Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Detaylı Açıklama Düzeltmelerin Yapılma Nedenine

Değerleme konusu taşınmaz/taşınmazların değer tespiti için yakın çevrede konu mülkler ile ortak temel özelliklere sahip benzer nitelikli emsaller araştırılmıştır. Emsal tablosunda tam mülkiyet yapısına sahip emsaller seçilmiş olup farklı bir durumla karşılaşılması durumunda(hisse satışı, üst hakkı devri, devre mülk vs) söz konusu durum emsal analizinde değerlendirilmiştir. Emsalin değerini etkileyen pazar dışı koşulların bulunması durumunda emsal tablosu ve emsal düzeltme tablosunda belirtilerek değere olan etkisi analiz edilmiştir.

Pazar yaklaşımı ve/veya gelir yaklaşımı ile yapılan hesaplamalar içerisinde yer alan emsal tablolarında yer alan emsallerin, değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak düzeltmeleri yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Söz konusu tablo vasıtası ile değerleme çalışmasında çevreden elde edilen satılık/kiralık emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırılmıştır. Bu kapsamda emsal gayrimenkuller konum/büyüklük/yaş/inşaat kalitesi/fiziksel özellik ve mülkiyet durumu gibi kriterler doğrultusunda değerlendirilerek düzeltmeye gidilmiştir. Emsal tablosunda yer alan gayrimenkul konu mülke göre

“iyi/küçük” olarak belirtilmişken (-) düzeltme, konu mülke göre "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmıştır. Emsallerin her birinin değerleme konusu taşınmaza göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzeltme tablosunda yer alan oranların karşılıkları aşağıda gösterilmiştir. Emsal gayrimenkulün alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanına göre daha büyük ise büyüklük düzeltmesi (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de tabloda belirtilen özellikleri karşılaştırılmış olup, mesleki deneyimlerimiz, sektör araştırmaları, şirketimiz veri tabanındaki diğer veriler ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm ögeler dikkate alınarak düzeltme oranları takdir edilmiştir. Raporda kullanılan emsal düzeltme tabloları değer takdirinde kullanılan yaklaşıma ilişkin analiz amaçlı düzenlenmiştir.

KONU GAYRİMENKULE GÖRE DURUMU DÜZELTME ORANI

Çok Kötü Çok Büyük %25 Üzeri

6.5.1 Maliyet Yaklaşımı

Değerleme konusu taşınmaz inşaat halinde olması nedeniyle maliyet yaklaşımı kullanılmış olup maliyet yaklaşımına esas arsa emsalleri aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.

Emsal Konum Özellik Alan

(m2) Fiyat Birim m2

fiyatı İletişim 1 Suadiye Bağdat Cad.

Yakını

Konut imarlı

arsa 4.000 230.000.000 TL 57.500 TL Prestijim Emlak 08503192085

2 Bağdat Cad. Sahil Arası Konut imarlı

arsa 4.100 280.000.000 TL 68.293 TL Asılsan Gayrimenkul 0216 398 27 11

3 Bağdat Cad. yakınında Konut imarlı

arsa 2.375 130.000.000 TL 54.737 TL United Millenium 0542 252 97 28

Arsa Emsal Krokisi

Satışta olan arsalar Bağdat Caddesi’nden içeride yer almakta olup Bağdat Caddesi üzerinde satılık arsa bulunmamaktadır. Ancak Bağdat Caddesi’nden ara sokaklara gidildiğinde fiyatlar keskin olarak düşmektedir. Bu yüzden düzeltmeler büyük tutulmuştur. Buna göre arsa değeri aşağıda gösterilmiştir.

Konu Mülk

Emsal 1

Emsal 2 Emsal 3

Emsal 1 Emsal 2 Emsal 3

Fiyat(TL) 230.000.000 280.000.000 130.000.000

Yüzölçümü (m2) 4.000 4.100 2.375

Birim Fiyat (TL) 57.500 68.293 54.737

Pazarlık Payı 10% 20% 10%

Pazarlık Sonrası Birim Fiyat (TL) 51.750 54.634 49.263

Konum Düzeltmesi 70% 60% 80%

Büyüklük Düzeltmesi 0% 0% 0%

İmar Durum Düzeltmesi 10% 10% 10%

Toplam Düzeltme Katsayısı 80% 70% 90%

Düzeltilmiş Birim Fiyat (TL) 93.150 92.878 93.600

Ortalama Birim Fiyat (TL) 93.209

Parsel üzerindeki yapının tamamlanma oranı %73 olarak belirlenmiş, birim m2 inşaat maliyeti 4.111 TL olarak alınmıştır. Gayrimenkulün bina maliyet değeri hesaplanmasında, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı yapı yaklaşık maliyetleri, binanın teknik özellikleri, kullanılan malzeme ve işçilik kalitesi, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri ve geçmiş tecrübelerimiz göz önünde bulundurulmuştur. Buna göre proje değeri hesaplama tablosu aşağıda gösterilmiştir.

