5. 1. Türki ye’ de Konut Fi nans manı
Konut i hti yacı nı karşılama k üzere, i mar pl anl arına uygun şekil de pr oj el er geliştirerek konut i nşası nı sağl a mak sor unun öne mli bir bölü münü çözer ken, di ğer t araft an bu konutl arı satı n al abil ecekl eri n gereksi ni m duyacakl arı fi nans man kaynakl arı nı n yaratıl ması da sor unun çözü münde esas maddel erden biri ol mak duru mundadır. Tür ki ye’de konut i nşa etme k günü müzde çok kol ayken, ort a ve alt düzey alıcılar i çi n konut satı n al mak neredeyse i mkansı z dur umdadır. Günü müzde konut edi nebil mek içi n fi nans man kaynağı ol abilecek prati k ol arak işleyen her hangi bir or gani zasyon veya yönt e mi n ol uşt urulma mı ş ol ması, bireyi n yaşa m boyunca nakit biri ktir mesi ni ve biri ken t üm bu nakti ile konut edi nmesi ni gerektir mekt edir. Bankal ar t arafı ndan verilen bireysel kredil er hal kı n büyük çoğunl uğu i çi n cazi p koşulları sağla mazken, çeşitli yasal arla ol uşt urul maya çalışılan ucuz konut al anl arı ve ucuz konut kredi si sağl a ma yönt e mleri ise yaşa ma geçirile me mekt edir.
5. 1. 1. Eml ak Kredi Bankası
Tür ki ye Eml ak Kr edi Bankası, 1980’l ere deği n, Tür ki ye’de konut denil diği nde akl a il k gel en Devl et Bankası i di. Bankanı n kur ul uş amacı, konut sahi bi ol mayanl ar i çi n ucuz konut yaptır mak, bu a maçl a, i pot ek karşılı ğı nda konut kredisi verme k, yapı yapı p sat mak ve yapı gereçl eri sanayii alı m satı mı il e uğraş maktı. 1945 -- 1985 arası ndaki 40 yıl boyunca oynadı ğı i pot ek kredisi veren t ek ka mu bankası rol ünü, son yıllarda oyna ma mı ştır. Sadece, ‘ ‘Yuva Kr edi si’ ’ adı yl a serbest pi yasa fai zleri ne yakı n bir fai zl e, konut sahi bi olma k isteyenl ere konut kredisi ver miştir.
Tür ki ye Eml ak Kr edi Bankası, kur ul duğu günden bu yana, gerek bireyl ere doğr udan doğr uya, gerekse kooperatiflere ver miş ol duğu kredilerle, 500. 000’e yakı n konut un yapıl ması nı sağl a mıştır. Bankaca yaptırılan veya yapıl ması dest ekl enen yıllı k
ort al a ma konut sayısı 20. 000 kadar dır. Bu sayı, yıllı k konut üreti mini n onda biri kadar dır ( Kel eş, 1993).
Bugüne kadar 85. 000 konut u kendi si doğr udan ür et en ve hal en 35. 000 konut un yapı mı nı sür düren Eml ak Bankası, yal nı zca 1981’ den bu yana, 4 yıl i çinde 60. 000 ki şi ye konut kredisi vermi ştir. Ne var ki, bu kurumun gerek kredil endirdi ği, gerek doğr udan üretti ği konutları n dar gelirli, konut suz ail el eri konut a kavuştur maya ne öl çüde kat kı da bul unduğu t artış malı dır. 1989’ dan başl ayarak Bankanı n doğr udan konut üreti mine çok fazl a ağırlı k ver di ği görül müşt ür. 1988 -- 1992 ar ası nda Bankanı n açtı ğı kredil er i ki kat art arken aynı döne mde doğr udan konut üreti mi i çi n ayrılan kaynak dokuz kat art mıştır ( Kel eş, 1993, s.308).
Dar gelirlileri n konut edi nebil mesi i çi n kredi sağlayan ve bu a maçl a kur ul muş ol an Eml ak Kr edi Bankası nı n bu r ol ünü ne kadar oynadı ğı t artış malı i ken Banka 2001 yılı nda, ül kedeki bankal arda yapılan yeni düzenl emel er sonucunda kapatılmı ştır.
5. 1. 2. 775 Sayılı Gecekondu Yasası
775 sayılı Gecekondu Yasası il e gecekondu al anları nı n he m ekono mi k ve t opl u msal he m de kent sor unl arı nı n çözü mü a maçl anmakt adır. Söz konusu Yasa bu çerçevede çeşitli çözü m yoll arı öner mekt edir. Bunl ar gecekondu böl gel eri ni n sapt anması, arsa yar dı mları ve gecekondu fonl arı şekli ndedir ( Çi çek, 1996).
