Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri

Bazı Ekonomik Veriler ve İstatistikler

 Nüfus;

Türkiye'nin nüfusu, 2019'da bir önceki yıla göre 1 milyon 151 bin 115 kişi artmıştır. Buna göre, 2018 yılı itibarıyla 82 milyon 3 bin 882 kişi olan ülke nüfusu, 1 milyon 151 bin 115 kişilik artışla 2019 yılı sonunda 83 milyon 154 bin 994 kişiye ulaşmıştır. (TUİK)

 TÜFE/Enflasyon Endeksleri;

Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan rakamlara göre enflasyon oranı 2020 yılı Ağustos ayında bir önceki aya göre %0,86, bir önceki yılın Aralık ayına göre %7,29, bir önceki yılın aynı ayına göre %11,77 ve on iki aylık ortalamalara göre %11,27 artış gerçekleşti.

16

 GSYH/Büyüme Endeksleri;

31 Ağustos 2020 - Kovid-19 etkisinin en yoğun görüldüğü 2. çeyrekte ekonomi yüzde 9,9 küçülme gösterdi. GSYH 2020 yılı ikinci çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %9,9 azaldı.

GSYH’yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2020 yılı ikinci çeyreğinde bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; tarım %4,0, bilgi ve iletişim faaliyetleri %11,0, finans ve sigorta faaliyetleri %27,8, gayrimenkul faaliyetleri %1,7 arttı. Sanayi %16,5, inşaat sektörü %2,7, hizmetler

%25,0, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri %16,5, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %2,4 ve diğer hizmet faaliyetleri %18,0 azaldı.

Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış GSYH zincirlenmiş hacim endeksi, bir önceki çeyreğe göre

%11,0 azaldı. Takvim etkisinden arındırılmış GSYH zincirlenmiş hacim endeksi, 2020 yılı ikinci çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %10,0 azaldı.

Türkiye, 2018-2020 yılları Orta Vadeli Programı (OVP) hedeflerine göre, her üç yıl için de 5.5 % büyümeyi hedeflemektedir. OECD tahminlerine göre, Türkiye 2015-2025 döneminde 4.9 %’luk yıllık ortalama büyüme oranıyla OECD’ye üye ülkeler arasındaki en hızlı büyüyen ekonomilerden biri olacaktır. (TUİK)

 TR 10 Yıllık Devlet Tahvili Değişimi;

Yaklaşık son 10 yıllık dönemde TR 10 yıllık DİBS olan tahvil oranları 10% seviyelerinde gezinirken 2020 yılı 1.çeyreğiyle birlikte artışa geçerek 15%seviyelerine kadar ulaşmıştır. Ekim 2020 itibariyle

%13-%14 seviyelerindedir. (Grafik: Bloomberght.com)

17

 Türkiye’de Gayrimenkul ve İnşaat Sektörü;

İnşaat sektörü 2018 yılının üçüncü çeyrek döneminden itibaren 8 çeyrek dönem üst üste küçülmüştür.

Sektördeki küçülmenin önemli bir nedeni müteahhitlik sektöründe 2018 finansal şoku sonrası bozulan mali yapılardır. Buna bağlı olarak inşaat sektöründeki faaliyetler zayıflamıştır. Müteahhitlik sektörü yeni kredilere erişimde zorlanmıştır. Ancak Covid-19 salgını sonrası kredi hacminde yaşanan genişleme inşaat sektörünü ve müteahhitlik kesimini de desteklemiştir. İnşaat sektörünün 2019 yılında yurtiçinden yeni kredi kullanımı 13 milyar TL olmuş ve toplam kredi stoku 246 milyar TL olarak gerçekleşmiştir.

