Konut Kredisi Türleri

Konut Finansman Sisteminin faaliyet gösterdiği geliĢmiĢ ülkelerde konut sahibi olmak isteyen fakat bütçesi yeterli olmayan bireyler için birçok konut kredisi çeĢitleri mevcuttur.

Bireylerin konut ipotek kredisi çeĢitlerinden en uygun olanını tercih etmeleri için birtakım hususlar bulunmaktadır. KiĢilerin, sahip olmayı istediği konutların karĢılığı olarak bir ön ödeme gerçekleĢtirebilmeleri, gelirlerine göre en uygun vadeler ile ve bankalar tarafından talep edilecek olan belirli Ģartlara uyum sağlayabilmeleri gerekmektedir. Sistemde ne fon fazlası ne de fon ihtiyacı olan taraf için mağduriyetin söz konusu olmaması açısından, ekonominin Ģartlarına bağlı olarak çeĢitli ipotekli konut kredileri oluĢturulmuĢtur. Ġpotek kredisi çeĢitleri ülkeden ülkeye farklılık göstermektedir. Kredi türlerine bağlı olarak, kredilerin vadeleri de farklı olabilmektedir. Ġpotekli konut kredilerinde vadeler genel itibariyle 15-30 sene olarak değiĢebilmektedir. Fakat bireyler 15 sene olarak belirlenen vadelendirme seçeneğini son zamanlarda daha çok tercih eder olmuĢlardır.

Ġpotek kredileri geliĢmiĢ ülkeler, geliĢmekte olan ya da az geliĢmiĢ ülkelerde ki uygulama Ģekliyle farklılıklar gösterebilmektedir. Mesela, ekonomik açıdan belli bir geliĢme

27 gösteren ve gelecekte de beklentilerin bu yönde olduğu ülkelerde genel olarak sabit faiz söz konusu iken, geliĢmekte olup ekonomik istikrarsızlığın söz konusu olduğu ülkeler de ise değiĢken faiz uygulaması uygulanmaktadır. Bu sebeple aĢağıda uygulanmakta olan çeĢitli ipotek kredisi türlerinden bahsedilecektir.

Geleneksel Konut Kredisi: 1930‟lu yıllardan itibaren finans sektöründe aktif bir Ģekilde yer edinen geleneksel yani klasik konut kredisi, kredilerin geri ödemesi boyunca belirlenmiĢ olan faiz oranlarının ve geri ödeme miktarlarının aynı kaldığı bir kredi çeĢididir. Genel itibariyle çekilmiĢ olan kredi, faiz ve anaparanın eĢit taksitler biçiminde belirlenen süre içinde ödenmesiyle borç amortize olmaktadır. Geleneksel konut kredisi, enflasyon oranının düĢük olduğu ve buna bağlı olarak faiz oranlarının stabil kaldığı ekonomilerde daha baĢarılı olmaktadır. Enflasyon oranlarının artıĢ gösterdiği ve faiz oranlarının istikrarsızlık gösterdiği bir ekonomide ise, özellikle krediyi kullandıran finansal kurum açısından ciddi bir risk söz konusu olmaktadır.

Sabit faiz ile kredi çekilen klasik ipotek kredilerinde faiz oranlarının düĢüĢ göstermesiyle borç alan taraf baĢka bir kredi kullanarak borcunu kapatabilir. Bu durumda ise banka erken ödeme riskiyle karĢı karĢıya kalmaktadır. Kredi kullandıran finansal kurum açısından söz konusu olan bir diğer risk ise kredi kullanan tarafın, faiz oranlarının yükselse dahi önceden belirlenmiĢ olan sabit faizli oranları üzerinden ödemeye devam etmesidir. Bu durumun neticesinde ise kredi alanlar faiz oranlarının değiĢmesine rağmen bir risk altında kalmazken kredi kullandıran finansal kurumlar ise faizlerin yükselmesi ile faiz oranı riski yaĢamaktadırlar.

Artan Geri Ödeme Tutarlı Konut Kredisi: Ġpotekli konut kredilerinin bir diğer çeĢidi olan Artan Geri Ödeme Tutarlı Konut Kredisi uygulamasında, düĢük tutarlı taksitler kademeli olarak artar ve faiz oranlarında kesinlikle değiĢiklik olmaz. Faiz oranlarının değiĢmemesi yönüyle klasik (geleneksel) konut türüne benzemektedir. Fakat iĢleyiĢ yönünden farklıdır.

Bu konut kredisi türünde özellikle gençler baz alınmaktadır. Ġnsanlar gençlik yıllarında tüketim harcamalarından kaynaklanan nedenlerle tasarruf fazlası oluĢturamamaktadır ve bu nedenle konut sahibi olabilmeleri zorlaĢmaktadır. Bu konut kredisi çeĢidinde bireylerin ilk zamanlar daha düĢük taksit ödemeleri olacağı ve yeni iĢ hayatına atılan kiĢilerin gelirleri daha

28 düĢük olacağından bu konut kredisi türüne daha sıcak bakılmaktadır. Zaman geçtikçe ve insanların iĢ tecrübesi arttıkça ödemelerde daha da kolaylık yaĢanacaktır.

