ANKARA ÜNİVERSİTESİ

77  Download (0)

Tam metin

(1)

ANKARA ÜNİVERSİTESİ FEN BİLİMLERİ ENSTİTÜSÜ

DÖNEM PROJESİ

KAMU İDARELERİNİN BÜNYESİNDE KURULAN KIYMET TAKDİR KOMİSYONLARINDA DEĞERLEME İŞLEMLERİ VE DEĞERLEME

SÜRECİNDE KARŞILAŞTIKLARI SORUNLAR

Tuğrul KARAGÖZ

GAYRİMENKUL GELİŞTİRME VE YÖNETİMİ ANABİLİM DALI

ANKARA 2017

Her hakkı saklıdır.

(2)

i ÖZET Dönem Projesi

KAMU İDARELERİNİN BÜNYESİNDE KURULAN KIYMET TAKDİR KOMİSYONLARINDA DEĞERLEME İŞLEMLERİ VE DEĞERLEME SÜRECİNDE

KARŞILAŞTIKLARI SORUNLAR

Tuğrul Karagöz

Ankara Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü Gayrimenkul Geliştirme Ve Yönetimi Anabilim Dalı

Danışman: Prof. Dr. Harun Tanrıvermiş

Bu çalışmada öncelikle Türkiye'deki kamu idareleri ile yerel yönetimlerde farklı amaçlarla taşınmaz değerleme için kurulan komisyonların oluşumu, çalışma ilkeleri ve sorunları irdelenmiş ve ikinci kısımda ise Sakarya İli’nde 23 farklı kurumda oluşturulan komisyonların başkan ve üyelerine uygulanan anketin sonuçlarına dayalı olarak değerleme sürecinin sorunları ve geliştirilmesine ilişkin öneriler ortaya konulmuştur. Özellikle vergileme, kamulaştırma, elatma, ecrimisil, kira tespiti, orman vasfını yitirmiş araziler ile Hazine arazilerinin satış amaçlı değerleme işlemleri ile özelleştirme amaçlı taşınmaz değerlemesi ve kamu taşınmazlarının satış amaçlı değerleme işlemlerine yönelik kurulan takdir komisyonlarının çalışma ilkeleri ve sorunları incelenmiş ve temel sorunlara yönelik çözüm yolları sıralanmıştır.

Araştırma sonuçlarına göre kamu kurum ve kuruluşlarının uygulamalarına ilişkin değerleme çalışmaları ile ilgili birçok yasal düzenlemenin bulunması, bazı düzenlemelerin çelişmesi ve bazılarının da günümüz koşullarına göre geçerliliğini yitirmiş olması, uygulama birliğinin sağlanmasına olanak vermediği ortaya konulmuştur. Bunlara ilave olarak taşınmazların gerçek değerlerinin tahmini için gerekli bütün norm bilgiler ve belgelerin bilimsel esaslar ve değerleme standartlarına uygun olarak elde edilemediği ve toplanan verilerin güncelliği ve güvenirliğinin de yeterli olmadığı saptanmıştır. Birçok kamu kurumunda taşınmaz değerleme konusunda eğitim almış ve yetişmiş yeterli sayıda teknik elemanın (özellikle taşınmaz geliştirme uzmanlarının) olmaması, idare bünyesinde işin tekniğine uygun yapılmasına olanak vermemekte ve idarelerde oluşturulan komisyonlar üzerindeki kurumsal ve politik baskıların olması da rasyonel değerleme yapılmasını olumsuz etkilemektedir. Özellikle taşınmazların değerlemesi için mahkemelerce oluşturulan bilirkişilerin değerleme teorisi ve uygulamaları konusunda derinliğine bilgi sahibi olmamaları ve lisanlı uzmanlar ile taşınmaz geliştirme uzmanlarının bilirkişi olarak görevlendirilmesi konusunda yasal boşluklar ve bilinçlenmenin gelişmemiş olması, yerel ve ulusal düzeylerde farklı amaçlarla değerleme uygulamalarının kalitesinin yükseltilmesine olanak vermemektedir.

2014, 64 sayfa

Anahtar Kelimeler: Değerleme, Kamu Kuruluşlarında Değerleme İşlemleri, Değer Tespit Komisyonları, Mahkemece Değerin Tespiti ve Bilirkişilik

(3)

ii ABSTRACT

Term Project

EVALUATION OF THE PROCESS AT VALUATION COMMISSIONS EMBODIED BY PUBLIC ADMINISTRATIONS AND THE PROBLEMS THEY FACE DURING

EVALUATION OF THE PROCESS Tuğrul Karagöz

Ankara University

Graduate School of Natural and Applied Sciences Department of Real Estate Development

Supervisor: Prof. Harun Tanrıvermiş

This study addresses the formation, working principles and problems of commissions developed for real estate valuation in public and local administrations at cross purposes, and in the second part, deals with the problems faced during the evaluation of the process and puts forth suggestions for development of the evaluation of the process with regards to the results of the survey conducted to the presidents and members of commissions developed in 23 different administration in Sakarya province of Turkey. Particularly, the working principles and problems of the valuation commissions developed for valuation of taxation, confiscation, mesne profits, rent determination, formerly forested lands and public properties for sale purposes as well as the valuation of privatized real estate valuation and public properties for sale purposes are analysed, and solutions for fundamental problems are developed.

According to the results of the survey, it is revealed that a lack of unity exists between practices since there are various legal regulations about valuation activities of state institutions and organizations, some of the regulations contradict with each other and some of them lost their validity under today’s conditions. In addition, it is determined that all required norm information and documents for the actual valuation of real estate are not obtained in accordance with scientific facts and valuation standards, and that the currency and reliability of gathered data are not sufficient. The fact that there is a lack of well-trained and qualified technical staff for valuation of real estate in many state institutions makes it impossible to do the job in compliance with its techniques. Additionally, the institutional and political oppression on commissions within administrations affects the rational evaluation process negatively. It is not possible to improve the quality of valuation activities at local and national levels with cross purposes owing to the facts that legal experts assigned for the valuation of real estate does not have adequate knowledge of valuation theory and practices, there are legal gaps for the assignment of licensed experts and real estate development experts, and there is a lack of awareness on this issue.

2016, 64 pages

Keywords: Valuation, Valuation Process in Public Administrations, Valuation Commissions, Valuation by Court and Expertness

(4)

iii TEŞEKKÜR

Gayrimenkul bilimleri alanında akademik kurumlardan mezun olan kişilere merkezi ve yerel idarelerde yoğun gereksinim olmaktadır. Artan kentsel gelişme ve dönüşüm projeleri, altyapı ve diğer yerel hizmetlerin sunumu için arazi edinimi, proje geliştirme ve hizmetlerin fiyatlanması gibi çalışmaların birçoğu, gayrimenkul geliştirme ve yönetiminin bilim alanının konularının içinde yer almaktadır. Bu alanda lisans ve lisansüstü eğitim kurumlara yoğun gereksinim olmasına karşın, ülkemizde bu alandaki akademik yapılanma uzun süre boyunca gerçekleştirilememiştir. Belirtilen eksikliğin giderilmesine yönelik olarak Ankara Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Anabilim Dalı ile Türkiye Belediyeler Birliği arasında yapılan lisansüstü eğitim işbirliği anlaşmasının yerel yönetimlere insan kaynağının yetiştirilmesi yönünden yaşamsal katkısı olmuştur. Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Anabilim Dalı lisansüstü program öğrencisi olarak, bu çalışmamda değerli katkılarıyla bana yardımcı olan danışman hocam sayın Prof. Dr. Harun Tanrıvermiş’e, bölümdeki bütün hocalarıma ve çalışanlarına, Türkiye Belediyeler Birliği yöneticilerine, değerli sınıf arkadaşım sayın Alim Çiçekli’ye ve beni destekleyerek bu süreçte hiç yalnız bırakmayan sevgili eşim Feray’a ve kızım Elif Aylin’e teşekkürlerimi sunarım.

