Gayrimenkul Değerine İlişkin Varsayımlar

Gayrimenkul değerinin saptanmasına ilişkin varsayımların temelinde kentsel alan fonksiyonu büyük bir etken olup, herhangi bir kentin fonksiyonlarına ikamet, çalışma, ulaşım, boş zamanları değerlendirme yerleri oluşturmaktadır. Kentsel alan fonksiyonlarını dikkate alan bir gayrimenkul değerine ulaşmada; kentin alt yapısı, imar verilerinin durumu, bireysel ve alışılmamış davranışların gayrimenkul değerine etkilerine ilaveten; yönetsel ve sosyoekonomik varsayımlardan, kentsel bölgelere ilişkin varsayımlardan, gayrimenkulün konum ve niteliklerine ilişkin detayları aşağıda belirtilen varsayımlardan doğacak farklılıkların köklü bir şekilde gayrimenkul değerini saptayacak uzman ve bilirkişiler tarafından araştırılarak göz önünde bulundurulması, değeri saptanacak gayrimenkul ile ilgili hesaplamaların düzeltilmesinde sağlıklı bir sonuca ulaşmak açısından önemlidir [11].

4.2.2.1.Yönetsel ve Sosyoekonomik Varsayımlar

Bu varsayımlar aşağıda belirtilmiştir.

• Kentlere göç ve kentlerde nüfus yığılması taşınmaz fiyatlarını arttırır.

• Kararlı ve başarılı bir yerleşme, kentleşme, konut, vergi ve arsa politikasının izlenmemesi, konut arzının geniş halk kitlelerine yöneltilememesi; yerleşik alanlardaki taşınmaz değerlerini yükseltir.

• Bazı toplum tabakalarının modaya uyma ve sosyal yaşam değişimleri gibi nedenlerle belli taşınmazlara özendirilmesi; yeni şehir kesimlerindeki taşınmazlara olan talebi arttırır. Bu durum oralardaki emlâk fiyatlarını artırır. Yapı malzemesi fiyatlarındaki sürekli artış, arsa ve tüm taşınmaz değerlerine yansır.

• Ücret ve fiyatlar arasında denge kurulamaması ve tasarruflara verilen resmi faiz oranlarının enflasyon yüzdesinden düşük olması, taşınmaz değerlerini artırır.

• Konut üreticilerinin örgütlenmemiş ya da yeter sayıda olmaması; öncelikle çok nüfus artışı gösteren kentlerde taşınmaz fiyatlarını yükseltir.

• Yatırımların büyük ölçüde desteklendiği (vergi indirimi, uygun kredi, sübvansiyonlar) bölgelerde ve bunların çevresindeki taşınmaz değerleri artar.

• Belediyelerin imar ve mücavir alan sınırlarından sonra başlayan; yapı, parselasyon izni, imar yasası ve ilgili yönetmeliklerine bağlı olmayan kırsal alanlardaki taşınmaz değerleri birden yükselebilir.

• Kentin ekonomik hayatında büyük önemi olan fabrika ya da işyerinin faaliyetine son vermesi; taşınmaz fiyatlarını olumsuz etkiler ve düşürür [3].

4.2.2.2.Kentsel Bölgelere İlişkin Varsayımlar

Kentsel bölgelere ilişkin varsayımlardan bazıları aşağıda belirtilmiştir. • Nüfusun yoğun olduğu kent kesimlerinde taşınmaz değerleri de yüksek olur. • Kent ana ticaret merkezi ya da merkezlerinden dışa doğru arsa değerleri düşer.

bölgelerindeki fiyatlara göre daha yüksektir.

• Havalimanı, demiryolu, fabrikalar, okullar, oyun parkları gibi gürültü kaynaklarının çok yakınlığı; konuta ayrılmış ve bunlara komşu taşınmaz değerlerini azaltıcı, ticari taşınmaz değerlerini çoğaltıcı etki yapar.

• Kullanımı kısıtlanmış bölgelerde, taşınmazların fiyatları düşüktür.

• Sosyal donatı ve bağlantı tesisleri (altyapı tesisleri) tam olan bölgelerde; taşınmaz fiyatları diğer bölgelere göre daha yüksektir.

• Ulaşım olanakları çabuk ve kolay olan yerleşim bölgelerinde, taşınmaz değerleri yükselme eğilimi gösterirler.

• Kamu ulaşımı; değeri yüksek konut bölgelerindeki (oturanlar kendi araçlarını kullanırlar) taşınmaz değerlerini daha az, buna karşın değeri daha düşük konut bölgelerindeki taşınmaz değerlerini daha çok etkiler.

• Yoğun yaya ve araç trafiği olan kent içi ticaret bölgelerinde ticari taşınmaz değerleri artar. Fakat bu oran konut değerlerine aynı ölçüde yansımaz.

• Ticaret bölgelerinde; ön cephesi ana yola ve arka cephesi servis yoluna bakan taşınmazların değerleri yüksek olma eğilimi gösterirler [1].

4.2.2.3.Gayrimenkulün Konum ve Niteliklerine İlişkin Varsayımlar

Gayrimenkulün konum ve niteliklerine ilişkin varsayımlar aşağıda gösterilmiştir. • Gürültü ve emisyon gibi rahatsız edici kaynaklardan etkilenmemek kaydı ile, alışveriş merkezlerine yakınlık parsel ve konut değerlerini yükseltir.

• Kentsel alanlarda, parselin ana yola olan cephesi büyüdükçe değeri de artar. Bu nitelik; ticari amaçlı taşınmazların değerini çok yükseltirken, endüstriyel amaçlı taşınmazların değerinde etkin olmaz.

