Hakkında Bilgileri
4.1.1. Mülkiyet DurumuSahibi : TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ……… 1/2 Bilici Yatırım Sanayi ve Ticaret A.Ş. ………. 1/2
İli : Adana (*) Kat mülkiyetine geçilmiştir.
DEĞERLEMEYE KONU BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN LİSTESİ
2+3+4+5+6+7+8+9+Çatı-Teras Otel 107/115 40 3961
4.1.2. Tapu Kayıtları İncelemesi
02.11.2020 tarihi itibariyle WEB Tapu Portal Sistemi’nden temin edilen “Taşınmaza Ait Tapu Kaydı” belgesine göre rapor konusu taşınmazlardaki TSKB GYO A.Ş.’nin hisseleri üzerinde müştereken aşağıdaki notların bulunduğu belirlenmiştir.
Beyanlar Bölümü:
İmar Kanunu’nun 11 Maddesi ve Talimatname’nin 38 maddesi gereğince muvvakat kayıtlı yazlık sinema yapılmasına izin verilmiştir.
(16.06.1967 tarih ve 3705 yevmiye no ile)
Yönetim planı: 26.08.2015 tarihli. (26.08.2015 tarih ve 32950 yevmiye no ile) Rehinler Bölümü:
Türkiye İş Bankası A.Ş. lehine 1. dereceden 15.000.000,-USD tutarında ipotek.
(26.08.2015 tarih ve 32950 yevmiye no ile) 4.1.3. Kadastro İncelemesi
Değerlemeye konu taşınmazların kadastral sınırları, alan ve konum tespiti Seyhan İlçesi Kadastro Müdürlüğü’nde bulunan paftalar üzerinden ve https://parselsorgu.tkgm.gov.tr online parsel sorgu sisteminden yapılan incelemeler suretiyle tespit edilmiştir.
4.1.4. Gayrimenkulün İmar Planı Bilgileri
Adana Büyükşehir Belediyesi İmar ve Şehircilik Daire Başkanlığı’ndan temin edilen 31.10.2018 tarih ve 13509581-115.01.02-40331 sayılı imar durum yazısı ile 26.12.2019 tarihinde Adana Büyükşehir Beledisi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nde yapılan araştırmalarda;
1653 ada, 143 no’lu parsel 10.10.2015 tarih ve 304 sayı ile onaylanan ve 15.01.2016 tarih ve 12 sayılı kararı ile kesinleşen 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’nda “Merkezi İş Alanı” içerisinde kalmakta olup bu planın ardından taşınmazı kapsayan bir plan değişikliği bulunmamaktadır.
Seyhan Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nde yapılan araştırmalarda rapor konusu 1653 ada, 143 no’lu parseli de kapsayan bölge için 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı çalışmalarının devam ettiği öğrenilmiştir. Seyhan Belediyesi Emlak İstimlak ve Harita Müdürlüğü’nden temin edilen imar durum yazısına göre 1653 ada, 143 no’lu parsel “On Katlı ve Bir Katlı Kitle ve Bahçesi” olarak görünmektedir.
---1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Örneği ---
4.1.5. Gayrimenkullerin Proje, Ruhsat, Şema vb. Dökümanları Hakkında Bilgiler
Seyhan İlçesi Tapu Müdürlüğü arşivinde bulunan kat irtifakına esas 11.04.2014 tarihli Zemin ve Asma Kat İç Duvar Tadilatı Projesi üzerine 26.08.2015 tarih ve 32950 yevmiye no ile arsa payları ve bağımsız bölüm numaraları için onaylanmış olan mimari proje üzerinde yapılan incelemelerde aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur.
Değerlemeye konu taşınmazlar binanın tamamını oluşturmaktadır.
Değerlemeye konu dubleks işyeri nitelikli 1 no’lu bağımsız bölüm brüt 578 m2, iş yeri nitelikli 2 no’lu bağımsız bölüm 50 m2 ve otel nitelikli 3 no’lu bağımsız bölüm ise 25.587 m2 kullanım alanına sahiptir.
Yerinde yapılan incelemelerde 1 no’lu dükkan kullanımında yaklaşık 74 m² alanlı kış bahçesi oluşturulduğu ve 3 no’lu otel nitelikli taşınmazda ise balkon nitelikli alanların yaklaşık 119 m²’lik kısmının kapalı olarak kullanıldığı tespit edilmiştir.
Mimari projesine göre binanın katlara göre kullanım fonksiyonları aşağıda gösterilmiştir.
