5582 Sayılı Kanun‟la eklenen 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu‟nun 38/A maddesi doğrultusunda konut finansmanı sözleĢmesinin tanımlanması mümkündür.
Konut finansmanı sözleĢmesi tüketici ile konut finansmanı kuruluĢu arasında aktedilen öyle bir sözleĢmedir ki, bu sözleĢme ile tüketicilere konut edinmeleri amacıyla konut finansmanı kuruluĢu tarafından kredi kullandırılmaktadır. Konut finansmanı sözleĢmesi ile, konut sahibi olmak isteyen tüketicilere finans kuruluĢları tarafından 20-30 yıla varan vadelerle kredi temin edilmekte, bunun karĢılığında da sözleĢmeye konu olan konut üzerine konut finansmanı kuruluĢu lehine ipotek tesis edilmektedir.
Konut finansmanı sisteminde amaç, kiĢilerin kurumsal yöntemlerle konut edindirmesini sağlamaktır. Bu bağlamda “konut” ve “mesken” kavramları konut finansmanı sözleĢmesinin konusunun belirlenmesi açısından önem taĢımaktadır.
Konut, kiĢinin tehlikelerden, doğa olaylarından korunduğu, özel hayatını sürdürdüğü, kapalı veya yarı kapalı güvenli barınaklardır. Sözlük anlamı itibariyle ise konut “içinde oturulan yapı, ev, ikametgah, mesken”
olarak ve “yerleşme amacı aranmaksızın bir kişinin oturduğu yer” olarak ifade edilmektedir.
Mesken ise, devamlı yerleĢmek amacı gütmeksizin, geçici olarak fiilen oturulan yeri ifade etmektedir.48 Yani kiĢilerin doğal ve olumsuz Ģartlardan korunmak ve yaĢamlarını sürdürmek amacıyla kullanılan meskenin, konut olarak kullanılabilmesi de mümkündür.49
5582 Sayılı Kanun‟un yürürlüğe girmesinden önce 4077 Sayılı Kanun‟un 10‟uncu maddesinde mesken için kullanılan krediler tüketici kredisi olarak kabul edilmemekteydi. Bu nedenle mesken için kullanılan krediler ile ilgili ortaya çıkan uyuĢmazlıklarda Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun hükümlerinin uygulanması mümkün değildi.50
5582 Sayılı Kanun‟un 24‟üncü maddesi ile 4077 Sayılı Kanun‟un 10/A maddesinden sonra gelmek üzere eklenen “Konut Finansmanı Sözleşmesi” baĢlıklı 10/B maddesi ile mesken için kullanılan krediler tüketici kredisi kapsamına dahil edilmiĢtir.
5582 sayılı kanuna göre, ancak inĢaatı bitmiĢ, oturma izni alınmıĢ, kat mülkiyeti tapulu ve iskanı alınmıĢ olan konutlar konut finansmanı sözleĢmesinin konusu olabilir. Ancak henüz proje aĢamasında, tamamlanmamıĢ konutların alımının da, konut finansmanı sözleĢmesinin konusuna dahil edilebilmesi bu kanunla mümkün kılınmıĢtır.
48
OĞUZMAN, M. Kemal, SELĠÇĠ, Özer, ÖZDEMĠR, O. Saibe (2005), Kişiler Hukuku, s.106, Ġstanbul.
49 KOÇAK, D., age., s.270.
50 Aynı Doğrultuda Yargıtay 11. Hukuk Dairesi‟nin 14.01.2002 tarihli 2001/7701 E. 2002/244 K. Sayılı Kararı, Yargıtay 11. Hukuk Dairesi‟nin 18.11.2002 Tarihli 2002/5848 E. 2002/10535 K. Sayılı kararı, Yargıtay 11. Hukuk Dairesi‟nin 13.01.2003 Tarihli 2002/8360 E. 2003/133 K. Sayılı Kararları . söz konusu Yargıtay kararlarında mesken alımı için alınan kredilerin 4077 Sayılı TKHK‟un 10. Maddesinde düzenlenen tüketici kredisi olarak kabul edilmemiĢ, uyuĢmazlığın tüketici mahkemelerinde çözümlenemeyeceği hüküm altına alınmıĢtır.
