“nova cidade” em São Paulo: Faria Lima e Água Espraiada. São Paulo: Boitempo, 2001; e FIX, M. A Fórmula
Mágica da Parceria: operações urbanas em São Paulo. In Cadernos de Urbanismo. Rio de Janeiro, Secretaria Mu- nicipal de Urbanismo, ano 1, n°3,2000.
banas. A questão é onde essa lexibilização é oferecida, em termos de potencialidade para obtenção de lucros. Os coeicientes oferecidos pela OUC são dos mais altos da cidade; no Centro, não há limite de estoque,74 o que não limita a quantidade de solo a
ser criado75; e a lei incentiva a criação de terrenos por demolição e remembramento.
Assim, conforme bem colocado pela arquiteta Eneida Heck, do setor de Operações Ur- banas da EMURB, “a operação só não funciona porque o mercado imobiliário não quer. Prefere as outras regiões, como a Faria Lima. Quem sabe quando o estoque das outras áreas acabar ele virá para o Centro”.76
No início da gestão de Marta Suplicy, foi formado um grupo de trabalho (GT- OUC, regulamentado através da portaria n°133, de 08/05/2001), com o propósito de analisar os diversos aspectos da Operação Urbana Centro, a im de avaliar sua continu- idade ou extinção. Foram levantados aspectos críticos de caráter urbanístico e social, tendo em vista, no entanto, um horizonte de pleno funcionamento da Operação - o que não chegou a acontecer até o momento (lembrando que a OUC ainda está vigente). Dos aspectos levantados em relação ao que já se revelou problemático, a maior parte diz respeito ao mecanismo de transferência do potencial construtivo. Conforme men- cionado pela pesquisa Observatório do Uso do Solo e da Gestão Fundiária do Centro de São Paulo, em relação à paisagem urbana e ao patrimônio histórico,
“a utilização da transferência de potencial construtivo não vem possibil- itando alterações signiicativas na qualidade de vida e na paisagem do Cen- tro. O benefício público restringe-se a uma suposta recuperação coletiva do estoque de bens tombados, prevista para ocorrer a longo prazo, e cujos resultados têm sido difíceis de avaliar” (LABHAB/LILP, 2006: 81);
em relação à geração de recursos,
“a aplicação do mecanismo da transferência de potencial construtivo não resulta em geração de recursos para o Poder Público investir no Centro [já que a comercialização ocorre diretamente entre terceiros], sendo co- brada apenas uma taxa de 4% de administração da compra e venda pela EMURB”.
No geral, segundo a pesquisa mencionada, “não vem ocorrendo interesse nos
74 O Plano Diretor determina qual o estoque a ser negociado para outorga onerosa nas regiões da cidade. 75 A outorga onerosa de espaço aéreo é fundamentada no conceito de “solo criado”. Sobre isto ver LILP, 2006:41, disponível em www.usp.br/fau/depprojeto/labhab/index.html
benefícios oferecidos para imóveis localizados no Centro, mas sim uma drenagem de re- cursos da área central para as regiões da cidade onde se concentram os interesses do mer- cado (LABHAB/LILP, 2006: 82).
iV.2. incentivos para recuperação do patrimônio histórico
No mesmo ano de aprovação da OUC, foi aprovada a Lei de Fachadas (Lei 12.350/97) (ainda vigente). Gerida inicialmente pelo Procentro, a Lei de Fachadas se apoiou no desconto tributário para estimular a recuperação externa e conservação de edifícios tombados em um perímetro pré-deinido. São oferecidos dez anos de isenção sobre o Imposto sobre Propriedade Predial Territorial Urbana – IPTU77. Entende-se
que não se trata de um instrumento para atrair novos atores para o Centro, mas para estimular quem já está lá a contribuir para a melhoria da paisagem. Para se ter uma ideia de seus resultados, dos cerca de 400 edifícios tombados existentes no perímetro de sua vigência, somente 15% dos proprietários demonstraram interesse, e destes, a maioria são instituições inanceiras (LILP/LABHAB, 2006:88). A maioria dos benei- ciados são edifícios grandes e de único proprietário. Nota-se o aumento de solicitações de comércio de menor porte somente a partir de 2004, conforme o Quadro 7.
