A Constituição Federal, em seu artigo 183 e parágrafos, dispõe sobre a usucapião especial urbana:
“Artigo 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
§ 2º Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
§ 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.”
O Estatuto da Cidade, ao regulamentar os artigos 182 e 183 da Constituição Federal, trata da usucapião especial em seus artigos 9º a 14. Prevê o artigo 9º:
“Art. 9º. Aquele que possuir como sua área ou edificação urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1º. O título de domínio será conferido ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
§ 2º. O direito de que trata este artigo não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
§ 3º. Para os efeitos deste artigo, o herdeiro legítimo continua, de pleno direito, a posse de seu antecessor, desde que já resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão”.
Desta forma, são requisitos legais para a aquisição do direito de usucapião especial urbana:
Essa extensão representa um tamanho máximo, fixado pelo legislador constitucional como suficiente à moradia do possuidor ou de sua família. Pontua Benedito Silvério Ribeiro que:
“o diploma constitucional [e nem sequer a lei] não distingue, e ao intérprete não é lícito fazê-lo, cabendo, no entanto, o entendimento de que não pode ser ultrapassado o limite de duzentos e cinqüenta metros quadrados, seja para a área do solo, seja para a área construída, prevalecendo a que for maior, dentro da limitação.”
De igual forma entende Carlos José Cordeiro, primeiro porque realmente o legislador fixou o critério de metragem a ser seguido. Ademais, o sentido da norma referida deve ser compatível com o contexto político-social da propriedade, observando-se que os beneficiários dessa modalidade de usucapião, em regra, são os necessitados de uma moradia. Compartilhamos desse entendimento. De fato, se fosse possível usucapir área de duzentos e cinqüenta metros quadrados, mas com construção de diversos andares e metragem elevada, o espírito da lei estaria sendo descumprido, uma vez que essa modalidade de usucapião, com prazo prescricional reduzido, visa garantir o direito à moradia àqueles que moram irregularmente, em regra, por falta de opção no mercado formal de imóveis.
Cumpre observar, entretanto, que o Estatuto da Cidade pôs fim à discussão, uma vez que prevê, em seu artigo 9º, que a área ou edificação urbana deve ter até duzentos e cinqüenta metros quadrados199.
b) posse ininterrupta e sem oposição por cinco anos;
Deve a posse ser exercida de forma direta e pessoal, sem a interferência de prepostos, mediante residência afixada no local. Deve ser exercida por meio de atos inequívocos e ensejadores de um comportamento do possuidor, tal como proprietário da coisa fosse.
A expressão “como sua” prevista tanto no artigo 183 da Constituição, como no artigo 9º do Estatuto da Cidade revela a necessidade de configurar-se o animus domini. Deve o requerente usar e cuidar do imóvel como se dono fosse, havendo a necessidade de que haja atos inequívocos que demonstrem essa intenção. A posse é animus domini quando o possuidor não reconhece em outro e em relação à coisa que possui, nenhum poder jurídico alheio200.
A posse – “sem oposição” – refere-se à tranqüilidade e publicidade que a caracterize, uma vez não impugnada de forma suficiente a quebrar sua mansuetude e continuidade, de sorte que a oposição deve traduzir medidas efetivas, sobremaneira na esfera judicial.201 Para que seja caracterizada a interrupção da prescrição aquisitiva, faz-se necessário que a oposição seja
199 HORBACH, Carlos Bastide. MEDAUAR, Odete; ALMEIDA, Fernando Dias Menezes de. Estatuto da
Cidade: Lei 10.257, de 10.07.2001. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2002, p. 94.
200NASCIMENTO, Tupinambá Miguel Castro do, apud CORDEIRO, Carlos José. Usucapião constitucional
urbano: aspectos de direito material. São Paulo: Max Limonad, 2001, p. 140.
justificável no plano jurídico. Configura-se a oposição medida séria e tempestiva. Uma oposição feita por quem não tenha legitimidade, ou apresentada fora do prazo ou que tenha resposta jurisdicional desfavorável, não poderá aniquilar a mansidão e pacificidade da posse do prescribente202.
A posse contínua é aquela em que, durante o correr do prazo estatuído na lei, não deverá haver lapsos de quebra de seu curso, sob pena de acarretar a descontinuidade, os atos de posse terão de ser regulares e sem intervalos prolongados.203 Quando os atos, de que resulta o gozo, não apresentem
omissões da parte do possuidor. A posse exercida não pode sofrer intermitências, descaso ou ausência de cuidados no trato da coisa, sob pena de macular o processo de aquisição do domínio204.
c) área utilizada para moradia própria e da família;
A intenção do dispositivo é favorecer os possuidores que não têm acesso ao direito fundamental à moradia. Não há a intenção de favorecimento de possuidores que explorem o imóvel para comércio ou indústria205.
Observa Carlos José Cordeiro206 que:
“o bem não poderá ser utilizado para outra finalidade, que não a habitação, como, por exemplo, para a instalação de estabelecimento
202 CORDEIRO, Carlos José, op. cit., p. 143. 203 RIBEIRO, Benedito Silvério, op. cit., p. 650. 204 CORDEIRO, Carlos José, op. cit., p. 141. 205 SILVA, Solange Cristina da, op. cit.,, p. 149. 206 CORDEIRO, Carlos José, op. cit., p. 144.
comercial, industrial, ou prestação de serviços (escritórios, consultórios etc.), excetuando-se o caso do possuidor ter sua residência conjugada à sua atividade comercial, o que, de fato, é bastante comum.”
d) não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural;
A idéia dessa espécie de usucapião é favorecer aquele destituído de qualquer teto para abrigar-se ou a sua família, para que adquira sua moradia. O fato de o possuidor haver sido no passado proprietário, não induz obstáculo para usucapir, bastando que haja verificado a destituição do domínio anteriormente ao início do prazo da prescrição ad usucapionem.207
Quanto à comprovação de que o possuidor não possui outra propriedade urbana ou rural, muito difícil será a prova negativa. No entanto, algum interessado pode intervir no processo e providenciar a prova que desfavoreça o possuidor. O juiz poderá, se considerar de interesse, oficiar órgãos da Administração a fim de comprovar a veracidade dos fatos alegados pelos requerentes.
e) não ter sido beneficiado da usucapião especial anteriormente.
Com o mesmo desiderato dos requisitos acima, o legislador proibiu que uma mesma pessoa possa ser beneficiada mais de uma vez da usucapião especial urbana. O dispositivo faz sentido pelo fato de que o que se visa garantir é o direito à moradia e não incentivar operações que visem especulação
imobiliária dos lotes ou de pessoas que vivam do expediente de compra e venda de imóveis usucapidos. Foi para atender à garantia do direito à moradia e da dignidade humana que o legislador se pautou ao criar a usucapião com lapso prescricional mais exíguo.
Tanto a Constituição Federal como o art. 9º do Estatuto da Cidade frisa que o título de domínio será conferido ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
De fato, perante a Constituição de 1988, que tornou límpida a igualdade de gênero, não poderia ser a interpretação de outra forma. A inclusão desse dispositivo é até dispensável, não obstante nobre a intenção do legislador para que não fosse possível suscitar nenhuma dúvida a esse respeito. Do mesmo modo, a Constituição reconhece a união estável, equiparando-a ao casamento quanto aos direitos da companheira e dos filhos.