BaĢlangıçta taksitlerin düĢük tutarlı olması bazı zamanlar geri ödemeye yani negatif amortismana neden olmaktadır. Bunun neticesinde ödenmemiĢ olan faiz tutarları ödenmesi gereken anaparaya eklenerek ilerleyen dönemlere ilave edilmektedir. Bu kredi türünde, geri ödenecek olan tutarların ilk baĢta ne kadar olacağı, tutarların vade içerisinde ne zaman artıĢ göstereceği kredi sözleĢmesinin türüne ve bu sözleĢmeye bağlı olarak düzenlenen geri ödeme planına bağlı olarak farklılık göstermektedir. Bu kredi türü faiz oranlarının hızla yükseldiği 1970‟li yıllarda uygulanmaya baĢlamıĢtır. Belirttiğimiz gibi sabit faizli bir ipotek kredisi çeĢididir (Calem ve LaCour-Little, 2004:650).

Bu kredi türü ilk kez ABD‟de uygulanmaya baĢlamıĢtır fakat zaman içerisinde beklenen ilgiyi görememiĢtir. Çünkü, ABD de düĢük enflasyon olmasına rağmen ekonomideki bazı dönemlerin gösterdiği değiĢkenlikten dolayı kredi veren kurumlar tarafından tercih edilmemiĢtir. Bir yandan da faiz oranlarının sabit olması sebebiyle, faiz oranları azalırsa kredi alanın lehine bir durum olacak ve kiĢi isterse faizler düĢükken hemen kapatabilecektir. Fakat tersi bir durum gerçekleĢtiğinde ise kredi alanın aleyhine bir durum gerçekleĢecektir.

Yukarıda belirtmiĢ olduğumuz üzere artan geri ödeme tutarlı konut kredisinde, kredinin vadesi süresince geri ödenen tutarlar değiĢme gösterirken kredinin faiz oranlarında bir değiĢme söz konusu değildir. Bu sebeple kredi veren finansal kurumlar faiz oranı riskinden korunamamaktadır. Bu kredi türünde enflasyon yaĢayan veya yaĢama ihtimali epey yüksek olan ve bu enflasyon oranının istikrarsız bir Ģekilde ekonomilerde söz konusu olması kredi veren finansal kurumlar tarafından tamamen riskli bir durum olarak belirtilmektedir.

Değişken Faizli Konut Kredisi: DeğiĢken Faiz Oranlı Ġpotek Kredisi (Variable Rate VRM) ayrıca Ayarlanabilir Faiz Oranlı Ġpotek Kredisi (Adjustable Rate Mortgage-ARM) olarak adlandırılmaktadır. Bu ipotekli konut kredisi türü kredi sağlayan finansal kurumlar açısından daha tercih edilebilir bir durumdadır. Adından da anlaĢılabileceği gibi Ġpotek kredisinde faiz oranları değiĢiklik göstermektedir. Söz konusu olan faiz oranları enflasyona ve ekonomideki durumlara göre 6 ay, 1 yıl, 2 yıl veya 3 yıl gibi farklılıklar göstermektedir. Yani değiĢken faiz oranlı ipotek kredilerinde söz konusu olan temel etken bir

29 endekse bağlı olma durumudur. Bu endekse bağlı olarak faiz oranları değiĢiklikleri, ödenecek olan taksitlerin tutarını değiĢtirebileceği gibi ödemeleri sabit tutturarak vadenin süresini arttırabilir ya da daha da azaltabilir (Lymperopoulos vd., 2006:368).

Belirttiğimiz gibi, VRM‟ler krediyi temin edecek olan finansal kurumlar tarafından daha tercih edilebilir bir konut kredisi türü olmuĢtur. Çünkü bu kredi türü faiz oranı riskini her iki taraf arasında dağıtmaktadır. Klasik konut kredilerinde sabit faizli, eĢit geri ödemeli kredilerde piyasa faiz oranından bağımsız bir Ģekilde dönem boyunca faiz oranı sabit kalmaktadır. Fakat VRM‟ler de bu durum farklıdır. ġöyle ki, faiz oranları belirli dönemlerde (ekonomik istikrara bağlı olarak) tekrar belirlenebilmektedir. Bu durumda ise faiz oranı riski kredi veren taraftan krediyi kullanacak olan tarafa geçmektedir. Bundan dolayı krediyi temin edecek olan finans kurumları klasik ipotek kredilerinden ziyade VRM‟leri ellerinde tutmayı tercih etmektedirler. Çünkü VRM‟ler sayesinde finansman kurumları aktif/pasif yönetimlerini daha iyi uygulayabilirler.

Dövize Endeksli Konut Kredisi: Genel olarak, bireylerin konut alımında kullandığı uzun vadeli konut kredilerden meydana gelmektedir. Konut kredilerinin 20 yıla yakın bir vade ile alımının gerçekleĢtiğini düĢünürsek diğer kredilerde söz konusu olduğu gibi dövize endeksli konut kredisinde de faiz oranları oldukça önem arz etmektedir. Döviz kurlarındaki hareketliliğin stabil olduğu zamanlarda kredi kullanmıĢ olan kiĢilerin gelirlerinin Türk Lirası olmasına rağmen döviz endeksli kredilerin faiz oranlarının da düĢük olması nedeniyle bu konut kredisi türüne yönelinmektedir. Fakat diğer bir ihtimal durumunda ise yani, Türk Lirasının döviz karĢısında değer kaybetmesi sonucunda bireyler ödeme güçlüğü yaĢamaktadırlar. Buna binaen bankalar tedbir maksadıyla bireylerin bir aylık taksitlerini dahi zamanında ödeyememe riskine karĢılık kredi kullanan bireylere hiçbir biçimde tebligat veya ihbara gerek duymadan icra takibi baĢlatabilmektedirler (Albacete ve Lindner, 2015:92).