Kat Adı Kullanım Fonksiyonu
3. bodrum Kapalı otopark, mekanik oda, depolar, teknik servis odaları, kazan dairesi, hidrofor odası, otomasyon odası, sığınak
2. bodrum Kapalı otopark, havuz mekanik odası, santral odası, ana mutfak bölümü, depolar, mal kabul, idari ofisler, sığınak
1. bodrum
Güvenlik, kapalı otopark girişi, idari ofisler, spa center, fitness center, bay – bayan soyunma odaları, çamaşırhane, mekanik odalar, server odası, sığınak, kapalı yüzme havuzu
Zemin Resepsiyon, loby, restoran, mutfak, idari ofisler, 1 ve 2 no’lu bağımsız bölümler, açık otopark alanı
Asma Toplantı salonları, mutfak, dinlenme alanı ve 1 no’lu bağımsız bölüme ait alan
1. Normal Teras bölümü, mekanik oda ve mutfak
2. ila 8. Normal Müşteri odaları, hizmetli odaları ve elektrik odaları 9. Normal Roof-bar, mutfaklar, teras alanı, balo salonu, Çatı (Teras) Teknik kat ve teras
Seyhan Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü arşivinde değerleme tarihi itibari ile taşınmazlara ait arşiv dosyası üzerinde yapılan incelemelerde aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur.
Taşınmazlar için 14.04.2011 tarihli ve 4/8 sayılı yeni yapı ruhsatı alınmış daha sonra toplam 26.215 m2 inşaat alanı için 26.04.2012 tarihli ve 19.09.2014 tarihli tadilat ruhsatları alınmıştır. Bu tadilat ruhsatlarına istinaden 19.08.2015 tarih ve 9/4 no’lu yapı kullanma izin belgesi alınmıştır.
Son olarak; 06.06.2018 tarihli Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Kanunu’na göre düzenlenmiş olan T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ndan 1 no’lu bağımsız bölüme ilişkin 27.12.2018 tarihli, 38U4PEFF belge ve 4233399 başvuru numaralı yapı kayıt belgesi ile 3 no’lu bağımsız bölüme ilişkin 27.12.2018 tarihli, PUEC6MB4 belge ve 4233812 başvuru numaralı yapı kayıt belgesi bulunmaktadır. Söz konusu belgelerin doğruluğu; https://www.turkiye.gov.tr/csb-imar-barisi-belge-dogrulama sitesinden teyit edilmiştir. Yapı kayıt belgeleri; rapor tarihi itibari ile henüz ilgili belediyeye teslim edilmemiştir. (*)
(*) Sermaye Piyasası Kurulu’nun 16.08.2018 tarih ve 2018/37 sayılı bülteninde yayınlanan; Kurul’un i-SPK.48.8 (16.08.2018 tarihli ve 38/991 s.k.) sayılı ilke kararı uyarınca; 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen Geçici 16. madde kapsamında; Yapı Kayıt Belgesi almış yapıların, ilgili düzenlemelerde yer alan diğer koşullar saklı kalmak kaydıyla, III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği’nin (GYO Tebliği) 22. maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinde yer alan “yapı kullanma izni alınmış olması”na ilişkin şartı sağladığının kabul edilmesine karar verilmiştir.
4.2. Gayrimenkuller İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerlemeye konu taşınmazlar üzerinde “İmar Kanunu’nun 11 Maddesi ve Talimatname’nin 38 maddesi gereğince muvvakat kayıtlı yazlık sinema yapılmasına izin verilmiştir” beyanı bulunmaktadır. Söz konusu beyan 1967 yılı tarihli olup günümüzde geçerliliği kalmamış olup taşınmazlar üzerinde olumsuz bir etkisi bulunmamaktadır.
Taşınmaz üzerinde yer alan ipotek bir örneği rapor ekinde yer alan “İpoteğe İlişkin Müşteri Açıklama Yazısı”na göre parsel üzerine inşa edilen taşınmazların inşaatının finansmanı için alınmış olan kredinin teminatı olarak konulmuştur. (*)
(*) Sermaye Piyasası Kurulu’nca yayımlanan Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği’nin “İpotek, rehin ve sınırlı ayni hak tesisi” başlığında (Madde 30) “gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hakların satın alınması sırasında yalnızca bu işlemlerin finansmanına ilişkin olarak ya da yatırımlar için kredi temini amacıyla portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir. Portföydeki varlıkların üzerinde bu amaçlar dışında hiçbir suretle üçüncü kişiler lehine ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis ettirilemez ve başka herhangi bir tasarrufta bulunulamaz.” hükmü bulunmaktadır.
