DEĞERLEME RAPORU
REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
ADANA – SEYHAN - SARIHAMZALI 12249 ADA – 5 PARSEL
Bu taşınmaz değerleme raporu, Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin istemi üzerine hazırlanmıştır. İlgilisi ve hazırlanış amacı dışında, Emek Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.’nin yazılı onayı alınmadan üçüncü kişiler tarafından kullanılamaz, çoğaltılamaz ve dağıtılamaz.
e
ÖZET BİLGİLER
Rapor Tarihi 26.12.2016
Rapor No REYS-201600071
Rapor Türü Değerleme Raporu
Raporu Hazırlayanlar Fatma Emine TEMEL - Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Fatih ÖZER
Değerleme Tarihi 21.12.2016
Dayanak Sözleşmenin Tarih ve
Numarası 29.01.2016 - 001
Değerleme, SPK Düzenlemeleri
Kapsamında mıdır? SPK Standartlarına Uygundur.
Taşınmazın Adresi Sarıhamzalı Mahallesi, Turhan Cemal Beriker Bulvarı, No: 537, Seyhan/Adana
Taşınmazın Kullanım Durumu İdari Bina + Hizmet Binası ve Depo
Tapu Kayıt Bilgileri Adana İli, Seyhan İlçesi, Sarıhamzalı Mahallesi, 12249 Ada, 5 Parsel
Taşınmazın Parselinin Güncel İmar Durumu
Kısmen Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı (TAKS:
0,70 - KAKS: 2,40 - Hmax: 30,50), Kısmen Sanayi Alanı (TAKS: 0,50 - KAKS: 2,00 - Hmax: 24,50), Kısmen İmar Yolu
Rapor Tarihine Göre Taşınmazın
Değeri KDV Hariç: 18.854.000.- TL
KDV Dahil: 22.247.720.- TL
Uygunluk Açıklaması:
Raporda sunulan bulgular, değerleme uzmanının sahip olduğu bilgiler çerçevesinde doğrudur.
Raporda yer alan çözümleme ve sonuçlar, yalnızca belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır.
Değerleme uzmanının, değerleme konusunu oluşturan taşınmaz ve değerlemeyi talep eden müşteri ile herhangi bir ilişkisi bulunmamaktadır.
Değerleme hizmetinin ücreti, raporla ilgili herhangi bir koşula bağlı değildir.
Değerleme hizmeti, Sermaye Piyasası Kurulu’nun tebliğlerinde, taşınmaz değerleme şirketleri ve taşınmaz değerleme uzmanları için belirlenmiş ölçütler ve kurallar çerçevesinde gerçekleştirilmiştir.
Değerleme uzmanı, bu değerleme için gerekli mesleki eğitim, bilgi ve deneyime sahiptir.
Değerleme uzmanı, değerleme çalışması sırasında taşınmazı kişisel olarak görmüş ve incelemiştir.
e
BÖLÜM 1
MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER VE DEĞERLEMENİN KAPSAMI 1.1. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgeler ve Adresi
Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş., temelleri 1989 yılında Ankara’da atılmış Reysaş Taşımacılık ve Lojistik Ticaret A.Ş.’nin iştirakidir. Depoculuk alanında taşınmaz ve taşınmaz projelerine yatırım yapmak, geliştirmek ve bu yerleri uzun süreli kiralamak üzere, 03.09.2008 tarihinde kurulmuştur. 12.07.2010 tarihinde halka arz edilmiş olup hisseleri RYGYO koduyla Borsa İstanbul’da işlem görmektedir. Depo geliştirmeye odaklanmış Türkiye’nin ilk ve tek gayrimenkul yatırım ortaklığıdır.
Merkezi; “Küçük Çamlıca Mahallesi, Erkan Ocaklı Sokak, No: 11, Üsküdar/İstanbul”
adresindedir.
1.2. Değerleme İsteminin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar
Adana İli, Seyhan İlçesi, Sarıhamzalı Mahallesi, 12249 ada, 5 parsel sayılı, 28.810,33 m2 yüzölçümlü, tapu kütüğündeki niteliği “2 Adet Zemin Katlı Betonarme Bina ve 1 Adet Zemin + 1 Katlı Betonarme Bina ve Arsası” olan, Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin mülkiyetinde bulunan taşınmazın pazar değerinin belirlenmesi amacıyla Şirketimize değerleme isteminde bulunulmuştur. Bu istemde, müşteri tarafından konulan herhangi bir sınırlama yoktur.
BÖLÜM 2 TAŞINMAZ İLE İLGİLİ BİLGİLER
2.1. Yer, Konum, Arazi ve Çevre Özellikleri
Değerleme konusu taşınmaz; “Sarıhamzalı Mahallesi, Turhan Cemal Beriker Bulvarı, No:537, Seyhan/Adana” adresinde yer almaktadır. Taşınmaz; Adana İli merkezinin yaklaşık 10 km, Adana Havaalanı’nın yaklaşık 6,6 km batısında ve Adana – Mersin Karayolu’nun güneyinde yer almaktadır. Taşınmazın, kuzeydeki Adana - Mersin Karayolu’na (Turhan Cemal Beriker Bulvarı) yaklaşık 80 m cephesi bulunmakta olup yola göre derinliği yaklaşık 375 m’dir. Parsel girişi kuzeyden Adana - Mersin Karayolu üzerinde sağlanmaktadır. Yakın çevresinde, ağırlıklı olarak depolama ve lojistik amaçlı kullanılan yapılar, Adana Hipodromu, değişik işkollarında etkinlik gösteren işletmeler ve boş araziler yer almaktadır.
