Alışveriş Merkezi Tanımı ve Sınıflandırılması

Ana Britannica’ da AVM, ‘‘tarihi pazar yerinin 20. yüzyıl uyarlaması’’ olarak tanımlanmaktadır. Perakendeci dükkânlar, hizmet birimleri ve otopark alanından oluşan alışveriş merkezleri, tek bir birim olarak tasarlanıp inşa edilmektedir. Bu merkezlerde kafe ve restoranlar, pastaneler, banka şubeleri, gösteri salonları, bürolar, servis istasyonları, kuaför, eczane ve daha bir çok tesis yer almaktadır (Alışveriş Merkezi, 1989).

Diğer bir tanımla alışveriş merkezleri, genellikle lüks malzeme ile inşaa edilmiş, fonksiyonel bir yapıya sahip, konfor, sirkülasyon kolaylığı ve güvenlik amaçlanarak tasarlanmış kompleks yapıdaki binalardır (Arslan, 2007).

1950’li yıllarda dünyada yayılmaya başlayan alışveriş merkezleri günümüzde ziyaretçilerin ihtiyaçlarını karşılayacak şekilde planlanmakta ve insanların alışveriş eyleminin gerçekleştirilmesininin yanı sıra boş vakitlerini değerlendirilmesine de olanak sağlamaktadır (Geç, 2008). Bu yapıların en önemli kolaylığı büyük kent merkezlerindeki trafik problemlerinin aksine ziyaretçilere otopark imkânı sağlayarak günlük yaşamı kolaylaştırması, insanlara aracıyla otoparka ulaşıp olumsuz hava koşullarından etkilenmeden alışveriş yapabilme imkânı sağlamasıdır (Geç, 2008).

61

Hızla gelişen ve değişen sektör nedeniyle, çok çeşitli AVM sınıflandırılması tipleri oluşmuştur (Çakar, 2010; O'Mara, 1999). Bu tez kapsamında Uluslararası Alışveriş Merkezleri Konseyi’nin sınıflandırılması esas alınmıştır. Çizelge 3.1‘de AVM’lerin Uluslararası Alışveriş Merkezleri Konseyi (ICSN)’ne göre sınıflandırılması görülmektedir.

Çizelge 3.1. ICSC Standartlarına Göre Alışveriş Merkezleri (Çakar, 2010; Çakmak, 2012; Delısle, 2005; ICSC, 2009)

ALIŞVERİŞ MERKEZİ TÜRÜ

KONSEPT ALAN (m²) BÜYÜK MAĞAZALAR BÜYÜK

MAĞAZA ORANI ETKİ ALANI (km) SAYI TÜR

AÇIK ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ

Mahalle Merkezi Günlük ihtiyaç 3.000– 15.000 1< Süpermarket % 30–50 5 Outlet Merkezi Üreticilerin indirimli ürünleri 5.000– 40.000 N/A Üreticilerin indirimli mağazaları N/A 40–120 Temalı AVM (Alışveriş Merkezi) Eğlence odaklı, turist hedefli ticaret ve hizmet 8.000– 25.000

N/A Restoran lar ve

eğlence birimleri N/A N/A Topluluk Merkezi Genel ürünler, günlük ihtiyaç 10.000– 35.000 2< İndirimli çok katlı mağazalar, kozmetik- eczane, giyim mağazaları % 40–60 5–10 Yaşam Merkezi Lüks mağazalar, yemek ve eğlence 15.000– 50.000 0–2 Lüks mağazalar, eğlence birimleri % 0–50 13–20

Güç Merkezi Baskın kategori

büyük mağazalar, az sayıda küçük mağaza 25.000– 60.000 3< Yapı market, çok katlı mağazalar, büyük mağazalar % 75–90 8–16

KAPALI ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ Bölgesel Merkez Genel ürünler, moda 40.000– 80.000 2< Çok katlı mağazalar, giyim mağazaları % 50–70 8–24 Süper Bölgesel Merkez Çeşitli ürünler, moda 80.000< 3< Çok katlı mağazalar, giyim mağazaları % 50–70 8–40

62

ICSC standartlarına göre alışveriş merkezleri, Açık Alışveriş Merkezleri ve Kapalı Alışveriş Merkezleri olarak iki grupta incelenmektedir.

Açık Alışveriş Merkezleri

Açık alışveriş merkezleri, belirli bir çatı örtüsü bulunmayan merkezlerdir. Mahalle merkezi, outlet merkezi, temalı AVM, topluluk merkezi, yaşam merkezi, güç merkezi olarak sınıflandırılmaktadır.

Mahalle Merkezleri: Uluslararası Alışveriş Merkezleri Konseyi verilerine göre bu merkezlerin büyük bir kısmı süpermarketlerden, üçte birlik bölümü ise eczane ve kozmetik mağazalarından meydana gelmektedir. Mağazaların kapıları doğrudan dışarıya açılmaktadır. Bu merkezler 5 km etki alanına sahip, 3.000 m²-15.000 m² alanlı alışveriş merkezleri olup, amaç müşterilerin günlük ihtiyaçlarını karşılamaktır (Çakar, 2010).

Outlet Merkezi: 40-120 km etki alanına sahip, 5.000–40.000 m² alanlı, ana kiracıların yerine, üretici firmaların indirimli ürünlerini sattığı mağazaların yer aldığı merkezlerdir (Çakar, 2010).

