İpotekli Konut Finansmanı Sisteminin Uygulanmasında Çıkabilecek Sorunlar

İpotekli konut finansmanın işleyişi sırasında Türkiye’nin karşılaşabileceği en önemli risklerden biri de enflasyon riskidir. Bu riski, özellikle yatırım araçlarının durumunu açısından, bu araçların gelecekteki belirsizliği olarak değerlendirebiliriz. İpotekli konut finansmanı sistemi özünde, uzun vadeli kredileri barındırdığından bu

durum özellikle değişken faizli kredi kullananlar açısından olumsuz sonuçlar doğuracaktır. Bu olumsuzluklar faiz oranlarının belirli zamanlarda yeniden belirlenmesiyle bertaraf edilebilir. Bu husus özellikle Türkiye gibi enflasyon oranlarının yükselebilme olasılığını fazla olduğu ülkelerde gelişmekte olan ülkelerin sık sık karşılaşılan bir sorundur.

İpotekli konut finansmanı uzun vadeli bir kredi olması diğer konut finansman sistemlerinden farklı olmasını sağlar. Uzun vadeli yatırımı tercih eden yatırımcılar için ise en büyük endişenin enflasyon riski olduğu bilinmektedir. Bu açıdan bakılınca enflasyona karşı uzun vadede daha iyi korunabilen varlıklar, yatırımcılar tarafından daha çok tercih edilmektedir. Dolayısıyla gayrimenkul geleneksel olarak enflasyona karşı değerini en iyi koruyan yatırım enstrümanları arasında yer almaktadır25_.

Gayrimenkulün enflasyona karşı değerini en iyi koruyan yatırım aracı olmasına rağmen ipotekli konut finansmanı sistemi açısından durum aynı değildir. İpotekli konut finansmanı sistemi enflasyona karşı duyarlı bir sistemdir. Bu demek değildir ki sistem enflasyon soruna sahip ülkelerde uygulanamaz. Ancak bu ülkelerde sistem, enflasyon ortamına uyumlaştırdığı sürece işleyebilmektedir.

Türkiye uzun yıllar sürekli ve yüksek enflasyon ortamı yaşamıştır. Türkiye gibi ülkelerde sürekli ve yüksek bir enflasyon nedeniyle geri ödemeler için, endeksleme yapmadan konut kredisi verme imkanı yoktur. Bu nedenle konut kredisi verirken kişilerin maaş artışlarındaki en kötü şartlar göz önünde tutularak kredi verilmelidir. Aksi halde, kredi geri ödemelerinde güçlükler ortaya çıkabilmektedir26_.

Türk ekonomik yapısı, uzun yıllar süren ve artık kronikleşmiş yüksek enflasyon nedeniyle modern bir konut finansman yapısına ulaşamamıştır. Gelişmiş ülkelerde konut finansman piyasaları, mevduat toplamanın yanında ağırlıklı olarak sermaye piyasalarına menkul kıymet ihraç ederek fon toplarken, Türkiye’de sermaye piyasasının yeterince gelişmemesi nedeniyle, mevduat toplayan kuruluşlardan sağlanan fonlar konut finansmanında kullanılmamaktadır27_.

25 _{Temel, a.g.t., s.9.} 26 _{Pala, a.g.t., s.14.} 27 _{Bayat, a.g.t., s.100-101.}

(+) Artış (-) Azalış

Konut Finansman Sisteminin Performansı

(-) (-) (+) Belirsizlik

1 (+) 2 3 (-)

Enflasyon Konut Edinimi ve

Konut Sektörü Büyüme Hızı 4 (-)

Fon Hareketleri

Şekil 6: Enflasyon Riskinin Konut Finansman Sisteminin Performansına Etkisi

(Kaynak: Çetin, a.g.t., s.13)

Yukarıdaki şekilde enflasyon riskinin konut finansman sistemini nasıl etkilediği anlatılmaktadır. Burada enflasyonun artmasıyla belirsizlik ortamında oluşabileceğini görülmektedir. Bu belirsizlik konut finansmanı sisteminin performansını da düşürücü etki yapmaktadır. Bununla birlikte konut edinimi düşecektir. Dolayısıyla da konut sektörünün büyüme hızını da yavaşlatmaktadır.

