Malikin Bildirim Yükümlülüğü ve Kiracının Tahliyesi

6306 sayılı Kanun kapsamında ele alınması gereken hususlardan biri de kentsel dönüşüm uygulamasına konu olup yıkılması gereken yapıdaki mukim kiracının durumudur.

344 Uygulama Yönetmeliği, m. 15/3.

345 Özsunay, s. 47.

346 Kürşat, s. 55.

347 Kentsel dönüşüm kapsamında ele alınan adil denge kavramı ile ilgili daha geniş bilgi için bkz.

Danıştay 17. D., E. 2015/7755, K. 2016/3022 ve T. 20.04.2016; Danıştay 6. D., E. 2016/4526 K.

2017/1866, T. 15.03.2017 Lexpera ( Son Erişim Tarihi 10.10.2017)

84

Uygulama Yönetmeliğinin m. 8/f. 2 hükmüne göre “Altmış günden az olmamak üzere süre verilerek riskli yapıların tahliyesi ve yıktırılması yapı maliklerinden istenir. Maliklere yapılacak tebligatta, riskli yapıyı kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi kullananlara tahliye için malik tarafından bildirim yapılması gerektiği belirtilir. Malik tarafından kiracı veya sınırlı ayni hak sahibine tahliye için bildirim yapılmadığının tespit edilmesi halinde bildirim idarece yapılır.” Buna göre malik riskli yapıdaki kiracıya tahliye için bildirimde bulunmalıdır. Söz konusu bildirim herhangi bir şekil şartına bağlı değildir. Ancak malikin bildirimde bulunmasına rağmen bir hak kaybına uğramaması için yazılı delil olacak elden imza sureti, noter vasıtası veya iadeli taahhütlü mektup kullanması önem teşkil eder. Malik zamanında bildirimde bulunmamışsa, kiracıya karşı malikin tazminat sorumluluğu gündeme gelebilir. Yargıtay 6. HD 17.12.2015 tarihinde vermiş olduğu kararda³⁴⁸, kentsel dönüşüm sürecinde tahliye edilen kiracının tazminat taleplerini değerlendirirken malikin kira sözleşmesini haklı sebeple feshedip etmediğini incelemiş ve kiralananın içinde oturulamayacak şekilde deprem riski altında olduğunun tespiti durumunda haklı sebeple fesihden söz edilebileceğini hükme bağlamıştır. Yine Yargıtay 6. HD yakın tarihli başka bir kararında³⁴⁹ ise kiralanan

348 Yargıtay 6. HD, E.2015/7564, K.2015/11172, T.17.12.2015 Kazancı İçtihat Bilgi Bankası (Son Erişim Tarihi:15.06.2017) “...Kural olarak kiralayan, taşınmazı sözleşme ile amaçlanan kullanıma uygun bir halde teslim ve sözleşme süresince bu halde bulundurmakla yükümlüdür.

Satım akdi kira ilişkisini kendiliğinden ortadan kaldıran bir sebep olmadığından, kiralananı satın alan yeni malik de kiralananı kullanıma uygun halde bulundurma borcu altındadır. Kiralayanın bu sorumluluğu ayıba karşı tekeffül borcunu da içine alır. Diğer bir anlatımla kiralayan sözleşme süresince kiralananda meydana gelen bozuklukları ve eksikleri kiracının bir kusuru yoksa gidermekle yükümlüdür. Sonradan ortaya çıkan ayıplar sebebiyle kiralananın tamir ve bakım gereksinimi doğarsa kiracı bozuklukların önemine ve niteliğine göre kiraya verene bu durumu bildirmek ve tamiri konusunda uygun bir süre vermekle yükümlüdür. Uyuşmazlığın çözümlenmesi taraflar arasındaki sözleşmenin haklı sebeple feshedilip edilmediğine bağlıdır.

Kiralananın içinde oturulamayacak şekilde deprem riski altında olduğu tespit edildiği takdirde haklı sebeple fesihten söz edilebilecektir. Aksi takdirde ayıbın derecesine göre kiracının ve kiralayanın haklarının değerlendirilmesi gerekir.”

349 Yargıtay 6. HD, E.2014/12535, K.2015/8879, T.22.10.2015 Kazancı İçtihat Bilgi Bankası (Son Erişim Tarihi:15.06.2017) “…Bu durumda kira sözleşmesine konu işyerinin de içerisinde bulunduğu binanın yapı olarak tehlike arz ettiği ve yıkılması gerektiği, kira sözleşmesinin imzalanmasından sonraki bir tarihte kira akdi devam ederken anlaşılmış olup, kiralayanın bu durumun ortaya çıkmasında herhangi bir kusuru bulunmamaktadır. sözleşme yapıldıktan sonra ortaya çıkan imkânsızlıkta borçlunun kusuru bulunmazsa, borçlu borcundan kurtulur.

Sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan imkânsızlık, borçlunun kusuruna dayanıyorsa, borçlu bu kusurundan dolayı sorumlu olacaktır. Eldeki davada Türk Borçlar kanununun 301.maddesinde düzenlenen, kiralayanın kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda bulundurma yükümlülüğü, kiralayanın sorumlu tutulamayacağı sebeplerden dolayı sözleşmeden sonra imkânsız hale gelmiş olup bu durumda sözleşmenin 4.maddesi ve kiralayanın

85

taşınmazın riskli yapı olması durumunda tahliye sebebiyle tazminat talebinde bulunulamayacağını, kiracının sadece depozito iadesinin talep edilebileceğini belirtmiştir³⁵⁰. Yargıtay TBK’da “borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erer” hükmüne yer vermiştir. Yargıtay ayrıca malikin kiracıyla kira sözleşmesi imzalamasından sonraki bir tarihte kira akdi devam ederken binanın yapı olarak tehlike arz ettiğinin ve yıkılması gerektiğinin ortaya çıkmasında kiralaya verene kusurun atfedilemeyeceğini belirtmiştir.

Belirtmeliyiz ki, 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği kiracının tahliyesini bir sorun olarak görmemiş; gerçekleşmesi gereken bir durum olarak kabul etmiştir³⁵¹. 27.10.2016 tarihindeki değişiklik öncesi, malikin bildirim yapmakla yükümlü olduğu belirtilmesine rağmen malikin bildirim yükümlülüğünü yerine getirmemesi durumunda ne olacağı ifade edilmemişti. Yönetmelikteki 27.10.2016 tarihinde meydana gelen değişiklikle beraber hak sahibi, kiracısına tahliye için bildirimde bulunmazsa bildirim idarece yapılacak olup belediye tarafından kiracıya yapıyı tahliye etmesi için yeniden süre verilebilecektir³⁵².

Yapının yıkılması ile birlikte kira sözleşmesi sona erecektir. Hatta kira kontratı süresi içinde kira sözleşmesi konusu yapı hakkındaki kesinleşmiş riskli yapı tespiti veya sözleşme konusu taşınmazın bulunduğu yer ile ilgili riskli alan ilanı ile birlikte kira sözleşmesi İlgezdiye³⁵³ göre, mücbir sebep ile sona erecektir. Yapı kat mülkiyeti rejimine tabi ise bu rejim de sona erecektir³⁵⁴.

Kiracının ne riskli yapı tespitine itiraz hakkı vardır ne de riskli alan ilanı ile ilgili dava yoluna başvurma hakkı bulunmaktadır³⁵⁵. Kiracının, riskli yapı tespitine konu olan yapıyı yahut riskli alan sınırları içinde olan yapıyı tahliye etmekten başka

kusursuz olması da dikkate alınarak davacı kiracının yukarıda açıklanan depozito alacağı dışındaki diğer taleplerinin reddi gerekirken mahkemece davanın kısmen kabulüne dair yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması doğru değildir. Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır…”.

350 Aynı yönde görüş için bkz. Kiraz s. 32.

351 Kürşat, s. 33.

352 Beyazkılıç, s. 72.

353 İlgezdi, s. 34.

354 Kürşat, s. 32.

355 İlgezdi, s. 34.

86

çaresi yoktur³⁵⁶. Kiracının bu kanun kapsamına giren bir taşınmazı tahliye etmesi mahkeme kararı ile değil de kamu gücü ile olmaktadır³⁵⁷.

II. Riskli Yapı Tespiti veya Riskli Alan İlanı İle Kira Sözleşmesinin