Temalı AVM: 8.000 m²– 25.000 m² alanlı, tasarımında tarihi bir tema veya konu kullanılan alışveriş merkezleridir. içindeki mağazaların mimari tasarımı ve satılan ürünler aynı temaya sahiptir. Bu AVM’ lerde kullanıcı kitlesinin çoğunluğu turistlerden oluşur, ana mağazalar, restoranlar ve eğlence tesisleridir. Temel fikir genellikle eğlence olan bu tesislerde, kiracılar sıra dışı ürünleri satma eğilimde de olabilirler (Aydın, 2007; Hasty ve Reardon, 1997).

Topluluk Merkezleri: 5-10 km. uzaklıkta ikamet eden tüketicilere dahi ulaşabilmeyi amaçlayan, 10.000 m² –35.000 m² kapalı alanlı, 2 veya daha fazla ana kiracısı olan merkezlerdir (Çakar, 2010).

Yaşam Merkezi: 13–20 km etki alanına sahip, 15.000 m² – 50.000 m² alanlı, genellikle gelir düzeyi yüksek insanların oturduğu yerde veya lüks çevrelerde kurulan, müşterilerinin ticari ihtiyaçları ve yaşam tarzlarına göre belirlenmiş uzmanlaşmış mağazaları, sinema gibi sosyal alanları içeren merkezlerdir (Gunning, 2006).

Yaşam merkezlerinde ana mağaza eğlence mekânı ya da gıda ağırlıklı bir perakendecidir. Bu merkezlerde gösteri salonları ve spor merkezleri gibi mekânlarının

63

yanı sıra restoranlar ve geleneksel perakendeci mağazalar da yer almaktadır (Levy ve Weitz, 2004).

Güç Merkezi: 8–16 km uzaklıkta ikamet eden tüketicilerin dahi merkeze erişebilmesini amaçlayan, 25.000–60.000 m² kapalı alanı olan, 3 veya daha fazla büyük mağazanın bulunduğu müşteri trafiğinin yüksek olduğu merkezlerdir.

Merkez içerisindeki hakimiyet ana kiracılarda olup, indirimli mağazalar, yüksek gelir düzeyine hitap eden ürünlerin ucuz fiyatlarla satıldığı mağazalar, toptancı kulüpleri olarak bilinen mağazalar ve belirli perakende ürünlerini büyük miktarlarda ve ucuz fiyatlara satan mağazalar, az sayıda küçük ölçekte ihtisas ürünleri satan kiracılar da vardır (Çakar, 2010; Hasty ve Reardon, 1997; ICSC, 2009).

Kapalı Alışveriş Merkezleri

Kapalı Alışveriş Merkezleri ise Bölgesel Merkez ve Süper Bölgesel Merkez olarak iki bölüme ayrılmaktadır:

Bölgesel Merkez: 40.000 m²-80.000 m² kapalı alanlı, 8–24 km. uzaklıkta ikamet eden tüketicilere dahi ulaşabilmeyi amaçlayan, iki veya daha fazla ana kiracısı olan alışveriş merkezleridir (Geçti, 2008).

Bu merkezlerde giyim ürünleri mobilya, ev dekorasyon ürünleri ve genel perakende ürünleri satılmaktadır. Bu merkezlerde genel olarak minimum üç adet büyük departman mağazası (giyim çeşitleri ağırlıklı), ayakkabı mağazaları, ilaç mağazaları ve süper marketler yer almaktadır (Hasty ve Reardon, 1997).

Süper Bölgesel Merkez: 80.000 m² ve üzeri kapalı alanı bulunan, 8–40 km. etki alanı olan, üç ve üzeri ana kiracısı bulunan alışveriş merkezleridir (Geçti, 2008).

Süper bölgesel merkezleri, bölgesel merkezlerden ayıran özellik ana mağaza sayısının ve ürün çeşitliliğinin daha fazla olması ve daha geniş bir nüfus kitlesine hitap etmesidir (Aydın, 2007).

Kapalı alışveriş merkezleri plan tipi belirlenirken, arsa yapısının göz önünde bulundurulmasının yanı sıra, müşterileri çok uzun mesafe yürütmemek, otopark giriş çıkışları ve sirkülasyon elemanlarına ulaşımın kolay olması amaçlanmaktadır (Coleman, 2006).

64

Alışveriş merkezleri planlaması için önceden ortada koridorla ayrılan, karşılıklı sıralanan birimlerden meydana gelen lineer plan tipi kullanılmıştır. Burada amaç mağaza cephelerinin bulunduğu akslarda güçlü bir yaya akışı oluşturup, ana kiracılar, eğlence birimleri ve orta büyüklükteki mağazaları tüketicilerin AVM’de dolaşımına yön verecek alanlara konumlandırıp, bu eğlence birimleri ve orta büyüklükteki mağazaların arasına da daha az müşteriye sahip mağazaları yerleştirerek insanların alışveriş yapmalarını sağlamaktır.

Zamanla arsa yapısı, çevresel koşullar, estetik ve maddi kaygılar göz önünde bulundurularak zamanla lineer planlar belirli noktalarda kırılarak “L”, “U”, “T” plan tiplerini oluşturmuştur. Zamanla mağaza boyutlarının da iyi planlanabilmesi, kullanılmayan ve kiralanamayan alanların ortaya çıkması, yaya aksının müşterileri yormayacak şekilde planlanmaya çalışılması gibi nedenlerle “X”, “Y” ve “H” plan tiplerine sahip çok sayıda ana kirası olan, ana kiracılar ortada ve ya uç noktalarda bulunduğu daha kompleks bir yapıda alışveriş merkezleri ortaya çıkmıştır. (O'Mara, 1999).

Bu tez kapsamında Edirne İl merkezinde 96.188 m² kapalı alana sahip ICSC standartları sınıflandırılmasına göre, süper bölgesel kapalı AVM sınıfına giren lineer plan tipine sahip bir AVM incelenmiştir.

65