Konutların Değerini Etkileyen Kriterler

2009 yılı sonu itibari ile Som Kurumsal Değerleme A.Ş. arşivinde yer alan yaklaşık 20.000 adet değerleme raporundan, konut ve arsa değerine etki eden faktörlerle ilgili yapılmış olan çalışmalardan ve ağırlıklı olarak piyasadan çıkartılmış olan konutların değerini etkileyen kriterler aşağıda verilmiştir.

Konum; Değer tespiti yapılırken baz alınacak temel noktalardan birisi gayrimenkulün konumudur. Tespit edilen değer, öncelikle taşınmazın konum itibari ile bulunduğu yerin şartlarını ihtiva etmektedir. Bu değer, yöresel etkenler altındadır. Bunun için taşınmaz malın bulunduğu yörenin özellikleri iyi analiz edilmelidir. Konut kullanıcılarının tercihlerinde konutun bulunduğu fiziki ve sosyal mevki, hangi sosyal sınıf tarafından rağbet gördüğü de önemli bir faktördür. Gecekondu türü yapılaşmanın yaygın olduğu bir semte nazaran lüks konutların ve apartmanların bulunduğu semtte taşınmaz mallar daha değerlidir (Utkucu, 2007).

Töre (2004)’nin belirttiği gibi konum bir mülke geliş gidiş için her yöne uzanan zaman-mesafe ilişkisini, ya da bağlantılarını göze almaktadır. Konumun değer etkisi incelenirken, mülk ile önemli noktalar ve yerler arasndaki bağlantı tanımlanır ve bu noktalara erişim için en sık kullanılan ulaşım araçları ile bu süre ölçülür. Uzman mülkün; kamu ulaşım hizmetlerine, okullara, dükkanlara, hizmet kuruluşlarına, parklara, eğlence ve kültürel tesislere, ibadet yerlerine, istihdam kaynaklarına, duraklara, spor tesislerine mesafelerini araştırmalıdır.

Taşınmazın konumu, değeri etkileyen en önemli unsurlardan biri olarak kabul edilmektedir. Taşınmazın kullanım amacına bağlı olarak ekonomik ve sosyal etkinlik bakımından faal olan ve işlem yoğunluğu gösteren alanlara yakın olması tercih edilen bir durumdur. Taşınmazın kamusal alanlara mesafesi ile değeri ters orantılıyken, taşınmaza zarar verebilecek nitelikteki, sağlıksız, kirli, gürültülü bölgelerden ve insan hayatını tehdit eden her türlü tesise mesafesi ile de taşınmazın değeri doğru orantılıdır.

Đç mekan özellikleri; Đç mekanda kullanılan malzemeler, gayrimenkulun değerini olumlu veya olumsuz etkilemektedir. Đç mekan özellikleri değiştirilebilir olduğundan ve dönemlere ve kişilere göre de değişiklik gösterebileceğinden konum, yön, aydınlanma durumu gibi değiştirilmesi mümkün olmayan ve konumdan kaynaklanan özelliklere göre daha düşük bir öneme sahiptir.

Plan tipi; Mahremiyetin, kullanışlılığın maksimum düzeyde sağlanabildiği plana sahip konutlar gayrimenkul kullanıcıları tarafından daha fazla talep görmektedirler. Ülkemizde 1 oda 1 salon daireler 2 + 1 dairelere oranla genel olarak daha zor satılmaktadırlar. 3+1 daireler ise çocuklu aileler tarafından daha fazla tercih edilmektedirler. Çalışan, bekar, çocuksuz, genç ailelerin bulunduğu bölgelerde talepte farklılık olabilir. Dubleks daireler fiziksel olarak bağımsız iki daire olarak kullanılabilir özelliğe sahip olmaları nedeniyle talep görmekle birlikte bu bağımsız kullanım binanın yönetim planının değişimini ve yeniden ruhsat ve iskan almayı gerektirmektedir bu şartların yerine getirilimemesi durumunda dairelerin bağımsız kullanımının yasal olmaması dubleks dairelere talebi kısıtlamaktadır. Dubleks daireler büyük alana sahip olmaları ve daha yüksek değere sahip olmaları nedeniyle de kısıtlı sayıda alıcı tarafından talep edilmektedirler. Bu fiziksel olarak olumlu, yasal olarak olumsuz özelliklerin talep durumunun mülklerin yer aldığı piyasadaki arz dikkate alınarak analiz edilmesi gerekmektedir.