5582 sayılı kanuna göre, doğrudan arsa veya arazi alımları konut finansmanı sistemine dahil edilmemiĢ olmakla beraber; arazi veya arsa üzerine konut inĢa edilmesi amacıyla konut finansmanı sisteminden yararlanılması mümkündür.
Ayrıca bu kanun ile kiĢilerin sahip oldukları konutların teminatı altında tüketicilere kredi kullandırılması, halihazırda konut sahibi olan kiĢilerin, bu konutlarını teminat göstererek kredi kullanmasına olanak sağlanmıĢtır. Yurt dıĢında “home eqıity loan” olarak adlandırılan bu tür kredilerin tanıma dahil edilmesinde amaç, ekonomik değeri yüksek olan gayrimenkullere hareket kabiliyeti sağlayarak bu değerlerin ülke ekonomisine kazandırılmasıdır.
5582 sayılı kanunun 38/A maddesinde yapılan konut finansmanı tanımında “konutların teminatı altında tüketicilere kredi kullandırılması” ifadesine yer verildiği için, konutların yenilenmesi ve güçlendirilmesi 5582 sayılı kanun kapsamında tutulmuĢtur.
5582 sayılı kanun hükümleri uyarınca, iĢ yerleri konut finansmanı sistemine dahil edilmemiĢtir. Dolayısıyla iĢyeri edinmek amacıyla konut finansmanı sisteminden yararlanılması 5582 sayılı kanuna göre mümkün değildir.
Satın alınan konutun kısmen özel amaçlarla kısmen iĢyerine tahsis edilmesi halinde 5582 sayılı yasadan yararlanması, konut edinen kiĢinin tüketici olarak nitelendirilmesine bağlıdır.
Zira, madde gerekçesinde de açıkça ifade edildiği gibi tüketicinin korunması açısından satın alınan konutun bu Ģekilde (home ofice) olarak kullanılması durumunda, satın alan kiĢinin kısmen tüketici olduğu bir durum söz konusu olmaktadır. KiĢi bu halde, bir iĢletme veya ticarethane iĢleten ve
bir meslek icra eden kimse olarak, satın aldığı malı iĢyerinde, iĢine dönük bir biçimde; özel hayatında ise özel amaçlarına tahsis edebilmektedir.51
Satın alınan konutun kısmen iĢyeri olarak kullanılması durumunda 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun‟un uygulanması mümkün değildir. Böyle bir durumda ortaya çıkacak uyuĢmazlıklar Türk Ticaret Kanunu veya Borçlar Kanunu hükümleri uyarınca çözülecektir.
Konut finansmanı sözleĢmesinin konusunun belirlenmesinde üzerinde durulması gerekli bir baĢka konu ise, 5582 sayılı kanunun yürürlüğe girmesinden önce alınan ve fakat konut finansmanı tanımına uyan kredilerin konut finansmanı sözleĢmesinin konusuna girip girmeyeceğidir. Bu husus kanun koyucu tarafından 5582 Sayılı Kanunun Geçici 11‟inci maddesi ile düzenlenmiĢtir.
5582 Sayılı Kanun‟un Geçici 11‟inci maddesine göre, bu kanunun yürürlüğe girmesinden önce düzenlenmiĢ bulunan ve 38/A maddesinin 1‟inci fıkrasında yer alan konut finansmanı tanımına uyan kredi ve finansal kiralama sözleĢmesinin tarafı olan tüketicilerin, bu kanunun yürürlüğe girmesini takiben üç ay içerisinde, sözleĢmenin yapılmıĢ bulunduğu konut finansmanı kuruluĢuna bir dilekçe ile baĢvuruda bulunarak konut finansmanı tanımının kapsamı haricinde tutulması mümkündür. Süresi içinde talepte bulunmayan tüketicilerin, bu maddenin yürürlüğe girmesinden önce düzenlenmiĢ sözleĢmeleri konut finansmanı sistemi kapsamında kabul edilmektedir.