Arsa Alanı, m² 2.687 Otopark sığınak depo ve ortak alanlar 7.612

Ticari Satılabilir Alan 5.309

Otopark sığınak depo, ortak alanlar 7.612 2.000 15.223.840

TOPLAM BİNA MALİYETİ,TL 36.458.880

BİNA DIŞI MALİYETLER,TL

Peyzaj + Açık Otopark Alanı 1.871 1.000 1.871.230

Altyapı Maliyeti 2.687 1.000 2.687.230

TOPLAM BİNA DIŞI MALİYETLER,TL 4.558.460

TOPLAM BİNA VE BİNA DIŞI MALİYETLER,TL 41.017.340

DİĞER MALİYETLER

Müh. & Mim. Ücretleri 4,0% 1.640.694

Proje Yönetim Giderleri 3,0% 1.230.520

Yapı Denetim 2,5% 1.025.434

Yatırımcı Sabit Giderleri 3,0% 1.230.520

Yasal İzinler & Danışmanlık 2,0% 820.347

Teslim 3,0% 1.230.520

Rezerv 3,0% 1.230.520

Müteahhit Ücreti 9,0% 3.691.561

TOPLAM DİĞER MALİYETLER,TL 12.100.115

Mevcut Tamamlanma Oranına Göre Proje Değeri (TL)

363.779.772

MALİYET HESAPLARI

6.5.2 Gelir Yaklaşımı

Parsel üzerinde gerçekleştirilmekte olan projenin değer tespiti için, ikinci yaklaşım olarak gelir yaklaşımı kullanılmıştır.

Yakın çevredeki bina emsalleri aşağıda gösterilmiştir.

Kiralık Bina Emsal Krokisi

EMSAL Yeri Alanı (m²) Aylık Kira Birim m²Fiyatı Özellik Kaynak

1

Değerleme konusu bina çok katlı mağaza olacak şekilde projelendirilmiş olup Bağdat Caddesi üzerinde çok katlı mağaza olmaya uygun kiralık bina emsalleri aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Emsaller eski depreme yönetmeliğine göre inşa edilmiş 40-50 yıllık yapılar olması, değerleme konusu binanın yeni deprem yönetmeliğine göre, yüksek kaliteli malzeme ve işçilik ile inşa ediliyor olması, çok katlı mağaza olarak projelendirilmiş ve ilave bir tadilata dekorasyona gerek duymaması göz önünde bulundurularak emsallere %30 yaş/inşaat kalitesi düzeltmesi uygulanmıştır. Bölgede önemli bir otopark problemi mevcut olup binanın kapalı otoparkının olması, otoparkın ayrıca işletilmesi/kiraya verilmesinin mümkün olması göz önünde bulundurularak %25 otopark düzeltmesi yapılmıştır.

Buna göre düzeltme tablosu aşağıda gösterilmiştir

Bina birim m2 kirası 138TL olarak hesaplanmıştır İnşa Edilmekte Olan Projeye İlişkin Varsayımlar

 Projenin inşaatının 2021 yılında tamamlanacağı varsayılmıştır.

 Binanın 2021 yılında bir bütün olarak kiraya verileceği öngörülmüştür.

 Zemin iyileştirmesi ve temel işleri için yapılacak olan imalatların inşaat aşamasında teknik detaylarla çözüleceği varsayılmıştır.

 İnşaat işlerinin üst sınıf inşaat kalitesiyle yapılacağı varsayılmıştır.

 Proje kapsamında bina maliyeti, altyapı maliyeti, çevre tanzimi ve peyzaj maliyeti ve proje genel gider maliyeti öngörülmüştür. Altyapı maliyeti içerisinde, bina oturumuna ilişkin arazi hafriyat bedeli, doğalgaz, elektrik, atık-içme suyu ve telekom altyapısı vb. maliyetler yer

Emsal 1 Emsal 2 Emsal 3 Emsal 4

İstenen Kira 420.000 280.000 130.000 250.000

Pazarlık Payı 15% 10% 5% 10%

Pazarlık Sonrası Kira (TL) 357.000 252.000 123.500 225.000

Büyüklük(m2) 3.600 2.940 1.570 2.860

Otopark Düzeltmesi 25% 25% 25% 25%

Toplam Düzeltme Katsayısı 45% 65% 75% 65%

Düzeltilmiş Birim

Metrekare Değeri (TL) 144 141 138 130

Ortalama 138 TL

alacağı öngörülmüştür. Çevre tanzimi ve peyzaj maliyetleri içerisinde çevre düzenleme, peyzaj ve aydınlatma maliyetleri yer almaktadır.