Isınma; Isınma sistemi ve ısı korunumu bölgesel olarak farklılık gösterse de dairelerin değerini etkileyen önemli kriterler arasındadır.

Manzara; Taşınmazın çevresindeki doğal güzellikleri görebilme özelliği olan manzara konutun değerini etkileyen en önemli faktörler arasındadır. Konutun önünün kapanmaması ve görüş açıklığı da bu faktörün analizinde mutlaka göz önünde bulundurulmalıdır. Bu nedenle imar planında ön, arka, yan parsellerdeki yapılaşma koşullarını öğrenmek ileride manzaranın kapanma riskini de ölçebilmek açısından önem taşımaktadır. Deniz manzaralı dairelerin değerleri diğerlerine oranla genel olarak yüksektir. Dağ manzarası, açık şehir manzarası da tercih edilen özellikler arasındadır. Manzaranın gayrimenkulun değerine etkisi benzer manzaraya sahip gayrimenkullerin fiyatlarından tahmin edilmelidir.

Yön; Bir dairede oturanlar açısından büyük önem taşıyan bir kriterdir. Çok sayıda konutun yer aldığı büyük çaplı projelerde tüm dairelerin iyi yöne bakması mümkün olmamaktadır. Güneşten maksimum faydalanan dairelerin değerleri diğerlerine göre daha yüksek olmaktadır.

Aydınlanma; Konutun içinde farklı mekanlardaki aydınlanma durumu gayrimenkullerin değerini önemli ölçüde etkiler. Aydınlığa bakan bölümlerin olması, aydınlanmayı olumsuz etkileyen istinat duvarlarının olması talebi azaltmaktadır.

Mahremiyet; Đçinde yaşanılan mekanların ya da başka bir anlatımla kişisel alanların dışarıdan görünürlüğünün kısıtlanması gayrimenkulun değerini olumlu veya olumsuz etkileyen önemli kriterlerden biridir. Özellikle yatak odalarında mehremiyetin yüksek ölçüde sağlanması önemlidir. Binalar arasındaki mesafelerin uygun ölçülerde olması bu kriterin yerine getirilmesi açısından önemlidir.

Rutubet; Özellikle temel üzerindeki en alt katlarda ve en üst katlarda rutubet önemli bir sorun teşkil etmektedir. Hem estetik açıdan hem de sağlık açısından rutubet binalarda çözülmesi gereken önemi bir sorundur.

Gürültü; Gürültü değere olumsuz etki eden faktörler arasında yer almaktadır. Özellikle kentsel alanlarda konutların, trafiği yoğun olan kavşaklar ve yollar, havalanları, eğlence merkezleri, okullar, camiiler, pazar yerleri, çocuk bahçeleri, açık spor alanları vb. gibi gürültü üreten merkezlerden uzak olması istenir.

Bina içinde bulunduğu kat; Konutun ana gayrimenkul içinde bulunduğu kat değerini doğrudan etkilemektedir. Zemin katlarda güvenlik ve rutubet son katlarda merdiven ve çatı problemleri kullanıcıların ortak şikayetleridir. Bodrum, giriş ve en üst katlarda yer alan konutların değeri ara katlarda yer alan dairelere oranla genel olarak düşük olmaktadır.

Emniyet; Zemin katlarda ve bodrum katlarda emniyet önemli bir sorun olmaktadır. Ulaşım kolaylığı; Konuta bina içindeki ulaşım kolaylığı, hastalık, yaralanma gibi kısıtlılık halleri düşünülerek tercih edilmektedir. Binanın asansörsüz olması durumunda üst katlar alttaki katlara oranla daha az talep görmektedirler.

Otopark alanlarına, sosyal tesislere mesafesi; Araç kullanımının çok yaygınlaşmış olması ile birlikte otopark alanları gayrimenkullerin değerini etkileyen kriterlerin başında yer almaktadırlar. Konutların otopark alanlarına ve sosyal tesislere mesafesi önemli bir kriterdir.

Balkon sayısı/büyüklüğü; Konutlarda balkonun olması özellikle de manzara varsa tercih edilen bir özelliktir.