurum görüşleri doğrultusunda güzergah ve fonksiyon değişikliği içermeyen imar hattı değişikliği amaçlı düzenlemeler 1/5000 ölçekli nazım imar planında değişiklik yapılmadan 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planında gerçekleştirilecektir.
Tablo 10 Alan Kullanım Dağılımı
Alan Kullanımı Alan (Ha) Oran (%)
MEVCUT KONUT ALANI (DÜŞÜK YOĞUNLUK) 44.19 13.03 GELİŞME KONUT ALANI (DÜŞÜK YOĞUNLUK) 10.60 3.13
KONUT+TİCARET ALANI 1.72 0.51
TİCARET ALANI 0.57 0.17
SANAYİ ALANI 1.08 0.32
KONUT DIŞI KENTSEL ÇALIŞMA ALANI 2.81 0.83
BELEDİYE HİZMET ALANI 0.65 0.19
DOĞAL KARAKTERİ KORUNACAK ALANLAR 11.67 3.44
TARIM ALANLARI 199.04 58.70
1.DERECE ARKEOLOJİK SİT ALANI 0.52 0.15
3.DERECE ARKEOLOJİK SİT ALANI 9.28 2.74
YOLLAR VE OTOPARKLAR 32.41 9.56
TOPLAM 339.08 100.00