 Proje genel giderleri içerisinde avan proje, mimari, statik, elektrik, tesisat vb. proje maliyetleri, şantiye giderleri, imar düzenlemeleri, yatırımcı sabit giderleri, müteahhitlik ücreti, yapı denetim ve proje yönetim ücretleri ile rezerv ücreti yer almaktadır.

 Binadaki alanlar en son tarihli onaylı tadilat ruhsatına göre belirlenmiştir.

 Emlak vergisi ve sigorta giderleri müşterinde temin edilen bilgiler doğrultusunda tabloya eklenmiştir.

 Çalışmalar sırasında Türk Lirası kullanılmıştır.

 Tüm ödemelerin peşin yapıldığı varsayılmıştır.

 Yıllara yaygın olarak yapılan maliyet ve gelir analizlerinin ardından projenin net bugünkü değerlerinin hesaplanmasına geçilmiştir. Net bugünkü değer hesaplarının yapılabilmesi için iskonto oranın belirlenmesi gerekmektedir. İskonto oranı risksiz getiri oranı üzerine, bölge riski, proje riski ve likidite riski gibi geliştirilen projeye özgü riskler eklenerek bulunmaktadır.

Risksiz getiri oranı olarak Türk Lirası bazındaki uzun dönem devlet tahvilleri alınmıştır. Tahvil piyasalarında Türk Lirası bazında 5 yıllık devlet tahvillerinin getiri oranı %13 seviyelerindedir.

Projenin Bağdat Caddesi’nin hareketli bir noktasında yaya ve araç trafiğinin yoğun olduğu bir noktada yer alması ve büyük ölçüde tamamlanmış olması göz önünde bulundurularak %4 risk primi ilave edilerek indirgeme oranı %17 olarak kabul edilmiştir.

 Binanın 10 yıl. Sonunda satılacağı öngörülmüş olup çıkış değeri hesaplamasında bölgedeki benzer nitelikli mülkler göz önünde bulundurularak kapitalizasyon oranı %6 olarak kabul edilmiştir.

 Net bugünkü değer hesaplarında yıl ortası faktörü (0,5) hesaba katılarak daha gerçekçi bir net bugünkü değer ortaya çıkartılmıştır

 Çalışmalara IVSC (Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamında) vergi dâhil edilmemiştir.

 Projeye geliştirme sonucu hesaplanan değer tamamen raporda yer alan varsayımlara ve kabullere bağlı olup ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değer farklı olabilecektir.

Yukarıdaki varsayımlara göre proje geliştirme tablosu ekte sunulmuştur.

1. Yıl 2. Yıl 3. Yıl 4. Yıl 5. Yıl 6. Yıl 7. Yıl 8. Yıl 9. Yıl 10. Yıl

2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030

Doluluk Oranı 100% 85% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95%

Birim Kira Değeri (TL/m²/Ay) 138 145 162 182 200 220 242 266 290 316 345

Kira Değeri Artışı 5% 12% 12% 10% 10% 10% 10% 9% 9% 9%

Aylık Kira Geliri (TL) 1.591.415 1.992.077 2.231.126 2.454.239 2.699.663 2.969.629 3.266.592 3.560.585 3.881.038 4.230.331

Yıllık Kira Geliri (TL) 19.096.980 23.904.925 26.773.516 29.450.868 32.395.954 35.635.550 39.199.105 42.727.024 46.572.456 50.763.978

Emlak Vergisi ve Sigorta Giderleri (TL) 390.000 436.800 489.216 538.138 591.951 651.146 716.261 780.725 850.990 927.579

Yenileme Fonu (TL) 190.970 239.049 267.735 294.509 323.960 356.355 391.991 427.270 465.725 507.640

Toplam Gayrimenkul Giderleri (TL) 580.970 675.849 756.951 832.646 915.911 1.007.502 1.108.252 1.207.995 1.316.714 1.435.219

İnşaat Maliyeti

Net Operasyonel Gelir (TL) 18.516.010 23.229.076 26.016.565 28.618.221 31.480.043 34.628.048 38.090.853 41.519.029 45.255.742 49.328.759

İnşaat Maliyeti 14.341.713

Dönem Sonu Değeri (TL) 977.606.310

TOPLAM NET GELİR (TL) 4.174.297 23.229.076 26.016.565 28.618.221 31.480.043 34.628.048 38.090.853 41.519.029 45.255.742 1.026.935.069

İndirgeme Oranı 0,17 0,17 0,17 0,17 0,17 0,17 0,17 0,17 0,17 0,17

Net Bugünkü Değer (TL) 3.859.139 18.354.947 17.570.548 16.519.318 15.530.983 14.601.779 13.728.168 12.789.490 11.914.995 231.087.949

6.5.3 Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler

Bina inşaat aşamasında olduğundan kira değeri analizi yapılmamıştır.

Belgede AKİŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. (sayfa 31-39)