Kiralananın Sonradan Ayıplı Hale Gelmesi

Öncelikle belirtmek gerekir ki TBK m. 301 hükmüne göre “Kiraya veren, kiralananı kararlaĢtırılan tarihte, sözleĢmede amaçlanan kullanıma elveriĢli bir durumda teslim etmek ve sözleĢme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı iĢyeri kiralarında kiracı aleyhine değiĢtirilemez; diğer kira sözleĢmelerinde ise, kiracı aleyhine genel iĢlem koĢulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.” Hükmün amacının kiracıyı korumak olduğu aĢikârdır, sulh hukuk mahkemelerinde kira iliĢkilerinden doğan uyuĢmazlıklar görülürken bu husus ayrı bir özen ve dikkat gösterilmesi gereken bir konudur. Bu maddedeki kiracı lehine düzenlemeye aykırı sözleĢme Ģartı mutlak surette hükümsüzdür; sulh hukuk mahkemesi hâkimi dosyadan bu durumu fark ettiğinde resen dikkate almalıdır, ayrıca mutlak hükümsüzlük zamanaĢımına da uğramaz²⁰⁹.

208 Koca, s. 210; Eren, Özel, s. 384.

209 Eren, Özel, s. 325.

63 Kiraya verenin ayıptan sorumlu olması için ayıbın kiracıdan kaynaklanmaması, kiracının ayıptan doğan haklarından feragat etmemiĢ olması, kiracının kiralananı gözden geçirmesi ve kiraya verene bildirmesi gerekir eğer bu yükümlülüğünü yerine getirmezse kiracı ayıptan doğan haklarından feragat etmiĢ sayılır, ayrıca bu konuda sorumsuzluk anlaĢması yapılmamıĢ olmalıdır²¹⁰.

TBK m. 304 kiraya verenin borcu bakımından kiralananın teslim anındaki ayıplardan sorumluluğunu düzenlerken önemli ayıplar için TBK m. 123-126 borçlunun temerrüdüne iliĢkin genel düzenlemeye gidilebileceğinin yanında kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinden doğan sorumluluk hükümlerine de gidilebileceğini düzenlemiĢtir. TBK m. 304/2 önemli olmayan ayıpla kiralananın teslimi halinde ise borçlunun temerrüdüne iliĢkin genel düzenlemeye gitme yolunu kapalı tutmuĢ, sadece kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinden doğan sorumluluk hükümlerine gidilebileceğini belirtmiĢtir²¹¹. Bu bakımdan TBK borçlunun temerrüdüne iliĢkin genel düzenlemelere dayanan bir hakkın talep ediliyor olması uyuĢmazlığın kira iliĢkisinden doğduğu hususunda bir değiĢiklik yapmayacak ve bu talepler de sulh hukuk mahkemelerine yöneltilecektir.

Burada fesih hakkı bakımından, borçlunun temerrüdüne iliĢkin sürekli edimler hakkında genel düzenleme TBK m. 126, önemli ayıpla kiralananın teslimi halinde kiracıya, sözleĢmeyi feshederek sözleĢmenin süresinden önce sona ermesi yüzünden uğradığı zararların giderilmesini isteyebilecektir. Bu hüküm birazdan anlatacağımız, ayıbın giderilmesini isteme ve fesih hakkı ile zararın giderilmesini isteme hakları, kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinden sorumluluk hükümleri ile yarıĢan hak niteliğindedir²¹².

Kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesine iliĢkin genel düzenleme m. 305 hükmü “Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik

210 Eren, Özel, s. 329-332; Zevkliler, ErtaĢ, Havutçu, Aydoğdu, Cumalıoğlu, s. 489; Aral, Ayrancı, s.

272-276; Haluk Tandoğan, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri Kira ve Ödünç Verme (Ariyet Karz) Sözleşmeleri, Vedat Kitapçılık, C. I/2, 4. Baskı, Ġstanbul, 2008, s. 111 vd.; Aral, Ayrancı, s. 272 vd.

