Çift Endeksli Konut Kredisi

Değişken faizli ipotek kredisinin bir diğer uygulaması olan Çift Endeksli İpotek Kredisi (Dual Indexed Mortgage- DIM) hem kredi bakiyesinin enflasyon oranında düzeltilmesi ile fiyat endeksli ipotek kredilerine benzemekte hem de geri ödeme tutarlarının borçlunun gelir düzeyine göre ayarlanması ile bu kredi türünden ayrılmaktadır.

İki endeksli ipotek kredisinin en belirgin özelliği, iki endeks oranının varlığıdır. Bunlardan birincisi kredi borç bakiyesini sözleşmede belirtilen dönemler itibariyle yeniden ayarlayan enflasyon oranı; bir diğeri ise, kredi geri ödemelerini ayarlayan borçlunun gelir düzeyindeki artış oranıdır. Bu ayarlamalar sayesinde hem kredi veren kurumun enflasyon ve faiz oranlarındaki değişmelere karşı korunması sağlanmakta hem de borçlunun ödeme gücü göz önünde bulundurulmaktadır. Bu kredi türünde geri ödeme tutarları borçlunun geliri içerisinde sürekli aynı düzeyde kalmakta; ancak endeks oranlarındaki değişmeler sonucunda geri ödeme planı sürekli farklılaşmaktadır. İki oranlı ipotek kredisi Meksika, Gana ve Rusya gibi ekonomik istikrarı tam olarak sağlayamayan ülkelerde başarılı bir biçimde uygulanmaktadır (Hepşen, 2009).

Çift endeksli konut kredisi, fiyat seviyesine endeksli konut kredisi gibi enflasyonun geri ödemeler üzerindeki olumsuz etkisini ortadan kaldırmak için

40

geliştirilmiş olan bir kredi türüdür. Genel olarak ödemeler aylık olarak yapılmaktadır. Vade süresi 15 ila 30 yıl arasında değişmektedir.

İpotek kredilerinde krediyi alan taraf istediği zaman krediyi kapatma hakkına sahiptir. Daha uygun koşullarda başka bir kredi bulduğunda mevcut olan tüm borcunu kapatıp yeniden borçlanabilir.

Nakit akımında oluşabilecek riskler, ipotek kredilerinin likiditesinin daha düşük olması, kredi bulmadaki güçlükler nedeniyle ipotek kredilerine uygulanan faiz oranları aynı vadedeki hazine menkul kıymetlerine verilen oranlarından daha yüksektir.

AB ipotekli kredi piyasaları AB Üye Devletlerinin tümünde genel ekonominin çok önemli ve kritik bir unsurunu oluşturmaktadır. 2004 yılı sonunda, henüz geri ödenmemiş ipotekli konut kredilerinin değeri, AB GSYİH’ sının yaklaşık %40’ını temsil etmekteydi (Avrupa Birliği Komisyonu, 2005).

Gayrimenkul finansman piyasalarında yukarıda ayrıntıları ile ele alınan ipotek kredisi çeşitlerinden farklı olarak, kişiye ödeme kabiliyetine göre farklı türlerde ipotek kredileri de sunulmaktadır. Bunların bazıları; indirimli ipotek kredisi, yüksek ödemeli ipotek kredisi, iki aşamalı ipotek kredisi, geçişli ipotek kredisi, dereceli ipotek kredisi, karma ipotek kredisi, kazanç paylaşımlı ipotek kredisi ve kaydırılabilen ipotek kredisidir.

41

Çift endeksli ipotek kredisi geri ödemelerini daha ayrıntılı incelemek amacıyla aşağıda bir örnek ele alınmıştır. Bu örnekte enflasyonun vade boyunca sabit ve %10 olduğu bir ortamda 15 yıl vade ile 100.000 TL ipotekli konut kredisinin yıllık %12,6 faiz oranı ile alındığı varsayılmıştır. Hesaplamalarda ödenen taksit tutarına maaştaki artış oranı, faiz ödemesine ise enflasyon oranındaki artış miktarı yansıtılmıştır. Tablodan da görüldüğü üzere sabit enflasyon olması durumunda borç alan kişi her sene maaşının aynı miktarını kredi ödemesine yatırmakta ve 15 yıl içinde borcunu kapatmaktadır.