• Parsel, bağlantılı olduğu yola paralel şeritlere ayrılırsa; şerit değerleri yoldan uzaklaştıkça düşer.

• Yoğun yaya yolu ve geçitler; kendilerine cephesi olan parsellerin değerini yükseltirler. Bu yükselme; ticari taşınmazlarda konutlara göre daha fazla olur.

• İmar parselinin geometrik şekli; bölge imar verilerine uygunluğu oranında değer arttırıcıdır. Taban alanı katsayısı (TAKS) ve kat alanı katsayısı (KAKS) değerleri yükseldikçe imar parselinin değeri de yükselir.

• Farklı parsel derinlikleri, değeri farklı etkiler. Bu kuram, parselin caddeye yakın kısımlarının caddeye uzak kısımlarından değerli olması esasına dayanır.

• Manzara; konut, turizm ve eğlence için öngörülmüş parsellerin değerlerini olumlu etkiler. Aynı bölgedeki bütün parseller aynı manzaraya sahipse; değerde bir düzeltme gerekmez. Çünkü manzara etmenin değere etkisi; karşılaştırılabilir parsellerin değerinde de aynı şekilde mevcuttur.

• Topoğrafik ve jeolojik farklılıklar taşınmaz değerini olumlu ya da olumsuz etkilerler. Topoğrafyası düz parsellerin kazı, drenaj ve doldurma masrafları diğerlerine göre daha azdır.

• Ticaret bölgelerindeki ada köşelerindeki parsel değerleri; ada içindekilere göre daha yüksektir. Bu kuramın konut bölgelerindeki geçerliliği tartışma konusudur. Her ne kadar ışık, hava sirkülâsyonu gibi etmenler değere olumlu katkıda bulunurlarsa da; gürültü, toz ve trafik tehlikesi konutların değerine olumsuz etki yaparlar [1].

4.2.2.4.Şehirsel Altyapının Taşınmaz Değerine Etkisi

Altyapı, genel anlamda, insanın üretime yönelik çabalarını, üretim yöntemlerini araç-gereç ve donatılarını kapsayan ekonomik bir kavramdır. Altyapı, enerji sağlanmasına, ulaşım hizmetlerine, haberleşmeye, doğal kaynaklardan yararlanmaya ve trafik yollarına hizmet eden tüm ekonomi içindeki işletme gereçleri, donatılar ve her türlü tesislerin hepsini kapsar. Ayrıca bunlara yönetim, kültür, eğitim, sağlık, araştırma, sosyal yardım yapı tesisleri de katılır. Böylece altyapı, bir ekonominin gerçek sermayesini mal ve hizmetler üretimine çoğu kez ön hizmetler olarak katılan ve yararlar sağlayan bir bölümdür de denilebilir.

Şehirsel altyapı, bir kentin ya da bir yerleşik alanı yaşamsal ve ekonomik işlevlerini sürdürebilmesi açısından gerekli sosyal ve teknik donanımlardır ve bağlantı tesisleri

(teknik altyapı) ile sosyal donatıları kapsar. Şehirsel altyapıya ticarethaneler, özel dispanserler, bankalar gibi özel donatılar da katılırsa, kentsel gelişmeler için gereksinilen bayındırma tesis ve donatıları elde edilir.

4.2.2.5.İmar Verilerinin Taşınmaz Değerine Etkisi

İmar verilerinin taşınmaz değerine etkisi, yapılı arsa ya da yapısız arsa değerinin belirlenmesine göre farklılık gösterir.

4.2.2.5.a.Yapısız Arsa Değerinin Belirlenmesi

Kentsel alanlarda üzerinde yapı bulunmayan arsa değerinin belirlenmesi, taşınmaz değerlemesinin en güç problemlerinden biridir. Çok değişik amaçlar için kullanılan arsaların aynı nitelikli olanlarının aynı yöntem ve ölçütlerle fiyatları belirlense de büyük farklar gösterebilirler. Bunun nedenini satışa çıkarılan bir arsa için alıcıların çok değişik görüşlerle fiyat belirlemelerine bağlayabiliriz. O halde doğru ve objektif bir değerleme, taşınmazın bulunduğu yerel piyasanın köklü bir incelemesini gerektirir.

Arsaların bulunduğu kentsel bölge ve imar verileri değerin ana etmenleridir. Bu sebeple arsa değerini saptamak için karşılaştırma yöntemi seçilirse, emsal ve değeri saptanacak arsaların; aynı bölgede, öznitelik ve imar verilerinin de benzer olması koşulları aranır.

4.2.2.5.b.Yapılı Arsa Değerinin Belirlenmesi

Üzerinde yapı bulunan arsa değerlerinin saptanması, yapısız arsa değerinin saptanmasına göre daha güçtür. Gerçek sürüm değerlerinden yararlanarak yapılı bir arsa

değerini belirlemeye gitmek, genellikle benimsenmez. Çünkü böyle satış fiyatları yapı ve arsa değer paylarını da kapsarlar ve bunlardan yapı değerleri çıkartılarak arsa değerine geçme zorunluluğu vardır. Böyle bir yöntem ise yapıların değişik nitelikleri nedeniyle pek çok güvensizlikleri içerir. Güvensizliklerin arsa değerinde doğuracağı farklılıklar ise şüphesiz çok yanıltıcı sonuçlara neden olur. Bu görüşlere önem verilirse, yapılı taşınmazların arsa değerinin karşılaştırma ya da gelir yöntemiyle saptanması tercih edilmelidir.

4.2.3. Gayrimenkul İle İlgili Bazı Değer Etmenlerinin Amprik (yaklaşık)