Değerleme konusu taşınmazın parseli geometrik olarak uzun-ince dikdörtgenimsi yamuk biçimli, topografik olarak eğimsiz bir yapıdadır. Etrafı yaklaşık 1 m’lik beton duvar ile çevrilidir. Koordinatları; “36.993976, 35.215161” biçimindedir.
e
2.2. Tapu Bilgileri ve Kısıtlayıcı Kayıtlar ANA TAŞINMAZIN;
İli Adana Ada No 12249 (E: 0)
İlçesi Seyhan Parsel No 5 (E: 533)
Mahallesi Sarıhamzalı Yüzölçümü (m2) 28.810,33
Köyü - Yevmiye No 12847
Sokağı - Cilt No 7
Mevkii - Sayfa No 672
Pafta No - Tapu Tarihi 02.05.2011
Niteliği 2 Adet Zemin Katlı Betonarme Bina ve 1 Adet Zemin + 1 Katlı Betonarme Bina ve Arsası
Sahibi Adı, Soyad / Unvan Pay Oranı
Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Tam
Taşınmazın tapu kütüğündeki niteliği, 25.03.2010 günü isteğe bağlı cins değişikliği ile “2 Adet Zemin Katlı Betonarme Bina ve 1 Adet Zemin + 1 Katlı Betonarme Bina ve Arsası”
olarak değiştirilmiştir. Parsel, ilk kurulum kadastrosu ile 533 no’lu parsel olarak tapuya kaydedilmiş, daha sonra 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 22/a maddesi çerçevesinde yapılan yenileme kadastrosunda 12249 ada 5 no’lu parsel olmuştur.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bilgi sisteminden alınan TAKBİS çıktısına göre, değerleme konusu taşınmazın tapu kütüğünde aşağıdaki kayıtlar bulunmaktadır:
Beyanlar Bölümü:
- Krokisinde A, B, C, D, E, F harfleri ile gösterilen yapılar bulunmaktadır (02.05.2011 - 12847).
Değerleme Konusu Taşınmaz
e
Gayrimenkul Rehin Hakları Bölümü:
- Akbank T.A.Ş. lehine 1. derecede, Reysaş GYO’nun kullandığı ve kullanacağı krediler için, 22.050.000.- (para birimi belirtilmemiş) ipotek (15.06.2016 – 27662).
2.3. İmar Durumu Bilgileri ve Yasal Belgeler
Seyhan Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nden alınan bilgiye göre, değerleme konusu taşınmazın parselinin güncel imar durumu; 1/1.000 ölçekli Uygulama İmar Planı kapsamında,
“Kısmen Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı (TAKS: 0,70 - KAKS: 2,40 - Hmax: 30,50), Kısmen Sanayi Alanı (TAKS: 0,50 - KAKS: 2,00 - Hmax: 24,50), Kısmen İmar Yolu”
biçimindedir. Yapılan incelemelerden, parselin imar uygulaması görmediği ve imar uygulaması yapıldığında iki parçaya ayrılacağı, kuzeyde kalan parçanın “K.D.K.Ç.A. (~
14.190 m2)” imarlı ve güneyde kalan parçanın “Sanayi (~ 13.415 m2)” imarlı olacağı ve ortada kalan bölümün “imar yolu (~ 1.205 m2)” olarak kesileceği anlaşılmaktadır.
Parselin güncel yapılanması ve kullanım biçimi, güncel uygulama imar planıyla uyumlu, ancak oldukça düşük yoğunlukludur.
Seyhan Belediyesi’nde yapılan incelemede, taşınmaza ilişkin mimari proje bulunmadığı, aşağıdaki yapı ruhsatları ve yapı kullanma izin belgelerinin bulunduğu görülmüştür.
- Dükkan + Mağaza (2.025 m2) için, 19.06.1984 gün ve 4/5 sayılı yapı ruhsatı ile 20.03.1986 gün ve 2/26 sayılı yapı kullanma izin belgesi.
- İdari Bina + Hizmet Binası (1.245 m2) için, 22.10.1984 gün ve 8/33 sayılı yapı ruhsatı.
- İdari Bina (344 m2) için, 14.02.1989 gün ve 4/18 sayılı yapı kullanma izin belgesi.
- Hizmet Binası (360 m2) için, 20.10.1987 gün ve 15/35 sayılı yapı ruhsatı ile 14.02.1989 gün ve 4/19 sayılı yapı kullanma izin belgesi.
- Hizmet Binası (105 m2) için, 20.10.1987 gün ve 15/35 sayılı yapı ruhsatı ile 14.02.1989 gün ve 4/20 sayılı yapı kullanma izin belgesi.
- Hizmet Binası (105 m2) için, 20.10.1987 gün ve 15/35 sayılı yapı ruhsatı ile 14.02.1989 gün ve 4/21 sayılı yapı kullanma izin belgesi.
- Hizmet Binası (105 m2) için, 20.10.1987 gün ve 15/35 sayılı yapı ruhsatı ile 14.02.1989 gün ve 4/22 sayılı yapı kullanma izin belgesi.