42 Tablo 3. Çift Endeksli İpotek Kredileri (Sabit Enflasyon)

Yıl

Dönem Başı

Bakiyesi Taksit Faiz Ödemesi

Dönem Sonu Bakiyesi Enflasyon Endeksi Reel Kalan Borç Ücret Enflasyon Farkı Ücret endeksi 0 100.000,00 1,00 100.000,00 1,00 1 100.000,00 16.974,31 13.860,00 106.885,69 1,10 97.168,81 303,11 1,12 2 106.885,69 19.011,22 14.856,37 113.752,83 1,21 94.010,61 672,91 1,25 3 113.752,83 21.292,57 15.859,41 120.435,16 1,33 90.484,72 1.120,43 1,40 4 120.435,16 23.847,68 16.847,60 126.711,07 1,46 86.545,36 1.658,32 1,57 5 126.711,07 26.709,40 17.792,00 132.288,92 1,61 82.141,01 2.301,10 1,76 6 132.288,92 29.914,53 18.654,18 136.788,68 1,77 77.213,65 3.065,40 1,97 7 136.788,68 33.504,27 19.383,78 139.719,00 1,95 71.697,94 3.970,23 2,21 8 139.719,00 37.524,78 19.915,33 140.448,71 2,14 65.520,36 5.037,34 2,48 9 140.448,71 42.027,76 20.164,37 138.171,27 2,36 58.598,11 6.291,57 2,77 10 138.171,27 47.071,09 20.022,55 131.860,59 2,59 50.837,96 7.761,29 3,11 11 131.860,59 52.719,62 19.351,59 120.216,03 2,85 42.134,99 9.478,84 3,48 12 120.216,03 59.045,97 17.975,71 101.594,09 3,14 32.371,01 11.481,11 3,90 13 101.594,09 66.131,49 15.672,22 73.923,46 3,45 21.412,99 13.810,14 4,36 14 73.923,46 74.067,27 12.159,88 34.599,58 3,80 9.111,15 16.513,79 4,89 15 34.599,58 63.308,83 7.084,31 0,18 4,18 0,04 0,00 5,47 Toplam 613.150,76 249.599,29 42

43

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM

EKONOMİK İSTİKRARSIZLIK VE İPOTEK

KREDİLERİ

Türk bankacılık sektörü, 1980 yılında Türkiye ekonomisinde uygulamaya konulan istikrar politikaları sonrasında, yeni bir döneme girmiş ve günümüze kadar çok önemli gelişmeler göstermiştir. Bununla birlikte, sektördeki yenileşmenin ve hızlı büyümenin getirdiği birçok sorun ile karşılaşılmıştır. Bu sorunların başında da, yüksek oranlı enflasyonun neden olduğu ekonomik istikrarsızlık gelmektedir.

Sözcük olarak istikrar “Aynı kararda, biçimde sürme, kararlılık, stabilizasyon” anlamı taşımaktadır (TDK, 2010). Ekonomik istikrar ise, ekonominin var olan durumunun korunması, denge koşullarının sağlanması, devresel dalgalanmalardan doğan olumsuzlukların giderilmesi ve bu dalgalanmaların hafifletilmesi, olarak açıklanmaktadır (EKER vd., 1994). Bu tanımda “ekonominin var olan durumunun korunması”, ekonominin içinde

44

bulunduğu koşulların daha kötüye gitmesinin engellenmesi ve koşulların iyileştirilmesi yoluyla ekonomik büyüme ve gelişmenin sağlanması, anlamını taşımaktadır. Ekonomik istikrar; ekonomideki tüm etkinliklerin sağlıklı bir biçimde yürütülebilmesi açısından önem taşımaktadır.

