6098 sayılı
Türk Borçlar Kanunu
Kira Sözleşmesi Düzenlemeleri
Av. Ceren Gültekin, LL.M.
cgultekin@gultekinhukuk.com
1 A- GİRİŞ:
11.01.2011 tarihinde TBMM’nce kabul edilerek 04.02.2011 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girecektir. Mevcut Borçlar Kanunu’nu külliyen değiştiren 6098 sayılı Kanun’un yürürlüğe girmesiyle 18.05.1955 tarihli 6570 sayılı Gayrimenkullerin Kiraları Hakkında Kanun da yürürlükten kalkacak ve taşınır ve taşınmaz kiraları ile ilgili münasebetlere Türk Borçlar Kanunu uygulanacaktır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kira ilişkisi bakımından tarafların sözleşme serbestisi çerçevesinde diledikleri gibi düzenleme yapabilme keyfiyetine son vermiştir. Buna göre, kira ilişkisinin ve kira sözleşmelerinin esaslı unsurlarından olan kira artışı, depozito, muacceliyet ve cezai şartlar, sona erme gibi hususlar kanunda belirlenen standartlar dahilinde düzenlenecek veya düzenlenmese de bu standartlara göre uygulama alanı bulacaktır. Üstelik Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un 1.
maddesinde bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önceki fiil ve işlemlere hangi kanun yürürlükte iken gerçekleşmişse, kural olarak o kanunun hükümlerinin uygulanacağı düzenlenmişken, aynı maddenin ikinci cümlesinde Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girmesinden sonra bu fiil ve işlemlere ilişkin olarak gerçekleşecek temerrüt, sona erme ve tasfiyenin Türk Borçlar Kanunu hükümlerine tabi olduğu ve aynı kanunun 3. maddesinde ise, yürürlüğe girdiği tarihten başlayarak, daha önce gerçekleşmiş olsalar bile, içerikleri tarafların iradeleri gözetilmeksizin doğrudan doğruya kanunla belirlenmiş işlem ve ilişkilere uygulanacağı düzenlenmiştir. Bu nedenle kira ilişkisinin esaslı unsurları hakkında yapılan düzenlemelerin, bu kanunun yürürlüğe girmesinden önce akdedilmiş sözleşmelere uygulanıp uygulanamayacağı hususu çok net olmamakla birlikte, sözleşme serbestisi ilkesini sona erdirmesi bakımından “kamu düzeninden” sayılması ve yürürlüğe girmesiyle birlikte bazı maddeler bakımından uygulama alanı bulması sonucu doğacağı kanaatindeyiz.
Uygulama alanında ortaya çıkan belirsizlikler ve sözleşme serbestisini kısıtlayan düzenlemeleri nedeniyle yayınlandığı andan itibaren kira sözleşmelerinin kiralayan tarafında bulunan ticari gayrimenkul yatırımcı ve sahiplerinin ve özellikle alışveriş merkezlerinin tepkisini çeken kanunun bazı maddelerinde değişiklik olmasa da erteleme yapılması yoluna gidilmiştir.
Bu çerçevede, 14.04.2011 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe giren 6217 sayılı “Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” çeşitli kanunlarda değişiklik ve düzeltmeler yapmak, kalıcı veya geçici çözümler getirmek amacıyla çıkarılmıştır. Kanunun Geçici 2. Maddesi “Kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11.01.2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 322, 324, 330, 339, 341, 342, 343, 345, 346 ve 353üncü maddeleri 01.07.2012 tarihinden itibaren 5 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur.” şeklinde düzenlenmiştir.
I- KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ:
Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağına dair Türk Borçlar Kanunu’nun 343. maddesinin uygulaması 6217 sayılı Kanun çerçevesinde 5 yıl ertelenmiştir. Fakat ticari gayrimenkul yatırımcılarının kabusu olan 344. madde 01.07.2012 tarihinde uygulanmaya başlayacaktır. Bu çerçevede, “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
2 Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir…”
düzenlemesi, sözleşmede ne şekilde imza altına alınırsa alınsın, tarafların iradelerinin önüne geçerek kira bedelindeki artışın üretici fiyat endeksindeki artış oranına sabitlenmesi sonucunu doğurmaktadır.
