O mercado imobiliário da Região Metropolitana de Belo Horizonte (RMBH), assim como nas outras metrópoles brasileiras, passa por transformações significativas. Como vimos, especialmente a partir do ano de 1996 vem ocorrendo uma expressiva dinamização e expansão do setor da construção civil, sobretudo na construção de novas unidades habitacionais, além de uma forte elevação do preço da terra e do valor das unidades imobiliárias, com conseqüências para a estruturação socioespacial da região. A
120 entrada, no mercado de compra e venda de moradias das camadas de baixa e, sobretudo, de média renda da população, a partir da construção de um aparato institucional e de uma estrutura de financiamentos à habitação, constituiu-se poderoso fator de crescimento da oferta de imóveis na RMBH.
Diante disso, a nova lógica de produção habitacional passou a ser: grandes grupos lançam grandes empreendimentos, a fim de garantir ganhos em escala, ainda que o grande volume de créditos tenha favorecido também a intensificação da atividade de pequenos empreendedores. Na Região Metropolitana de Belo Horizonte, o que se observa é um mercado habitacional com crescimento bastante heterogêneo, com relação aos tipos de imóveis ofertados, que agregam desde empreendimentos constituídos de dezenas de edifícios e centenas de unidades habitacionais até pequenos edifícios e conjuntos de casas (muitas vezes geminadas), voltados para o mercado de renda média e baixa, até parcelamentos horizontais e condomínios verticais direcionados ao mercado de alta renda. O mercado de terras, cuja lógica acompanha o mercado habitacional, apresentou duas características principais: de um lado, a expansão territorial dos loteamentos populares para periferias mais distantes, reafirmando e fortalecendo o movimento de periferização e, de outro, intensificou-se o padrão de autossegregação das categorias dirigentes, na forma dos loteamentos fechados, especialmente em áreas próximas aos espaços ricos em serviços e bens de consumo coletivos da zona central de Belo Horizonte, aprofundando-se as desigualdades na apropriação do solo urbano na RMBH. Mais recentemente, esse padrão tende a se expandir também para periferias antes caracterizadas pela ocupação precária de segmentos populares, a partir do licenciamento de grandes empreendimentos para a alta renda, produzidos também através de capital internacional.
Este cenário aponta para novas tendências de estruturação do espaço metropolitano, ao mesmo tempo em que reflete a desigualdade como um processo intrínseco ao desenvolvimento do espaço urbano capitalista.
Até os anos 2000, a estrutura socioespacial metropolitana era caracterizada por: a) crescente tlitização dos espaços centrais e peri-centrais, lugar de concentração das elites dirigentes e intelectuais; b) expansão dessas áreas elitizadas para a região sul, alcançando principalmente o Município de Nova Lima, com ocupação de loteamentos
121 fechados e grandes empreendimentos residenciais; c) crescente tssraiamtnto territorial das classes médias (pequenos empregadores, profissionais de nível superior e parte dos segmentos de ocupação de nível médio), estendendo-se inclusive para parte da região industrial, mesclando-se aos operários mais qualificados; d) consolidação dos espaços populares na porção norte da região metropolitana89.
Na década de 2000, destacaram-se dois fenômenos que impactaram de forma significativa a estrutura socioespacial metropolitana. Em primeiro lugar, um conjunto de importantes investimentos públicos nas áreas a norte da região resultou na atração por novos empreendimentos imobiliários privados e gerou grande valorização especulativa no preço da terra90. Destacam-se: a via expressa que liga Belo Horizonte ao Aeroporto Internacional Tancredo Neves, no Município de Confins, conhecida como Linha Verde; a implantação do Aeroporto Industrial de Confins; a nova sede administrativa do Governo do Estado (Cidade Administrativa – CAMG), na divisa entre os municípios de Belo Horizonte, Vespasiano e Santa Luzia; o Parque Tecnológico situado no Campus da RFMG, na Pampulha e o projeto do Pólo de Microeletrônica no Município de Vespasiano:
[...] observa-se a consolidação de uma nova centralidade que envolve o centro tradicional de Venda Nova conurbado com Justinópolis em Ribeirão das Neves a oeste, com a região da Pampulha ao sul e com centro do São Benedito em Santa Luzia, incorporando progressivamente áreas dos municípios de Vespasiano, Confins e Lagoa Santa. Na direção noroeste, a sede de Sete Lagoas, já no Colar Metropolitano, tem aumentado sua influência sobre os municípios daquela região, como Matozinhos, PedroLeopoldo, Baldim e Capim Branco. (RFMG, 2011 p. 193)
Em segundo lugar, a conjuntura política e macroeconômica favorável à intensificação de empreendimentos imobiliários produziu um boom imobiliário, que favoreceu a expansão das empresas ao mesmo tempo em que se caracterizou pela expansão territorial da região, incorporação de novos segmentos de mercado e disseminação da tipologia asartamtnto em espaços antes caracterizados pela moradia do tipo casa.