İstikrar kavramı, öngörülebilir bir değişimin yanı sıra, bir anlamda değişmezliği de akla getirmektedir. Ancak istikrarın “değişmezlik” olarak ele alınması, günümüzün ekonomik koşullarında olası görünmemektedir. Çünkü ekonomik istikrarın sağlanıp sağlanamadığının belirlenmesinde yararlanılan fiyatlar, istihdam, üretim düzeyi ve ödemeler bilançosu gibi ekonomik göstergelerin her biri, belirli bir süreç içinde değişim gösteren dinamik öğelerdir ve bu nedenle istikrar kavramından asıl anlaşılması gereken, bu göstergelerde büyük sapmaların olmaması ve kabul edilebilir değişimlerin varlığı olmalıdır (Duygulu, 1998).

Ekonomideki istikrarsızlık ve teminatlı borç vermedeki yasal düzenlemelerin yetersizliğinden dolayı gelişmekte olan ülkelerde konut finansmanı sorun olmaktadır (Erol vd., 2004). Tecrübelere bakıldığında gelişmekte olan ülkelerde klasik ipotek kredilerinde problem yaşandığı görülmüştür. Nominal olarak sabit olan borç ödemeleri zaman içinde sürekli enflasyondan dolayı aşındığı için reel borç ödemelerinin değeri düşmektedir. Borç vadesi sırasındaki ödemelerin reel değerindeki bu düşüş tilt problemi olarak bilinmektedir. Enflasyon oranı arttıkça borç alan kişilerin ödeme gücü düşmektedir, bu da enflasyon oldukça tilt etkisini artığı anlamına gelmektedir.

45

Değişken oranlı ipotek kredileri ipotek borcu olanların enflasyon riskini azaltır fakat yüksek enflasyon zamanlarında performansı pek iyi değildir (Erol vd., 2004). Değişken faizli ipotek kredilerinde aylık ödemeler ödeyen kişinin maaşından çok daha fazla artış gösterebilir. Ekonomideki ısrarlı enflasyon hareketlerine karşı 1990’ların sonuna doğru Türkiye hükümeti maliye reformu hazırladı. Klasik ipotek kredilerinin tilt problemini gidermek ve değişken oranlı ipotek kredilerindeki kredi ve reel faiz oranı riskini azaltmak için bir kamu bankası olan Emlak Bank ile işbirliği içinde endekse bağlı ipotek kredileri dizayn edilmiştir. Endeksli ipotek kredileri ipotek kredisi veren kuruluşların 1994’te Türk Lirasının devalüasyonu ile birlikte döviz olarak borç vermeyi bırakması ile 1998 yılında kullanılmaya başlanmıştır. 2001 yılında endeksli ipotek kredileri Türkiye’nin lider ipotek kredisi veren kuruluşu olan Emlak Bankası’nın toplam ipotek portföyünün %44’ünü oluşturmaktaydı (Erol vd., 2004). Maaş endeksli ipotek kredisi ve tüketici fiyat endeksli ipotek kredisi endeksli ipotek kredilerinin en önemlileridir. Maaş endeksli ipotek kredileri 2001 yılında kullanılan toplam endeksli ipotek kredilerinin %82’ini oluşturmaktadır. Maaş endeksli ipotek kredilerinde önceden anlaşılmış bir ipotek oranı ve vadesi yoktur. Maaş endeksli ipotek kredileri orta gelirli ailelerin ev sahibi olabilmesi için memur maaşına endekslemiştir.

Endekslenmiş ipotek kredilerin iki önemli türünden biri çift endeksli ipotek kredileri, diğeri ise fiyat endeksli ipotek kredileridir. Fiyat endeksli ipotek kredileri Brezilya, Meksika, İsrail ve Kolombiya’da geliştirilmiştir.

46

Başlangıç ödemesini reel faiz oranı baz alınarak belirlenir ve nominal ipotek ödemesi her yıl enflasyon oranında artırılarak ipotek ödemelerini vade boyunca sabit tutulur. Polonya, Rusya ve Meksika’da kullanılmakta olan çift endeksli ipotek kredileri ise iki endekse bağlıdır. Birinci endeks borçlunun maaşına bağlanırken, diğer endeks fonların fiyatına bağlıdır.

Bu bölümde 1990-2004 yılları arasında elde edilen verileri kullanılarak ipotek kredisi çeşitlerinin ekonomik istikrarsızlık olan dönemlerde kullanıldığında karşılaşılabileceği ödeme koşullarını test edilmiştir.