Tuğrul KARAGÖZ Ankara, Ocak 2017

(5)

iv

İÇİNDEKİLER

ÖZET ... i

ABSTRACT ... ii

TEŞEKKÜR ... iii

SİMGE VE KISALTMALAR DİZİNİ ... vi

ÇİZELGELER DİZİNİ ... vii

1.GİRİŞ ... 1

2. TÜRKİYE’DE KAMU İDARELERİ ... 4

2.1.Merkezi Yönetim ... 4

2.2.Yerel Yönetimler ... 5

2.2.1.İl Özel İdaresi ... 6

2.2.2.Köyler ... 6

2.2.3.Belediyeler ... 7

2.2.4.Büyükşehir Belediyesi ... 7

2.2.4.1 Su ve Kanalizasyon İdaresi Genel Müdürlüğü ... 7

3. KAMU İDARELERİ BÜNYESİNDE KIYMET TAKDİRİ (DEĞER TESPİTİ) ... 9

3.1 Farklı Yasal Düzenlemeler Yönünden İnceleme ... 9

3.1.1 213 Sayılı Vergi Usulu Kanunu’na göre takdir komisyonunun oluşturulması ... 9

3.1.2 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu’na göre kıymet takdir komisyonun oluşturulması ... 11

3.1.3 4046 Sayılı Özelleştirme Uygulamaları Hakkında Kanuna göre değer tespit komisyonun kurulması ... 13

3.1.4 6292 Sayılı Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi İle Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun’a göre komisyon oluşturulması ... 15

3.1.5 6183 Sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun’a göre komisyon oluşturulması ... 16

3.2 Tüzükler Kapsamında Yönünden İnceleme ... 17

3.2.1 Türk Medeni Kanununun Tapu Sicil Tüzüğü’ne göre kurulan değerleme komisyonu oluşturulması ... 17

3.3. Yönetmelikler Kapsamında İnceleme ... 19

3.3.1 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliği’ne göre kıymet takdir komisyonlarının oluşturulması ... 19

(6)

v

3.3.2 Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğe göre bedel tespit

komisyonun oluşturulması ... 20

3.3.3 3083 Sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlemesine Dair Kanunun Uygulama Yönetmeliğine göre bedel takdir komisyonu ... 21

3.3.4 Belediyelerin Arsa, Konut ve İşyeri Üretimi, Tahsisi, Kiralanması ve Satışına Dair Genel Yönetmelike göre kıymet takdir komisyonu ... 23

4. KIYMET TAKDİR KOMİSYOLARINDA DEĞERLEME İŞLEMLERİ ... 25

4.1 Emlak Vergisi Kanununa Göre Değerleme İşlemleri ... 25

4.1.1 Arsa vergi değerinin takdiri ... 25

4.1.2 Arazi vergi değerinin takdiri ... 32

4.1.3 Bina vergi değerinin takdiri ... 37

4.2 Kamulaştırma Kanunu’na göre değerleme işlemleri ... 43

4.2.1 Arazilerin değerlemesi ... 45

4.2.2 Arsaların değerlemesi ... 46

4.2.3 Yapıların değerlemesi ... 47

4.3 Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’e göre değerleme işlemleri ... 47

4.3.1 Tahmin edilen bedel tespitinde dikkat edilecek hususlar ... 48

4.3.2 Kira bedelinin tespiti... 52

4.3.3 Hazine taşınmazlarında ecrimisilin tespit ve takdir edilmesi ... 53

5. GENEL DEĞERLENDİRME VE SONUÇ ... 58

KAYNAKLAR ... 65

ÖZGEÇMİŞ ... 69

(7)

vi

SİMGE VE KISALTMALAR DİZİNİ

DİK Devlet İhale Kanunu EMK Emlak Vergisi Kanunu

EVT Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük MK Medeni Kanun

ÜFE Üretici Fiyat Endeksi VUK Vergi Usul Kanunu

(8)

vii

ÇİZELGELER DİZİNİ

Çizelge 1. 2013/1 İç Genelgesine göre asgari ölçüde arazi m2 birim değeri (TL) ... 36 Çizelge 2. Emlak Vergisinde Yapıların Yaşlarına Göre Yıpranma Oranları ... 42

(9)

1 1.GİRİŞ

Türkiye’de yaşanan kentleşme sürecinde kentsel kesimde arazi ve arsa değerlerinin önemli ölçüde artış gösterdiği gözlenmiştir. Özellikle 1950 sonrası dönemde yaşanan enflasyon ve artan refah da bu gelişimi hızlandıran etkenler olmuştur (Açıl 1976). Farklı amaçlarla kamu kurum ve kuruluşlarında gayrimenkul değerleme ile ilgili teknik ve yasal altyapının yetersizliği ile uygulamayı yönlendiren değerleme standartları ve iyi uygulama rehberlerinin olmaması, iyi işleyen izleme ve değerlendirme sisteminin olmaması ve değerleme sektöründe çalışanların birçoğunun ehil (uzman) olmaması gibi etkenler, taşınmazların vergiye esas değerleri, kamulaştırma bedelleri ve teminat amaçlı değerleme sisteminde önemli sorunların yaşanmasına yol açmaktadır (Tanrıvermiş vd.

2002). Bu koşullarda özellikle büyük kentler ve kıyılarda oluşan kentsel rantın sağlıklı bir şekilde vergilendirilmesi ve rantın yönetimi mümkün olamamaktadır.

Türkiye’de gayrimenkul değerleme işlelerine büyük ölçüde gereksinim olmasına karşın, hukuki, idari ve teknik altyapısı ve değerleme işlemlerinin organizasyonunun büyük ölçüde yetersiz olduğu gözlenmektedir (Tanrıvermiş vd. 2002). Taşınmaz değerleme işlemleri yapan kamu ve özel kurumların günümüze kadar genellikle birbirinden bağımsız, dağınık, eksik ve yetersiz değerleme işlemleri yaptıkları açıkça dikkati çekmektedir (Tanrıvermiş vd. 2014). Bu yapı içinde değerleme çalışmalarının sonucuna göre oluşan farklı yerleşimlerdeki taşınmaz değerlerindeki farklılaşma, değerleme çalışmaları ve uzmanlığına olan güvenin sarsılmasına yol açmaktadır. İl ve ilçe düzeylerinde yapılan değerleme (veya kıymet takdiri – ekspertiz - değer biçme) çalışmalarının sonuçlarının, yetkilendirilmiş bir ortamda saklanması sağlanamamakta, kamu yatırımları ile oluşan taşınmaz rantlarının kamuya kazanımını sağlayacak mekanizma oluşturulamamakta, gerçek taşınmaz alım-satım değerlerini koruyacak bir kurumsal ve yasal yapılanma olmadığı için vergi ve harçlarda önemli miktarda kayıp ve kaçak ortaya çıkmakta (Uzer 2009) ve özellikle kamulaştırma ve elatma bedelleri olması gereken tutarın birkaç kat üzerine çıkabilmekte ve bu sorun yatırım maliyetlerinin aşırı derecede yükselmesine yol açkmaktadır (Tanrıvermiş 2008).

(10)

2

Taşınmaz değerlemesi için sağlıklı analiz yapılamaması nedeni ile vergilendirme, kamulaştırma, toplulaştırma, özelleştirme, sınırlı ayni hak tesisi, alım-satım, taşınmaz anlaşmazlıklarının çözümü, kiralama ve teminat (konut ve ticari kredi) amaçlı işlemlere yönelik objektif ve gerçekçi taşınmaz değerlerinin takdirinde yaşamsal sorunların ortaya çıkmaktadır. Türkiye’de özellikle kamu idarelerinde taşınmaz değerleme çalışmasına dönemsel olarak ortaya çıkan ihtiyaçların karşılaması ve ihtiyaçlardan dolayı oluşan sorunları çözümlemek için değişik yollarla uygulamada birbirinden bağımsız yasal düzenleme ve uygulamaların yapılması zorunluluğu bulunmaktadır. Bilimsel esaslara ve uluslararası standartlara uygun değerleme mevzuatının ülkemizde gelişmemiş olması da mükerrer, afaki ve hatalı değerleme uygulamalarının yapılmasına yol açmaktadır.

Kamu kurumlarınca ihtiyaç duyulan taşınmaz değeri, birçok alanda takdir komisyonları, kıymet takdiri ve değer tespit komisyonlarınca yapılmaktadır. Kamulaştırma, emlak vergisi, özelleştirme, vergi borcunun ödenmesi ve kamu alacağının tahsili gibi alanlarda genel olarak mükerrer ve farklı yöntemlerle değerleme çalışmaları yapılmakta, emlak vergisi değeri hariç, değerleme sonuçları bir veri bankasında toplanarak paylaşılamamakta ve sonuç olarak uygulama sonuçları değerleme standartlarına uygun bulunmamaktadır. İnceleme sonuçlarına göre farklı tür ve niteliklerde taşınmaz değerlerinin sağlıklı olarak analiz edilemediği gözlenmektedir. Kamu kurumlarında değer tespiti çalışmaları için harcanan emek, kaynak ve zamanı kaybının yaşanmasına karşın, ugulama sonuçlarının; kamu kurumları, taşınmaz malikleri ve diğer paydaşları memnun etmediği gözlenmektedir.

Araştırma sürecinde öncelikle literatür çalışması ve ikinci aşamada saha çalışması ve örnek olay analizleri ile taşınmaz değerleme için kurulan komisyonların çalışma ilkeleri ve sorunları analiz edilmiştir. Özellikle Şahin (2008) tarafından yapılan çalışmada, Hazine taşınmazları değer tespiti için kurulan kıymet takdir komisyonlarının çalışmalarına esas kanun, tüzük, yönetmelik ve genelgeler ile taşınmazlara nasıl değer takdir edileceği ve hangi yolların izleneceği ortaya konulmuş, sorunlar tanımlanmış, ancak komisyon üyelerinin sahip olması gereken bilgi ve donanımlar hakkında öneri verilmemiştir. Hayta (2007)’nın çalışmasında ise, taşınmaz kamulaştırmalarında kıymet

(11)

3

takdir komisyonları 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu’na göre nasıl kurulduğu hakkında bilgiler verilmiş ve taşınmazların kıymet takdirinde yapılan hatalar hakkında bilgi verilmemiştir. Erişir ve Aykol (2010) tarafından yapılan çalışmada, bilirkişilerin hatalı işlem ve değer tespit ettikleri ve değer tespitinde mahkeme kararları doğrultusunda nelerin yapılacağı hususunda tartışmalara yer verilmiştir. Yıldız (2014) tarafından yapılan çalışmada özellikle emlak vergisi değerinin takdiri işlemlerinde önemli hatalar ile yetersizliklerin olduğu ve kitsel değerleme çalışmalarının geliştirilmesine büyük ölçüde gereksinim olduğu ortaya konulmuştur.