89 Para análises mais detalhadas dessa estrutura, ver: Costa tt al. (2006) e Mendonça (2008).
90 O grande aumento no preço da terra no primeiro momento foi resultante de uma expectativa que ainda passa por um processo de acomodação. Entrevistas realizadas com agentes corretores no distrito de São Benedito, no Município de Santa Luzia, no primeiro semestre de 2010, mostraram casos de famílias adquirentes de moradias que, ao constatarem incapacidade de pagamento colocavam o imóvel à venda, mas os preços praticados no mercado eram menores do que aquele inicialmente pago.
122 Ainda nos anos 2000, permaneceu a produção de lotes populares nos vetores norte e oeste. A estes se somam loteamentos de sítios de recreio, com destaque, nestas regiões, para os municípios de Esmeraldas e Lagoa Santa. Centros locais também permanecem restritos às funções públicas, como as sedes municipais, exercendo pouca atratividade sobre o próprio território, como é o caso das sedes municipais de Capim Branco, Baldim, Jaboticatubas, Taquaraçu de Minas, Nova Rnião, Raposos, Itaguara, Itatiaiuçu e Rio Manso. (RFMG, 2011).
A novidade foram os grandes empreendimentos previstos para os municípios mais distantes, na porção meridional. Ressalta-se que os investimentos públicos no espaço, especialmente com a implantação da Cidade Administrativa, na Linha Verde, resultaram na atração por novos empreendimentos imobiliários privados. Dois exemplos são o Precon Park e o Resort Reserva Real. O primeiro, localizado em uma primeira fase de implantação, em áreas próximas ao aeroporto internacional, nos municípios de Confins e Pedro Leopoldo, e em Lagoa Santa, em uma segunda fase:
Concebido para ser uma tecnópolis, o projeto compreende cinco ‘âncoras’: ensino, ciência e tecnologia, residencial, armazenamento e logística, e entretenimento. Abrange uma área total de 12 milhões de metros quadrados na qual serão construídos: um parque de ciência e tecnologia (no qual já se encontra em funcionamento uma universidade de Pedro Leopoldo), um parque de negócios, um empreendimento residencial com diversificação de usos e tipologia residencial e um parque esportivo (incluindo um estádio de futebol para 35 mil pessoas). (COSTA & MENDONÇA, 2012, p. 60).
Por sua vez, o Rtsort Rtstrva Rtal, denominado inicialmente Quintas do Rio das Velhas, licenciado para implantação na porção sul do município de Jaboticatubas, também se caracteriza como um condomínio residencial de alta renda, que se diferencia por oferecer tanto equipamentos sofisticados para dar suporte ao empreendimento, quanto uma infraestrutura interna completa em serviços urbanos. Com área total de 1.000 hectares, o projeto prevê pista de pouso para helicópteros, campos de golfe, centro hípico, centro comercial e um conjunto de habitações de interesse social. Nota-se que estas habitações provavelmente se direcionam à uma população que comporia um apoio ao complexo, no que se refere à força de trabalho demandada pelos moradores da alta renda e pelas atividades que poderão se instalar no local.
No eixo sul da RMBH, destaca-se o Município de Nova Lima, onde ainda permanece a predominância de produção de lotes de grandes dimensões direcionados
123 aos segmentos de média-alta e alta rendas. Paralelamente, ocorre um processo de expansão imobiliária, caracterizada pela construção de luxuosos edifícios residenciais, e também lojas, shoppings e prédios de escritórios de alto padrão, na área limítrofe com Belo Horizonte na encosta da Serra do Curral, marcadamente na região conhecida como “Seis Pistas”. Essas novas formas de ocupação e uso do espaço, que passaram a ocorrer com maior intensidade desde os anos noventa caracterizam-se por uma confluência específica de condicionantes naturais, poderosos interesses privados, extensão da estrutura urbana de Belo Horizonte e políticas públicas municipais.