İnşaat sektörü ayrıca 2019 yılında bazı kredilerini yeniden yapılandırmıştır. 2020 yılında ise uygulanan destek kredilerinden inşaat sektörü de önemli ölçüde yararlanmıştır. İnşaat sektörü çok düşük faizler ile ağustos ayı sonuna kadar yeni yılda toplam 49 milyar TL yeni kredi kullanmıştır. Yeni kredi kullanımları inşaat sektörü ve müteahhitlik kesimini mali açıdan önemli ölçüde rahatlatmıştır. Buna bağlı olarak faaliyetler de canlanmış ve mevcut işlere hızlı bir geri dönüş yaşanmıştır. Kredi

genişlemesinin olumlu etkisi yılsonuna kadar sürecektir.

Ülkemiz genelinde son yıllarda artan gayrimenkul stoğu; gerekli piyasa düzeltmeleri, faiz oranındaki değişim ve enflasyondaki yaşanan pozitif düşüşle birlikte azalış eğilimine girmiştir. Artan inşaat maliyetleri sebebi ile yaşanan değer artışları da piyasanın ekonomi içerisinde uygun bir trend

yakalaması ve stok azaltma ihtiyacına beklenen cevabı vererek değerlerde düşüş yaşanarak piyasada beklenen rakamlara gelmiştir. Bunun yanı sıra 2019 yılı yabancıya gayrimenkul satışında özellikle konut satışında patlama yaşanan bir yıl olmuştur.

İnşaat sektörünün en geniş alanını konut sektörü inşaatları oluşturmaktadır. Konut sektöründe yeni konut ihtiyacı yüksek olmakla birlikte fiili konut talebini konut kredileri olanakları ve konut kredi faiz oranları belirlemektedir. 2018 yılında yaşanan finansal şokun ardından konut kredisi faiz oranları bir dönem aylık yüzde 2,0’yi de aşmıştır. 2019 yılının önemi bir bölümünde konut kredisi faiz oranları yine yüksek kalmıştır. Bu nedenle konut kredileri stoku 2018 yılında gerilemiş 2019 yılında ise 11 milyar TL artış göstermiştir. Konut kredilerindeki bu zayıflama konut talebini ve yeni konut başlangıçlarını

olumsuz etkilemiştir.

İnşaat sektörü ve müteahhitlik sektörü de 2018 ve 2019 yılında bu gelişmelerden yine olumsuz etki görmüştür. 2020 yılında yaşanan Covid-19 salgını sonrası açıklanan destek kredileri içinde konut kredileri de yer almıştır. Özellikle kamu bankalarının aylık yüzde 0,64 faiz ile kullandırdığı konut kredileri yüksek talep görmüştür. Buna bağlı olarak 2019 yılı ağustos ayı sonu itibarıyla konut kredisi stoku yüzde 38,7 genişlemiş ve 77 milyar TL artmıştır. Konut kredilerindeki bu genişleme birinci ve ikinci el konut satışlarında da önemli artışa yol açmıştır. Konut kredilerindeki genişleme ile birinci el konut satışlarında yaşanan artış sonucu müteahhitlik kesimi de önemli bir nakit girişi yaşamış ve mali açıdan kısmen rahatlamıştır. Bu etki muhtemelen yılsonuna kadar devam edecektir.

2020 yılında yaşanan Covid-19 salgını sonrası açıklanan destek kredileri içinde konut kredileri de yer almıştır. Özellikle kamu bankalarının aylık yüzde 0,64 faiz ile kullandırdığı konut kredileri yüksek talep görmüştür. Buna bağlı olarak 2019 yılı ağustos ayı sonu itibarıyla konut kredisi stoku yüzde 38,7 genişlemiş ve 77 milyar TL artmıştır. Konut kredilerindeki bu genişleme birinci ve ikinci el konut satışlarında da önemli artışa yol açmıştır. Konut kredilerindeki genişleme ile birinci el konut

satışlarında yaşanan artış sonucu müteahhitlik kesimi de önemli bir nakit girişi yaşamış ve mali açıdan kısmen rahatlamıştır. Bu etki muhtemelen yılsonuna kadar devam edecektir.

18