Almanya’da kentsel planlama ve kentsel tasarım ilişkisi

Almanya planlama sisteminde kentsel tasarım planlamanın bir parçası olarak görülüp tasarım, hukuki olarak mekâna özgü kentsel tasarım detayı veren bina kodları (Bina Codes) ve Fiziki plana eklenen Kentsel tasarım rehberleri (Urban Design Guidelines) ile sağlanmaktadır. Kentsel tasarım, Proje Bazlı B – Planı ile belediye tarafından sağlanmaktadır (Weber & Henckel, 2008).

3.2.4 Yerel plan uygulaması ve kontrol

 Aktif Geliştirme Mekanizmaları

 Müdehale Mekanizmaları: önleme ve kamulaştırma hakları  Reaktif Mekanizmalar

Sonuncusu, bir planın yürürlüğe girmesine kadar bir B-planının hazırlık süresi boyunca kalkınmanın dondurulması ve bina uygulamalarının ertelenmesi olasılığını açmaktadır. Belediye, araziyi zorunlu satın alma veya ön ödeme yoluyla satın alabilir. Zorunlu satın alma sadece son çare yöntemi olarak kullanılır. BauGB, olağan önleme anlaşmalarının yanı sıra (medeni hukuk kapsamındadır) kamu yararına olması koşuluyla Gemeinden'e özel durumlarda önleme kullanma hakkı verir (Larsson, 2006). Plan yapım sürecinde, Yerel Altyapı Temini (local infrastructure provision - Erschliessung) Gemeinde'nin sorumluluğundadır. Arazi sahibi, B planı dahilindeki bir alan için bile yasal olarak yerel altyapı sağlamasını talep edemez, ancak sözleşmeyle bunu kendileri yapmayı teklif edebilir. Yerel altyapıya sahip olmayan arsalar inşa edilemez. Belediye (Gemeinde), yerel altyapı maliyetlerini kazanmak için arazi sahiplerine bir ücret getirme hakkına ve görevine sahiptir (Larsson, 2006).

Belediye (Gemeinde) B planı kapsamında, resmi olarak kentsel gelişim bölgeleri (Urban Development Zones - Städtebauliche Entwicklungsbereiche) atayabilir. Belirlenmiş bölgeler genellikle yeşil alanlar veya büyük sahipsiz alanlardır. Gemeinde, yeni gelişme için gerekli olan tüm arazileri satın almak zorundadır. Bu parseller için ödenecek fiyat, mevcut kullanım değeridir (örneğin; belirlenen alan tarım alanıysa tarımsal değer ödenir). Bu alanlarda, gerekli yeni gelişmeyi uygulamayı garanti eden toprak sahipleri arazilerini koruyabilirler, ancak iyileştirme ücretlerinden sorumlu olmaktadırlar. Belediye, plan kapsamında gelişmeye uygun araziler ve yerel altyapıyı sağlamakla sorumludur. Geliştirilmiş arazi daha sonrasında yatırımcılara satılır (Larsson, 2006).

Almanyada belediyeler ticari ve endüstriyel alanlar sağlamak için uzun vadeli arazi bankacılığı (long-term land banking) kullanmaktadır. Ancak bu sistem genellikle konut inşaasında değil; kamu tesisleri, altyapı ve olanakların sağlanması ile bağlantılı işlerde kullanılmaktadır. Kalkınma, kentsel kalkınma sözleşmesi (urban development contract) yoluyla aktif bir kamu-özel ortaklığı tarafından teşvik edilebilir.

 Kar Amacı Gütmeyen Konut Kooperatifleri (Non-Profit Housing Co-Operatives – Wohnungsbaugenossenschaften),

 Belediyeye Ait Konut Dernekleri (Municipal-Owned Housing Associations – Wohnungsbaugesellschaften)

 Yarı Kamusal Konut Şirketleri (Semi-Public Housing Companies - Gemeinnuezige Wohnungsunternehemen) bulunmaktadır.