- Tek Katlı İdari Bina (500 m2) için, 05.09.1995 gün ve 27/2 sayılı yapı ruhsatı ile 19.12.1995 gün ve 34/7 sayılı yapı kullanma izin belgesi
Taşınmazın yapılanması yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgelerine uygundur. Ancak, parselin doğusunda ruhsatsız olarak yapılmış yaklaşık 200 m2 yapı inşaat alanlı bir depo bulunmaktadır.
Seyhan Belediyesinde yapılan incelemede, yapılar için herhangi bir olumsuz belgeye (yapı tatil tutanağı, encümen kararı vb.) rastlanılmamıştır.
2.4. Yapılaşma Bilgileri 2.4.1. Bitmiş Yapılaşma
Parsel üzerinde betonarme olarak, ayrık düzende yapılmış, 3-A yapı sınıfında 1 adet tek katlı idari bina (500 m2), 3-A yapı sınıfında 1 adet iki katlı idari bina + hizmet binası (1.019 m2) ve 2-C yapı sınıfında 1 adet tek katlı dükkan + mağaza (2.025 m2) bulunmaktadır. Ayrıca, parselin doğusunda ruhsatsız olarak yapılmış, 2-B yapı sınıfında, yaklaşık 200 m2 yapı inşaat alanlı bir depo bulunmaktadır.
e
Parselin bina bulunmayan bölümlerinde yaklaşık 5.000 m2’lik alan saha betonu ile kaplı olup öteki bölümler boştur.
Binaların;
Yapı Tarzı : Betonarme
Yapı Düzeni : Ayrık
Yapı Sınıfı : 3-A / 2-C
Binanın Kat Adedi : 1 - 1 - 2
Yapı İnşaat Alanı : 3.544 m2 Ruhsatlı + 200 m2 Ruhsatsız
Yaşı : 29
Elektrik : Şebeke
Su : Şebeke
Kanalizasyon : Şebeke
Su Deposu : Yok
Hidrofor : Yok
Isıtma Sistemi : Klima
Paratoner : Yok
Jeneratör : Var
Asansör : Yok
Çatı : İdari Bina ve Yönetim Binasında Betonarme
Ötekilerde Çelik Konstrüksiyon Üzerine Panel Sac
Dış Cephe : Betonarme
Kapı ve Pencere Doğramaları : Demir Doğrama
Manzarası : Bulunmamaktadır.
Park Yeri : Var
Güvenlik : Var
Yangın Tesisatı : Var
Deprem Bölgesi : 2. Derece
Yerinde yapılan incelemede, 2.025 m2 yapı inşaat alanlı ve yapı ruhsatında dükkan + mağaza olarak görünen yapının, soğuk hava deposu ve depo olarak kullanıldığı ve kiraya verilmekte olduğu anlaşılmıştır. Öteki binaların biri kiraya verilmiş olup geri kalanı boş durumdadır.
Boş binaların içleri bakımsızdır. Depo binasının duvarları plastik boyalı, zeminleri şap beton, çatısı çelik konstrüksiyon üzeri panel sac kaplamadır. Öteki binaların zeminleri karo döşeli, duvarları plastik boyalı ve pencere doğramaları PVC’dir.
2.4.2. Sürmekte Olan Yapılaşma Yoktur.
2.4.2.1. Yapılaşma Projesine İlişkin Bilgiler -
2.4.2.2. Yapılaşma Projesinin Yapı Denetimleri -
2.5. Yasal Olmayan Yapılaşma
Taşınmazın yapılanması yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgelerine uygundur. Ancak, parselin doğusunda ruhsatsız olarak yapılmış yaklaşık 200 m2 yapı inşaat alanlı bir depo bulunmaktadır. Ruhsatsız yapı değerlemede göz önüne alınmamıştır.
e
2.6. Son Üç Yıllık Dönemde Hukuksal Durumda Oluşan Değişimler
Değerlemeye konu taşınmazın, niteliği, yüzölçümü, imar ve mülkiyet durumunun son üç yıl içerisinde değişmediği anlaşılmaktadır.
BÖLÜM 3 TAŞINMAZ İLE İLGİLİ ÇÖZÜMLEMELER
3.1. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen/Sınırlayan Etmenler
Değerleme işlemi sırasında değerlemeyi olumsuz yönde etkileyen ya da sınırlayan etmenler söz konusu olmamıştır.
3.2. Kullanılan Değer Tanımı ve Varsayımlar
Değerleme çalışmamızda, müşterinin de istemi doğrultusunda, değerleme konusu taşınmazların değeri, “Pazar Değeri” tanımı çerçevesinde belirlenmiştir.
Pazar Değeri: Uygun süreli bir beğendirme (pazarlama) çalışmasının ardından, birbirinden bağımsız, bilgili, tutarlı, iyi düşünceli ve istekli bir alıcı ile istekli bir satıcı arasında, bir zorlama olmaksızın ve alıcı ile satıcının pazar dışı etkenlerden etkilenmeyecekleri koşullar altında yapacakları anlaşma çerçevesinde, taşınmaz için karşılık el değiştirmesi gereken kestirimsel (tahmini) tutardır.
Pazar Değeri Tanımının Temel Varsayımları:
Alıcı ve satıcı bilinçli davranmaktadırlar.
Alıcı ve satıcı taşınmazla ilgili tüm konuları eksiksiz bilmektedirler.
Taşınmazın satışı için uygun bir süre tanınmıştır.
