KOVID-19 VE SALGIN HASTALIKLAR SONRASI GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ:

(1)

KOVID-19 VE SALGIN HASTALIKLAR SONRASI GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ:

GELİŞTİRME, MALİK, KİRACI, YATIRIMCI, FİNANS, VERGİ VE YÖNETİM YÖNLERİ İLE SEKTÖRDE DEĞİŞİMİN BAŞLANGICINDA MIYIZ?

Prof. Dr. Harun TANRIVERMIŞ

Ankara Üniversitesi Uygulama Bilimler Fakültesi Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü

Av. Mustafa GÜNEŞ

MCG Legal Hukuk Bürosu Yönetici Ortağı & Ankara Üniversitesi Uygulama Bilimler Fakültesi Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü

Hulusi BELGÜ

SAFİR Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi A.Ş. Yönetim Kurulu Başkanı-AYD Önceki Başkanı

A.Ü. Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Anabilim Dalı 2019-20 Dönemi

Gayrimenkul Sektör Seminerleri

A.Ü. Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Gayrimenkul ve

Varlık Analizleri - II Dersi

(2)

KAPSAM

 Prof. Dr. Harun TANRIVERMİŞ : Türkiye Gayrimenkul Sektöründe Değişim ve Profesyonelleşme Mücadelesi

 Av. Mustafa GÜNEŞ: KOVID-19 Salgını Sonrası Gayrimenkul Sektöründe Öne Çıkacak Hukuki Konular ve Çözüm Yaklaşımları

 Hulusi BELGÜ: KOVID-19 Salgını Sonrası Gayrimenkul GeliştirmeSürecinde Karşılaşılabilecek Sektörel ve Finansal Sorunlar ve Çözüm Yaklaşımları

 Katılımcıların Soruları ve Cevapları

 Genel Değerlendirme ve Kapanış

(3)

Türkiye Gayrimenkul Sektöründe Değişim ve Profesyonelleşme Mücadelesi

Prof. Dr. Harun TANRIVERMIŞ

Ankara Üniversitesi Uygulama Bilimler Fakültesi Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü

(4)

KAPSAM



Makro ekonomik değişim ve gayrimenkul verileri



Satış ve diğer tapu verileri



Yabancı yatırımları ve yabancıların taşınmaz edinimi



Kredi hacmi ve fiyatların değişimi



Perakende sektörü ve yatırım yönetimi



Lojistik ve lojistik yatırımları



Ofis ve rezidans yatırımları



Otel ve konaklama tesisleri yatırımları



Değişen tüketici ve kullanıcı eğilimleri: ortak kullanım alanları, kamusal alanlar ve paylaşımlı ofisler



Mevcut gayrimenkul yatırımlarının dönüştürülmesi, renovasyon ve yatırımların esnek/fleksibil planlanması



Tesis-Gayrimenkul-Varlık-Yatırım Yönetiminde değişim.

(5)

Makro Durum ve Değişim

 Türkiye'de büyüme hızında önemli düşme ve refah kaybı: 2017 sonrası büyümenin zayıflaması ve artan işsizlik

 2010 sonrasında 10 bin $ seviyesinde olan kişi başına gelirin 2018 yılında 9.632 $ ve 2019 yılında 9.127 $ olması.

(6)

Makro Durum ve Değişim

 Ekonominin sektörel gelişiminin dengesizliği: Tarımda çökme, sanayide yetersiz büyüme ve hizmetlerde şişme

 Paranın inşaata / toprağa yatırılması: % 7-9 ve gayrimenkul % 7-8’lik pay şişkin mi?

Sektörlerin GSYH İçindeki Payları (Cari Fiyatlarla)

(7)

Makro Durum ve Değişim

 Tapu müdürlüklerinde yapılan işlem sayısı: 560 çeşit işlem yapılmaktadır.

 Satış, satış ve ipotek, intikal, ipotek tesisi ve icrai haciz tesisi gibi işlemler, 2018-2020 döneminde toplam işlemlerin yaklaşık % 58 ile % 62'si.

Son üç yılda Ocak-Şubat döneminde taşınmaz satışında önemli gerilme yok,

Mart 2020 ve 1-15 Nisan 2020 döneminde taşınmaz satışlarında önemli ölçüde gerileme mevcut

Birçok ülkede web tapu, blok zincir ve diğer dijital teknolojilerle edinim olanakları uygulamaya konulmuş.

(8)

Makro Durum ve Değişim

 Demografi hızlı değişiyor ya hanehalkı gider yapısı?

(9)

Makro Durum ve Değişim

 Azalan yeni yatırımlar ve inşaat-gayrimenkulde gerileme

 İnşaat ruhsatında 2018 yılında önceki döneme göre % 52,3 ve 2017-19 yıllarında % 78,2 gerileme

 İskan belgesinde gerileme düşük – gecikmeli arz

(10)

Makro Durum ve Değişim



Artan konut satışları: 1,1-1,4 milyon yıllık satış



Hanelerin konut sahipliği oranı % 56 ve yatay hareketlilik



Kredi faizlerindeki artışa bağlı olarak ipotekli konut

ediniminin gerilmesi – faiz indiriminin önemli etkisi

(11)

Makro Durum ve Değişim

 Konut satışlarında gerilme yerine artış var: Kimler alım yapıyor?

