Konutlar Kdv Oranı

Katma Değer Vergisi toplumun hepsini yakından ilgilendiren bir kanun olması sebebiyle mal ve hizmetlere uygulanan vergi oranları sık değiĢen kanunlardan biridir. Bu değiĢimler piyasa talebi ve kimi zaman ekonomik nedenlerden dolayı gerçekleĢmektedir.

KDVK 10. Maddesine göre, “Vergiyi doğuran vaka mal teslimi veya hizmetin ifası ile meydana gelmektedir. Kat karĢılığı inĢaat iĢlerinde iki türlü teslim bulunmaktadır. Bunlardan ilki arsa sahibi tarafından inĢaat firmasına arsa teslimi, diğeri ise inĢaat firması tarafından arsa sahibine bağımsız bölüm (konut ve iĢyeri) teslimidir.” Burada hem arsa sahibi hem de inĢaat firması açısından KDV konusu gündeme gelmektedir.

Arsanın iktisadi iĢletmenin aktiflerinde yer alması durumunda inĢaat firmasına arsa teslimi veya vergi mükellefi olmayan gerçek kiĢi arsa sahibinin kat karĢılığı arsa teslim faaliyetini sürekli bir Ģekilde yapması durumunda KDV‟ye tabidir. Arsa sahibi, arsa teslim faaliyetini süreklilik arz etmeyecek Ģekilde yaparsa KDV‟ye tabi değildir (Tolu, 2007: 203).

2007/13033 sayılı KDV Oranlarına ĠliĢkin Genel Kararnameye göre, “Gayrimenkul alım satımlarına uygulanacak olan KDV, 2016/9153 sayılı kararname 08.09.2016 tarihinde yürürlüğe girmek üzere ve 2017/9153 sayılı kararname 08.09.2016 tarihinde yürürlüğe girmek üzere ve 2017/9759 sayılı Kararnamenin 2 nci maddesiyle 03.02.2017 tarihinden itibaren yürürlüğe girmek üzere aĢağıdaki Ģekilde uygulanacaktır. AĢağıda görüleceği üzere burada üçlü bir ayırım olmuĢtur. Bu ayrım yapı ruhsatının 1.1.2013‟ten önce, 1.1.2013 ile 31.12.2016 tarih aralığında alınması ve 1.1.2017 tarihinden itibaren alınmıĢ olmasına göre değiĢecektir.”

59

“Yapı ruhsatı 01.01.2013‟ten önce alınmıĢ inĢaatlarda net alanı 150 m²‟ye kadar (150 m² dahil) olan konutların tesliminde KDV oranı %1, net alanı 150 m²‟den fazla olanlarda ise %18 uygulanacaktır.”

“Yapı ruhsatı 01.01.2013 ile 31.12.2016 tarihleri arasında alınan konut inĢaatı projeleri ile kamu kurum ve kuruluĢları ile bunların iĢtirakleri tarafından ihalesi, 01.01.2013 tarihinden itibaren yapılacak konut inĢaatı projelerinde yapı ruhsatının alındığı tarihde, üzerine yapıldığı arsanın 29.07.1970 tarihli ve 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29. Maddesine göre tespit edilen arsa birim m² vergi değeri; BeĢyüz Türk Lirası ve bin Türk Lirası (bin Türk Lirası hariç) arasında olan konutların tesliminde %8, bin Türk Lirası ve üzerinde olan konutların tesliminde %18 uygulanır. Bu belirlemelerin dıĢında kalan; BüyükĢehir Belediyesi sınırları içinde yer almayan, BüyükĢehir Belediyesi sınırları içinde bulunsa bile 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların DönüĢtürülmesi Hakkında Kanun dahilinde rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirtilen yerler (kentsel dönüĢüm alanları) ile riskli yapıların bulunduğu yerlerden olan, BüyükĢehir Belediyesi sınırları içinde bulunsa bile, arsa birim m² vergi değeri beĢyüz Türk Lirasının altında kalan, konutlar için %1 KDV uygulanmaya devam edecektir."

“Yapı ruhsatı 01.01.2017 tarihinden (01.01.2017 dahil) sonra alınan konut inĢaatı projeleri ile kamu kurum ve kuruluĢları ile bunların iĢtirakleri tarafından ihalesi 01.01.2017 tarihinden itibaren yapılacak konut inĢaatı projelerinde yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın 29.07.1970 ve 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29. Maddesine göre tespit edilen arsa birim m² vergi değeri; Bin Türk Lirası ve ikibin Türk Lirası (dahil) arasında olan konutların tesliminde %8, ikibin Türk Lirasının üzerinde olan konutların tesliminde %18, Bu belirlemelerin dıĢında kalan; BüyükĢehir Belediyesi sınırları içinde yer almayan, BüyükĢehir Belediyesi sınırları içinde bulunsa bile 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların DönüĢtürülmesi Hakkında Kanun dahilinde rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirtilen yerler (kentsel dönüĢüm alanları) ile riskli yapıların bulunduğu yerlerden olan, BüyükĢehir Belediyesi sınırları içinde bulunsa bile, arsa birim m² vergi değeri bin Türk Lirasının altında kalan, konutlar için %1 olarak uygulanacaktır.”