Bu çalışmada; mevzuatın amir hükümlerine göre birçok alanda oluşturulan kıymet takdir komisyonlarının çalışmaları, komisyonlara üye seçiminde dikkat edilecek hususlar, komisyonların değer tespitine yaklaşımı ve kullandıkları ilkeler ile bu komisyonların değer tespitinde karşılaştıkları sorunlar hem genel olarak, hem de il düzeylerinde olmak üzere irdelenmiş ve uygulamada yaşanan sorunlara yönelik başlıca çözüm yolları ve temel öneriler ortaya konulmuştur. Çalışma beş bölümden oluşmakta olup, giriş kısmında, taşınmazların kıymet takdirindeki sorunlar ve sorunlar ile özellikle kamu idarelerinde hatalı değer tespitleri ve bunun sonucunda ortaya çıkan sorunların genel etkileri ve çerçevesi çizilmiş ve çalışmanın kapsamı ve sınırlılıkları belirtilmiştir.

İkinci bölümde; kamu idarelerinin genel kapsamı ve değerleme işlemleri yönünden merkezi ve yerel yönetimler ile yerel yönetimlere bağlı kuruluşlar hakkında bilgi verilmiştir. Üçüncü bölümde ise; kanunlar, tüzükler ve yönetmelikler kapsamında değerleme için kurulan komisyonların çalışma esasları, ilkeleri ve temel sorunları irdelenmiştir. Dördüncü bölümde; kıymet takdir komisyonlarının taşınmazları değerleme yaklaşımları, değerleme ilkelerinin kullanımı ve mevzuatta tanımlanan ölçütlerin uygulanması olanakları ile yaşanan güçlüklerin tespiti yapılmıştır. Sonuç kısmında ise kamu idarelerindeki kıymet takdir komisyonlarının taşınmaz değerleme sürecinde karşılaştıkları sorunlar ve bunların etkilerinin azaltılması için alınması gereken temel önemler ve paydaş kurumlara düşen görev ve sorumluluklar ele alınmış ve kamu idarelerinde taşınmaz değerleme sisteminin yapısının yeniden düzenlenmesine olan gereksinim ortaya konulmuştur.

(12)

4 2. TÜRKİYE’DE KAMU İDARELERİ

“Devlet ve toplum düzeninin kesintisiz olarak işlemesi ve kamunun ortak ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik mal ve hizmetlerin üretilip halka sunulmasını içeren sistem olarak kamu yönetimi, hizmetlerin ülke düzeyinde daha etkili ve daha verimli sağlanabilmesi amacıyla merkezi yönetim ve yerel yönetim olmak üzere ikiye ayrılmıştır. Bunlar; (i) merkezi yönetim esasen bakanlıklar ve bağlı kuruluşlar ve (ii) yerel yönetimler ise il özel idareleri, belediyeler ve köylerden meydana gelmektedir. Merkezi yönetim ve yerel yönetimler, idarenin birbirini tamamlayan iki unsuru olup, kuruluş ve görevleriyle bir bütün teşkil etmektedir” (Urhan 2008). Kamu idarelerinin genel kapsamı ve değerleme işlemleri yapma bakımından özellikleri aşağıda kısaca özetlenmiştir:

2.1.Merkezi Yönetim

Merkezi idare, Anayasanın 126. maddesinde; “Türkiye, merkezi idare kuruluşu bakımından, coğrafya durumuna, ekonomik şartlara ve kamu hizmetlerinin gereklerine göre, illere; iller de diğer kademeli bölümlere ayrılır. İllerin idaresi yetki genişliği esasına dayanır. Kamu hizmetlerinin görülmesinde verim ve uyum sağlamak amacı için birden çok ili içine alan merkezi idare teşkilatı kurulabilir. Bu teşkilatın görev ve yetkileri kanunla düzenlenir” şeklinde ifade edilmiştir.

“Kamu hizmetlerinin bir merkezden yürütülmesi usulüdür. Merkez ve taşra teşkilatı olarak iki kısma ayrılır. Yürütme organı olan Cumhurbaşkanı, Bakanlar Kurulu ve bakanlıklar ve merkez teşkilatını oluşturur. İl, ilçe, bölge, yurtdışı teşkilatı merkeze bağlı, merkezin belirlediği esaslara, emirlere göre görev yapan taşra kuruluşlarıdır.

Bucak örgütü, bakanlıkların kuruluşunu düzenleyen yasada yer almamaktadır. Ancak 5442 Sayılı İl İdaresi Kanununa göre bucaklara ilişkin hükümler varlığını sürdürmektedir. Ayrıca merkezi yönetimde, merkeze karar almada yardımcı olan, çeşitli konularda kendileri de karar alabilen yardımcı kuruluşlar da bulunmaktadır. Milli Güvenlik Kurulu, Devlet Denetleme Kurulu, Danıştay, Sayıştay gibi kurumlar yardımcı kurumlar arasında sayılmalıdır” (Anonim 2013). “Genel yönetim, üzerine aldığı

(13)

5

hizmeti, hizmetin gereklerine, ekonomik ve toplumsal koşullara, ülkenin coğrafya durumuna göre yürütmek, hizmetleri halka götürmek için, taşrada örgütlenmiştir. Bu örgütler, merkezdeki genel yönetimin taşraya bir uzantısıdır; genel olarak, ülkeye yayılmıştır” (Gözübüyük 2010).

2.2.Yerel Yönetimler

Mahalli idareler Anayasanın 126. maddesinde “il, belediye veya köy halkının mahalli müşterek ihtiyaçlarını karşılamak üzere kuruluş esasları kanunla belirtilen ve karar organları, gene kanunda gösterilen, seçmenler tarafından seçilerek oluşturulan kamu tüzelkişileridir” şeklinde ifade edilir. “Yerel yönetimler, belli erklere ulaşmak, belli gereksinmelere yanıt vermek üzere, toplumların tarihsel gelişmesine koşut olarak ortaya çıkmış birimlerdir” (Keleş 2009).

“Yerel yönetimler, belirli bir coğrafi alanda yaşayan yerel topluluğun ortak ihtiyaçlarını karşılamak üzere kurulan, karar organları yerel halkça seçilen, görev ve yetkileri yasalarla belirlenen, özel gelirleri ve bütçesi olan ve kendine özgü örgüt yapısı ve personeli bulunan kamu tüzel kişileri olarak tanımlanabilir. Bu niteliklerine göre yerel yönetimler demokratik yönetim yapısının temel unsurlarından birisini oluşturmakta ve sosyolojik etkenlerin yanı sıra, özellikle yerel kamusal hizmetlerin sunumunda etkinliği artırmak amacıyla hemen her toplumda bu yönetimlere yer verilmektedir” (Urhan 2008).

Yerel yönetimler, bütün ülkelerde kamu yönetiminin önemli ve vazgeçilmez birimleridir. Bu birimler; bir yandan yerel halkın günlük ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik, temizlik, kanalizasyon, çöp toplama, ulaşım gibi hizmetleri sunarlarken, diğer taraftan ülke kalkınması açısından büyük öneme sahip olan eğitim, sağlık ve altyapı gibi pek çok önemli görevi de yerine getirmektedirler (Ulusoy vd. 2009). Türkiye’de yerel nitelikli birçok hizmetlerin görülmesini sağlayan ve demokratik yaşamın bir parçası

(14)

6

olan yerel yönetim kuruluşları, il özel yönetimi, belediye yönetimi ve köy yönetimi olmak üzere üç türdür.

2.2.1.İl Özel İdaresi

5302 sayılı İl Özel İdaresi Kanunu’na göre “il özel idaresi; il halkının mahallî müşterek nitelikteki ihtiyaçlarını karşılamak üzere kurulan ve karar organı seçmenler tarafından seçilerek oluşturulan, idarî ve malî özerkliğe sahip kamu tüzel kişisi” olarak tanımlanmıştır (Md.3). “Köy halkının gereksinmelerine köy yönetimleri, kent ve kasaba (belde) halkının gereksinmelerine belediye karşılık vermek zorunda oldukları halde, İl Özel yönetimleri, il halkına dönük hizmetleri sağlamakla görevlidirler. Buna göre il özel idarelerinin sundukları hizmetlerin hem kırsal, hem de kentsel nitelikli olmasına bir engel bulunmaktadır. İl sınırları içinde belediyeler ve köylerin bulunması, bu yönde bir değerlendirme yapılmasına yol açmaktadır (Keleş 2009).