Günümüzde ticari gayrimenkuller genellikle 1, 5 ve 10 senelik süreler için kiralanmakta ve kira sözleşmeleri, kiracı tarafından sona erdirilmediği sürece ve sözleşmede daha uzun bir dönem için
yenileneceği düzenlenmedikçe, birer yıllık
sürelerle yenilenmektedir. Bu şekilde hazırlanan kira
sözleşmelerinde ise genel bir yaklaşımla yenilenen dönem
için uygulanacak kira artış oranı asgari bir yüzde oranı
uygulanmak veya net kira bedeli belirlenmek suretiyle
veya tüketici ve/ veya üretici fiyat endeksleri çerçevesinde
belirlenmektedir ya da hiç düzenlenmemektedir. Her
ihtimalde de, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344.
maddesi, 01.07.2012 tarihinden sonra imzalanmış
tüm kira sözleşmelerine istisnasız olarak uygulanacak
ve taraflar yenileme dönemi için kira artışı belirlemişlerse
bu artış, üretici fiyat endeksi (ÜFE) oranını geçmemek
koşuluyla geçerli olabilecektir. Aksi halde yani tarafların
yenilenen dönemde kira artış oranını belirlemediği kira
sözleşmeleri için de kira sözleşmesi süresince yapılan
kira artış oranına ve sair irade ve mutabakatlara bakılmaksızın yeni ve takip edecek dönemlerin kira bedeli ÜFE artış oranı dikkate alınmak üzere arttırılabilecektir. 01.07.2012 tarihinden önce imzalanmış sözleşmelerin yenileme dönemi için yapılan kira artışlarına hangi hükmün uygulanacağı ise tam bir muammadır. Zira Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun uyarınca Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girdiği tarihten önceki fiil ve işlemlere, bu fiil ve işlemler hangi kanun yürürlükte iken gerçekleşmişse kural olarak o kanun hükümlerinin uygulanacağı düzenlenmişse de aynı kanunun 3. madde hükmü gereği, Türk Borçlar Kanunu hükümleri, yürürlüğe girdiği tarihten başlayarak, daha önce gerçekleşmiş olsalar bile, içerikleri tarafların iradeleri gözetilmeksizin doğrudan doğruya kanunla belirlenmiş işlem ve ilişkilere uygulanacaktır. Bu durumda kira bedelinin belirlenmesi konusunun, içeriği tarafların iradeleri gözetilmeksizin doğrudan doğruya kanunla belirlenmiş işlemlerden mi sayılacağı yoksa kira sözleşmesinin imzalandığı tarihte yürürlükte bulunan kanun hükümleri çerçevesinde mi değerlendirileceği kanaatimizce Yargıtay içtihatlarıyla anlam kazanacak bir husustur.
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin son fıkrası “…Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelince değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı
Sözleşmede kira bedeli yabancı para
olarak
kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe
kira bedelinde
değişiklik yapılamaz.
3 İfa Güçlüğü” başlıklı 138inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.” şeklinde düzenlenmiştir. Maddenin son fıkrası kira sözleşmelerinde döviz cinsinden belirlenen kira bedellerinin artışına ilişkindir. 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un Geçici 7. maddesi, kira parasının yabancı paraya endeksli olarak belirlendiği sözleşmelere ayrıca yıllık artış uygulanamayacağını düzenlemişse de, yerleşmiş Yargıtay içtihatları çerçevesinde ilgili maddenin uygulamasının, Türkiye’nin ciddi bir ekonomik krize girdiği ve Türk Lirası’nın yabancı paralar karşısında ciddi oranda değer kaybettiği 2001 ve takip eden yıllarda yenilenen ve dolayısıyla kira artışı yapılması beklenen sözleşmelerle sınırlı olduğu şeklinde bir sonuç doğmuş oldu. Fakat Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girmesiyle, kanun koyucu, 6570 sayılı Kanun’un Geçici 7. maddesinin yarattığı soru işaretlerini ortadan kaldırmış ve kira bedelleri dövize endeksli olarak belirlenmiş kira sözleşmelerinde, tarafların iradelerinin önüne geçerek, beş yıl geçmedikçe kira artışı yapılmasına engel olmuş oluyor. Söz konusu madde fıkrasının da yukarıda izah edilen sebeple, 01.07.2012 tarihinden önce imzalanmış bulunan kira sözleşmelerine uygulanıp uygulanamayacağı hususunu zamanla göreceğiz.
II. GÜVENCE BEDELİ/DEPOZİTO
6217 sayılı Kanun gereğince, Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girmesinden itibaren 5 yıl süreyle ertelenecek de olsa, kiracının güvence/depozito vermesine ilişkin hükümler ciddi ölçüde kanun koyucu tarafından kontrol altına alındığı için bu makalede ilgili hükümlerden bahsetmenin gerekli olduğu kanaatindeyiz. Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hususu düzenleyen 342. maddesinin uygulama alanı bulacak olmasıyla birlikte, güvence tutarı üç aylık kira bedelini aşamayacaktır. Günümüzde, uzun süreli kira sözleşmelerinde 6 aylık kira bedeli tutarında güvence talep edilebildiği düşünülürse, bu madde de ticari gayrimenkul sahibi kiraya verenlerin sınırsız taleplerle kiracıları zorlamasını engellemeye yöneliktir.
