2. İsteğe bağlı olan ve düzenlemeye konu parsellerin iyelerinin tamamının yazılı oluru ile tescil edilen düzenlemelerde ise, belediye encümeni veya il encümeni kararı alınmış olsa da, tapu memuru önünde düzenlenen ve imzalanan “resmi senet”tir
ve bu belgeler herhangi bir nedenle geçersiz hale gelmişse, tapu kaydı sebepten ve illetten yoksun duruma düşmekte ve böyle bir tapu kaydının iptali ilgililerince her zaman istenebilmektedir 131.
127 SANCAKDAR, 1996, YILMAZ, 2002; KOÇAK-BEYAZ, 2004, s. 279
128 REİSOĞLU, 1980: 160
129 OĞUZMAN ve SELİÇİ, 1997: 130
130 Yargıtay H.G.K. Kararı, 12.10.1968, E.1967/1-21, K.1968/687
131 Yargıtay 1. Hukuk Dairesi Kararı, 25.01.1995, E.1994/15858, K.1995/572; Hukuk Genel Kurulu Kararı, 12.05.1999, E.1999/1-282, K. 1999/302
8.5.2. Arsa Düzenlemelerinin İptali ile Tapu Kayıtlarının “Yolsuz Tescil”e Dönüşmesi
Arsa düzenlemesinin idari yargıda iptal edilmesi, tapu kütüğüne tescil edilen düzenleme sonuçlarının, yanlış bir idari tasarruftan ileri geldiğini ve hukuksal dayanaktan yoksun olduğunu gösterir. Böylelikle, tapu kütüğündeki kayıtlar
“yolsuz tescil” durumuna düşer132.
İdari yargı yerince verilen iptal kararı ile birlikte, arsa düzenlemeleri sonucu oluşan tapu kayıtları “yolsuz tescile” dönüştüğüne göre, tapu kütüğünde gerekli değişiklikler yapılıncaya kadar geçersiz hale gelen kayıtlar üzerinden belediyeler, valilikler, kadastro ve tapu sicil müdürlükleri tarafından hüküm yürütülmesi ve işlem yapılması doğru değildir 133. Yolsuz bir tescilin düzeltilmesi ya tarafların anlaşmasıyla veya mahkeme kararı ile olanaklıdır.
Tapu memuru yolsuz kaydı kendiliğinden düzeltemez134.
Görüldüğü gibi, düzenleme sonucu tapu kütüğüne kaydedilen işlemlerin idari yargı kararı ile ortadan kaldırılmasıyla, tapu kayıtları, kendiliğinden hükümsüz
“geçersiz” hale gelmez135. Belediye encümeni ya da il idare kurulu kararının iptali ile birlikte tapudaki işlemlerin geçmişi de kapsayacak şekilde yolsuz tescile dönüşmesi, tapu kütüğündeki kayıtların kendiliğinden silinmesi (terkin edilmesi) için yeterli değildir.
İdari yargı tarafından verilen iptal kararı, ilgilisine, tapu kütüğündeki kaydın düzenleme öncesi duruma dönülmesi, bir başka deyişle kadastral mülkiyet durumunun ihyası (eski durumuna getirilmesi) ve kadastral mülkiyete dayanılarak adli yargı yerinde el atmanın önlenmesi davalarını açma olanağı sağlar136.
Yolsuz olarak yapılan tescilin tarafların anlaşmasıyla düzeltilebilmesi için, tescilin haklı bir sebebe dayanmadığını tespit eden resmi şekilde düzenlenmiş bir sözleşmeye ya da bir karara gereksinme vardır. Kişiler arasındaki uyuşmazlıklarda, lehine kayıt düşülmüş olan kişinin, gerçek hak sahibi adına tescil için yazılı istemde bulunması gerekirken, belediye encümeni veya il encümeni kararının uygulanmasıyla oluşan uyuşmazlıklarda aynı kurulca yargı kararı doğrultusunda yeni bir karar alınarak kaydın düzeltilmesi istenmelidir.
132 Yargıtay 8. Hukuk Dairesi Kararı, 22.02.2000, E.2000/669, K.2000/1454
133 Yargıtay 1. Hukuk Dairesi Kararı, 25.01.1999, E.1998/14662, K.1999/20
134 REİSOĞLU, 1980: 161
135 Yargıtay 1. Hukuk Dairesi Kararı, 14.04.1997, E.1997/4601, K.1997/5035
136 Yargıtay 1. Hukuk Dairesi Kararı, 29.04.1994, E.1993/866, K.1993/5535; 1. Hukuk Dairesi Kararı, 18.02.1994, E.1994/1514, K.1994/1963; 1. Hukuk Dairesi Kararı, 14.04.1997, E. 1997/4601, K.1997/5035
Tarafların anlaşamamaları ya da idarenin yeni bir işlem tesis etmemesi durumunda, ilgilisinin, kaydın (tashihi) düzeltilmesi davası açması gerekmektedir. Kaydın düzeltilmesi davası, kapsamı gereği bir “tespit davası”dır137 ve mahkeme idari yargı kararına dayanarak gerçek ayni hak durumunu saptayacak ve tapu kaydı buna göre düzeltilecektir138.