MADDE 30 – (1) Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı yapılan projelerde, projenin gerçekleştirileceği arsaların sahiplerince ortaklığa, bedelsiz veya düşük bedel karşılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi veya arsanın devredilmesi halinde, projenin teminatı olarak arsa sahibi lehine ortaklık portföyünde bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek veya diğer sınırlı ayni haklar tesis edilmesi mümkündür. Ayrıca gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hakların satın alınması sırasında yalnızca bu işlemlerin finansmanına ilişkin olarak ya da yatırımlar için kredi temini amacıyla portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir. Portföydeki varlıkların üzerinde bu amaçlar dışında hiçbir suretle üçüncü kişiler lehine ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis ettirilemez ve başka herhangi bir tasarrufta bulunulamaz. Bu hususa ortaklıkların esas sözleşmesinde yer verilmesi zorunludur.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği’nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bentlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde taşınmazlar üzerinde yer alan beyanların kısıtlayıcı özelliği bulunmamakta olup, taşınmazların devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.
Taşınmazların tapudaki nitelikleri ile fiili kullanım şekilleri uyumludur. Tapu kayıtları incelemesi itibariyle rapor konusu taşınmazların sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde “binalar” başlığı altında bulunmalarında herhangi bir sakınca olmadığı görüş ve kanaatindeyiz
4.3. Gayrimenkuller İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım-Satım İşlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri vb.) İlişkin Bilgi
4.3.1. Kadastral Durumundaki Değişiklikler
Yapılan incelemelerde son 3 yıllık dönemde değerlemeye konu gayrimenkulün kadastral durumunda herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir.
4.3.2. Mülkiyet Durumundaki Değişiklikler
Yapılan incelemelerde son 3 yıllık dönemde değerlemeye konu gayrimenkulün mülkiyet durumunda herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir.
4.3.3. İmar Durumundaki Değişiklikler
Yapılan incelemelerde son 3 yıllık dönemde değerlemeye konu gayrimenkulün imar durumunda aşağıdaki değişikliklerin olduğu belirlenmiştir.
Yapılan incelemelerde son 3 yıllık dönemde değerlemeye konu gayrimenkullerin imar durumunda aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur.
Seyhan Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nde yapılan araştırmalarda rapor konusu 1653 ada, 143 no’lu parseli de kapsayan bölge için 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı çalışmalarının devam ettiği öğrenilmiştir. Ancak Seyhan Belediyesi Emlak İstimlak ve Harita Müdürlüğü’nden temin edilen 25.10.2018 tarihli imar durum yazısına göre 1653 ada, 143 no’lu parsel “On Katlı ve Bir Katlı Kitle ve Bahçesi” olarak görünmektedir.
Adana Büyükşehir Belediyesi İmar ve Şehircilik Daire Başkanlığı’ndan temin edilen 31.10.2018 tarih ve 13509581-115.01.02-40331 sayılı imar durum yazısına göre; 1653 ada, 143 no’lu parsel 10.10.2015 tarih ve 304 sayı ile onaylanan ve 15.01.2016 tarih ve 12 sayılı kararı ile kesinleşen 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’nda “Merkezi İş Alanı” içerisinde kalmakta olup bu planın ardından taşınmazı kapsayan bir plan değişikliği bulunmamaktadır.
4.3.4. Gayrimenkullerin Hukuki Durumuna İlişkin Bilgi
Taşınmazların hukuki durumu ile ilgili herhangi bir kısıtlılık bulunmamaktadır.
4.4. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler
Taşınmazların konumlandığı bölge; imar planlarında “Merkezi İş Alanı” ve “Ticaret Alanı”ve Konut Alanı olarak belirlenmiş olup ve gelişme bu yönde tamamlanmıştır.
4.5. Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar
Seyhan Belediyesi İmar Müdürlüğü’ndeki taşınmaza ait arşiv dosyasında yapılan incelemelerde olumsuz içerikli bir belgeye (yapı tatil tutanağı, encümen kararı, vb.) rastlanılmamıştır.
4.6. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri vb.) İlişkin Bilgiler
Gayrimenkul için herhangi bir satış vaadi sözleşmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi veya hasılat paylaşımı sözleşmesi bulunmamaktadır.
4.7. Gayrimenkul ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanma İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
İlgili mevzuat uyarınca parsel üzerinde yer alan yapı için gerekli tüm izinler alınmıştır.
Raporun “4.1.5. Gayrimenkulün Proje, Ruhsat, Şema vb. Dökümanları Hakkında Bilgiler”
bölümünde yasal belgeler hakkında detaylı bilgiler anlatılmıştır.
4.8. Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/06/2001 Tarih ve 4708
Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı
Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan
Gayrimenkuller İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
Taşınmazlar için yapı kullanma izin belgesi alınmış olup kat mülkiyeti kurulmuş olduğundan yapı denetimle bir ilişkileri kalmamıştır.4.9. Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Bu değerleme raporu, proje değerleme çalışması için hazırlanmamıştır.4.10. Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi
Değerleme konusu gayrimenkulün enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.