5. 1. 2. 1. Arsa Yardı mları
İl gili Yasaya göre, bel edi yel er, çeşitli yoll ardan arsa edi nmeye, bu arsal arı, yasanı n a maçl arı nı gerçekl eştirme k üzere kull anmaya yet kili dirler. Yasa ki ml ere arsa verileceği ni de ayrı ntılı ol arak göst er miştir. Bel edi yel er üç ayrı yol dan arsa edi nme hakkı na sahi ptir. İl ki, bel edi ye veya ko mş u al anl arı n sı nırları i çi nde bul unan, Hazi neni n, il özel yönetiml eri ni n ve kat ma büt çeli dairel eri n eli nde, ya da devl eti n hükü m ve t asarrufu altı nda bul unan t oprakl ardır. Yasa bu arsal arı n bedelsi z ol arak bel edi yel ere veril mesi ne ol anak sağl a makt adır ( Çiçek, 1996).
İki nci kaynak, Vakıfl ara ait arsa ve arazilerdir. Yasa, Vakıflara ait, üzeri nde yapı bul unsa da, bul un masa da t aşı n maz mall arı n, gecekondu yasası ndaki amaçl ar i çi n
kull anıl mak üzere bel ediyel ere devri ni n sağl anması nda bir sakı nca gör me mekt edir. Söz konusu Vakıf taşı nmaz mall arı nı n bel edi yel ere devri içi n:
a- Ke nt pl anı nda belli bir kamu kull anı mı na ayrıl mamı ş ol mal arı b- Es ki yapı nit eli ği taşı mamal arı
c- Va kı fl ar yöneti mi ne bedeli ödenerek alı nmal arı, koşull arı getiril miştir.
Bel edi yel eri n konut sorununu çöz mek üzere, arsa mi kt arları nı artıracak bir di ğer yönt e m i se yerel yöneti mleri n kendi i mkanl arı ile şahsa ait arsal arı ka mul aştır mal arı dır ( Çi çek, 1996).
5. 1. 2. 2. Gecekondu Fonl arı
Ar sa yar dı mı görenl eri n konut i hti yaçl arı nı n karşılanabil mesi i çi n, Gecekondu Yasası çeşitli yar dı mlar öngör mekt edir. Bunl ardan en öne mlisi gecekondu f onundan maddi yar dı m ver mektir. 775 sayılı Yasa biri bel edi yeleri n, di ğeri ise Bayı ndırlı k ve İskan Bakanlı ğı nı n deneti minde ol mak üzere i ki ayrı fon kur ul ması nı öngör mekt edir. Her i ki f onun kull anıl ma a maçl arı aynı ol ması na karşı n kaynakl arı farklı dır (Abacı oğl u, 1994). Bel edi yel eri n ayıracağı fonun kaynakl arı:
1- Ar sa satış ve kiral a ma gelirl eri
2- Gecekondu böl gel eri ne getiril ecek ka mu hi z metl eri nden yar al ananl arı n sağl ayacağı çeşitli vergiler
3- Her yıl %1’ den az ol mama koş ul u il e, Bel edi ye büt çel eri nden ayrıl mak zor unda ol unan böl üm.
4- As ker ail el eri ne yar dı mdan art a kal an kı sı m
5- De vl et büt çesi il e Bayı ndırlı k ve İskan Bakanlı ğı büt çesi nden yapıl acak akt ar mal ar
6- Bu f ondan ödenecek kredil eri n geri ödenecek t aksitl eri 7- Fonda biri kecek paranı n fai z geliri
8- Baş ka yasal arl a fona sağlanacak gelirl er ve bağı şl ar
Bel edi yel eri n deneti minde ol an bu f onl a yapılabilecekl er başlıca üç kü mede t opl anmakt adır. Biri ncisi, arsa satı n al mak, dar gelirliler i çi n ucuz konut üret mektir. İki ncisi ise gecekondu i yileştir mek ve önl e me böl gel eri ne göt ür ül mesi gereken ka mu hi z metl eri ni göt ür mektir. Son ol arak da yapılabil ecek ol an, bel edi ye büt çesi ni n
karşılaya madı ğı dur uml ar da, gecekondu böl geleri ni n sapt anabil mesi, harit al arı n hazırlanarak proj el endirme ni n yapıl ması dır ( Abacı oğl u, 1994).