Ödeme, para olarak ya da benzeri biçimlerde yapılacaktır.
Taşınmazın satın alınmasında gerekebilecek kaynak, piyasa faiz oranları üzerinden, kolaylıkla sağlanabilecektir.
Bir taşınmazın pazar değeri, onun yalın yapısal durumundan çok, pazarın varsaydığı yararlılıklarını gösterir; pazarın ortak algılama ve eylemlerini yansıtır. Pazar değeri tabanlı değerlemelerde, alım satım işlemlerinin gerçekleştiği pazarın, pazar dışı etkenlerce sınırlandırılmadığı varsayılır.
3.3. Taşınmazın Kira Değerini Etkileyen Olumlu ve Olumsuz Faktörler 3.3.1. Olumlu Faktörler
- Sanayi amaçlı olarak gelişen bir bölgede bulunması,
- Turhan Cemal Beriker Bulvarı’na (Adana- Mersin Karayolu) cephesinin bulunması,
- Lojistik merkezlerine yakın olması.
3.3.2. Olumsuz Faktörler
- İmar uygulaması görmemiş olması,
- Parsel içerisinde yer alan yapıların bakımsız olması, - Parsel içerisindeki bir adet yapının ruhsatının olması,
- Parsel üzerindeki yapılaşma yoğunluğunun oldukça düşük olması.
e
3.4. En Etkin ve Verimli Kullanım Çözümlemesi
Sürekli kullanım ilkesinin sonucu olarak ortaya çıkmış bir kavram ve çözümleme (analiz) türüdür. Arazi kalıcı bir varlıktır ve taşınmazlığı nedeniyle tüm arazi parçalarının özgün birer durumları vardır. Arazinin kalıcılığı ve kendine özgü özellikleri onun en etkin ve verimli kullanımını belirler. Bir arazi parçası, kendisinde ya da üzerindeki yapılarda iyileştirmeler yapıldıkça değer değiştirir. Arazinin bir başına değeri ile iyileştirilmiş durumdaki değeri arasındaki ayırt (fark), en etkin ve verimli kullanım durumu ile açıklanabilir.
En etkin ve verimli kullanım şöyle tanımlanır:
Yasal düzenlemelere uygun,
Boyut ve biçim (fiziksel) olarak olanaklı,
Finansal açıdan gerçekleştirilebilir
ve değerlemesi yapılan taşınmazı en yüksek değerine ulaştıran, en akılcı ve en gerçekçi kullanım biçimidir.
Yasal düzenlemelere uygun olmayan ya da boyut ve biçim açısından olanaklı olmayan kullanım, en etkin ve verimli kullanım biçimi olamaz. Çözümlemeler sonucunda, yasal düzenlemelere uygun, boyut ve biçim açısından olanaklı birden çok akılcı kullanım biçimi olduğu belirlenebilir. Bu durumda, birden çok akılcı ve gerçekçi kullanım seçeneği için finansal gerçekleştirilebilirlik (fizibilite) çalışması yapılır. Öteki sınamaların yanı sıra, finansal gerçekleştirilebilirlik sınamasında da en iyi değeri veren seçenek, en etkin ve verimli kullanım biçimi olarak belirlenir.
Bu çerçevede, değerleme konusu taşınmazın parselinin “konut dışı kentsel çalışma alanı ve sanayi (depolama) alanı” olarak kullanımının en etkin ve verimli kullanımı sağlayacağı kanısındayız.
3.5. Değerleme Yöntemleri
3.5.1. Karşılaştırma (Emsal) Yöntemi
Arazi: Değerlemesi yapılan taşınmazın arazisi ile karşılaştırılabilir (emsal) nitelikteki araziler için yapılan araştırmalarda, elde edilen bulgu ve bilgiler aşağıdadır:
- Satılık Arazi (Saymax Gayrimenkul / 506 – 148 02 02): Değerleme konusu taşınmazın kuş uçuşu yaklaşık 1 km m güneybatısında ve Turhan Cemal Beriker Bulvarı’nın kuş uçuşu yaklaşık 1 km güneyindeki Nakliyeciler Sitesi yakınında, sanayi alanı lejantlı, imar uygulaması görmemiş, 40.000 m2 yüzölçümlü arazi 20.000.000.- TL’den satılıktır.
[Metrekare satış fiyatı: 500.- TL]
- Satılık Arazi (Orhan Olgun / 534 – 266 64 48): Değerleme konusu taşınmazın kuş uçuşu yaklaşık 200 m güneybatısında, Turhan Cemal Beriker Bulvarı’nın kuş uçuşu yaklaşık 650 m güneyinde, sokak cepheli, sanayi alanı lejantlı, imar uygulaması görmemiş, 700 m2 yüzölçümlü arazi 400.000.- TL’den satılıktır. [Metrekare satış fiyatı: 571.- TL]
- Piyasa Araştırması (Görgün Emlak / 532 - 464 27 30): Yapılan görüşmede; taşınmazın yer aldığı bölgede, Turhan Cemal Bulvarı’na cepheli, K.D.K.Ç.A. lejantlı, imar uygulaması görmemiş arazilerin 650 – 750 TL/m2; taşınmazın yer aldığı bölgede, Turhan Cemal Bulvarı’na cepheli olmayan, sanayi alanı lejantlı, imar uygulaması görmemiş
e
arazilerin 550 – 650 TL/m2 dolaylarında satılabileceği bilgisi alınmıştır. [K.D.K.Ç.A.