Bundan daha önemli olduğunu düşündüğümüz başka bir husus vardır ki, Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesinin uygulama alanı bulmasıyla, yerleşmiş teamülün ciddi ölçüde değişeceği inancını uyandırmaktadır. Beş yıllık ertelemenin ardından uygulanacak 342. madde şu şekilde düzenlenmiştir:
“Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.
Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.
Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.”
Bu düzenleme günümüzde genel itibarla yerleşik şekilde uygulanan, güvence olarak teminat mektubu verme uygulamasını değiştirmeye ehildir. Zira güvence olarak nakit paranın verildiği kira sözleşmelerinde kiracının güvencenin iadesinde hiçbir şekilde faiz isteyemeyeceği bilinen ve genel olarak tatbik edilen bir uygulamadır. Keza, güvence olarak kıymetli evrakın verildiği durumlarda
4 kıymetli evrakın teminat için verildiği yönünde kayıt düşemeyen kiracılar icra takipleriyle veya menfi tespit davalarıyla uğraşmak zorunda kalırken, teminat amacıyla verildiğine dair kayıt düşebilen kiracılar açısından kıymetli evrakın lehdarının icra takibine geçmesini engelleyici bir hüküm bulunmadığından kiracılar nakit para ve kıymetli evrak vermek istememekte, banka mektubuna yönelmektedirler. Yeni düzenlemede, nakit paranın vadeli bir tasarruf hesabına yatırılması, kıymetli evrakın ise bankaya depo edilebilmesi, bankadan teminat mektubu alabilmek için nakit blokaj yapmak durumunda kalan tacir kiracıları güvence bedeli olarak nakit para veya kıymetli evrak vermeye itecektir diye düşünüyoruz. Her ne kadar kanun koyucu net bir şekilde teminatın bozulması durumunda vadeli tasarruf hesabı örneğinde birikmiş faiz hakkında net bir düzenleme yapmamışsa da, kiracının vereceği güvencenin üç aylık kira bedelini aşamaması hükmü gereğince faizin kiracıya verilmesi şeklinde bir sonuç doğduğunu düşünüyoruz.
Bunların yanında teoride bulunan fakat pratikte ortak bir uygulama alanı bulmayan “escrow” kavramı bankalar için artık bir zorunluluk haline gelmiş olacaktır.
III. MUACCELİYET VE CEZAİ ŞARTLAR
Türk Borçlar Kanunu’nun 346. maddesi, “Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.” şeklinde düzenlenmiştir. İşbu maddenin uygulaması, giriş kısmında açıklanan 6217 sayılı Kanun çerçevesinde 01.07.2012 tarihinden başlayarak 5 yıl süreyle ertelenmişse de uzun vadede kanun koyucunun kiraya verenleri endişelerinden kurtaracak yeni çözümler üretmesi bekleniyor. Zira bu uygulama çerçevesinde ne zaman imzalandıklarına bakılmaksızın kira sözleşmelerinde yer alan muacceliyet ve cezai şart hükümleri, maddenin uygulama alanı bulacağı tarihten itibaren geçersiz addedilecektir.
IV. KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ
Kira sözleşmelerinin kiraya veren tarafından sona erdirilmesi için oluşması gerekli şartlar, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 7. maddesi çerçevesinde belirlenmiştir. 6570 sayılı Kanun, Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girmesiyle mülga olacaktır fakat 7. madde hükmünün düzenlemeleri Türk Borçlar Kanunu’nun lafzında, orijinal halinden birtakım küçük değişikliklere uğratılarak tutulmuştur. Bu meyanda Türk Borçlar Kanunu’nun, kiraya verenin kira sözleşmesini feshetme hakkını düzenleyen 350., 351., 352. maddelerinin 6570 sayılı Kanun’dan büyük farklılıklar göstermemesi nedeniyle, bu alt başlıkta konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin bildirim yoluyla sona ermesini düzenleyen 347. madde üzerinde durulacaktır.
“Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.” şeklinde düzenlenen 347. madde ile kanun koyucu, kira sözleşmelerinin kiraya veren
5 tarafından başkaca şartları haiz olmasını gerektirmeden bildirim yoluyla feshedilmesine hak tanımış bulunmaktadır. İşbu madde 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girecek maddelerdendir, 6217 sayılı Kanun ertelemesinden etkilenmeyecektir. Anılan nedenle konut ve çatılı işyeri kiralarında on yıllık
uzama süresi sonunda kiraya verenin bu süreyi izleyen
her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde
bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin kira
sözleşmesini sona erdirebileceğine ilişkin
hüküm veya sözleşme metni geçerli olacaktır. Buna
göre, on yıllık uzama süresinin on yıllık veya on yıl süreyle
devam eden kira sözleşmesi anlamına mı, yoksa ilk kira
döneminin ardından on yıl boyunca uzayarak devam
eden kira sözleşmesi anlamına mı geldiği tam olarak
anlaşılamamakla birlikte, yaygın kanaat on yıllık veya on yıl
süreyle devam eden kira sözleşmelerine
uygulanabileceği şeklindedir. Bunun dışında, belirli süreli
kira sözleşmelerinde kiraya veren on yıl geçmedikçe, mülga
olan/ olacak düzenlemelerde de uygulandığı gibi sürenin
bitimi gerekçesine dayanarak kira sözleşmesini sona
erdiremeyecektir. Bunun aksine, kiracı belirli süreli
sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş
gün önce bildirimde bulunduğu takdirde, kira sözleşmesini
sona erdirme hakkını haizdir.
Bahse konu edilen madde, 6217 sayılı Kanun çerçevesinde
ertelemeye konu maddelerden biri değilse de, 6101 sayılı
Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama
Şekli Hakkında Kanun’un Geçici 2. maddesi çerçevesinde,
uygulanacağı kira sözleşmesinin imza tarihi uyarınca ertelemeye konu olabilecektir. Şöyle ki; 6101 sayılı Kanun’un Geçici 2. maddesi şu şekilde düzenlenmiştir:
“Bu Kanunun 1. Maddesinin son cümlesi hükmü bir defaya mahsus olmak üzere, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce Türk Borçlar Kanununun 347nci maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl; on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanır.”
Bu madde, Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girmesinden önce imzalanmış ve devam etmekte olan kira sözleşmeleri bakımından temerrüt, sona erme ve tasfiye hükümlerinin bir defaya mahsus olmak üzere, süresi beş yıldan daha az kalmış kira sözleşmelerine 01.07.2012 tarihinden itibaren beş yıl; on yıllık süresi sona ermiş kira sözleşmelerine ise 01.07.2012 tarihinden itibaren iki yıl sonra uygulanacağını düzenlemektedir. Sözün gelimi, temerrüt, sona erme ve tasfiye hükümleri 2000 yılında imzalanan belirli süreli bir kira sözleşmesi hakkında Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girmesinden itibaren iki yıl sonra; 2005 veya 2006 yılında imzalanan belirli süreli bir kira sözleşmesi hakkında ise Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girmesinden itibaren beş yıl sonra uygulanacaktır.
Anılan nedenle, kiraya veren Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girmesiyle birlikte on yıllık kira sözleşmelerini sona erdirme hakkını derhal haiz olamayacaktır. Bununla birlikte yeni imzalanan veya
Kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak
sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak on
yıllık uzama süresinin sonunda en
az üç ay önceden bildirmek koşuluyla
herhangi bir sebep göstermeksizin sona
erdirebilir.
6 Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girdiği tarih itibarıyla süresinin dolmasına beş yıldan fazla kalan kira sözleşmeleri hakkında sona erme hükümleri ertelenmeyecek ve kira sözleşmelerinin süreleri dikkate alınmak üzere uygulanır hale gelecektir.
B- SONUÇ
Yargı reformu adı altında hemen her ay başka bir kanunun değiştiği ülkemizde, yeni düzenlemelere ve bunların uygulamalarına ayak uydurabilmek zaman gerektiriyor. Bu meyanda baştan sona değişen ve yürürlüğe girmesiyle başka kanunları da ilga edecek olan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “Kira Sözleşmesi” başlıklı dördüncü bölümünün bir kısmına değindik. Makalemizi, perakende sektöründe kiracı veya kiraya veren sıfatıyla rol alan ticari şirketlere Türk Borçlar Kanunu’nda yapılmış olan bazı değişiklikler konusunda bilgi vermek amacıyla kaleme aldık. Önceden de değindiğimiz gibi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun özellikle ticari gayrimenkul sahibi kiraya verenler nezdinde yarattığı endişe nedeniyle kanun koyucu birtakım ertelemelerle devamlılık sağlamaya çalışmışsa da uzun vadede yapılmış olan ertelemeler dışında başkaca değişikliklere ihtiyaç duyulduğu da bir gerçektir.
