Atualmente, a legislação pátria prevê quatro espécies de usucapião de coisa imóvel: ordinária, extraordinária, pro labore e usucapião urbana (também chamada de usucapião especial ou usucapião constitucional).
O Código Civil de 1916 apresentava duas espécies de usucapião de coisa imóvel: a usucapião extraordinária (art. 550) e a usucapião ordinária (art. 551).
A usucapião extraordinária previa posse prolongada por vinte anos, independente de título ou boa-fé, devendo apresentar os requisitos comuns a todas as espécies de usucapião (animus domini e sem oposição). Vejamos:
“Art. 550. Aquele que, por 20 (vinte) anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquirir-lhe-á o domínio, independentemente de título e boa-fé que, em tal caso, se presume, podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual lhe servirá de título para transcrição no Registro de Imóveis.”
O Código Civil de 2002 repetiu a previsão da usucapião extraordinária, mas reduziu o prazo para 15 (quinze) anos ou, no caso do usucapiente utilizar o imóvel para sua moradia habitual ou nele tiver realizado obras ou serviços de caráter produtivo, o prazo é reduzido para 10 (dez anos):
“Art. 1.238. Aquele que, por 15 (quinze) anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a 10 (dez) anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.”
No Código Civil de 1916, a usucapião ordinária exigia posse prolongada por dez anos entre presentes e quinze anos entre ausentes (entendidos estes que habitavam municípios diversos), além de justo título e boa-fé. Vejamos:
“Art. 551. Adquire também o domínio do imóvel aquele que, por 10 (dez) anos, entre presentes, ou 15 (quinze) entre ausentes, o possuir como seu, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé”.
Com o advento do novo Código Civil, a previsão para usucapião ordinária excluiu a diferenciação de prazos entre presentes e ausentes, passando a haver um prazo uniforme de 10 (dez) anos. No entanto, o Código de 2002, em seu artigo 1.242, inovou ao possibilitar a aquisição por usucapião em 5 (cinco) anos quando o imóvel “houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os
possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimento de interesse social e econômico.”
Nessa modalidade de usucapião ordinária, além do justo título e boa-fé, sobre os quais discorreremos a seguir, o legislador considerou a possibilidade do imóvel já ter sido registrado em cartório, mas cancelado por alguma ilegalidade e do usucapiente utilizar o imóvel como moradia ou ter nele realizado investimento de caráter social ou econômico. Nota-se que as hipóteses do artigo 1.242 devem ocorrer simultaneamente para que haja a redução do prazo prescricional de 10 (dez) para 5 (cinco) anos.
3.3.3.1 Requisitos do justo título e boa-fé
Conforme acima mencionamos, a usucapião ordinária tem como requisitos o justo título e a boa-fé.
Por justo título, entende-se na doutrina dominante, como sendo aquele devidamente formalizado e registrado. Como entende Washington de Barros Monteiro,
“o usucapiente (...) deve ter título, mais que título, título justo, hábil à aquisição do domínio, como uma escritura de compra e venda, um
formal de partilha ou uma carta de arrematação, com aparência de legítimo e válido.194
Para o eminente civilista, o registro é requisito para que se configure o justo título. É assim também o entendimento da Profa. Maria Helena Diniz.195
Por óbvio, o título deve apresentar algum vício, pois, caso tivesse que apresentar perfeição do ponto de vista jurídico, o imóvel poderia ser transferido sem necessidade de usucapião.
Finalmente, o último requisito da usucapião ordinária é a boa-fé, ou seja, a crença de que realmente lhe pertence a coisa possuída. A boa-fé é a certeza de seu direito, a confiança inabalável no próprio título, sem vacilações, sem possibilidade de temperamentos ou de meio-termo. A boa-fé ou é integral ou não existe. Ela há de verificar-se ao ter início a posse do usucapiente e subsistir por todo o tempo dela. Se o mesmo tem ciência do vício que lhe impede a aquisição do domínio, inexiste boa-fé, incapaz de conduzir à usucapião ordinária, e só pela extraordinária conseguirá ele depurá-lo de sua mácula196.
194 MONTEIRO, Washington de Barros, op. cit., p. 126.
195 DINIZ, Maria Helena, op. cit., p. 167: “Há uma espécie de usucapião em que a lei exige que o possuidor
tenha justo título (CC, art. 1.242), isto é, que seja portador de documento capaz de transferir-lhe o domínio. Deve ser esse título ou ato translativo justo, isto é, formalizado e devidamente transcrito, hábil ou idôneo à aquisição da propriedade. P. ex.: escritura de compra e venda, doação, legado, arrematação, adjudicação, formal de partilha etc., com aparência de legítimo e válidos. A lei impõe ao prescribente o encargo de exigir tal título, mesmo que tenha algum vício ou irregularidade, uma vez que o decurso do tempo legal tem o condão de escoimá-la de seus defeitos, desde que concorram, como veremos, os demais requisitos para a configuração dessa modalidade de usucapião. Entretanto, tal vício não pode ser de nulidade absoluta.”
A Constituição de 1934 introduziu no ordenamento jurídico brasileiro outro tipo de usucapião, aquele chamado de usucapião pro labore, que se justifica no trabalho do usucapiente, que torna a terra produtiva economicamente. Essa espécie de usucapião foi repetida pelas Constituições de 1937 e 1946, mas não teve guarida na Constituição de 1969.197 A Constituição Federal de 1988
retomou essa espécie de usucapião e o tornou norma constitucional, conforme abaixo transcrito:
“Art. 191. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.”
Desta forma, para que se concretize a aquisição do imóvel rural por esse meio, são requisitos: a) que o ocupante não seja proprietário de imóvel urbano ou rural, uma vez que esse instituto tem por objetivo outorgar o domínio a quem, não tendo propriedade, cultivou terra alheia abandonada, tornando-a produtiva com o seu trabalho198; b) a posse, exercida com animus domini, deve ser ininterrupta, sem oposição e prolongar-se por cinco anos; c) o ocupante deve tornar o imóvel produtivo por meio de seu trabalho e de sua família; d) o ocupante deve ter na área sua moradia habitual; e) a área que se pretende usucapir não pode ser
197 RODRIGUES, Silvio, op. Cit., p. 109 e 110. 198 DINIZ, Maria Helena, op. cit., p. 177.
superior a 50 hectares; f) finalmente, assim como as demais modalidades de usucapião, a área não pode ser pública.
E, por fim, a última espécie de usucapião é aquela prevista pelo artigo 183 da Constituição Federal. Sobre essa espécie de usucapião trataremos no item a seguir.