775 Sayılı Yasa kapsa mı nda ol uşt urul ması öngörül en Bayı ndırlı k ve İskan Bakanlı ğı deneti mindeki fonunun kaynakl arı:
1- Bayı ndırlı k ve İskan Bakanlı ğı büt çesi ne her yıl konan ödenek
2- Fondan kr edi al acakl arı n, kredi mi kt arı nı n dörtt e biri ni yatırdı kl arı banka hesabı ol an ortaklı k payı.
3- Kr edil eri n geri ödenen faizl eri
4- Bayı ndırlı k ve İskan Bakanlı ğı na ait arsal arı n kira ya da satış bedell eri 5- Fonda biri ken paranı n faizi
6- Baş ka yasal arl a fona akt arıl acak para 7- Bağı şl ar ve yar dı mlar
Söz konusu fon ile yapıl abil ecekl er:
a- Konut yapacak ya da konut unu onaracak ol anl ara kr edi veril mesi. Bu kredi ni n süresi 20 yıl dan uzun, faizi ise %5’t en az ol a maz,
b- Gecekondu böl gel eri ni n, devl et çe karşıl an ması öngör ül en ki mi hi z metler i çi n mal ze me yar dı mı, tekni k yar dı m yapıl ması ve dar gelirliler içi n konut üretimi , c- İyil eştir me ve önl e me böl gel eri ni n ka mu hi z met ve t esisl eri ni n t a ma ml an ması, d- Gecekondu Yasası uygul a mal arı içi n, bel edi yel ere yar dı m yapıl ması
Sonuç ol arak, gecekondu böl gel eri nde kökl ü geliş mel er sağl a mak a macı ile kur ul an bu f onl ara büyük u mutl ar bağl anmış i se de, gecekondu f onl arı nda büyük bir geliş me izlene me mekt edir. Bu uygul a mada, kaynakl ardan para t opl a makt a karşıl aşılan sorunl arı n öt esi nde kaynakl arı n yet eri nce zengi n ol ma ması da geliş mesi ni engell e mekt edir.
5. 1. 3. Bankal ardan Alı nabil ecek Bi reysel Krediler
Ger ek özel, gerekse de devl et bankal arı nı n ver di ği konut kr edi si ol arak adlandırıl an bireysel kredil er konut edi ndir me a macı t aşısa da dar ve ort a gelirliler i çi n konut fi nans manı nı sağl a makt an uzak bul un makt adır. Kr edil eri n ort al a ma 24 ay gi bi bir vadeyl e sağl an ması ve kredi fai zi ni n ort al a ma aylı k %4, 75 gi bi bir r aka m ol ması bu kredil eri caydırıcı kıl maktadır ( Bkz. Tabl o 5. 1).
Tabl o 5. 1. Bankal arı n sağl adığı bireysel kredi maksi mu m vade ve faiz oranl arı
Banka Va de (ay) Aylı k Fai z Oranı ( %)
Yapı Kredi 24 4, 75 İş Bankası 36 4, 95 Akbank 24 4, 95 Pa mukbank 60 4, 95 Vakıfbank 18 4, 95 Topr akbank 18 9, 50 Fi nansbank 24 5, 40 HS BC 24 4, 60
Kaynak: İl gili bankal arı n web sayfal arı ndan alı nmıştır. 5. 1. 4. Topl u Konut Tasarruf Si ste mi
Topl u Konut İ daresi Başkanlı ğı’nı n t e mel a maçları ndan biri, uygul a makt a ol duğu fi nans man ve üreti m modelleri ni n zengi nl eştiril mesi ve çeşitlendiril mesi dir. Bu a maç doğr ult usunda hazırlanan, Topl u Konut Tasarruf Si st e mi ve Konut Kr edil eri Yönet meli ği, 11 Te mmuz 1995 t ari hi nde Res mi Gazet ede yayı mlanarak yür ürl üğe gir miştir.
Topl u Konut Tasarruf Si st e mi, bir yandan konut mali yeti ni n kredi dı şı nda kal an böl ümünün şahısl ar t arafı ndan öz kaynak ol arak biri ktiril mesi ni sağl a makt a, di ğer yandan bi ri ki m t ut arı kadar kr edi ni n verilmesi ni güvence altı na al makt adır. Dünyada çeşitli ör nekl eri başarı yl a uygul anmakt a ol an bu sist e mi n Tür ki ye’de konut fi nans manı al anı nda öne mli bir yenili k ve atılı m anl a mı nı t aşı dı ğı kuşkusuzdur. Ancak, sist e mi n başarı ile kendi kendi ni fi nanse eder hal e gel ebil mesi içi n yet erli talep ol uş ması i se sisteme duyul acak güvene ve özelli kl e ort a ve uzun vadede ül keni n ekono mi k isti krarı na bağlı dır.