lejantı için ortalama metrekare satış fiyatı: 700.- TL; Sanayi alanı lejantı için ortalama metrekare satış fiyatı: 575.- TL]
- Piyasa Araştırması (Zorlu Emlak / 533 - 747 53 05): Yapılan görüşmede; taşınmazın yer aldığı bölgede, Turhan Cemal Bulvarı’na cepheli, K.D.K.Ç.A. lejantlı, imar uygulaması görmemiş arazilerin 700 TL/m2, taşınmazın yer aldığı bölgede, Turhan Cemal Bulvarı’na cephesi olmayan, sanayi alanı lejantlı, imar uygulaması görmemiş arazilerin 550 TL/m2, dolayında satılabileceği bilgisi alınmıştır. [K.D.K.Ç.A. lejantı için metrekare satış fiyatı: 700.- TL; Sanayi alanı lejantı için metrekare satış fiyatı: 550.- TL]
Değerlemesi yapılan taşınmaz ile karşılaştırılabilir (emsal) nitelikteki araziler için yapılan araştırmalarda; K.D.K.Ç.A. lejantlı, imar uygulaması görmemiş arazilerin satışı için ise 550 – 600 TL/ m2, sanayi alanı lejantlı, imar uygulaması görmemiş arazilerin satışı için 650 – 700 TL/m2 fiyatlar istendiği görülmüştür. Bu çerçevede, değerleme konusu parselin imar uygulaması sonrasında K.D.K.Ç.A. lejantlı (14.190 m2) olacak bölümünün 690.- TL/m2, sanayi alanı (13.415 m2) lejantlı olacak bölümünün 570.- TL/m2, imar yolunda kalacak bölümünün 0.- TL ve ortalama arazi metrekare değerinin yaklaşık 600.- TL olabileceği sonucuna ulaşılmıştır.
Buna göre, değerleme konusu taşınmazın arazi değeri; (28.810 m2 x 600.- TL) = ~ 17.286.000.-TL bulunmuştur.
3.5.2. Maliyet (Gider) Yöntemi
Yapı Değeri: Değerleme konusu taşınmazın yapı değerinin saptanabilmesi için maliyet yönteminin uygulanmasında, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı birim maliyet fiyatları ile 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’na dayanılarak çıkarılıp, 15.03.1972 tarih ve 14129 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük’te yer alan ve sonradan yapılan değişiklikleri 02.12.1982 tarih ve 17886 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan “Aşınma Paylarına İlişkin Oranları Gösteren Cetvel”
kullanılmıştır.
Yapılar Yapı
Sınıfı m2 Yapım Yılı Yaş
Metrekare Maliyeti
(TL)
Maliyet Bedeli
(TL)
Yıpranma Oranı
Yıpranma Tutarı
(TL)
Yıpranmalı Maliyet Bedeli (TL) İdari Binalar ve
Hizmet Binası 3-A 1.519 1987 29 630 956.970 % 40,00 382.788 574.182 Dükkan + Mağaza
(Depo) 2-C 2.025 1989 27 460 931.500 % 25,00 232.875 698.625
Çevre
Düzenlemesi 1-A 5.000 1987 29 118 590.000 % 50,00 295.000 295.000 2.478.470 910.663 1.567.807 Taşınmazın Değeri: Karşılaştırma (emsal) yöntemiyle ulaşılan yaklaşık 17.286.000.- TL’lik arsa değeri ve maliyet yöntemine göre bulunan yaklaşık 1.568.000.- TL’lik yapı değerinin toplamından yaklaşık 18.854.000.- TL değere ulaşılmaktadır.
e
3.5.3. Gelir Yöntemi
3.5.3.1. Yöntemin Açıklaması
Taşınmazdan sağlanan ve gelecekte de sağlanacağı öngörülen harcanabilir (net) gelirlerin, uygun bir anaparaya dönüş oranı üzerinden bugünkü değeri saptanır. Bu yöntem taşınmazın harcanabilir gelirini taşınmazın değerine dönüştüren bir süreci kapsar. Anaparaya dönüş oranı da, beklenen getiri oranının bir yansıması olarak, yöntemin ana ögesidir.
Kullanılan Formüller Taşınmaz Değeri Formülü:
Yılsonlarında elde edileceği varsayılan harcanabilir gelir akımlarının bugünkü değeri (indirgenmiş gelir akımları) yönteminde kullanılan temel formül aşağıdadır:
Td = [Hg x (((1 + Ao)d – (1 + b)d)/((1 + Ao)d x (Ao - b)))] + [Ud / (1 + Ao)(d+1)] Ud = [Hg x (1 + b)(d+1)] / (Ao – b)
Td: Taşınmazın bugünkü değeri Hg: Harcanabilir (net) gelir
Ao: Taşınmaz için anaparaya dönüş (genel kapitalizasyon) oranı d: Dönem sayısı (vade)
Gd: Taşınmazın gelecekteki değeri Ud: Uç değer
b: Büyüme oranı
Anaparaya Dönüş (Kapitalizasyon) Oranı Formülü:
Ao = [(((Ro + Rp) – Eo) / (1 + Eo)) x (1 – Ya)] + Ya Ao: Genel anaparaya dönüş (kapitalizasyon) oranı Ro: Risksiz getiri oranı
Rp: Risk primi Eo: Enflasyon oranı
Ya: Yapı değerinin taşınmazın toplam değeri içindeki ağırlığı
3.5.3.2. Yıllık Harcanabilir (Net) Gelir Üzerinden Yöntemin Uygulanması
Taşınmazın yıllık gelirinin belirlenmesi için karşılaştırma (emsal) yöntemi uygulanmıştır.