Bu kooperatiflerin yanında Almanya’da özellikle konut, ticaret, sanayi ve eğlence sektörlerinde emlak gelişimi için kurulmuş LEG’ler / Devlet Kalkınma Şirketleri (State development companies – Landesentwicklungsgesellschaften) bulunmaktadır. Bu şirketler ile özellikle şehir içi yeniden yapılanma ve yenilenme ve sahipsiz endüstriyel alanların yeniden geliştirilmesi faaliyetleri sağlanmıştır. Bunların yanında konut alanları için ülkenin belirgin özelliği; özel yatırımcılara ve konut derneklerine düşük gelirli gruplar için ‘’sosyal konut’’ inşa etmeleri için sübvansiyon sağlamasıdır (Larsson, 2006).

Genel olarak B planları yalnızca Gemeinde'nin inşaanın gerçekleşmesini beklediği veya yapmayı düşündüğü yerlerde hazırlanır. Yeni kalkınma alanları için, kamu altyapısının (yollar, su, kanalizasyon) sağlanması Gemeinde'nin sorumluluğundadır ve normalde bir B - planının varlığını gerektirir. Ancak inşaadan önce bir inşaa izni (Building Permission - Baugenehmigung) alınmalıdır. Almanya'da, bu tür izin temel olarak daha büyük tüm yeni binalar, uzantılar, binalarda değişiklikler ve aşağıdakilerdeki değişiklikler için gereklidir:

 B-planının kapsadığı alanlar

 B-planı olmayan mevcut yerleşim alanları

 B-planı olmayan gelişmemiş alanları çevreleyen alanlar (Aussenbereich)’dır. İlk durumda, plan, belirtilen arazi kullanım alanlarını ve gelişme ölçeğini, binalarla kaplanacak alanları ve yerel trafik amaçları için gerekli alanları içeren arazi kullanımının türü ve kapsamını kapsayan bir B planı olmalıdır. Tüm bina izinlerinin yaklaşık yüzde 60'ı böyle bir planın kapsadığı alanlarda verilmektedir. B-planının kapsadığı alanlarda, bina izin yetkilisi (Baugenehmigungsbehörde-Landkreis veya kreisfrei Stadt yönetimindeki bir departman) ile başvuru yapılmadan önce ön tartışma yapılması gerekmektedir. Ayrıca, önerilen gelişimi üstlenmenin mümkün olup olmadığını kontrol etmek için bir ön başvuru (Preliminary Application –

Bauvoranfrage) yapılması tavsiye edilir. Olumlu bir karar alındıktan sonra, ayrıntılı bilgi içeren bir izin başvurusu yapılabilir. Bunun için başvuru söz konusu bina izin yetkilisine (Baugenehmigungsbehörde) yapılır. Başvuru, yazılı olarak, genellikle standart başvuru formunda yapılmalıdır. Başvurunun değerlendirilmesini sağlamak için buna ‘’gerekli belgeler’’ eşlik etmelidir. Genel olarak bu başvuru formu; teklifin açıklamasını, gelişim türünü gösteren ayrıntılı planları, ölçeğini (taban alanı hesaplamaları dahil), tam yerini, diğer plan ve belgeleri içermektedir. Başvuru hem başvuru sahibi hem de profesyonel mimar veya mühendis tarafından imzalanmalıdır (müstakil aile evleri, küçük tesisler vb. durumunda gerekli değildir). Listelenen özel bir grup geliştirme projesi için çevresel etki değerlendirmesi gereklidir (Larsson, 2006).

Bir B-planı olmayan alanlar içindeki bir başvuru süreci, esasen yukarıda tarif edilenle aynıdır. Gelişmenin türü ve ölçeği, bina tipi ve binaların kapsadığı alanın kapsamı bakımından yakın çevresinin karakteristik özelliklerine uyması durumunda gelişmeye izin verilir (Larsson, 2006).

B-planı olmayan kırsal çevredeki gelişmemiş alanlarda bir başvuruya, sadece belirli ayrıcalıklı türler için izin verilecektir (tarıma hizmet, kamu hizmetlerinin sağlanması, bölgeye bağlı ticari veya endüstriyel operasyon, vb.). Bu alanlarda izin, kamu çıkarlarıyla çatışmamalıdır ve yerel altyapının bol miktarda sağlanması güvence altına alınmalıdır. Gelişmeler Bölgesel Plan ve Länder mekansal plan ve programlarının hedeflerine uygun olmalıdır (Larsson, 2006).