A nova indústria imobiliária tem grande responsabilidade no “boom” do crescimento periférico através da implantação de loteamentos fechados. As novas empresas correspondem a grandes corporações que possuem, em seu poder, ampla carteira de terrenos nas periferias das cidades. No Chile, Rodrigo Hidalgo relata que não há mais possibilidade de se adquirir lotes ou pequenas propriedades de terra, pois grande parte destas já está reservada para o mercado voltado à produção em grande escala de bairros fechados tanto para classes média e alta, quanto para a habitação social. (Stockins, 2004)
Assim, como poderá ser visto no capítulo 4, há no Brasil tanto empresas que atuavam no ramo da construção e que hoje investem em gerar lucros a partir da renda da terra transformada em loteamento fechado, quanto empresas cujo capital origina-se
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em outros setores da economia: empresas agropecuárias, farmacêuticas, de transporte, alimentícia e na maioria dos casos, temos a importante participação dos proprietários de terra nas sociedades de incorporação.
Estas empresas coordenam todo o processo, incluindo a escolha do terreno, a subcontratação de projetos e obras, o financiamento dos imóveis, bem como a divulgação e comercialização dos mesmos.
Sua forma de produção baseia-se na produção em série, do maior número de unidades possíveis. Neste caso incluem-se não só os loteamentos fechados, mas também os condomínios horizontais de casas, que com um único projeto, cujo tamanho tem aumentado nos últimos anos do século XX e início do século XXI, conforme será visto adiante.
No Brasil, o número de lotes fechados em um único empreendimento chega a atingir até 5 mil lotes. Stockins observa em seu estudo que esta forma de incorporação imobiliária se viabiliza pois há muitos terrenos vazios, de grande porte nas áreas periféricas. No Brasil, são fazendas improdutivas reservadas para a especulação por parte de seus proprietários. O ganho imobiliário se dá pela compra da terra rural transformada em produto de luxo, conforme já apontado anteriormente. O fato da empresa financiar a compra dos lotes faz com que a concessão do crédito seja também revertida em mais valia para ela própria.
Conforme será apresentado no capítulo 4, as dimensões dos empreendimentos variam de acordo com o perfil dos mesmos e o público alvo que pretende atingir. Os empreendimentos voltados à garantia da segurança podem apresentar menos de 10 mil metros quadrados, sendo condomínios fechados, enquanto que os loteamentos fechados voltados ao lazer atingem áreas com até 5 milhões de metros quadrados. A teoria de Blakely & Snyder, neste sentido é bastante importante nesta reflexão, pois ajuda a compreender que há especificidades importantes de serem apreendidas, evitando que se cometa o equivoco de tratar o fenômeno de forma homogênea.
Há hoje empreendimentos fechados para todas as faixas de renda, com lotes de tamanhos variados, o que condicionará o fator localização, característica dos incorporadores e perfil dos terrenos. A diferença é que os empreendimentos para classes de renda menor possuem área menor, são muito densos e podem estar
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Uma questão importante é entender o que viabilizou a rapidez desta transformação urbana. Segundo Marx, baseado em seu conceito de temporalidade, parte da mais-valia se dá na forma de juros. (Harvey, 1980) Os recursos para habitação, disponibilizados na década de 70 (FGTS e SBPE: SFH/BNH) estiveram retraídos nas décadas de 80, 90 e início do séc. XXI. Apenas a partir de 2005 há o reaquecimento dos créditos para o mercado imobiliário e para promoção pública de habitação. A partir de então, bancos começam também a participar dos processos de incorporação imobiliária, de forma bastante próxima.
No capítulo 4, serão apresentados alguns estudos de casos de empreendimentos de loteamentos fechados que se utilizaram não só de créditos bancários, mas também ocuparam terras de propriedade de instituições financeiras, registradas em nome de pessoas jurídicas distintas.
Observou-se também, na pesquisa empírica, que a natureza das empresas incorporadoras se modificaram, bem como novos parceiros foram introduzidos. Este fenômeno é identificado também em países como Chile e Turquia, onde verifica-se também a entrada de novos atores no ramo da incorporação imobiliária. (Levent & Gülümser, 2005; Stockins, 2004) No Brasil, as principais empresas fundiram-se fortalecendo seu poder de controle no mercado, assim como abriram seu capital na Bolsa de Valores.
A característica dos incorporadores
A nova indústria imobiliária tem grande responsabilidade no “boom” do crescimento periférico através da implantação de loteamentos fechados. As novas empresas correspondem a grandes corporações que possuem, em seu poder, ampla carteira de terrenos nas periferias das cidades. No Chile, Rodrigo Hidalgo relata que não há mais possibilidade de se adquirir lotes ou pequenas propriedades de terra, pois grande parte destas já está reservada para o mercado voltado à produção em grande escala de bairros fechados tanto para classes média e alta, quanto para a habitação social. (Stockins, 2004)
Assim, como poderá ser visto no capítulo 4, há no Brasil tanto empresas que atuavam no ramo da construção e que hoje investem em gerar lucros a partir da renda da terra transformada em loteamento fechado, quanto empresas cujo capital origina-se
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Neste caso é necessário dizer que esta diferença de preço se dá muitas vezes em empreendimentos próximos, entretanto um é dentro do perímetro urbano e o outro é na zona rural. O módulo mínimo rural é de 20 mil metros quadrados por exigência do Estatuto da Terra, Lei no 4.504/64. Através da Instrução Normativa no 17-B/ INCRA de 22/12/1980,é possível realizar o parcelamento de um imóvel rural, porém a norma deixa claro que para a finalidade de uso urbana, deverão ser obedecidas as exigências estabelecidas pela Lei 6766/79, que veda a ocupação urbana fora do perímetro urbano. O que acontece é um descumprimento da lei: o parcelamento em área rural é aprovado pelo INCRA para o uso agrícola, mas ao se tornar
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localizados em áreas urbanas consolidadas, ao contrário dos empreendimentos para população de mais alta renda, que preferem os lotes suburbanos, e de mais baixa densidade. Os loteamentos fechados, voltados à classe média baixa, chegam a possuir área do lote menor do que os antigos conjuntos habitacionais promovidos pelo Estado. Importante ressaltar que a comparação entre os preços do metro quadrado cobrado em lotes fechados varia muito, pois há dimensões muito diferentes entre eles. Em Campinas, encontram-se lotes voltados para a classe média alta cujo preço do metro quadrado variou entre R$15,00 e R$ 480,00 , no primeiro caso sendo lotes de 20 mil metros quadrados (lote rural/ módulo mínimo do INCRA) e o segundo, lotes de 300 metros quadrados . Os lotes em loteamentos fechados no Brasil variam entre 150 metros quadrados e 20 mil metros quadrados .
No Brasil alguns municípios definiram padrões mais densos em algumas áreas com o intuito de incentivar a promoção de empreendimentos de interesse social, voltados às classes populares, abrindo a oportunidade desta oferta ser realizada também no mercado. No entanto, observa-se que padrões mais densos foram usados indevidamente pelo setor imobiliário que diminui o lote, adensando o empreendimento, fechou e elevou os preços, obtendo assim lucros extraordinários. Nestes casos utilizam-se os parâmetros estabelecidos por leis de habitação de interesse social, para produzir moradias para a classe média. Há, portanto, uma distorção porque o produto, cujas exigências são menores (tamanho de lote, tamanho da edificação, recuos dentre outros), não atende o interesse social. Em Campinas, como será visto no Capítulo 4, foram empreendidos diversos empreendimentos de HIS, vendidos no mercado de média renda.
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