Taşınmazdan kira geliri elde edilmektedir. Kira geliri belirlenmeye çalışılan taşınmaz ile karşılaştırılabilir (emsal) nitelikteki taşınmazlar için yapılan araştırmalarda elde edilen bulgular aşağıdadır:
- Kiralık Depo (Planet Emlak / 532 426 23 62): Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda, Turhan Cemal Beriker Bulvarı’nın yaklaşık 100 m güneyinde, 600 m2 yüzölçümlü arsa üzerindeki 600 m2 kapalı alanlı depo aylık 2.500.- TL’den kiralıktır.
[Metrekare kira fiyatı: 4,17.- TL]
e
- Kiralık Arsa (YSF Gayrimenkul / 532 - 471 13 38): Taşınmazın yaklaşık 100 m kuzeyinde, Adana - Mersin Karayolu’na cepheli, 2.000 m2 yüzölçümlü arsa uzun süredir aylık 5.000 TL’den kiralıktır. [Metrekare kira fiyatı: 2,00.- TL]
- Kiralanmış Arsa (YSF Gayrimenkul / 532 - 471 13 38): Taşınmaza yaklaşık 1 km uzaklıkta, Adana - Mersin Karayolu’na cepheli, TEMSA karşısı, 9.200 m2 yüzölçümlü arsa aylık 12.500.- TL’den kiralanmıştır. [Metrekare kira fiyatı: 1,36.- TL]
- Kiralık Arsa (YSF Gayrimenkul / 532 - 471 13 38): Yapılan görüşmede; değerleme konusu taşınmazın üzerinde yer alan dükkan + mağaza nitelikli yapılara benzer nitelikli yapıların aylık kiralarının 6 – 8 TL/m2 aralığında olabileceği bilgisi edinilmiştir.
[Ortalama metrekare kira fiyatı: 7,00.- TL]
Değerlemesi yapılan taşınmaz ile karşılaştırılabilir (emsal) nitelikteki depo ve işyerleri için yapılan araştırmalarda, metrekare aylık kira fiyatlarının; Adana – Mersin Karayolu’na cephesi bulunanlar için 6 – 8 TL, Adana – Mersin Karayolu’na cephesi bulunmayanlar için 3 – 5 TL aralığında değiştiği görülmüştür. Bu çerçevede, yapı durumu ve Adana – Mersin Karayolu’na uzaklığı göz önünde bulundurularak, piyasa metrekare aylık kira fiyatının; 2.025 m2 yapı inşaat alanlı dükkan + mağaza (depo) için 7,00.- TL ve öteki binalar için 4,00.- TL olabileceği sonucuna ulaşılmıştır.
Buna göre, değerleme konusu;
- Dükkân + mağaza (depo) için yıllık kira değeri; (2.025 m2 x 7,00.- TL x 12 Ay) = ~ 170.000.- TL;
- Öteki binalar için yıllık kira değeri; (1.519.- TL x 4,00.- TL x 12 Ay) = ~ 73.000.- TL;
- Toplam; 243.000.- TL olarak bulunmuştur.
Değerleme konusu taşınmaz GYO mülkiyetindedir. GYO’ların etkinlikleri dolayısıyla elde ettikleri kazançlar, kurumlar vergisinden ayrık (istisna) tutulmuş olup gelir vergisi stopaj oranı ise % 0’dır. Bu kapsamda GYO’lar portföy kazançları üzerinden kurumlar vergisi ödemezler. Buna karşın, değerleme konusu taşınmazın normal piyasa koşullarında sağlayacağı gelir üzerinden değerlemesi yapıldığından, elde edilen gelir üzerinden kurumlar vergisinin düşülmesi gerekmektedir. Tersi durumda, değerleme konusu taşınmazın geliri ve dolayısıyla değeri yüksek çıkacaktır. Bunun anlamı, değerleme konusu taşınmazın mülkiyetinin GYO’da olup olmamasına değerinin de değişeceğidir ki, bu durum GYO için ancak özel değer tanımı kapsamında açıklanabilir. Değerlememiz piyasa değerini belirlemeye yönelik olduğu için yıllık gelirden % 20 oranında kurumlar vergisi düşülmüştür.
Veriler
- Gösterge Devlet Tahvilinin Yıllık Yaklaşık Bileşik Faizi : ~ % 8,00
- Risk Primi : ~ % 5,00
- TUİK’in 12 Aylık Ortalamalar Göre Yaklaşık TÜFE Oranı : ~ % 8,00 Varsayımlar
- Gelirlerin yılsonlarında elde edildiği;
- Yapıların kalan ortalama ekonomik ömürlerinin (yıkılıp yeniden yapılmadan ya da önemli tutarda yenileme yatırımı yapılmadan) 10 yıl olacağı;
- Gerçek (reel) gelirlerin yıllara göre oransal olarak büyümeyeceği.
e
Bu veriler ve varsayımlar ışığında aşağıdaki tabloda da görüleceği üzere, harcanabilir gelir akımlarının bugünkü değeri yöntemi üzerinden taşınmazın değeri yaklaşık 624.000.- TL olarak bulunmaktadır.
