O mercado imobiliário, objeto do presente estudo, reflete os aspectos populacionais em qualquer cidade, como amplamente já demonstrado pela literatura especializada em assuntos urbanos 32.
De acordo com o IBGE, Fortaleza é quinta capital do país em número de habitantes. É superada apenas pelas cidades de São Paulo, Rio de Janeiro, Salvador e Belo Horizonte.
Analisando-se o quadro atual do perfil populacional das pessoas de Fortaleza, infere-se um perfil marcado pela juventude, pois 79% encontram-se na faixa de até 39 anos. Conclui-se dos dados ainda que o expressivo percentual de pessoas situa-se na faixa entre 20 a 50 anos, preenchendo o perfil esperado de consumo do bem habitação.
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Lucena (1985) e Dantas (2003) já estimaram equações de demanda explicando o comportamento do consumidor a partir das características da população, incluindo fatores como renda e características sócio- demográficas.
TABELA 3.1 - POPULAÇÃO POR FAIXA ETÁRIA DO MUNICICÍPIO DE FORTALEZA
Faixa Etária Quantidade de Pessoas Participação
0 a 19 878.266 45% 20 a 39 668.382 34% 40 a 49 178.852 9% 50 a 59 114.521 6% 60 a 69 76.045 4% 70 a 79 35.236 2% + de 80 13.526 1% Ignorado 2.537 0%
Fonte: Tabulação própria do autor a partir de dados do IBGE
Com relação à outra variável importante de influência direta na demanda por serviços habitacionais, que é o sexo, como evidenciado por Dantas (2003), a maioria da população de Fortaleza (53%) pertence ao sexo feminino, como mostra o gráfico 3.2.
Homens 47% Mulheres
53%
Gráfico 3.2 - Distribuição da População por Sexo na Cidade de Fortaleza Fonte: IBGE
A população da cidade de Fortaleza está distribuída em 799.105 moradias, com uma taxa média de ocupação de 4 habitantes por domicílio, próxima à média nacional, que é de 3,79. Predominam na cidade as habitações próprias, como evidencia a tabela 3.2 abaixo, assim como as habitações não verticalizadas (casas). A População Economicamente Ativa (PEA) é estimada em 1.573.739 pessoas - número equivalente a cerca de 62% da população da cidade, de acordo com dados mais recentes do IBGE.
TABELA 3.2 - MUNICÍPIO DE FORTALEZA - DOMICÍLIOS PARTICULARES PERMANENTES E MORADORES EM DOMICÍLIOS PARTICULARES PERMANENTES, POR TIPO DE DOMICÍLIO, SEGUNDO A CONDIÇÃO DE OCUPAÇÃO
Domicílios Particulares Permanentes Tipo de domicílio Condição de Ocupação
Total
Casa Apartamento Cômodo
Total 799 105 694 968 100 967 3 170 Próprio 607 734 535 062 71 826 846 Alugado 127 790 98 649 26 817 2 324 Cedido 57 036 54 712 2 324 - Outra 6 545 6 545 - - Fonte: IBGE (2002) Casa 87% Apartamento 13% Cômodo 0%
Gráfico 3.3 - Distribuição dos Domicílios na Cidade de Fortaleza Fonte: IBGE (2002)
A participação de imóveis alugados, que é calculada em cerca de 16%, mostra-se semelhante ao de outra metrópole nordestina, que é Recife, conforme informações tabuladas por Dantas (2003), assim como a inferência a respeito do número de apartamentos, que é abaixo do esperado (somente 12,64%), no caso da cidade de Fortaleza.
De acordo com esse autor, essa baixa participação dos apartamentos no panorama imobiliário das regiões metropolitanas pode ser entendida a partir da ótica de que o anunciado processo de verticalização das grandes cidades restringe-se principalmente às áreas nobres e, naturalmente, implica em desembolsos consideráveis.