2.2.2.Köyler

442 Sayılı Köy Kanunu köyü üç değişik açıdan; (i) nüfusu iki binden aşağı yurtlara (köy) (Md.1), cami, mektep, otlak, yaylak, baltalık gibi orta malları bulunan ve toplu veya dağınık evlerde oturan insanlar bağ ve bahçe ve tarlalarıyla birlikte bir yerleşim yeri (Md.2) ve köy bir yerden bir yere götürülebilen veya götürülemiyen mallara sahip olan ve işbu kanun ile kendisine verilen işleri yapan başlı başına bir varlık (Md.7) biçiminde tanımlanmıştır.

Köy Kanununa göre köy yönetimin görevleri iki başlıkta toplanabilir. Bunlar; (i) zorunlu görevler ve (ii) köylünün isteğine bağlı görevlerdir. “Köyün, sağlık, temizlik, yol, su ve okul işleri ile ilgili hizmetler köyün zorunlu görevleri arasında; hamam, çamaşırlık, pazar yeri ve çarşı yapmak gibi hizmetler, köyün isteğine bağlı görevleri arasında yer almıştır” (Gözübüyük 2010).

(15)

7 2.2.3.Belediyeler

5393 sayılı Belediye Kanunun 3. maddesine göre “belediye; belde sakinlerinin mahallî müşterek nitelikteki ihtiyaçlarını karşılamak üzere kurulan ve karar organı seçmenler tarafından seçilerek oluşturulan, idarî ve malî özerkliğe sahip kamu tüzel kişisini” ifade etmektedir. “Yasa, belediyelere mahalli müşterek nitelikte olmak şartı ile eğitim, sağlık, kültür, çevre, turizm ve trafik konularıyla ilgili çok kapsamlı görevler yüklemiştir. Buna göre belediyeler; imar, su ve kanalizasyon, ulaşım gibi kentsel altyapı, coğrafi ve kent bilgi sistemler, çevre ve çevre sağlığı, temizlik ve katı atık, zabıta, itfaiye, acil yardım, kurtarma ve ambulans, şehir içi trafik; defin ve mezarlık, ağaçlandırma, park ve yeşil alanlara, konut, kültür ve sanat, turizm ve tanıtım, gençlik ve spor, sosyal hizmet ve yardım, nikah, meslek ve beceri kazandırma, ekonomi ve ticaretin geliştirilmesi hizmetleri yapan veya yaptıran yerel kurumlar olarak tanımlanmıştır.

2.2.4.Büyükşehir Belediyesi

5216 sayılı Büyükşehir Belediye Kanunun üçüncü maddesinde göre “büyükşehir belediyesi; en az üç ilçe veya ilk kademe belediyesini kapsayan, bu belediyeler arasında koordinasyonu sağlayan; kanunlarla verilen görev ve sorumlulukları yerine getiren, yetkileri kullanan; idarî ve malî özerkliğe sahip ve karar organı seçmenler tarafından seçilerek oluşturulan kamu tüzel kişisini” şeklinde ifade edilir. Büyükşehir belediyeleri 5216 sayılı Kanunun 1’inci maddesinin c bendinde belirtilen yetkilerini, imar plânlarına uygun olarak kullanmak ve ilgili belediyeye bildirmek zorundadır. Büyükşehir belediyeleri bu görevlerden uygun gördüklerini belediye meclisi kararı ile ilçe ve ilk kademe belediyelerine devredebilir veya birlikte yapabilirler.

2.2.4.1 Su ve Kanalizasyon İdaresi Genel Müdürlüğü

Su ve Kanalizasyon İdaresi Genel Müdürlükleri ilk kez 20.11.1981 tarihli 2560 sayılı İstanbul Su ve Kanalizasyon İdaresi Genel Müdürlüğü Kuruluş ve Görevleri Hakkında Kanun ile kurulmuştur. Daha sonrasında diğer büyükşehir belediyeleri bu kanuna dayalı

(16)

8

olaraktan kurulmuşlardır. Büyükşehir Belediyelerinin su ve kanalizasyon hizmetlerini yürütmek ve bu amaçla gereken her türlü tesisi kurmak, kurulu olanları devralmak ve bir elden işletmek üzere Bakanlar Kurulunun kararları ile kurulan müstakil bütçeli ve kamu tüzel kişiliğine haiz kuruluşlarıdır. Su ve Kanalizasyon İdaresi Genel Müdürlükleri Yönetim Kurulu ve Genel Kurul olmak üzere iki kuruldan oluşurlar.

5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu’nun 7/r maddesine göre; “su ve kanalizasyon hizmetlerini yürütmek, bunun için gerekli baraj ve diğer tesisleri kurmak, kurdurmak ve işletmek; derelerin ıslahını yapmak; kaynak suyu veya arıtma sonunda üretilen suları pazarlamak” Büyükşehir Belediyesi’nin görevleri ve yetkileri arasında sayılmıştır. Büyükşehir Belediyeleri bu görevleri Su ve Kanalizasyon İdaresi Genel Müdürlüğü’ ne meclis kararı ile devrederler.

(17)

9

3. KAMU İDARELERİ BÜNYESİNDE KIYMET TAKDİRİ (DEĞER TESPİTİ) KOMİSYONLARININ MEVZUATLARA GÖRE OLUŞTURULMASI

3.1 Farklı Yasal Düzenlemeler Yönünden İnceleme

3.1.1 213 Sayılı Vergi Usulu Kanunu’na göre takdir komisyonunun oluşturulması Türkiye’de emlak vergisi istemi her ne kadar 1319 Sayılı Emlak Vergi Kanunu ile düzenlemiş olsa da, arsa ve arazilerin emlak vergisi değerlerini takdir edecek komisyonlar 213 Sayılı Vergi Usul Kanunu’nda tanımlanmıştır. Bu komisyonların değerleme esasları Emlak Vergine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük ve her beyan döneminde Maliye bakanlığı tarafından yayınlanan İç Genelgeler çerçevesinde yürütülmektedir. Mevzuata göre arsa vergi değerlerinin takdirinde;

meterekare itibariyle ve arazi vergi değerlerinin takdirinde ise; arazinin cinsi, sınıfı ve kullanma durumu dikkate almaları gerekmektedir.

09.02.2002 tarihinde yürürlüğe giren 4751 Sayılı Vergi Usul Kanunu (VUK), Emlâk Vergisi Kanunu (EVK) ve Harçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun ile emlak vergisinin arsa ve arazi birim metrekare değerlerinin dört yılda bir belirlenmesi ilkesi getirilmiştir.

Arsa ve arazilere ilişkin asgari ölçüde emlak vergisi beyan değerlerinin belirlenmesi için 213 sayılı Kanun gereğince her ilçe arsa takdir komisyonu, her ilde arazi takdir komisyonu ve ayrıca her ilde bir merkezi takdir komisyonu kurulmaktadır. Arsalara ait takdir komisyonu; 213 sayılı Kanunun 72’nci maddesinin 2’inci fıkrasına göre; belediye başkanı veya vekil kılacağı bir memur (başkan), ilgili belediyeden yetkili bir memur, tapu müdürü ve ya vekil kılacağı bir memur, ticaret odasınca seçilmiş bir üye ve ilgili mahalle ve köy muhtarından oluşmaktadır. Arazilere ait takdir komisyonu 213 sayılı Kanunun 72’nci maddesinin 3’üncü fıkrasına göre; vali, deftardan, Gıda, Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı il müdürü, il merkezlerindeki ticaret odasından seçilmiş bir üye ve il merkezinde ziraat odasından seçilmiş bir üyeden oluşur.

(18)

10

İl merkezlerinde kurulan merkezi takdir komisyonu ise; kentler ve köylerin doğal, ekonomik ve bölgesel koşullarına göre dikkate alacakları piyasa değeri, inşaat maliyetleri, kira ve yıllık üretim değeri gibi normlar ile bağlı olacakları yöntemleri yanı sıra, yükümlülerden ve üçüncü kişilerden isteyecekleri bilgilere göre asgari ölçüde değer takdiri yapmakta, ancak mevzuatta ve uygulamada asgari ölçüde değerin ne olması gerektiği konusunda önemli sorunların yaşandığı gözlenmektedir.