[Yy]
~ % 40,00
~ 50.000
[Hg]
~ 17.286.000
~ 1.568.000
[Yo] ~ % 8,32
[Ya] ~ % 0,83
~ % 99,17
[Ro]
[Rp]
[Bo]
[Eo]
[Ao]
[b]
[Ud]
[Td]
Harcanabilir (Net) Gelirin Yıllık Olarak Gerçek (Reel) Büyüme Oranı
% 8,00
% 5,09
621.833 10. Yılın Sonundaki Harcanabilir (Net) Gelir (TL)
Taşınmaz İçin Bugüne İndirgenmiş Uç Değer (TL)
Bir Yıllık Harcanabilir Gelir Üzerinden Yapılı Taşınmazın Bugünkü Değeri (TL)
% 0,00
Not : Ortalama yıllık kapasite kullanım oranlarının yaklaşık % 95 düzeyinin üzerine çıkamayacağı ve harcanabilir (net) gelir akımlarının 10. yıldan sonra değişmeyeceği varsayılmıştır.
37.760 342.355 Risk Primi (Belirsizlik Karşılığı) Oranı
Yıllık Beklenen Ortalama Getiri Oranı
Enflasyon Oranı = TUİK'in 12 Aylık Ortalamalara Göre Yaklaşık TÜFE Oranı Gerçek (Reel) İndirgeme Oranı
Taşınmaz İçin Genel Anaparaya Dönüştürme (Kapitalizasyon) Oranı % 5,88
% 5,00 Arsanın Ekonomik Yaşam Süresi (Arsanın Ekonomik Ömrü)
Yapının Kalan Ekonomik Yaşam Süresi (Yıl)
Taşınmazdan Elde Edilebilecek Bir Yıllık Potansiyel Hizmet Satış Cirosu (TL)
Kurumlar/Gelir Vergisi Oranı
Taşınmazdan Elde Edilen Bir Yıllık Harcanabilir (Net) Bugünkü Gelir (TL) Karşılaştırma (Emsal) Yöntemiyle Belirlenen Arsa Değeri (TL)
İlk Bir Yıllık Dönem İçin Yapıların Kapasite Kullanım Oranı İşletme Giderleri [Personel, Elektrik, Su, Sigorta vb.] (TL)
% 8,50
% 13,50
"Bir Yıllık Harcanabilir (Net) Gelir Üzerinden Bugünkü Değer Yöntemi " ve "Anaparaya Dönüştürme Oranı '' Tablosu
Sonsuz 10 243.000
Maliyet (Gider) Yöntemiyle Belirlenen Yıpranmalı (Amortismanlı) Yapı Değeri (TL)
Arsa Değerinin Taşınmazın Toplam Değeri İçindeki Ağırlığı
% 20,00 37.760
18.854.000
34.620 3.140 Risksiz (Kesin) Getiri Oranı = Gösterge Devlet Tahvilinin Yıllık Yaklaşık Bileşik Faiz Oranı
Harcanabilir Gelir İçinde Arsanın Payı (TL) Harcanabilir Gelir İçinde Yapının Payı (TL)
Taşınmazın Karşılaştırma ve Maliyet Yöntemleriyle Bulunan Toplam Değeri (TL) Yıpranmalı Yapı Değerinin Taşınmazın Toplam Değeri İçindeki Oranı
Yıpranmalı Yapı Değerinin Taşınmazın Toplam Değeri İçindeki Ağırlığı
3.6. Ortak ve Bölünmüş Alanların Değere Etkisi
Ortak kullanılan ya da belli taşınmaza özgülenmiş alanlar söz konusu değildir.
3.7. Taşınmazın Kira Değeri
Taşınmaz için kira değeri belirlemesi, “3.5.3.2. Yıllık Harcanabilir (Net) Gelir Üzerinden Yöntemin Uygulanması” başlığı altında yapılmıştır.
3.8. Taşınmazın Sigorta Değeri
Yıpranmasız yapı yaklaşık birim maliyetleri ve yapı inşaat alanları üzerinden, parsel üzerinde yer alan yapıların sigorta değerleri aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.
Yapılar Yapı
Sınıfı m2 Metrekare Maliyeti (TL)
Sigorta Değeri (TL)
İdari Binalar ve Hizmet Binası 3-A 1.519 630 956.970
Dükkan + Mağaza (Depo) 2-C 2.025 460 931.500
1.888.470
e
3.9. Geliştirilmiş Proje Değeri
Taşınmazla ilgili geliştirilmiş bir proje yoktur.
3.10. Değerleme Konusu Taşınmaz İçin Son Üç Yılda Yapmış Olduğumuz Değerlemeler Taşınmazla ilgili olarak, 01.04.2015 gün ve REYS-201500018 kira değeri belirleme raporumuz ile 29.12.2015 tarih REYS-201500037 sayılı değerleme raporumuz bulunmaktadır.
BÖLÜM 4
ÇÖZÜMLEME SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ
4.1. Farklı Değerleme Yöntemlerinin Sonuçlarının Uyumlaştırılması Taşınmazın;
- arsa değeri, karşılaştırma (emsal) yöntemine göre, 17.286.000.- TL;
- yapı değeri, maliyet yöntemine göre, 18.854.000.- TL;
- gelir (verim) yöntemine göre, 624.000.- TL’dir.