211 Zevkliler, ErtaĢ, Havutçu, Aydoğdu, Cumalıoğlu, s. 487; Aral, Ayrancı, s. 277.

212 Hakların yarıĢması hakkında bkz. Ömer Faruk Karacabey, “Hakların YarıĢması” Ankara Barosu Dergisi, Sayı 6, Ankara, 1980, s. 667-668.

64 hakların kullanılmasını önlemez. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleĢmeyi fesih hakkı saklıdır” Ģeklindedir. Buradaki 4 hak da seçimlik hak niteliğindedir²¹³. Seçme hakkı inĢaî bir haktır²¹⁴. Maddede kiracıya tanınan bu seçimlik haklar kiracının davacı olması durumunda seçimlik bir davaya konu olamayacaktır. Zira davacı durumunda olan kiracının bu haklardan hangisini talep edeceğini baĢtan belirlemesi gerekecektir²¹⁵. Burada kiracının dava açarken haklarını terditli bir Ģekilde talep etmesi mümkündür²¹⁶. Örneğin ayıpların giderilmesi, bu yapılamıyorsa kira bedelinin ayıpla orantılı olarak indirilmesini, bu da kabul edilmiyorsa sözleĢmenin feshini talep ile sulh hukuk mahkemelerinde dava açabilir. Bu hüküm önemli ayıplar bakımından kiracının sözleĢmeyi fesih hakkını saklı tutması bakımından ayrıca bir öneme sahiptir. Kiracı TBK 306 anlamında kiralayana vereceği sürede ayıp giderilmediğinde ufak tefek ayıplar bakımından kiraya veren hesabına kendisi gidertebilir²¹⁷.

Genel düzenleme TBK m. 305 hükmüne ilaveten, kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesi hakkında, kiraya verenden ayıpların giderilmesini isteme (TBK m. 306), kira bedelinden ayıpla orantılı indirim yapılmasını isteme (TBK m. 307), zararın giderilmesini isteme (TBK m. 308) Ģeklindeki düzenlemeler yer almaktadır.

Ayıbın giderilmesini isteme ve fesih hakkı bakımından TBK m. 306/2 hükmü

“Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elveriĢliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleĢmeyi feshedebilir.” Ģeklindedir. Buradan da anlaĢılacağı üzere fesih hakkı önemli ayıp halinde gündeme gelecektir²¹⁸. Ayıp baĢlangıçtaki ayıp olabileceği gibi sonradan ortaya çıkmıĢ da olabilir²¹⁹. Ayrıca fesih hakkının kullanımı, süre verilmesi ve verilen sürede önemli ayıbın giderilmemesi Ģartlarına bağlandığı hükümde açıkça vurgulanmıĢtır. Fesih hakkının kullanımının bağlandığı bu Ģartlar dava Ģartı değildir;

Postacıoğlu, s. 263 vd.; Tanrıver, Medeni Usul Hukuku, s. 615 vd.; Karslı, s. 178-179.

217 Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E. 2004/16785 K. 2005/4909 T. 24.03.2005, Günay, s. 953; Aral, Ayrancı, s. 281; Tandoğan, s. 117; Aral, Ayrancı, s. 281.

218 Zevkliler, ErtaĢ, Havutçu, Aydoğdu, Cumalıoğlu, s. 492; Aral, Ayrancı, s. 283.

219 Eren, Özel, s. 335.

65 sulh hukuk mahkemesi açılacak davalarda bu Ģartların sağlanıp sağlanmadığını, feshin usulüne uygun yapılıp yapılmadığını inceleyecektir.

Burada kiracı tarafından verilecek sürenin ayıbın giderilmesine uygun bir süre olması dikkat edilmesi gereken önemli bir husustur. Ayrıca kanun hükmü, lafzı itibariyle burada feshetme hakkını kiracıya vermiĢ, feshetmeyi zorunlu tutmamıĢtır.

Kiracının ayıbın giderilmemesinden itibaren ne kadar süre boyunca bu hakkını kullanabileceğinin belirlenmesi konusunda yerel adet, dürüstlük kuralı, hakkaniyet, tarafların birbirine verecekleri güven duygusu, bu sürenin miktarı noktasında toplanacak uyuĢmazlıkların dava konusu edildiğinde, sulh hukuk mahkemesinin dikkat etmesi gereken hususlardır.