213 Sayılı Kanun ve 2013/1 Nolu Emlak Vergisi Kanunu İç Genel hükümlerine göre komisyonun oluşumunun aşağıdaki gibi olması gerekmektedir:

(i) Arsa ve arazilere ait asgari ölçüde birim değerlerinin tespiti 213 sayılı Kanun gereğince kurulan takdir komisyonları tarafından yapılması,

(ii)Arsalara ait takdir komisyonu, 213 sayılı Kanunun 72’nci maddesinin ikinci fıkrası uyarınca; Belediye başkanı veya tevkil edeceği bir memur (başkan), ilgili belediyeden yetkili bir memur, defterdarın, vergi dairesi başkanlığı bulunan yerlerde ise vergi dairesi başkanının görevlendireceği iki memur, tapu sicil müdürü veya tevkil edeceği bir memur, ticaret odasınca seçilmiş bir üye,ilgili olduğu arsalara ilişkin organize sanayi bölgesini temsilen bir üye,ilgili mahalle veya köy muhtarından oluşması,

(iii) Arazilere ait takdir komisyonu, 213 sayılı Kanunun 72’nci maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca; Vali (başkan),defterdar (vergi dairesi başkanlığı bulunan yerlerde vergi dairesi başkanı), Tarım ve Köyişleri Bakanlığı il müdürü (Gıda, Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı il müdürü),il merkezlerindeki ticaret odasından seçilmiş bir üye, il merkezlerindeki ziraat odasından seçilmiş bir üyeden oluşması,

(iv) 213 sayılı Kanunun mükerrer 49’uncu maddesinin (b) fıkrasının ikinci bendi hükmüne göre, büyükşehir belediyesi bulunan illerde arsa ve araziye ait takdir komisyonu kararlarını inceleyecek merkez komisyonu ise; Vali veya vekâlet vereceği memurun defterdar veya vekâlet vereceği memur (vergi dairesi başkanlığı bulunan illerde vergi dairesi başkanı veya vekâlet vereceği memur),vali tarafından görevlendirilecek tapu sicil müdürü, ticaret odasınca görevlendirilecek bir üye, serbest muhasebeci mali müşavirler odasınca görevlendirilecek bir üye, esnaf ve sanatkârlar odaları birliğince görevlendirilecek bir üyeden oluşması gerekmektedir.

(19)

11

1319 Sayılı Emlak Vergisi Kanunu 2013/1 İç Genelge hükümleri gereği komisyonların çalışma ilkeleri aşağıdaki gibi açıklanmıştır:

(i) Arsa takdirleri; arsalar ve arsa sayılan parsellenmemiş araziler için 2014 yılına ait emlak vergi değeri ilgili belediyelerce, takdir komisyonları tarafından her mahalle ve arsa sayılan parsellenmemiş araziyi sınırları içerisinde bulunduran her köy için cadde, sokak veya değer bakımından farklı bölgeler itibarıyla takdir olunan birim değerlere göre hesaplanacaktır. Turistik bölgelerde, valilerce tespit edilecek pafta, ada veya parsellere ait 2014 yılı emlak vergisi değerinin hesabı da bu esasa göre yapılacak, (ii) Arazi takdirleri; araziler için 2014 yılına ait emlak vergi değeri ilgili belediyelerce, takdir komisyonları tarafından her il veya ilçe için arazinin cinsi (kıraç, taban ve sulak) itibarıyla takdir olunan metrekare birim değerlerine göre tespit edeceklerdir.

EVK 2013/1 İç Genelge hükümlerine göre taşınmazlarda yapılan değerleme işlemleri için gerekirse konumu itibarıyla gayrimenkul değerleme uzmanları veya gayrimenkul alım-satım faaliyeti yapanlardan hizmet alımı ile yapılmaktatır. Taşınmazların değer tespitinde kurulan komisyon üyeleri değerleme alanın yeterli bilgi ve donanıma sahip değillerdir.

3.1.2 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu’na göre kıymet takdir komisyonun oluşturulması

Kamulaştırmada bedelinin tesptine ilişkin kurallar; 4650 sayılı Kanun ile değişik 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu ile belirlenmiştir. Meri mevzuata göre idarelerin tapuda kayıtlı olan taşınmazlara ilişkin yapacağı kamulaştırmalarda öncelikel “satın alma”

yöntemini öncelikle uygulamaları ilkesi getirilmiştir (Md. 8). Kamulaştırma kararının alınmasından sonra kamulaştırmayı yapacak idare, satın almayı gerçekleştirmek için 2942 Sayılı Kanunun “kamulaştırma bedelinin tespiti esasları” başlıklı 11’inci maddesindeki ilkelere göre ve konusuyla ilgili uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan da rapor alarak, gerektiğinde Sanayi ve Ticaret Odalarından ve mahalli emlak alım satım bürolarından alacağı bilgilerden de faydalanarak taşınmaz malın bedelini tepit etmek

(20)

12

üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla kıymet takdir komisyonunu görevlendirir (Md. 8).

İdare, kamulaştırma bedelinin tespit edileceği günü tayin ve ilgililere doğrudan veya ilan yoluyla tebliğden hangisinin kolaylık ve çabukluk sağlayacağını takdir ederek, bildirir. İlan yoluyla bildirimin öngörüldüğü hallerde, taşınmaz mal veya kaynağın bulunduğu yerde çıkan bir gazetede bir defa, gazete çıkmayan yerlerde alışılmış yollarla on gün süreyle ilan edilip, bu husus tutanakla tespit edilir. Bu ilan dahi bildirim hükmündedir.

Kıymet takdiri komisyonu, belirtilen günde, kamulaştırılacak taşınmaz veya kaynağın bulunduğu yere giderek; hazır bulunan ilgilileri de dinledikten sonra taşınmaz veya kaynağın; cins ve nevini, yüzölçümünü, kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini, varsa vergi beyanını, kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini, cinsi arazi olan taşınmaz veya kaynağın kamulaştırma tarihindeki mevki ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini, cinsi arsa olan taşınmazlarda kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini, yapılarda, kamulaştırma tarihindeki resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını ve bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri esas alınarak düzenlecek raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtilerek gerekçeli değerleme raporuna dayalı olarak kamulaştırma bedelini takdir edecektir. Belirtilen ilkelerin bedelin tespiti ve tescil davası ile kamulaştırma mevzuatına göre açılacak bedele ilişkin diğer davalarda yapılacak bilirkişi incelemesinde dikkate alınmasının zorunlu olduğu vurgulanmalıdır (Tanrıvermiş ve Aliefendioğlu 2013abc).

Kamulaştırma bedelinin takdirinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kar, kıymet takdirinde dikkate alınmaz. İdare bünyesinde oluşturulan takdir komisyonu raporu, verilen süre içinde ve mahkemece seçilen bilirkişiler ise tespit

(21)

13

tarihinden itibaren onbeş gün içinde raporunu mahkmeye teslim eder. İşin niteliğinin zorunlu kıldığı hallerde bu süre uzatımı için talep edilebilir.

Mevzuatta farklı kamulaştırma yöntemleri tanımlanmış olmakla birlikte hemen hepsinde değerleme yöntemlerinin aynı olduğu vurgulanmalıdır. Kısmen ve tamamen kamulaştırma ve satın alma yoluyla kamulaştırma yöntemlerinde aynı ölçütlerle değerleme yapıldığı gibi, irtifak hakkı tesisinde de aynı faktörlere göre değerleme işlemi yapılmaktadır. İrtifak hakkı tesisinde, söz konusu kamulaştırma sebebiyle taşınmaz veya kaynakta meydana gelecek kıymet düşüklüğü gerekçeleriyle belirtilecek ve buu kıymet düşüklüğü kamulaştırma bedeli olarak kabul edilecektir (Md. 11). Bununla birlikte uygulamada kamulaştırma öncesi ve sonrası taşınmaz değerleri veya irtifak hakkı nedeniyle meydana gelecek değer düşüklüğü oranının tespitinin rasyonel esaslara dayalı olarak yapılamadığı ve çoğunlukla bilimsel ölçütlere dayanmayan değerleme işlemlerinin yapıldığı dikkati çekmektedir (Tanrıvermiş ve Aliefendioğlu 2013abc).

3.1.3 4046 Sayılı Özelleştirme Uygulamaları Hakkında Kanuna göre değer tespit komisyonun kurulması

Özelleştirme programına alınan kuruluşların değer tespiti çalışmaları; 4046 Sayılı Kanuna göre idarede oluşturulan değer tespit komisyonları tarafından yürütülür. Bu komisyonlar; (i) özelleştirilecek kuruluşun özelleştirme işlemlerinden sorumlu proje grup başkanının başkanlığında, (ii) özelleştirilecek kuruluşun işlemlerinden sorumlu proje grup başkanlığında görevli bir uzman, Proje Değerlendirme ve Hazırlık Daire Başkanı veya bu dairede görevli bir uzman ve (iii) Sermaye Piyasaları Daire Başkanı veya bu dairede görevli bir uzman ile gayrimenkul işlemlerinden sorumlu Proje Grup Başkanı veya bu grup başkanlığında görevli bir uzman olmak üzere beş üyeden oluşur.

Komisyon, İdare Başkanının teklifi ve Başbakan’ın onayı ile göreve başlar.

Komisyonda, yukarıda adı geçen birimlerde görevli olmak kaydı ile aynı sayıda ve aynı usulle yedek üye görevlendirilir (Md.18).

(22)

14

Komisyonun değer tespitinde çalışması ilke ve esasları mevzuatta açıklanmıştır. Buna göre komisyon üye tamsayısı ile toplanır ve salt çoğunlukla karar vermekte, kararlarda çekimser kalınamamakta ve komisyon tarafından gerekli görüldüğü takdirde, değer tespit çalışmalarına yardımcı olmak üzere ve kararlara katılmamak şartıyla idare tarafından yeteri kadar yerli ve/veya yabancı danışman görevlendirilebilmektedir (Md.