Üzerindeki yapılaşma yoğunluğunun oldukça düşük ve taşınmazdan elde edilebilecek geliri göstermekte oldukça yetersiz kalması dolayısıyla, taşınmazın gerçekçi piyasa değerinin maliyet yöntemi ile elde edilen değer üzerinden, 18.854.000.- TL olabileceği sonucuna ulaşılmıştır.
4.2. Yapılaşma Projesiyle İlgili Değerlemenin Geçerlilik Koşulu Yapılaşma projesi yoktur.
4.3. Raporda Yer Verilemeyen Asgari Bilgilerle İlgili Açıklama Raporda yer verilmeyen bilgi bulunmamaktadır.
4.4. Bağlı Haklar İle Tapu Kütüğündeki Öteki Kayıtların Taşınmaz Değerine Etkisi Taşınmazın tapu kütüğünde;
- Beyanlar Bölümü’nde; “Krokisinde A, B, C, D, E, F harfleri ile gösterilen yapılar bulunmaktadır”;
- Gayrimenkul Rehin Hakları Bölümü’nde; “Akbank T.A.Ş. lehine, Reysaş GYO’nun kullandığı ve kullanacağı krediler için ipotek”
kayıtları yer almaktadır. Söz konusu kayıtların taşınmazın değerine olumlu ya da olumsuz bir etkisi bulunmamaktadır.
4.5. Yasal Gerekler, İzin ve Belgeler İle İlgili Açıklama
Değerleme konusu taşınmazın parselinin yapılanması güncel imar planıyla uyumlu olup yapı ruhsatları ve yapı kullanma izin belgeleri bulunmaktadır. Parsel üzerinde yapı ruhsatı bulunmayan yaklaşık 200 m2 yapı inşaat alanlı bir depo bulunmaktadır.
Taşınmaza ilişkin yapı tatil tutanağı vb. olumsuz herhangi bir belgeye rastlanılmamıştır.
4.6. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyünde Bulunabilirlik
Taşınmazın, tapu kütüğündeki niteliği “2 adet zemin katlı betonarme bina ve 1 adet zemin + 1 katlı betonarme bina ve arsası” olup üzerindeki yapılarla ilgili yapı ruhsatları ve yapı kullanma izin belgeleri bulunmaktadır. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III.48.1 ve III.48.1a) 22. madde çerçevesinde, değerleme konusu taşınmazın, “2 adet
e
zemin katlı betonarme bina ve 1 adet zemin + 1 katlı betonarme bina ve arsası” nitelikli olarak, gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasında bir sakınca olmadığı görüşündeyiz.
BÖLÜM 5
SONUÇ
5.1. Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Değerlendirmesi
Bulunduğu bölge, konumu, imar durumu, yüzölçümü, yapılanması, ulaşım ve kullanım olanakları göz önünde bulundurularak, değerleme konusu taşınmazın “SATILABİLİR”
nitelikte olduğu öngörülmektedir.
5.2. Sonuç Değer
Adana İli, Seyhan İlçesi, Sarıhamzalı Mahallesi, 12249 ada, 5 parsel sayılı, 28.810,33 m2 yüzölçümlü, tapu kütüğündeki niteliği “2 Adet Zemin Katlı Betonarme Bina ve 1 Adet Zemin + 1 Katlı Betonarme Bina ve Arsası” olan, Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin mülkiyetinde bulunan taşınmazın, yukarıda belirtilen olumlu olumsuz özellikleri göz önünde bulundurularak, güncel satış değerinin;
KDV hariç, 18.854.000.- TL;
KDV (% 18) dahil, 22.247.720.- TL olabileceği sonucuna ulaşılmıştır.
Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Fatma Emine TEMEL Fatih ÖZER
SPK Lisans No: 400439 SPK Lisans No: 400799
• Bu rapor incelemelerin yapıldığı tarihte var olan verileri yansıtmaktadır.
• Katma Değer Vergisi’ne ilişkin muafiyet, istisna ve oran ile ilgili özel düzenlemeler dikkate alınmamıştır.
e
BÖLÜM 6 İLİŞİKLER
6.1. Uydu Görüntüsü
e
6.2. Fotoğraflar
Hizmet Binası ve İdari Bina (1.019 m2) Dükkan + Mağaza
(2.025 m2)
Dükkan + Mağaza (2.025 m2)
İdari Bina (500 m2)
Hizmet Binası İdari Bina ve (1.019 m2) İdari Bina
(500 m2)
e
Tek Katlı İdari Bina (500 m2)
İdari Bina (500 m2)
Hizmet Binası ve İdari Bina (1.019 m2)
Dükkan + Mağaza (2.025 m2)
e
Dükkan + Mağaza (2.025 m2)
e
Hizmet Binası + İdari Bina (1.019 m2)
e
Ruhsatsız Depo (200 m2)
e
6.3. Tapu Kaydı
e
e
6.4. İmar Durumu
K.D.K.Ç.A.
İmarlı Bölüm
Sanayi Alanı İmarlı Bölüm Yola Terk Alanı
e
6.5. Yapı Ruhsatları
e
e
e
6.6. Yapı Kullanma İzin Belgeleri
e
e
e
e
e
e
e
6.7. Değerleme Uzmanının Lisans Belgesi
6.8. Sorumlu Değerleme Uzmanının Lisans Belgesi