Tanto o mecanismo de transferência de potencial construtivo da OUC (men- cionada no item anterior), quanto a isenção de IPTU da Lei de Fachadas não lograram gerar grandes mudanças no universo dos bens históricos do Centro, frente os cerca de 900 imóveis tombados aí localizados. Como se observa na tabela acima, até 2005 a Lei de Fachadas foi acionada somente para 14 edifícios, muito pouco em relação aos 400 que poderiam se por ela beneiciados. Revela-se, assim, a fragilidade destes instrumen- tos para desencadear a recuperação do patrimônio histórico do Centro.
Segundo as análises realizadas na pesquisa Observatório (2006), os principais motivos para o fraco desempenho destes instrumentos são: diiculdade operacional; público atingido; nível de informação sobre a existência dos instrumentos e sua forma de utilização (LILP/LABHAB, 2006b:86).
77 CAPUT da Lei 12.350/97: “Concede incentivo iscal aos proprietários de imóveis ou aos patrocinadores das obras de recuperação externa e conservação de imóveis localizados na Área Especial de Intervenção, objeto do Pro- grama de Requaliicação Urbana e Funcional do Centro de São Paulo - Procentro, ou outro equivalente que venha a ser implantado, e dá outras providências.”
Sobre a diiculdade operacional, a pesquisa aponta que os pedidos encamin- hados para receber benefícios de ambas as leis passam por um longo processo de aval- iação, tramitando por diferentes comissões avaliadoras, por vezes de secretarias difer- entes. A demora deste processo acaba por ocasionar a desistência do investidor, ou a insegurança em realizar o empreendimento sem a certeza da aprovação do benefício. Em entrevistas feitas pela autora com consultores e empreendedores do setor imobil- iário (assunto dos capítulos V e VI), a diversidade de departamentos por onde um mesmo projeto tem que passar, ocasionando posições algumas vezes desencontradas, o tempo e a insegurança quanto à aprovação aparecem como os maiores obstáculos para os empreendimentos em geral no centro. Além destes aspectos, também não há nestas leis critérios claros sobre o restauro. “Isto faz com que a analise do Departamento de Patrimônio Histórico (DPH) tenha que ser ainda mais capciosa e rigorosa, de forma a suprir a deiciência das leis (entrevista com Mirthes Bai)” (LILP/LABHAB, 2006b:86).
Outra diiculdade é que a iscalização do cumprimento do que foi aprovado ica a cargo da Subprefeitura e não do DPH, nas mãos de técnicos nem sempre habili- tados para acompanhar uma intervenção de restauro. Além disto, não há garantias de
Quadro 7. imóveis que obtiveram a isenção da Lei de Fachadas (1998-2004)
Ano da Aprovação tipo de Uso Valor do benefício em 2005 (r$)
Anos de benefício restante, além
de 2005
1998 Uso comercial (loja) 21.677,18 4
1998 uso comercial (hotel) 32.347,73 4
1998 instituição financeira 173.290,39 4 1998 instituição financeira 319.772,74 4 1999 Edifício residencial 111.637,62 4 1999 / 2000 instituição financeira 303.720,80 5 2000 instituição financeira 414.962,66 5 2003 Shopping center 682.612,24 8 2003 Instituição financeira 97.418,04 8
2003 Centro cultural B. Brasil 27.316,87 8
2004 Comercial/academia ginástica 57.683,16 9
2004 uso comercial 5.661,89 9
2004 uso comercial 17.039,13 9
2004 uso comercial 184.596,93 9
total até 2005 2.449.737,38 -
Fonte: LABHAB/LILP Relatório da Pesquisa Observatório do Uso do Solo e da Gestão Fundiária do Centro de São Paulo. 2006.
que a preservação será duradoura, especialmente no caso da OUC, cuja Lei não prevê a necessidade de manutenção do imóvel restaurado. Isto signiica que, assim que o obje- tivo do interessado for alcançado – transferência de potencial –, o imóvel poderá entrar em novo processo de degradação. Este aspecto muda no caso da Lei de Fachadas, já que o benefício é concedido anualmente, após iscalização da manutenção.