18). Özelleştirilecek kuruluşların değerlerinin tespitine ilişkin hükümler ilk defa 4046 sayılı Kanunda yer almıştır. Önceki mevzuatın iptal gerekçelerinde, değer tespitine ilişkin düzenlemenin yer almamasının, hukuki bir eksiklik olarak görülmesi, bu konunun 4046 sayılı yasada ayrıntılı olarak yer almasının en önemli etmenlerinden birisidir (Öztürk 2008).

4046 sayılı Kanun 18’inci maddesinde; komisyon .... indirgenmiş nakit akımları (net bugünkü değer)1, defter değeri2, net aktif değeri3, amortize edilmiş yenileme değeri4, tasfiye değeri5, fiyat/kazanç oranı6, piyasa kapitalizasyon değeri7, piyasa değeri/defter değeri8, ekspertiz değeri9 ve fiyat/nakit akım oranı10 metotlarından en az ikisini

1 İndirgenmiş nakit akımları: İlerideki yıllarda şirket faaliyetleri sonucu ortaya çıkacak nakit akımlarının bugüne indirgenmiş değeridir.

2 Defter değeri: Şirketin defter değeri netleştirilmiş özkaynak değeridir. Şirket varlıklarının defter değeri, varlıkların netleştirilmiş muhasebe değeridir.

3 Net aktif değeri: Tüm yükümlülüklerin ödenmesinden sonra aktiflerin elden çıkarılmasıyla elde edilecek nakit değeridir.

4 Amortize edilmiş yenileme değeri: Yeniden kurma değerinde yer alan varlık kalemlerinin, şirket varlıklarının yaşları ve kullanma ömürleri dikkate alınarak amortize edilmesiyle bulunan değerdir.

5 Tasfiye değeri: Şirket varlıklarının tasfiye değeri, varlıklarının bütün olarak veya parça parça elden çıkarılması sonucu elde edilecek nakit değerdir. Şirketin tümünün tasfiye değeri, net aktif değer metoduna benzer olarak, tüm aktiflerin elden çıkarılması sonucu elde edilecek gelir ile tüm yükümlülüklerin ödenmesi sonucu elde kalacak net nakit değeridir.

6 Fiyat/kazanç oranı değeri: Fiyat/Kazanç oranı, bir şirket hissesinin piyasada oluşan fiyatının, hisse başına elde edilen net kar miktarına (veya şirket piyasa kapitalizasyon değerinin, şirketin vergi sonrası net karına) oranıdır. Değerleme yapılacak şirket için, şirketin kendi oranı ve/veya benzer şirketlerin oranlarının ortalaması ile şirket hisselerinin nominal değeri çarpılarak şirket değerine ulaşılır.

7 Piyasada kapitalizasyon değeri: Şirketin ve/veya benzer şirketlerin, piyasa koşullarına göre belirlenecek ortalama bir fiyat/kazanç oranı ve nominal hisse değerinin çarpılması sonucu elde edilen değerdir.

8 Piyasa değeri/defter değeri: Piyasa değeri/defter değeri oranı, bir şirketin hisselerinin piyasa değerinin, şirketin hisse başına düşen defter değerine oranıdır. Değerleme yapılacak şirket için, şirketin kendi oranı ve/veya benzer şirketlerin oranlarının ortalaması ile şirket hisselerinin nominal değeri çarpılarak şirket değerine ulaşılır.

(23)

15

uygulamak suretiyle yürütür. “ Belirlenen değer tespit yöntemlerinin tanımlanması ise yasada değil, gerekçede yer almaktadır” (Öztürk 2008).

3.1.4 6292 Sayılı Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi İle Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun’a göre komisyon oluşturulması

Halk arasında orman vasfını yitirmiş araziler (veya 2B arazileri olarak bilinen orman vasfını yitirmiş arazilerin) satışı aşamasında rayiç bedel belirlemek için kanunun 2’nci maddesinin g fıkrasına göre söz konusu Kanun hükümlerine göre satış işlemi yapılacak taşınmazların 8/9/1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu veya 29/6/2001 tarihli ve 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun hükümlerine göre tespit ve takdir edilen bedelin… belirlenebilmesi için 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu (DİK)’in 74’üncü maddesine dayanılarak çıkarılan Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik uyarınca değer tespit komisyonu kurulur ve rayiç bedel takdir edilir.

6292 sayılı Kanuna göre bedel tespit komisyonun oluşturulması, itâ amirleri tarafından yapılacaktır. Komisyonda; (i) Başkan olarak, illerde milli emlak müdürü veya emlak müdürünün önereceği milli emlak müdür yardımcısı, emlak müdür yardımcısı, bunların bulunmadığı yerlerde milli emlak uzmanı veya milli emlak şefi; ilçelerde varsa milli emlak müdür yardımcısı, bunun bulunmadığı yerlerde malmüdürünün önereceği milli emlak uzmanı veya milli emlak şefi, bunlar bulunmadığı takdirde diğer şeflerden biri, (ii) üye olarak, illerde milli emlak dairesi başkanlığı veya milli emlak müdürlüğü;

ilçelerde milli emlak müdürlüğü veya malmüdürlüğü memurlarından iki kişi, bir yıllık süre için görevlendirilir. İtâ amiri gereken hallerde görev yapmak üzere yeteri kadar

9 Ekspertiz değeri: Şirket varlıklarının, ilgili uzmanlar tarafından; varlıkların yaşları, kapasiteleri, teknolojileri, benzer varlıkların piyasa değerleri gibi faktörler göz önüde alınarak belirlenen değeridir.

10 Fiyat/nakit akımı oranı: Bir şirketin değerini belirlerken, başka şirketlerin verilerinden yararlanılabilen bir metottur. Fiyat/nakit akımı oranı, bir şirketin piyasada oluşan hisse fiyatının, şirketin hisse başına düşen nakit akımına oranıdır. Karşılaştırma yapılacak olan şirketlerin verileriyle, bir veya birkaç oran belirlenir ve değerlemesi yapılacak şirketin nakit akımıyla çarpılacak bir değere veya bir değer aralığına ulaşılır.

(24)

16

yedek üye de görevlendirebilir. Bedel tespit komisyonu başkan ve üyeleri; İdarenin taşınmaz ve değerleme konusunda işin ehli veya uzmanı ya da gayrimenkul değerleme alanında lisans sahibi olan milli emlak müdür yardımcısı, emlak müdür yardımcısı, milli emlak uzmanı, milli emlak şefi, diğer şefleri, teknik elemanları ve memurları arasından seçilir. Gerekli görülen hâllerde il ve ilçelerde birden fazla bedel tespit komisyonu kurulabilir (Md. 18).

Kanun kapsamında oluşturulan bedel tespit komisyonun çalışma ilkeleri, diğer hazine taşınmazlarının değerlemesi için oluşturulan komisyonlara benzerlik göstermektedir.

Bakanlık veya defterdarlık tarafından ihtiyaç duyulması halinde, ilçelerdeki taşınmazların tahmin edilen bedellerinin tespitleri, illerde bulunan bedel tespit komisyonlarına da yaptırılabilir. Bedel tespit komisyonlarına İdarece Yönetmeliğin 84’

üncü maddesindeki görevler de verilebilir. Bedel tespit komisyonu program dâhilinde çalışır. Komisyon, eksiksiz olarak toplanır. Kararlarda çekimser kalınamaz. Komisyon,

“Tahmin Edilen Bedel Tespit Raporu”nu (Ek-17) düzenlemek ve imzalamak suretiyle karar alır. Muhalif kalan üye, karşı oy gerekçesini yazarak rapora ekler. Komisyon başkanı ve üyeleri oy ve kararlarından sorumludur (Md. 18).

3.1.5 6183 Sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun’a göre komisyon oluşturulması

6183 Sayılı Kanun kapsamında satış komisyonları kurulmaktadır. Satış komisyonları;

gayrimenkuller, satış komisyonlarınca açık artırma ile satılır. Satış komisyonu, il ve ilçelerde en büyük mal memurunun veya tevkil edeceği zatın reisliği altında belediye meclisi tarafından kendi azası arasından seçilmiş bir zat ile alacaklı amme idaresinin salahiyetli bir memurundan ve gayrimenkulün bulunduğu yer tapu sicil muhafızı veya tevkil edeceği zattan teşekkül eder (Md. 90). Komisyon tarafından gayrimenkullere değer biçme; Satışa çıkarılacak gayrimenkullere bilirkişinin mütalaası alınarak rayiç değer takdiri yapılmaktadır (Md. 91).

(25)

17 3.2 Tüzükler Kapsamında Yönünden İnceleme

3.2.1 Türk Medeni Kanununun Tapu Sicil Tüzüğü’ne göre kurulan değerleme komisyonu oluşturulması

İpotekli borç senedi11, irat senedi12 tesisi ve taşınmaz mal karşılık gösterilecek çıkarılan senetlerin değeri tapu müdürünün başkanlığında, belirleme için kurulacak “ Değerleme Komisyonu” tarafından belirlenir (Md. 39). Taşınmaz Değerleme Komisyonu; (i) tapu müdürü, (ii) kadastro müdürlüğünde varsa mühendis, yoksa kontrol memuru, (iii) Deftarlık veya malmüdürlüğünden bir temsilci, (iv) ilgisine göre belediye encümeni veya il veya ilçe İdare Kurulu tarafından belirlenecek bir teknik eleman ve (v) değer tespit edilecek taşınmaz tarım arazisi ise tarım müdürlüğünce, konut veya arsa ise ticaret veya sanayi odası tarafından belirlenecek bir teknik eleman olmak üzere 5 (beş) kişiden oluşur ( Md. 37/2).