Nesse sentido, a análise da variável renda passa a desempenhar papel preponderante no perfil da cidade. A variável renda "[...] também é função da localização do individuo, o qual determina, por sua vez, a situação de cada um como produtor e como consumidor [...] Essa seletividade do espaço ao nível econômico, assim como social, é, a nosso ver, a chave da elaboração de uma teoria espacial" (SANTOS33 apud FUCK JR., 2003).
Os dados divulgados pelo IBGE revelam que a cidade de Fortaleza é símbolo de concentração de renda entre a população e os seus bairros. A cidade, com relação ao Estado do Ceará, abriga 72% dos empregos, também concentrando renda no Estado e participa com 77% da arrecadação do ICMS. 3,65 2,59 1,73 4,16 2,65 8,45 2,37 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 I II III IV V VI Fortaleza Região Qt e . Sa lá rios Mínimos
Gráfico 3.4 - Renda Média por Região Administrativa da Cidade de Fortaleza Fonte: Elaboração do autor a partir de dados fornecidos pelo IBGE
Segundo os dados do último Censo, a renda média dos chefes de família fortalezenses é de 3,65 salários mínimos. A população economicamente ativa representa 42,62% das pessoas. Cerca da metade desse número encontra-se direcionada à informalidade. No gráfico 3.4, visualiza-se a distribuição desse nível de renda por cada região administrativa, onde se percebe que a Região II possui o maior valor de renda – superior em 100% à segunda colocação (Região IV), evidenciando aspectos discutidos anteriormente.
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SANTOS, M. A. O espaço dividido - os dois circuitos da economia urbana dos países subdesenvolvidos. Tradução de Myrna T. Rego Viana. Rio de Janeiro: Francisco Alves, 1979 (original em francês, 1978).
Os bairros Montese, Joaquim Távora, Mucuripe e Aldeota figuram como os de maior expressão econômica para a cidade. O nível de renda da Região V, colaborado por bairros como José Walter, Mondubim, Siqueira ou Conjunto Ceará, figura como o menor da cidade. Das seis regiões, quatro possuem renda abaixo da média. Sobressai-se o dado de que 70% dos chefes de família recebem até três salários mínimos. Em regiões mais pobres, como a Região V, esse número sobe para cerca de 80%.
Figura 3.4 - Cidade de Fortaleza Renda Média domiciliar por Setores Censitários Fonte: EstatCart - IBGE (2002)
Segundo Fuck Jr. (2003), que realizou estudos a partir de dados do Censo Demográfico 2000 (Sinopse Preliminar), a Cidade de Fortaleza enfrenta grave problema de déficit habitacional34, não obstante ser a 5ª cidade mais populosa do país, ocupa a 4ª colocação em termos de déficit habitacional absoluto e a 3ª posição em déficit habitacional relativo, sendo também o 3º município mais povoado dentre os 31 mais populosos dos 5.560 municípios brasileiros. O autor quantifica esse déficit habitacional em cerca de 150.000 moradias novas, com a existência de 621 favelas e 79 "áreas de risco" ocupadas, locais de assentamento.
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Segundo o IBGE, dos 524.717 domicílios particulares no Município de Fortaleza (em 1996, esse número era de 461.615), 85.872 são "não-ocupados" (cerca de 17%).
Dantas (2003), a partir de dados do IBGE, relata que os grandes problemas habitacionais brasileiros encontram-se nas regiões metropolitanas35, as quais aglutinam o percentual de 31% dos domicílios do país e de 30% da população, com ocupação do exíguo patamar de 2% da sua extensão territorial.
O autor relata ainda, citando trabalho da Fundação João Pinheiro, que o déficit habitacional no caso brasileiro é calculado em 6.539.528 de moradias36, tendo o mesmo trabalho estimado para o caso da cidade de Fortaleza um número de 161.091 moradias. Em todas as regiões metropolitanas, esse número chega a 1.886.794 moradias.