60

Son olarak 31.12.2018 tarih ve 30462 sayılı 4. Mükerrer Resmi Gazete‟de yayımlanan 30.12.2018 tarihli 535 sayılı CumhurbaĢkanı Kararı ile 31.03.2019 tarihine kadar geçerli olmak üzere konut teslimlerindeki KDV oranına ait değiĢiklikler yapılmıĢtır.

Bu değiĢikliklerde biraz önce yaptığımız açıklamalar dikkate alınmaksızın %18 KDV oranına tabi konutların, 31.03.2019 tarihine kadar (31.03.2019 dahil) teslimlerinde %8 vergi oranı uygulancaktır. Ayrıca 18.05.2018 tarihli Resmi Gazete yayımlanan 2018/11750 sayılı Bakanlar Kurulu kararı ile %8‟lik vergi oranı iĢyerleri için de yayınlanan tarih itibariyle geçerli olmuĢtur.

5.2.3.1. Tapu SatıĢlarında Kdv Matrahı

Konut satıĢlarında KDV matrahının tespiti hakkında uygulamada bir takım tereddütler yaĢanmaktadır. Tapu satıĢlarında bildirilen satıĢ bedelinin gerçek satıĢ bedeli olması gereklidir. Fakat tapuda bildirilen satıĢ bedelinin KDV hariç tutar veya KDV dahil bedel olarak bildirilmesi; hem KDV hem de gelirim vergilendirilmesi açısından hataya sebebiyet vermektedir.

Tapu satıĢ bedellerinin eksik bildirilmesi konusunda cezalı tarhiyat söz konusudur. 492 sayılı harç kanunu 63. maddesi gereğince “Gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır. Tapuda yapılan iĢlemden sonra, emlak vergisi değerinden daha düĢük bir bedel üzerinden harç ödendiğinin veya beyan edilen devir ve iktisap bedelinin gerçek durumu yansıtmadığı tespit edildiğinde, aradaki farka isabet eden harç ikmalen veya re‟sen tarh edilir. Bu suretle tarh edilecek tapu ve kadastro harcı için 213 sayılı VUK‟da yer alan vergi ziyaı cezası %25 nispetinde uygulanır. Ek olarak 07.10.1997. tarihli ve 1997/5 sayılı Harçlar Kanunu Ġç Genelgesine göre tapu harçlarına KDV dahil edilmemesi gerekmektedir.”

Tapuda satıĢ tutarı olarak; KDV dahil tutarın bildirilmesi durumunda fazla tapu harcı ödenmesi durumu söz konusudur. Fatura da tapuda bildirilen tutardan KDV düĢülerek bildirilmesi durumunda eksik KDV ve eksik vergi ödemesi durumu oluĢmaktadır.

61

Örneğin; 300.000 TL bildirilen bir satıĢ iĢleminde faturanın %18 KDV dahil olarak düzenlenmesi durumunda 254.237,28 TL, KDV ise 45.762,71 TL olacaktır.

Yapılması doğru olan KDV matrahı 300.000 TL, KDV 54.000 TL olması gerekir. 8.237,29 KDV farkı eksik bildirilmiĢ olur. Ayrıca eksik bildirilen KDV matrahından dolayı daha az vergi ödenmesine neden olacaktır.

KDV dahil 300.000 TL olmuĢ olsaydı; Tapuda fazla bildirilen 300.000 TL dolayısıyla; 300.000 TL – 254.237,28 TL = 45.762,72 TL farktan dolayı 1.080 TL fazla tapu harcı ödenmiĢ olacaktır.

5.2.4. ĠĢ Ortaklığı ġeklinde Yapılan ĠnĢaat ĠĢleri

Kurumlar Vergisi Kanununun 2. Maddesinin 7. Fıkrasında iĢ ortaklıkları, aynı maddenin diğer fıkralarında geçen tüzel kiĢilerin kendi aralarında veya Ģahıs ortaklıkları ya da gerçek kiĢilerle, belirli bir iĢin beraber yapılmasını ortak olarak yüklenmek ve elde edilen geliri paylaĢmak amacıyla kurdukları ortaklıklardan bu Ģekilde mükellef olmak isteyenler Ģeklinde tanımlanmıĢtır.

ĠĢ ortaklıkları gelirin paylaĢımı amacıyla kurulurlar ve belirli bir iĢin beraber yapılmasını yüklenirler.

ġahıs ortaklıkları veya gerçek kiĢilerin Kanunun 2. Maddesinde geçenlerle ve Kanunun 2. Maddesinde geçenlerle kendi arasında kurdukları adi ortaklıklar hakkında, mükellef olmayı istemeleri durumunda iĢ ortaklığı olarak kurumlar vergisi mükellefi olabileceklerdir. Böylece, mükellefler talep ederse tüzel kiĢiliğin bulunup bulunmasına dikkat edilmeksizin iĢ ortaklıklarını, kurumlar vergisi mükellefi olarak gerçekleĢtirebileceklerdir.

Kurumlar eğer isterlerse Borçlar Kanunu hükmünde adi ortaklık veya Kurumlar Vergisi Kanununa göre iĢ ortaklığı olarak kurularak faaliyet yapabilmektedirler.