Komisyon üyeleri, müdürün yazılı talebi üzerine ilgili idarelerce yedi gün içerisinde belirlenerek müdürlüğe bildirilir. Komisyon; müdürün üyelere yazılı olarak bildireceği yer, gün ve saatte, üye tam sayısı ile toplanır ve salt çoğunlukla alacağı kararla değeri belirler. Karara katılmayan üye katılmama gerekçesini yazmak zorundadır (Md. 37/3).

Taşınmazın kayıtlı bulunduğu müdürlüğün yetki alanı dışındaki taşınmaza yönelik ipotekli borç senedi veya irat senedi kurulması talep edilirse, değer tespiti taşınmazın kayıtlı bulunduğu müdürlük tarafından yapılır (Md. 37/6).

İpotekli borç senedi için değerleme çalışmasında; taşınmazın cinsi, yüzölçümü, emlak vergisi beyan değeri, varsa resmi makamlarca yapılmış değer takdiri, getireceği gelir, arsa ve arazilerde emsal satış değerleri ve binalarda resmi birim fiyatları ve yıpranma payı esas alınarak rapora dayalı olarak belirlenir (Md.38/1). Taşınmazın değerini etkileyecek nitelikleri değerlemenin odak noktası olacaktır. Taşınmazın komisyon

11 İpotekli borç senedi, taşınmaz rehniyle güvence altına alınmış kişisel bir alacak oluşturur (TMK, md.

898).

12 İrad senedi, bir taşınmaz üzerinde taşınmaz yükü şeklinde kurulmuş bir alacak hakkı meydana getirir (TMK, md.903).

(26)

18

tarafından tespit edilmiş değerini aşan miktar için ipotekli borç senedi yoluyla rehin hakkı kurulamaz (Md. 38/2).

İrat senedi için değerlemede öncelikle irat senedinin, tarım arazisi, binalar veya üzerine binalar yapılabilecek arsalar üzerinde kurulabileceği dikkate alınacaktır. İrat senedindeki alacak miktarı; irat senedi tarım arazisi üzerinde kurulacaksa, arazinin gelir değerinin, bina veya arsa üzerinde kurulacaksa gelir değeri ile bina veya arsanın rayiç değeri ortalamasının beşte üçünü aşamayacaktır (Md. 39).

Tarım arazisinin gelir değerinin belirlenmesi aşağıdaki iş ve işlemlerin yapılması gerekli olacaktır:

(i) Tarım arazisinin gelir değeri, yıllık olağan kira ile ortalama kira bedeli toplamının yarısının on (10) rakamı ile çarpımından elde edilecek tutardır.

(ii) Arazinin yerel piyasa veya olağan kira parası, araziyi işleten kimsenin emek ve masrafına karşılık makul bir kazanç elde etmesine elverişli olan kiradır.

(iii) Ortalama kira, değeri belirlenecek arazinin geriye doğru on senelik getirdiği kira toplamının onda biridir.

(iv) Gelir değeri belirlenecek taşınmaz mal kiraya verilmemiş olur ve bulunduğu bölge içinde veya civar bölgelerde karşılaştırma yoluyla olağan ve ortalama kirayı da belirleme mümkün olmaz ise, genel hasılatın ortalaması bulunur.

(v) Hasılat ortalamasının bulunmasında, on yılda getirdiği hasılat göz önüne alınır.

Tarımın gerektirdiği masraf düşülüp, kalan net hasılat kabul edilerek on yıllık toplamı gelir gider değeri kabul edilir (Md. 40).

Komisyon üyelerinin ücreti ve giderleri ile ilgili olarak söz konusu başkan ve üyelerin çalışacakları günler için ücret ödenmesi mümkündür. Bu ücret, Harcırah Kanununun birinci derecedeki memurlara öngördüğü miktarın üç katından fazla olmamak üzere Genel Müdürlükçe belirlenir (Md. 44). Ücret, keşif ve inceleme giderleri ilgililer tarafından ödenir.

(27)

19 3.3. Yönetmelikler Kapsamında İnceleme

3.3.1 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliği’ne göre kıymet takdir komisyonlarının oluşturulması

Kentsel dönüşüm; kentsel gelişmenin, toplumsal, ekonomik ve mekânsal olarak yeniden ele alındığı ve kentteki sorunlu alanların sağlıklı ve yaşanabilir hale getirilmesi için yıkıp yeniden yapma, canlandırma, sağlıklaştırma veya yeniden yapılandırma için proje üretilmesi ve uygulama yapılmasıdır. Özet olarak kentsel dönüşüm; bir kentin dokusunu bozan sorunların giderilmesi olarak tanımlanabilir. Kentsel dönüşüm projeleri sağlıklı koşullarda yaşamanın ve planlı şehirleşmenin sağladığı sayısız fırsatın yanı sıra gerek sosyal dışlanmışlığı önlemede, gerekse daha önceleri elverişsiz koşullarda bulunan kişilerin kendi algılamalarını şekillendirilmesinde daha saygın bir kimlik fırsatı sunmak konusunda son derece faydalı görülmektedir (Aliefendioğlu ve Tanrıvermiş 2015).

6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nin dördüncü bölümünün Değer Tespiti ve Uygulama Alanında Hak Sahipliği başlığı altında “taşınmazların değerinin tespitinde” aşağıdaki işlemlerin yapılması gerektiği hüküm altına alınmıştır:

(i) ilgili kurum, uygulama alanındaki taşınmazların sınırını, yüzölçümünü ve cinsini gösteren harita veya krokiyi yapar veya yaptırır ve bu taşınmazların maliklerini ve bunların adreslerini tespit eder veya ettirir.

(ii) Taşınmazın değeri; ilgili kurum bünyesinden en az üç kişiden teşkil olunacak kıymet takdir komisyonları marifetiyle veya hizmet satın alınmak suretiyle tespit edilir.

(iii) Taşınmazın değeri; taşınmaz değerleme konusunda uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan bilgi alınarak ve mahallin emlak alım satım bürolarından alınacak bilgilerden de faydalanılarak, 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 11 inci maddesindeki esaslara göre tespit edilir (Md. 12)

(28)

20

Ancak 16/5/2012 tarih ve 6306 Sayılı Kanunun 12. maddesi ile 2942 Sayılı Kanunun 15. maddesinde yapılan değişiklik ile yeterli sayıda değerleme uzmanı bulunan yerlerde, 2942 Sayılı Kanun kapsamında öngörülen değer tespitleri, bilirkişi sıfatıyla öncelikle Sermaye Piyasası Kurulundan lisanslı değerleme uzmanları ile gayrimenkul geliştirme ve yönetimi alanında yüksek lisans veya doktora yapmış olan uzmanlara yaptırılacağı yönünde düzenleme yapılmıştır. Uygulamada birçok kişi ve kurum tarafından yeterince bilinmemekle birlikte kamulaştırma, el atma ve kentsel dönüşüm gibi amaçlarla yapılacak değerleme çalışmalarında öncelikle değerleme uzmanları ile gayrimenkul geliştirme ve yönetimi alanında lisansüstü eğitim yapmış uzmanların görevlendirilmesi zorunluluğu bulunmaktadır.

3.3.2 Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğe göre bedel tespit komisyonun oluşturulması

2886 Sayılı Kanunun 1’inci maddesi ile genel bütçeye dahil dairelerle katma bütçeli idarelerin, özel idare ve belediyelerin trampa işlerinin bu Kanuna tabi olacağı hüküm altına alınmıştır. Ancak 2886 sayılı Kanuna göre yapılmakta olan trampa ihalelerinde, taşınmazın birinin değerinin, diğerine göre en çok ne kadar olacağı konusuna yer verilmemiştir.

Taşınmazlara, bulundukları yer ve diğer tüm özellikler göz önüne alınarak 2886 sayılı Devlet İhale Kanunun 74’üncü maddesine dayanılarak çıkarılan Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik uyarınca değer takdir edilir.

178 sayılı Maliye Bakanlığının Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararnamenin 05.06.2004 tarihli ve 25483 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 5177 sayılı Kanunla değişik 13’üncü maddesinin (b) bendinde

“Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazların satışı, kiralanması, trampası ve üzerinde sınırlı aynî hak tesisi, Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerin kiralanması ve bu yerler için gerekli görülen hallerde kullanma izni verilmesi işlemlerini yapmak” görevi Maliye Bakanlığına (Milli Emlak Genel Müdürlüğü) verilmiştir.

Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’in 18.maddesine göre komisyonlar;

(29)

21

(i) Bedel tespit komisyonlarına, itâ amirleri tarafından;

a) Başkan olarak, illerde milli emlak müdürü veya emlak müdürünün önereceği milli emlak müdür yardımcısı, emlak müdür yardımcısı, bunların bulunmadığı yerlerde milli emlak uzmanı veya milli emlak şefi; ilçelerde varsa milli emlak müdür yardımcısı, bunun bulunmadığı yerlerde malmüdürünün önereceği milli emlak uzmanı veya milli emlak şefi, bunlar bulunmadığı takdirde diğer şeflerden biri,

b) Üye olarak, illerde milli emlak dairesi başkanlığı veya milli emlak müdürlüğü;

ilçelerde milli emlak müdürlüğü veya malmüdürlüğü memurlarından iki kişi, bir yıllık süre için görevlendirilir. İtâ amiri gereken hallerde görev yapmak üzere yeteri kadar yedek üye de görevlendirebilir.

(ii) Bedel tespit komisyonu başkan ve üyeleri; İdarenin taşınmaz ve değerleme konusunda işin ehli veya uzmanı ya da gayrimenkul değerleme alanında lisans sahibi olan milli emlak müdür yardımcısı, emlak müdür yardımcısı, milli emlak uzmanı, milli emlak şefi, diğer şefleri, teknik elemanları ve memurları arasından seçilir.

(iii) Gerekli görülen hâllerde il ve ilçelerde birden fazla bedel tespit komisyonu kurulabilir.

(iv) Bakanlıkça veya defterdarlıkça ihtiyaç duyulması halinde, ilçelerdeki taşınmazların tahmin edilen bedellerinin tespitleri, illerde bulunan bedel tespit komisyonlarına da yaptırılabilir.

(v) Bedel tespit komisyonlarına İdarece Yönetmeliğin 84’üncü maddesindeki görevler de verilebilir.

(vi) Bedel tespit komisyonu program dâhilinde çalışır. Komisyon, eksiksiz olarak toplanır. Kararlarda çekimser kalınamaz. Komisyon, “Tahmin Edilen Bedel Tespit Raporu”nu (Ek-17) düzenlemek ve imzalamak suretiyle karar alır. Muhalif kalan üye, karşı oy gerekçesini yazarak rapora ekler. Komisyon başkanı ve üyeleri oy ve kararlarından sorumludur.

3.3.3 3083 Sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlemesine Dair Kanunun Uygulama Yönetmeliğine göre bedel takdir komisyonu

Arazi toplulaştırması iki ayrı yasal düzenleme çerçevesinde yürütülmektedir. İlke olarak toplulaştırma çalışmaları; (i) 3083 sayılı sulama alanlarında Arazi Düzenlemesine Dair

(30)

22

Tarım Reformu Kanunu ve (ii) 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu hükümlerine göre Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğü ve Tarım Reformu Genel Müdürlüğü tarafından yürütülmektedir.

3083 sayılı sulama alanlarında Arazi Düzenlemesine Dair Tarım Reformu Kanunu’nun 5’inci maddesine göre; arazi ve mevcut ise üzerindeki diğer gayrimenkullerin bedel tespiti, ilgili kuruluşça kendi teşkilatından görevlendirilecek üç ve mahallin en büyük mülki amirince görevlendirilecek iki bilirkişi üyeden oluşan “Bedel Takdir Komisyonu”

tarafından yapılacak ve kamulaştırma işlemlerine dair diğer hususların yönetmelik ile düzenleme yapılacağı hüküm altına alınmıştır. 3083 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nin 14’üncü maddesinde;

(i) Bedel Takdir Komisyonun üçü Genel Müdürlükçe görevlendirilen beş üyeden oluşması, diğer iki üyenin mahallin en büyük mülki amirince seçilmesi (seçim sırasında yedek üyeler de ayni usullerle belirlenmesi),

(ii) Uygulama alanındaki iş durumuna göre birden fazla bedel takdir komisyonu kurulabilmesi,

(iii) Komisyon üyelerinin hizmet süresinin bir yıl olması, süresi biten üyenin yeniden görevlendirilebilmesi ve komisyon üyeleri göreve başlamadan önce Sulh Hukuk Mahkemesinde yemin etmeleri,

(iv) Bedel Takdir Komisyonlarının görevinin, kamulaştırılarak arazi ile varsa üzerindeki zirai yapı ve tesislerin bedelini tesbit etmesi,

(v) Komisyonların görevlerinin gerektirdiği her türlü bilgi ve belgeyi kamu kurum ve kuruluşları ile gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerinden istemeye yetkili olmaları, (vi) Komisyonun bütün üyelerin katılması ile toplanması, kararları çoğunlukla alması,

kararların komisyon başkan ve üyelerince imza edilmesi ve karşı görüşte bulunan üyenin, karşı oy sebebini yazıp, kararı imzalamak zorunda olması,

(vii) Komisyon üyelerinin Bölge Müdürlüğü tarafındanm yapılacak tebligat üzerine çalışmalara başlaması ve faaliyetlerini Bölge Müdürlüğünce tesbit edilen önceliklere göre yürütmesi,

(viii) Bedel takdir komisyonlarının uzmanlıkları dışında kalan konularda, kamulaştırılacak malın cinsine göre bilirkişilerden görüş alabilmesi,

(31)

23

(ix) Kamulaştırılacak gayrimenkullerin sahipleri ile bunların usul ve füruu, karı-koca veya üçüncü derece dahil kan ve sıhri hısımları komisyonlara katılamaz ve görüş bildirememesi,

(x) Bedel takdir komisyonunun başkan ve üyelerinin ücretlerinin Genel Müdürlükçe tesbit edilecek esaslar dahilinde Fon’dan karşılanması hususları düzenlenmiştir.

3083 Sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliğinin 15’inci maddesine göre bedel takdiri işlemlerine sıklıkla gereksinim duyulmamaktadır. Özellikle 3083 Sayılı Kanunda yapılan değişiklik ile “katılım payı” adı altında uygulama alanındaki maliklerin parsellerinden yapılacak kesinti ile kanal ve yollar için gerekli olan arazilerin bedelsiz edinimi yapıldığı için sıklıkla kamulaştırma yapılmasına gereksinim olmamaktadır.

Gerek duyulması halinde komisyon tarafından yapılacak bedel takdirinde;

(i) Bölge Müdürlüğünün bedel takdiri yapılacak arazi ve şahıslarla ilgili dosyaları komisyona göndermesi,

(ii) Bölge Müdürlüğünün tebligatı ile çalışmaya başlayan Bedel Takdir Komisyonunun, bedelin takdir edileceği günü tesbit etmesi ve bunu ilgililere ve bilgisine başvuracağı bilirkişiye de bildirmesi,

(iii) Bedel Takdir Komisyonunun tespit edilen günde kamulaştırılacak arazinin bulunduğu yere giderek araştırmasını yapması, hazır bulunan ilgilileri de dinledikten sonra taşınmazın rayiç bedelini tesbit etmesi ve raporunu tesbit tarihinden itibaren onbeş gün içinde Bölge Müdürlüğüne verilmesi yönünde düzenleme yapılmıştır.

3.3.4 Belediyelerin Arsa, Konut ve İşyeri Üretimi, Tahsisi, Kiralanması ve Satışına Dair Genel Yönetmelike göre kıymet takdir komisyonu

Yönetmelik sosyal belediyeciliği önplana çıkarmak amacıyla 5393 sayılı Belediye Kanunun 69’uncu maddesinin 3’üncü fıkrasına dayalı olaraktan İçişleri, Bayındırlık ve İskan Bakanlıkları tarafından hazırlanmıştır.

(32)

24

Düzenli kentleşmeyi sağlamak, beldenin konut, sanayi ve ticaret alanı ihtiyacını karşılamak amacıyla belediyeler tarafından imarlı ve alt yapılı arsalar üretilebilir.

Belediyeler tarafından öncelikle dar gelirliler için farklı büyüklüklerde sosyal konutlar üretilmek ve sosyal konutlar dışında, belediyelerce konut üretilip, bu satışlardan elde edilecek gelirlerden sosyal konutların finansmanına katkı sağlanabilir.

Yönetmelik kapsamında yapılacak sosyal konutların brüt 100 m2’ yi geçmeyen ve düşük maliyetli olarak, aylık toplam geliri asgari ücretin, büyükşehir belediyesi sınırları dahilinde iki katını, diğer belediyelerde bir buçuk katını geçmeyen aileyi konut sahibi yapmak ve konut olarakta sosyal konutların dışında kalacağı, şekilde dar gelirli ailelerin dışındaki aileler içinde konut ihtiyacının belediye tarafından karşılanmak üzere çıkarılmış bir yönetmeliktir.

Belirtilen Yönetmeliğe göre üretilecek arsa, konut ve işyerlerinin maliyet bedelini belirlemek üzere, biri inşaat mühendisi olmak üzere 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre belediye bünyesinde oluşturulacak en az üç kişilik Kıymet takdir komisyonu kurulmasını, ifade eder (Md. 4).

Kıymet takdir komisyonlarının görevi yapılacak olan sosyal konut, konut ve işyerlerinin maliyet bedelini belirlemek ve belirlenen bedellerin sosyal konut dışındaki konut ve işyerlerinin 8/9/1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun hükümlerine göre satışı için bedel tespiti yapmaktır.

Şekil

Updating...

Referanslar

Benzer konular :