Yatırım amaçlı edinim mi? kullanım amaçlı edinim mi?

 Konut kredisi faizinde indirim ve web tapu işlemlerinin etkisi

(12)

Makro Durum ve Değişim

 Konut satın alma eğilimini etkileyen temel faktörler; konut satış fiyatı, hane geliri, konut kredisi faizi ve konuta erişilebilirlik

 Temmuz 2018 tarihinden sonra artan kredi faizlerinin düşürülmesi, tapu harcı indirimi ve diğer programların etkisi.

(13)

Makro Durum ve Değişim



Konut kredisi kullanımı-faiz maliyeti-satış ilişkisi

(14)

Makro Durum ve Değişim



Konut kredisi kullanımı-faiz maliyeti-satış ilişkisi

(15)

Makro Durum ve Değişim



Konut kredisi kullanımı-faiz maliyeti-satış ilişkisi

(16)

Makro Durum ve Değişim



Geliştirme sürecinin uzunluğu: 3-10 yıl ve düşen karlılık

(17)

Makro Durum ve Değişim

 Yabancıların taşınmaz edinimi: Tatilde görme, fuarda veya internet üzerinden alım-satım,

 Yurtdışı ve yurt içi uçuşların sınırlanması ve bütün fuarların iptal edilmesi ve yabancı edinimlerinin azalması

 Taşınmaz edinimi-daimi ikamet ve vatandaşlık edinimi

(18)

Makro Durum ve Değişim

 Yabancıların taşınmaz edinimi: Konut ve ticari taşınmaz yatırımlarına yabancı ilgisinde azalış acaba en fazla hangi illerde etkili olur?

(19)

KOVID Etkileri ve Gayrimenkulde Durum

 Gayrimenkul ve İnşaat Sektörlerinde Neler değişebilir?

 Yatırım seçimi, yatırım analizi, proje geliştirme ve değerlemede değişim zorunluluğu,

 KÖİ gibi proje finansmanı modellerinin toptan yeniden yapılandırılması – uluslararası tahkim vs. istac yapıları.

 Yapım teknolojisinde değişim: akıllı binalarda artış ve bu binalarda daha az temas sağlayan teknolojilerin olması beklentisi,

 Küçülen mağazalar, kent içinde artan depolama alanları ve hızla büyüyen e-ticaret

 Küçülen kamu ve özel kurumların idari mekanları, azalan ofis talebi, artan home ofis veya esnek çalışma – sonuç: küçülen şirketler, teknolojiden yararlanma ve azalan istihdam,

 İş ve ev yaşamında dijitalleşme: Alım-satım, danışma, günlük yaşam, görüşme ve eğlence mantığının değişimi,

(20)

KOVID Sonra Yeni Dünya Düzeni

 Toplumları Bekleyen Zorunlu Değişim:

 T.R. Malthus – Nüfus Teorisi (1797) geçerlilik mi kazanıyor?

 Piyasa ekonomisinin bireyselci anlayışı sona mı eriyor? Bireysel tatmin, satın alma ve mutluluk yerini toplumsal düşünme veya dayanışmaya mı bırakıyor?

 Tüketim teorisi: bireysel fayda maksimizasyonu, üretim teorisi: kar maksimizasyonu ve firma teorisi modellerinde zorunlu değişim mi?

 Firma teorisi ve kar maksimizasyonu yerine dayanışma ekonomisi mi geliyor? İftar veya akşam yemeği öncesi komşuları düşünme dönemine geçiş mi?

 Büyük kentlerin ışıltılı mekanlarında gece yıldız arayan paparazzilerin işi zorlaşıyor mu?

 Yeni meslekler ortaya çıkıyor ve bazıları cazibesini yitiriyor mu?

(21)

KOVID Sonra Yeni Dünya Düzeni

 Kent yönetimi, planlama, gayrimenkul yatırımları, finans, alım-satım ve diğer birçok alanda Gayrimenkul – İnşaat 5.0, blockchain, IoT, temassız işlemler, telekonferans ile iş yapma altyapısındaki artış mı?

 Distance learning ve online işlemlerin öne çıkması.

 Gayrimenkul geliştirme sektörü aktörlerinde azalan yeni yatırım ilgisi, yabancı ortak bulma sorunu ve gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarını ihraç güçlüğü,

 Emek ve Dayanışma Bayramında gerçek anlamda dayanışma ve yardımlaşma dönemi in, emeğin istihdam olanakları out,

 İşletmelerin sınıflanmasında çalışan sayısı yerine ciro ve karın kullanılmasının zorunluluğu,

 Yeni bir dünya düzeni ve her sektörün yeni yol haritası yapması gerekliliği,

 Mekan anlayışı ve kullanımının toptan değişimi.

 BİZİ DAHA NELER BEKLİYOR? KESTİRİMİ ZOR.