Ul usl ararası uygul a mal ar da göz önünde bul undurul arak sür dür ül mekt e ol an mevzuat ve fi nansal alt yapı çalışmal arı nı n sonuçl an ması yla si st e mi n uygul a maya geçiril mesi pl anl anmakt adır.
5. 2. Di yarbakı r’ da Konut Fi nans manı
Konut edi nmek i çi n gerekli fi nans man kaynakl arı ol arak kabul edil en ve bankal arca verilen Bi reysel Kr edileri ni n, gerek kı sa vadeli ol uşl arı gerekse de yüksek f ai z oranl arı na sahi p ol mal arı ndan dol ayı, Tür ki ye geneli nde ol duğu gi bi Di yar bakır’da da konut fi nans manı sorununu çöz mekt en uzak bul unmakt adır.
Bayı ndırlı k Bakanlı ğı nı n yakı n gel ecekt e, sor unun çözü mü i çi n mevcut bir pr oj esi ni n ve kull anılabilir bir gecekondu f onunun ol madı ğı gör ül mekt edir. Bununla birli kt e, Büyükşehir Bel edi yesi nce kenti n batısı nda, El azı ğ Karayol u kenarı nda bul unan Üçkuyu Topl u Konut Al anı ucuz konut al anı il an edil erek bu böl geni n pr oj el endiril erek i nşası, satışı esnası nda da ucuz kr edi sağl an ması a macı il e Topl u Konut Döner Ser maye İşl et mesi kur ul muşt ur. İşl et meni n büt çesi ol uşt ur ul ur ken Bel edi ye büt çesi nden ek kaynak ayrıl ması, ayrı ca 775 Sayılı Gecekondu Yasası nda geçen, gecekondu kaynakl arı nı n kullanıl ması düşünül müşt ür.
1580 sayılı Bel edi yel er Kanuna ek 5656 sayılı Kanun il e Bel edi yel ere verilen Topl u Konut yap ma görev ve yet kileri ni Bel edi ye adı na kull anmak üzere kur ulan Topl u Konut Döner Ser meye İşlet mesi il gili yönet meli kçe, doğr udan Büyükşehir Bel edi ye Başkanı na bağlı bul unma kt adır. Döner Ser maye İşl et mesi ni n görev ve a maçl arı ( Di yar bakır Büyükşehir Bel edi yesi Topl u Konut Döner Ser maye İşl et mesi, Döner Ser maye Yönet meli ği, 2000):
1- Uc uz konut pr oj el eri hazırl a mak, Bel edi ye adı na inşa ederek kir aya ver mek. 2- Ya pıl acak konutl ar i çi n arsa t e mi n et mek, bu parsell eri n alt yapı çalışmal arı nı
yap mak.
3- Uc uz konutl ar i nşa et mek i çi n yapı kooperatifl eri ile işbirli ği içi ne gir mek. 4- Döner Ser maye İşl et mesini n yöneti mi ni üstl en mek.
5- Ki r al a ma satı n al ma, tahsi s, t akas ve bağı ş yoll arı il e i hti yacı na uygun gayri menkul yada menkul alı mları yapmak.
6- İhti yaç f azl ası menkul yada gayri menkull eri n satışı nı, t akası nı, t ahsi si ni veya kiral anması nı sağl a mak.
7- Baş vur uda bul unan alı cıları n arsa, konut ve i şyeri t ahsi si ni veya ki ral anması nı sağl a mak.
8- Ar sa, konut ve i şyeri t ahsisi yapıl an, satıl an yada kiral anan ki şi ve kur ul uşl ar dan arsa, alt yapı, konut ve i şyeri bedelleri ni bu yönet meli k ve di ğer bel edi ye me vzuatı hükü ml eri uyarı nca tahsil et mek.
9- Yerl eş me al anl arı nı n belirl en mesi, bu al anl arı n döner ser maye i şl et mesi adı na uygun gör ül en yönt e mler il e t e mi ni ve arsa hali ne getiril mesi işl eml eri ni yür üt mek.
10- İnşaatl arı n pr oj el eri ne uygun yapılı p yapıl madı ğı nı bi zzat i şl et me ol arak veya Bel edi yeni n il gili biriml eri ile müşavir firmal ar aracılı ğı ile denetle mek, denetl et mek.
11- Ür etil ecek ol an konutl ar ile alışveriş mer kezl eri ve s osyal al anl arı n ki ral anma ve satış or gani zasyonunu yap mak veya uygun gör ülecek ki şi ve kur ul uşl ar eli yl e yaptır mak.
