A possibilidade de constituição de alienação fiduciária de bens imóveis no nosso ordenamento jurídico surgiu apenas em 1997, com o advento da Lei n. 9.514/1997, que significou um marco para o mercado imobiliário brasileiro, aquecendo e acelerando o crescimento deste setor da economia de forma surpreendente, possibilitando a aquisição de imóveis com esta garantia, tanto para as incorporadoras obterem financiamentos para construção de seus empreendimentos, quanto, e principalmente, para que pessoas físicas obtivessem as tão sonhadas casas próprias.
No início, muito se discutiu sobre uma suposta restrição da alienação fiduciária de bens imóveis apenas para os integrantes dos mercados financeiro e de capitais ou mesmo do Sistema Financeiro Habitacional - SNH, mas há algum tempo, doutrina e jurisprudência estão pacificados no sentido de que é possível a constituição dessa garantia de quaisquer obrigações e por pessoas físicas e jurídicas.
Com relação às operações de financiamento ao agronegócio, a alienação fiduciária de imóveis rurais tem sido bastante utilizada, em substituição à hipoteca, pelas vantagens que serão destacadas em tópico próprio deste trabalho.
Através desse tipo de alienação fiduciária, o devedor fiduciante, com escopo de garantia, transfere, ao credor fiduciário, a propriedade resolúvel de bem imóvel. Uma vez
adimplida a obrigação, retoma a propriedade plena, ao passo que se inadimplida, opera-se a consolidação da propriedade no patrimônio do credor fiduciário, como se verá mais adiante. A constituição da alienação fiduciária ocorre com o registro do contrato ou escritura pública no competente cartório de registro de imóveis dado em garantia, na matrícula do respectivo imóvel. Assim como ocorre na alienação fiduciária de bens móveis infungíveis, o fiduciante fica com a posse direta e o fiduciário, com a posse indireta do bem imóvel e, quanto à classificação desse contrato, também pode ser considerado típico, bilateral, oneroso, formal e acessório, pelas mesmas razões já apresentadas no tópico anterior.
Os requisitos legais desse contrato de alienação fiduciária, nos termos do art. 24 da Lei n. 9.514/1997, são: (i) valor do principal da dívida; (ii) prazo e condições de reposição do crédito; (iii) taxas de juros e encargos; (iv) cláusula de constituição da propriedade fiduciária, descrição do bem, título e modo de aquisição; (v) indicação do valor para venda em leilão e critérios de revisão; (vi) procedimentos do leilão; (vii) prazo de carência antes de intimação cartorária para purgação da mora.
Destaca-se que a legislação especial trouxe, de forma expressa, a possibilidade de pactuar reajuste monetário, juros livremente, capitalização de juros e seguros obrigatórios, indicando claramente interesse de impulsionar a participação dos mercados financeiro e de capitais no setor imobiliário.
Uma vez adimplida a sua obrigação principal, o devedor fiduciante retoma a propriedade do imóvel e a legislação traz interessante dispositivo neste aspecto: o credor deve fornecer termo de quitação ao devedor, no máximo em trinta dias após o adimplemento da obrigação, sob pena de poder sofrer ação do fiduciante e ser multado em 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel por mês.
Uma das grandes vantagens da alienação fiduciária de bens imóveis é a celeridade com que se consolida a propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário, em caso de inadimplemento contratual do devedor fiduciante, já que todo o trâmite é realizado extrajudicialmente.
Para tanto, porém, é fundamental que o contrato cumpra com os requisitos legais acima elencados, mas em especial: (a) indicação do valor para venda em leilão e critérios de
revisão; (b) procedimentos do leilão; (c) prazo de carência antes de intimação cartorária para purgação da mora. Isso porque se estas cláusulas em específico não estiverem bem delimitadas e claras no contrato, há grande risco de se perder a vantagem referida no parágrafo anterior, com discussões judiciais sobre esses pontos.
Uma vez inadimplida a obrigação creditícia principal, após observar o prazo de carência contratual, o credor deve intimar o devedor, mediante o oficial do cartório de registro de imóveis competente, para purgar a mora em até quinze dias. Não purgada a mora, o oficial irá operacionalizar a consolidação da propriedade do imóvel no patrimônio do credor, o qual deverá proceder à venda deste via leilão público, em até trinta dias, nos termos dos procedimentos de leilão constantes do contrato e da Lei n. 9.514/1997, exceto no caso de dação do imóvel em pagamento da dívida, quando dispensa-se o leilão.
No primeiro leilão, o valor mínimo de lance é aquele estipulado no contrato de alienação fiduciária para avaliação do bem, conforme os critérios de revisão contratuais estabelecidos entre as partes. Caso não haja a venda do imóvel neste leilão, um segundo deve ocorrer em até quinze dias, pelo valor da dívida e encargos somados.
Neste ponto, é crucial destacar que se, no segundo leilão, não houver lance igual ou superior ao valor do débito principal e respectivos encargos financeiros, extingue-se a dívida do devedor, operando-se uma verdadeira adjudicação compulsória do bem imóvel em face do credor e, por consequência, o perdão (do saldo) da dívida. É o que dispõe expressamente os §s 5º e 6º do art. 27 da Lei n. 9.514/97, a saber:
“§5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º.
§6º Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o credor, no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor quitação da dívida, mediante termo próprio.” (destaques nossos).
Uma vez consolidada a propriedade no patrimônio do credor fiduciário e o devedor não devolver o imóvel, o credor ou adquirente do imóvel através do leilão público, pode propor ação de reintegração de posse, com o rito especial do art. 3099 da Lei n. 9.514/1997.
99 “Art. 30. É assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força
Além disso, caso o imóvel esteja ocupado por terceiro, por locação, cabe ação de despejo. Neste caso, quando da consolidação da propriedade, pode ser denunciada a locação para desocupação em trinta dias, a contar da denúncia. Por outro lado, se houver anuência do credor fiduciário na locação celebrada entre locatário e fiduciante, a desocupação será em noventa dias da consolidação da propriedade e respectiva denúncia.
2.3.3 Alienação Fiduciária de Bens Móveis Fungíveis e de Cessão Fiduciária de