Yabancı yatırımcıları da enflasyona duyarlıdırlar. Enflasyon ortamının getirdiği belirsizlik yabancı sermayeyi tedirgin etmektedir. Yabacı sermayesinin sistemdeki konumu azaldıkça özellikle gelişmekte olan ülkelerde, sermaye yersizliğinden dolayı sistemde dalgalanmalar yaşanabilmektedir.

Bununla birlikte Hazine kökenli yatırım araçlarının faizlerinin yüksekliği ipotekli konut finansmanı sisteminin başarıya ulaşmasında önemli engellerden biridir. Çünkü elde edilen getirinin büyüklüğü karşısında çok az miktardaki fonun ipotekli konut sistemine yönelmesi doğal olacaktır. Diğer önemli bir engel de sürekli olarak açık veren bütçelerdir. Yapılan harcamaların kullanılan kaynaklardan fazla olduğu bir ülkede tasarruf ve sermaye birikiminin oluşması kısa vadede mümkün değildir28_.

Tüm ipotek piyasaları, potansiyel yatırımcıların gayrimenkul piyasalarına ne denli yatırım yapacaklarına bağlı olmak koşuluyla fonların bulunurluğu ve fiyatlandırma bakımından geçici dalgalanmalar tabidir29_{. Bu geçici dalgalanmalar}

özellikle sistemin yeni uygulandığı dönemlerde sorun oluşturulabilecektir. Potansiyel yatırımcıların bilinçlendirilmesi, dalgalanmaların olağanlığının belirtilmesi yaşanabilecek riskleri de en az düzeye indirecektir.

İkincil piyasaların sağlıklı işlemesi durumunda, uluslararası fonların gayrimenkul finansmanı için Türkiye’ye çekilebilmesi mümkün olacaktır. Çünkü gayrimenkul finansmanına yatırım yapan çok sayıda fon ve kuruluşlar uzun vadede karlı gördükleri gelişmekte olan piyasalara yönelmektedirler30_.

Kredi verenlerin fon kaynakları, genelde kısa vadeli olduğundan uzun vadeli krediler vade uyumsuzluğuna yol açmaktadır. Bu sorunun çözümü ikincil piyasaların gelişmesiyle olmaktadır31.

Yıllardan beri bir bankacılık uygulaması olan ancak pek gelişemeyen bu sistem ipotekli konut finansmanı sistemiyle gelişmesi sağlanacaktır. Burada ipotekli konut finansmanı sistemi aslında tamamlayıcı bir nitelik taşımaktadır. Bununla birlikte gelişmiş ülkelerde olduğu gibi kamu otoritesinin, hızlı ve doğru konutlaşmayı teşvik edici yaklaşımı, yine bu ülkelerdeki uygulamalarından faydalanılarak uygulamaya konulması sosyal ve ekonomik açısından büyük önem taşımaktadır.

İpotekli konut finansmanı sisteminin ülkelere uygun birçok çeşidi bulunmaktadır. Türkiye gibi belirsizliklerin yüksek olduğu ekonomilerde, taksit tutarının endekslenmesiyle birlikte kredi kullanın gelirindeki artışın enflasyonun altında kalması halinde ödemelerde gelir artışı dikkate alınmaktadır. Bu ipotekli konut finansmanı yöntemine çifte endeksli ipotek kredileri denilmektedir. Bu yöntemde kullanılacak endekslerin titizlikle seçilmesi gerekmektedir32_.

29 _{Temel, a.g.t., s.36.}

30 _{Umay, “Gayrimenkul Fiyatlarının Artmasında Mortgage…”, s.46.}

31 _{Abdullah Yavaş, “A’dan Z’ye Mortgage”, 30.06.2005 Tarihli TBB Konferansı Sunumu,}

http://www.tbb.org.tr/turkce/konferans/AZMortgage/Slides%20for%20TBB%20June%202005 %20talk%20-%20Istanbul.pdf, Erişim: 26.10.2005.

Gayrimenkul yatırımlarının klasik yatırım araçları arasında yer alması ve yatırımcıların riskten sakınması, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarının mali piyasalarda işlem görmesini kolaylaştırıcı bir alt yapı sağlamaktadır. Gayrimenkul, enflasyona karşı korunmada en iyi yatırım alternatiflerinden biridir. Bununla beraber, gayrimenkul yatırımı hem beklenen hem de beklenmeyen enflasyona karşı etkili bir korunma sağlamaktadır33_.