Kamu mülkiyeti

Kamu mülkiyetindeki araziler; özel hukuk tüzel kişileri ve kamu hukuku tüzel kişileri olmak üzere iki kısma ayrılır. Kamu tüzel kişileri, kamu hukuku ilkelerine göre kurulmuş, hak ve yetkilerini kuruluş kanunlarından alan tüzel kişilerdir. Kamu tüzel kişilerini; devlet, belediye, köy ve il özel idaresi olmak üzere dört kısımda incelemek mümkündür. Kamu hukuku alanında en önemli tüzel kişi devlettir. Devletin bir tüzel kişi olarak sahip olduğu gayrimenkuller üzerinde tasarruf hakkı vardır. Bir kamu tüzel kişisi olarak devlete ait gayrimenkuller iki kısma ayrılır. Bunlar; devletin hüküm ve tasarrufu altında olan ancak tescile tabi olmayan yerler ile devletin hüküm ve tasarrufu altında ve özel mülkiyetinde olan tescile tabi taşınmaz mallardır (Bozan, 2004).

Devlete ait taşınmazların işgallere karşı korunması için mevzuatta her türlü yasal önlem alınmış, çeşitli yasalarda arazinin mülkiyet yapısına göre koruma ve takip yetkileri belirlenmiştir. 3194 sayılı İmar Kanunu, 775 sayılı Gecekondu Kanunu, 3091 sayılı Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanun, 743 sayılı Medeni Kanun, 6831 sayılı Orman Kanunu, 2886 sayılı Devlet

İhale Kanunu, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu vb.

kanunların ilgili maddelerinde özel mülkiyetin yanı sıra kamu mülkiyeti ile ilgili konular düzenlenmektedir.

Son yıllarda ekonomik gelişmeye katkı sağlamak amacıyla kamu kurum ve kuruluşlarına ait atıl durumda bulunan taşınmazların yatırımcılara bedelsiz devrine veya rayiç değerlerinin altında satışına ilişkin olarak çeşitli yasal düzenlemeler yapılmıştır. 29.01.2004 tarih ve 5084 sayılı “Yatırımların ve İstihdamın Teşviki ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkındaki Kanun”un 5. maddesi; hazineye, genel bütçeli kuruluşlara, belediyelere ve il özel idarelerine ait taşınmazların yatırımcılara bedelsiz devrini öngörmüştür (Esener, 2006).

Türkiye’de hazine adına kayıtlı 11.770.800 ha büyüklüğünde 2.182.436 adet taşınmaz bulunmaktadır. Hazine adına tescil edilmiş taşınmazların 96.186’sını binalar, 333.228’ini arsalar, 370.544’ünü de araziler oluşturmaktadır. Milli Emlak kayıtlarında; devletin sahip olduğu orta mallar 215.600 ha’lık bir alanı kaplarken, hazineye ait arsaların yüzölçümü de 117.400 ha olarak ölçülmüştür. Hazine adına tescilli kamu binaları 54.800 ha’lık bir alanı kaplamaktadır (Esen, 2008).

Türkiye’de ormanlar, çayırlar, meralar, denizler, göller, akarsular vb. gibi hazine mülkiyetinde olan alanlar dışında kalan ve geliştirme amaçlı değerlendirilebilir kamu arsa ve arazilerinin hukuki statüleri farklılıklar göstermektedir. Geniş bir kapsama sahip olan kamu arazileri; tapuya tescilli olan ve olmayan kamu arazileri, orman arazileri, vakıf arazileri, kamu kurumlarının ve yerel yönetimlerin kullanımında olan kamu arazileri olmak üzere dört başlık altında incelenebilir (Polat, 2008).

Kamu Mülkiyetinde Olan Tescilli ve Tescilsiz Araziler; tapuya tescilli olan ve

olmayan kamu arazileri; Kadastro çalışması yapılan bölgelerde hazine adına tapuya tescil edilmiş olan araziler, kadastro çalışmalarının yapılmadığı alanlarda kamuya ait olup da tapuda tescil edilmemiş olan kamu arazilerinden oluşmaktadır. Kamu arazilerinin bir kısmı tapu kayıtlarına Hazine adına tescil edilmiş olup günümüzde hala kadastro çalışması yapılmamış, tapu tescili dışında kalmış önemli miktarda kamu arazisi bulunmaktadır. Tescil dışı araziler, topoğrafik özellikleri itibariyle (dağlık, taşlık, tepe) insan yerleşmeleri ve üretim amaçlı kullanımlara elverişli olmayan kimi alanlar ile henüz kadastro geçmemiş alanlardır. Hazine adına tescilli araziler, hazineye ait olup herhangi amaçla kullanılmayan, kamu kurum ve kuruluşlarına tahsis edilmemiş, çoğunun üzerinde işgaller bulunan arazilerdir. Özellikle bölgesel ölçekli mekansal gelişme planlarının ve yerel planların bütünleştirilmesi için, bu araziler önemli bir araçtır. Bu tür alanların geliştirme amaçlı değerlendirilmesindeki en önemli güçlük, işgaller sebebiyle üzerinde oluşmuş zilyetlik haklarıdır. Bunlar toplumsal mutabakatlar ve serbest piyasa koşullarında, yerel yatırımcı ortaklıklar ve işbirlikleri çerçevesinde geliştirilebilecek çözümlerle kamusal alan olarak geliştirilmesi sağlanabilecek alanlardır (Otaner ve Keskin, 2005).