Düzenlemenin idari yargı kararı ile iptal edilmesine kadar geçen süre içinde, düzenleme ile oluşan imar parselleri alıma ve satıma konu olabilir ya da üzerlerinde ruhsat ve eklerine uygun yapı yapılarak kat mülkiyeti rejimine göre bağımsız bölümler çeşitli kişilere devredilebilir. Bu durumda, arsa düzenlemelerinin iptal edilerek tapu kayıtlarında düzenleme öncesine dönülmesinde, ilk ve son kullanıcılar arasındaki farklılıklarda, ne tür işlem tesis edileceği duraksamalara neden olmaktadır.
Türk Medeni Kanunu, tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu hakkını korumaktadır (TMK, Madde: 1023). İkinci iyi niyetli kişinin hak sahibi olabilmesi için, olağan zamanaşımı kuralı gereği, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız on yıl süreyle ve iyi niyetle sürdürmesi gerekmektedir (TMK, Madde:
712). Tersi durumda, taşınmaz tapu kütüğünde adına tescil edilmiş olsa bile iye (malik) olması olanaksızdır (TMK, Madde: 1024). Üçüncü kişi kötü niyetli ise, doğrudan doğruya kendisine ya da ölümü durumunda mirasçılarına karşı tapu kaydının düzeltilmesi davası açılabilir (TMK, Madde: 1024).
Görülüyor ki, tapu kütüğüne dayanarak edinilen haklar, ilgililerin iyi niyetli ya da kötü niyetli oluşları açısından düzenlenmiş bulunmaktadır. Türk Medeni Kanunu’nun iyi niyete dayandırdığı edinmenin geçerliliği kuralı, tapu kütüğüne duyulması gereken güvenin (itimadın) bir sonucudur139. Tapu kütüğünde taşınmazın iyesi olan kişi, gerçekte o taşınmazın sahibi olmasa da, iyi niyetle edinmenin bir sonucu olarak iye kabul edilir. Türk Medeni Kanunu tarafından korunan iyi niyet, yolsuzlukların ve sakatlıkların tapu kütüğünden anlaşılmasının olanaksız olduğu durumlarda geçerlidir. Dolayısıyla, bir işlemin sağlamlığını etkileyen bütün sakatlıklar, iyi niyetle etkisiz bırakılamaz140. Sebepten ve illetten yoksun duruma düşen bir tapu kaydına dayanan kişi, iyi niyetli olsa bile, gerçekte bu iyi niyet var olmayan bir tasarrufta hukuksal sonuç vermez. Dolayısıyla, geçerli olmayan bir tapu kaydına dayanarak
137 Danıştay 6. Daire Kararı 13.04.1995, E.1994/4550, K.1995/1016
138 REİSOĞLU, 1980: 162, ESMER, 1983: 963-971
139 ESMER, 1983: 966, OĞUZMAN ve SELİÇİ, 1997: 133, REİSOĞLU, 1980: 168
140 ESMER, 1983: 967
taşınmazı edinen üçüncü kişi, iyi niyet savında bulunamaz. Belirtilen durum, arsa düzenlemeleri açısından önemli sonuçlar doğurmaktadır.
Bu durumda, kadastro ve tapu sicil müdürlüklerinin, “yolsuz tescil”e dönüşen tapu kayıtları ile ilgili işlemleri durdurarak, idarenin yapacağı işlemi ya da ilgililerinin adli yargıda açacağı davanın sonucunu beklemeleri gerekmektedir.
Dolayısıyla, kadastro ve tapu sicil müdürlüklerine başvurularak, idari yargı kararı doğrultusunda işlem yapılması istemleri yanlıştır.
8.5.3. Arsa Düzenlemelerinin İptali Sonrası Yapılması Gereken İşlemler Arsa düzenlemesi, imar planına göre idarelerce (belediyeler veya valilikler) yapılan ve tapuya re’sen tescil edilen bir işlemdir ve idari yargı tarafından verilen iptal kararının öncelikle sözü edilen idarelerce uygulanması gerekmektedir.
İdari ve adli yargı kararları birlikte değerlendirildiğinde, iptal kararlarının yerine getirilmesi için, gerek idarenin ve gerekse iptal kararına konu parselin iyesinin yürütmesi gereken işlemler bulunmaktadır;
1. Arsa düzenlemesi yetki ve şekil yönünden hukuka aykırı bulunarak