Pelo que foi exposto, observa-se que a lógica da expansão da produção de moradias na RMBH se dá, principalmente, a partir da definição do público-alvo pelas empresas e, com isso, toda uma cadeia de financiamentos, tipos, densidades, tecnologias de produção se estabelece e se reflete na ocupação do solo.
A FIG. 4 mostra um conjunto de empreendimentos habitacionais lançados, construídos e em construção no período entre os anos de 2007 e 2010, por vinte e cinco empresas incorporadoras e construtoras que atuavam na RMBH. Os dados foram coletados nos sites das empresas, pela autora, como parte dos estudos setoriais realizados pela equipe técnica da Área Temática Transversal RSDEC - Rso do Solo, Dinâmica Imobiliária e Escalas de Centralidades Metropolitanas, no âmbito da elaboração do Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado da RMBH (PDDI–RMBH), no ano de 2010. As empresas pesquisadas foram: Alicerce, Ágata, Asa Incorporadora, Canopus, Caparaó, Conartes, Concreto, Dínamo, Diniz Camargos, Emccamp, Even, Habitare, Líder, Lincoln Veloso, MASB, Modelo, MRV, Patrimar, Pro Domo, Rossi, Soinco, Somar, Somattos, Tenda, Vésper.
Nota-se que, dentre essas empresas, apenas a Emccamp produzia para a população de renda familiar mensal de até 3 sm. A Tenda e a MRV produziam para a população de 3 a 6 sm e de 3 a 10 sm, respectivamente, enquanto que as demais empresas direcionavam a produção para os segmentos luxo e alto luxo.
124 FIGURA 4 – Principais empreendimentos imobiliários habitacionais na RMIH (2007-2010)
Fonte: Google Earth; sites das empresas incorporadoras; Caixa/Gerência Regional de Negócios/BH; IBGE (2010).
125 Este mapa mostra a distribuição dos empreendimentos imobiliários segundo a renda média domiciliar por setor censitário, revelando a concentração da recente produção habitacional em áreas bem dotadas de infraestrutura e próximas ao centro metropolitano principal, a centros subregionais e eixos viários estruturantes, onde o preço da terra é recorrentemente mais elevado do que naquelas mais distantes, resultando em valores de moradias, na maioria das vezes, inacessíveis à população de baixa renda, por via do mercado formal mobiliário.
Cumpre frisar que os empreendimentos para a baixa renda (até 3 salários mínimos) contratados no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, foram adicionados ao mapa através de tabela fornecida pela CAIXA, no ano de 2010, na qual constavam as primeiras contratações. Observa-se que alguns empreendimentos subsidiados pelo governo federal, através do programa, localizaram-se em municípios afastados do centro principal, como em Matozinhos, Caeté e Rio Acima. No entanto, alguns empreendimentos também direcionados para a faixa 1 do programa, apresentavam-se em construção nos municípios de Belo Horizonte, Betim, Contagem, Ribeirão das Neves e Vespasiano, indicando um reforço da concentração populacional no espaço urbano contínuo ao centro.
Ao se constituir um importante indicador da produção capitalista do espaço urbano, a habitação revela a formação de territórios excludentes e socialmente segregados na região metropolitana, em que pesem alterações importantes tanto em seus espaços centrais quanto em suas periferias estendidas. Ressalta-se que o Estado e suas políticas, em particular a financeira, são atores fundamentais na dinâmica da produção habitacional e das transformações no espaço, especialmente quando a produção é privada.
O capítulo que se segue propõe uma análise do programa público Minha Casa Minha Vida, lançado no ano de 2009 pela Casa Civil, no governo de Luiz Inácio Lula da Silva. O programa, considerado neste trabalho como o terceiro ponto de inflexão da intervenção do Estado na questão habitacional no Brasil, ao mesmo tempo em que apontou para a necessidade de sustentar, reforçar e impulsionar a expansão do capital imobiliário, procurou atender às necessidades de moradia da população pobre, claramente apontadas pelos estudos sobre o déficit habitacional.
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