Em relação ao peril dos beneiciários das leis, a Lei de Fachadas exige que a reabilitação seja feita antes da concessão do desconto, ou seja, que o proprietário invista antes de obter os recursos, mesmo sem a certeza da aprovação. Por isso, só propri- etários com alta capacidade de investimento conseguiram utilizá-la, dos quais vários não precisariam do benefício e fariam o restauro de qualquer maneira (Ex. dos bancos) (LILP/LABHAB, 2006b:85). Além da diiculdade inicial, em relação aos recursos para realizar a obra, no caso dos imóveis menores, a relação entre os custos de restauro e o valor venal nem sempre torna o incentivo iscal vantajoso para o proprietário. Na OUC, também acabam icando de fora os imóveis menores, já que têm menos poten- cial construtivo para ser vendido.
iV.3. os projetos urbano-culturais na região da Luz
Analisando a fraca adesão dos empreendedores pelos benefícios da OUA, José Eduardo Lefevre, então diretor do setor de Operações Urbanas da PMSP, escreveu:
“consolidando uma visão a respeito do problema da área Central é que se percebeu a necessidade de se ter uma ação muito mais abrangente e voltada para esta área, principalmente para a recuperação de sua imagem, seu sta- tus. Essa imagem criaria condições de atratividade para que as pessoas, as irmas e empresas investissem na área Central, passando por uma série de melhorias” (LEFÉVRE, 1997:2).
Esta constatação de Lefevre fazia parte de um contexto em que se consolidava o discurso de revitalização do Centro (Capítulo I). Nesse contexto, foi idealizada a for- mação de um polo cultural na região da Luz.
A separação entre discurso e obra na análise das intervenções marcadas pela conexão entre políticas culturais e transformação urbana é tarefa árdua. A implantação
dos equipamentos culturais em edifícios restaurados no Centro, mais especiicamente na região da Luz, foi, desde o início, intimamente ligada ao discurso de revitalização urbana, conforme revelou a fala do Secretário Estadual de Cultura das gestões de Mário Covas (1995-2001) e Geraldo Alkmin (2002 -2006) no Governo do Estado de São Paulo apresentada no Capítulo I (item 1.3). Ainada com a linha de intervenção em voga em Centros europeus e americanos,78 em que a cultura passara a ser entendida como el-
emento de marketing urbano ou como “fertilizante da propriedade imobiliária”,79 uma
série de obras planejadas separadamente, mas que acabaram se interconectando em um objetivo discursivo comum – o de desencadear a revitalização da região da Luz e, por consequência, do Centro da cidade - começaram a ser implantadas a partir de 1995.
A viabilização desta proposta resultou da articulação de um conjunto de fa- tores estruturados em paralelo. Por um lado, a já mencionada disseminação da ideia de São Paulo como cidade mundial (Capítulo I), o que se amparava na “necessidade” de equipá-la como tal; e, por outro, dois acontecimentos do âmbito das políticas fed- erais de Cultura: a criação de um Sistema Financeiro da Cultura, funcionando através das leis de incentivo iscal (principalmente a Lei Rouanet) e a assinatura do Programa Monumenta, resultado de um convênio entre o Governo Federal e o Banco Interameri- cano de Desenvolvimento - BID. O estímulo à participação da iniciativa privada em projetos de natureza cultural, através das leis de incentivo iscal, e o inanciamento do BID colaboraram para se alcançar viabilidade inanceira dos projetos urbano-culturais lançados na região da Luz. Esta região tornou-se o principal alvo da política implan- tada pela Secretaria Estadual de Cultura (SEC), fundamentada na ideia de que “(...) a construção de equipamentos culturais ambiciosos, sediados em edifícios de forte apelo arquitetônico (...)” funcionaria como “(...) âncora [sic] para a requaliicação urbana ao seu redor, além de pólo de atração da cultura mundial (...)” (MUARREK, 1997).
Neste contexto, foram lançadas as chamadas âncoras culturais: a Sala São Pau- lo, construída no interior da Estação Julio Prestes restaurada; a restauração da Pina- coteca do Estado, após anos de tentativas infrutíferas; a restauração antigo DOPS, ini- cialmente para sediar o Museu do Cárcere, e depois parte do acervo da Pinacoteca do Estado; e a implantação do Museu da Língua Portuguesa na Estação da Luz, também
78 Conforme estudado em trabalho nosso anterior: KARA-JOSÉ, B. 2007.
79 Expressão de Mike Davis, em Cidade de Quartzo. Escavando o futuro em Los Angeles. (1990). São Paulo: