Conjuntos de interesse social, populares e de classe média e alta Parcelamentos com lotes pequenos, médios e grandes
Aglomerados consolidados e históricos
Diferente da obsolescência, da superprodução de moradias, da pouca articulação urbana e da substituição de uso e ocupação, a vacância relacionada à situação patrimonial e às pendências jurídicas não pode ser associada a um tipo de espaço cotidiano específico. Do mesmo modo, ela não se configura como um resultado direto da dinâmica urbana e, embora tenha um resultado espacial, está mais vinculada ao campo das decisões judiciais e patrimoniais do que ao perfil econômico das áreas em que incide. Cabe esclarecer que pendências com relação à situação jurídica e patrimonial não são exclusividade de imóveis residenciais e lotes vagos. Muitas edificações com outros tipos de uso e que não são contabilizadas pelas estatísticas oficiais de imóveis ociosos, restritas aos domicílios, também se encontram em situação
similar e sem utilização. Dentre inúmeros fatores que podem gerar vacância imobiliária nessas condições, quatro possibilidades podem ser destacadas: imóveis associados a processos e disputas judiciais (1), os que integram a massa falida de empresas (2), os pertencentes a pessoas jurídicas (3) e os imóveis em situação de abandono (4). As duas primeiras possibilidades estão associadas a decisões judiciais enquanto que as demais se vinculam a situações patrimoniais.
Quando o pagamento da dívida não é honrado, imóveis utilizados como garantia para a obtenção de recursos são solicitados pelos credores e usualmente permanecem ociosos enquanto a disputa ou processo judicial estiver em andamento (1). Esse é o caso da inadimplência de financiamentos imobiliários que têm como garantia o próprio imóvel. Embora relatórios recentes do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) evidenciem uma redução na quantidade de mutuários inadimplentes84, o ano de 2010
foi fechado com uma taxa de inadimplência ainda importante, equivalente a 7,4% dos contratos firmados (GRÁFICO 3.1).
GRÁFICO 3.1 – Inadimplência SFH – dez. 2009 a nov. 2010
Fonte: Disponível em: <http://www.bcb.gov.br/fis/SFH/port/est2010/11/>, Acesso em: Dez/ 2010.
Outros imóveis que também podem estar associados a decisões judiciais são os que integram a massa falida de empresas (2). Nesses casos, o tempo de vacância pode ser superior ao dos imóveis utilizados como garantia para a obtenção de recursos, tendo em vista a maior complexidade dos processos de falência. Após a promulgação da lei federal 11.101/ 2005 esses processos passaram por uma simplificação significativa, mas ainda assim a realização dos ativos imobiliários pode se tornar um processo moroso. A lei de 2005 se baseia no princípio da preservação da empresa e
84 Segundo relatório do SFH, a taxa de inadimplência se refere a contratos com mais de três prestações em atraso. Disponível em: <http://www.bcb.gov.br/fis/SFH/port/est2010/11/>. Acesso em: dez/2010.
permite, por exemplo, a alienação antecipada de bens considerados “perecíveis, deterioráveis ou sujeitos a considerável desvalorização ou de conservação arriscada ou dispendiosa”85. Com relação aos bens duráveis, é possível que sejam vendidos
mediante autorização expressa dos credores ou alugados de forma a produzir renda para a massa falida. Não há mais o interesse dos credores em manter os bens imobilizados para evitar que a renda obtida com sua liquidação seja destinada às despesas processuais, tendo em vista que a nova lei tornou obrigatório que tais despesas sejam pagas antes mesmo da disputa para desqualificação dos bens entre os credores.
Contudo, a utilização de imóveis nessa situação pode encontrar outros obstáculos. Esse é o caso do edifício San Martin, em Belo Horizonte. Popularmente conhecido como “Torres Gêmeas”, em 1995 o imóvel foi ocupado por cerca de 150 famílias após a falência das construtoras ICC e JET Engenharia, responsáveis pela obra. Apesar da ausência de processo de reintegração de posse por parte da massa falida e de sua anuência para a venda do imóvel, a omissão da Prefeitura na articulação do processo resulta hoje na possibilidade real de desocupação do edifício, após processo movido em 2009 pelo Ministério Público, por solicitação da vizinhança do prédio. Apesar dos esforços da Pastoral de Rua de Belo Horizonte e do departamento de auxílio jurídico da Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais (PUC-Minas) a desapropriação do imóvel, que seria feita via recursos do programa Crédito Solidário não foi efetivada graças à inércia do poder municipal, que alega ter dificuldades com o processo. Não será surpreendente que, caso a desocupação de fato se efetive, o imóvel permaneça vazio, resultando no consequente incremento das taxas de vacância e déficit municipais.
Os imóveis pertencentes a pessoas jurídicas (3) também podem enfrentar longos períodos de vacância. Segundo Santiago (2005), isso ocorre em razão de esses bens serem computados no balanço das empresas como ativos imobiliários. Em muitos casos os valores lançados superam os preços praticados no mercado representando um obstáculo para a sua comercialização. Entretanto, caso os valores fossem
reduzidos, os balanços contábeis sofreriam uma grande alteração e os responsáveis teriam que assumir a execução de um prejuízo diante dos acionistas. Dessa forma, os preços são mantidos sem qualquer desvalorização à espera de um momento mais oportuno para a venda. É possível que muitas unidades vagas (domicílios, unidades comerciais e de serviços e mesmo lotes vagos) se encontrem nessa situação.
O abandono de imóveis também é um fator que pode incrementar as taxas de vacância municipais. Nesse caso situações de inadimplência de tributos municipais são recorrentes, sendo possível que o proprietário perca o direito de propriedade do imóvel após ação do poder público. Segundo dados dos PRAUCs de Santa Luzia e Sabará, cerca de 50% dos imóveis encontrados vazios estão em débito com o Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU), em Ribeirão das Neves o percentual é ainda superior, cerca de 70% dos domicílios vazios devem tributos municipais. É possível, portanto que existam situações de abandono e, caso a inadimplência se prolongue, processos de execução fiscal poderão ser promovidos pela fazenda pública. O abandono é um instrumento disciplinado pelo artigo 1.276 do Código Civil aprovado em 2002. Se caracterizado, caberá à Prefeitura arrecadar a propriedade e fazer com que seja exercida sua função social.