Türkiye’de çeşitli zamanlarda yapılan kadastro çalışmalarında dağlık, taşlık, tepe vb. nitelikte olması sebebiyle tescil dışı bırakılan, yada henüz kadastro çalışmaları

tamamlanmamış olması sebebiyle tescil dışı kalmış arazilerin büyük bir bölümünün zamanla yerleşim alanları içerisinde veya yakın çevrelerinde kalmalarına bağlı olarak değerleri artmıştır. Arsa vasfı kazanmış bu nitelikteki araziler, zaman içerisinde büyükşehirlerin sınırları içerisinde veya yakın yerleşim alanlarında yer almışlardır (Ünal ve Yıldırım, 2002).

Orman ve 2/B Arazileri; orman vasfını koruyan araziler ve orman vasfını

yitirdiği için 2/B maddesi uygulaması ile orman alanının dışına çıkarılan araziler kamu arazileri arasında yer almaktadır. 1974 yılından itibaren orman niteliğini yitirerek tarım ve yerleşim alanı halinde olan ve Hazine adına orman sınırları dışına çıkarılmış bulunan arazi miktarı 450.000 ha’dır. Bu alanların büyük bir bölümü işgal edilmiş olup, orman vasfını yitiren arazi ile sınırlı olmadığı da görülmektedir. Halen orman vasfını koruyan alanlarda da önemli ölçekte işgal bulunmaktadır. 6831 Sayılı Orman Kanunu’nun 2/B maddesi uyarınca, orman dışına çıkartılarak hazine ya da zilyetlik (arazi üzerinde fiili kullanım hakkı) ve satış yolu ile şahıslar adına tescil edilen arazi ve arsalar da kamusal alan olarak geri kazanımı önem taşıyan alanlardır.

6831 sayılı Orman Kanunu’nun 2/B maddesi uyarınca orman niteliğini yitiren arsa ve araziler, orman dışına çıkartılarak hazine adına tescil edilmişlerdir. Büyük şehirlerin içinde ya da etrafındaki bu tür arsa ve arazilerin önemli bir kısmı işgal altında olup imarlı ve imarsız yapılaşmaların yer aldığı alanlara dönüşmüştür. Ciddi derecede önem kazanan bu arazilerin satışına, 4706 Sayılı Kanun’un 5. maddesinin 3. fıkrasında yer verilmiş, ancak bu karar üst mahkemelerce iptal edilmiştir (Ünal ve Yıldırım, 2002).

Vakıf Arazileri; Osmanlı Dönemi’nin idari yapısının bir sonucu olarak

ülkemizde önemli miktarda vakıf arazisi bulunmaktadır. Vakıflar Genel Müdürlüğü bünyesinde kullanıcıları tarafından, rayici ile çok düşük bedellerle kullanılan önemli ve son derece değerli mülkler bulunmaktadır.

Kamu Kurum ve Kuruluşlarına Tahsisli (Kullanımında Olan) Araziler; kamu

kurumlarının ve yerel yönetimlerin yürütmekte oldukları kamu hizmetlerinin yerine getirilebilmesi için ihtiyaç duydukları kamu arazileri bu kurumlara tahsis edilmektedir. Ancak birçok kamu kurumu çalışma mekanını ihtiyacını dikkate alarak seçmemekte, çalışma mekanını bir prestij göstergesi olarak

göstermektedir. Bu yaklaşımın bir sonucu olarak da birçok kamu kurumu, ihtiyaçlarının ötesinde bir alanı kullandıkları görülmektedir. Bazı kamu kurumlarına tahsis edilen arazilerin boyutları, ihtiyaçlarının çok üzerinde olması sebebiyle bu alanları işgallere karşı koruyamamaktadırlar.

Hazine mülkiyetindeki, devletin hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmazlardan, kamu hizmeti için ihtiyaç duyulanlar, tahsis yöntemi ile ilgili idarelerin kullanımına bırakılmakta, geriye kalanlar ise mevcut mevzuat doğrultusunda ve taşınmazların özelliklerine göre satış, kira, irtifak hakkı tesisi vb. yöntemlerle Maliye Bakanlığı’nca yönetilmektedir. Herhangi bir idareye tahsisli olmayanlar ile yüzölçümü itibariyle büyük arsa ve araziler, ormanlar, kıyılar, mera-yaylak-kışlaklar, yerleşim alanları içinde ve civarında olanlar, yoğun şekilde işgale uğramaktadır. Bu tür büyük ve korunması önem taşıyan arsa ve arazilerin korunması, kamu idareleri arasındaki işbirliği noksanlığı sebebiyle yeterince sağlanamamaktadır.