12- Ya pıl acak konutl arl a yada di ğer yapıl arl a il gili her çeşit kredi, fi nans man kaynakl arı t e mi ni konul arı nı, Büyükşehir Bel edi yesi Meclisi nden alı nacak yet ki ile bi zzat veya uygun bulunacak müşavir fir mal ar aracılı ğı ile gerçekl eştir mek. Büyükşehir Bel edi yesi nce 2000 yılı nda kur ul an Topl u Konut Döner Ser maye İşlet mesi Yönet meli ği kapsa mı nda i nşa edil ecek konutl arı n düşük mali yetli ol ması esas alı nmıştır. Ancak kent sel rantı n da ol uştur ul ması, bel edi ye uygul a mal arı na kaynak yaratılabil mesi ve farklı gelir gr upl arı na da hit ap edebil mesi i çi n belli öl çül er içerisi nde yüksek nit elikli konutl ara da yer veril mesi pl anl anmakt adır. Konut ti pl eri ni n ve t ahsis şekli ni n belirlenmesi nde, pr oj ede yararlanılacak kredil eri n kull anı m esasl arı, alıcıları n öz kaynak kapasiteleri ve bel edi yeni n pr oj eye katıl ma modeli ni n di kkat e alı n ması düşünül müşt ür. Döner Ser maye İşl et mesi nce belirl enen bedell eri n t ahsil süresi 20 yıl dan uzun ol a ma makt adır. Taksitli satışl arda fai z uygul a ması esas ol up, uygul anacak fai z oranl arı ile koşull arı nı n, pr oj eni n özelli kl eri de di kkat e alı narak belirlen mesi karara bağl anmıştır.
Di yar bakır’da konut sorununun çözü mü i çi n, ucuz konut üret mek ve kar a macı güt meden alı cılara sat mak ve kiral a mak a macı yl a Büyükşehir bel edi yesi nce Kur ul an Topl u Konut Döner Ser maye İşl et mesi Yönet meli ği hal en Sayı şt ay’ca onayl anmadı ğı ndan Bel edi ye Meclisi ni n al mış ol duğu bir karardan öt eye gi de me mi ş bul un makt a ve 2000 yılı ndan bugüne, 2 yıl dır onayl anmak üzere i ncelen mekt edir ( Di yar bakır Büyükşehir Bel edi yesi, İ mar Daire Başkanı il e yapıl an gör üş me, 19. 03. 2002).
5. 3. Ameri ka Bi rl eĢi k Devl etl eri nde Konut Fi nans manı na Yöneli k Bi r Yönt e m TartıĢ ması ( Mort gage)
Tür ki ye’de konut sor ununun öne mli sebepl eri nden biri ol an fi nans man kaynakl arı nı n yet ersi zli ği; yasal ol mayan konutl arda yaşayan bireyl eri n öne mli bir böl ü münün
konut edi necek yet erli maddi biri ki mleri ni n bul unma ması, günü müzde ancak çok az sayı da ki şi ni n direkt konut satı n al abilecek mi ktar da biri ki me sahi p ol ması, ül kede konut satı n al mayı zorl aştır makt a ve barı nma i htiyacı nı yasal ol mayan yapıl aş ma il e çöz me nokt ası na göt ürme kt edir. Ameri ka Birleşi k Devl etleri nde bu sor un satı n alı nan konut un i pot ek edilerek kredil endiril mesi ile çözül müşt ür.
İpot ek ( mort gage) yönt emi yl e, satı n alı nan konut i pot ek edil erek il gili kur uma geri öde mesi yapıl maya başl anmakt adır. Geri öde me süresi 40 yı la kadar uzayabil mekt edir. Bu yönt e mle alı nan kredi ni n mi kt ar ve geri öde me süresi t araflarca karşılı klı ol arak belirlenebil mekt edir. Bu dur um bireyi n öde me gücü göz önünde t ut ul arak karşılı klı anl aş ma sonucu za mana yayılır ve bu dur u m alınan kredi mi kt arı nı fai z anl a mı nda et kiler. İ pot ek yönt e mini n uzun vadeli banka kredisi nden ayrılan en öne mli farkı belirli bir kesi m veya böl ge, pr oj e göz önüne alı nmadan isteyen her kesi n konut edi nmek i çi n başvur up al abileceği ve konut i çi n kull anabileceği bir kredi yönt e mi ol ması dır (Fannie Mae web sayfası).
ABD’ de 1938 yılı nda yaşanan ekono mi k kri z döne mi nde, konut endüstrisi nde yaşanan dur gunl uğu kı r mak, ül kede konut konusunda veril miş vaatleri yeri ne