raporu MAKAL ELER sayı: 112 • ocak 2009
ABD'DE ve TÜRKİYE'DE UZUN VADELİ KONUT KREDİSİ (MORTGAGE) UYGULAM ALARI, ABD'DE
YAŞANAN KRİZ ve MUHTEMEL ETKİLERİ İclal ATTİLA () Yaşar KABATAŞ 0
1 - GİRİŞ
Gayrimenkul finansmanında başta gelen problemlerden biri kaynak sıkıntısıdır. Konut da dahil olmak üzere her türlü gayrimenkul oldukça pahalıdır ve büyük gayrimenkul projeleri (hasta
ne, otel, alışveriş merkezi vb.) çok büyük tutarda fon gerektirmektedir. Konut finansmanında kulla
nılabilecek fon kaynaklarına bakıldığında, temel kaynağı, kişisel birikimlerden oluşan kesimin sağ
ladığı görülmektedir. Bu da konut finansmanı için yeterli olmamaktadır. Ancak bazı durumlarda ye
terli kaynak bulunsa bile, var olan kaynakların et
kin kullanılmaması ve yatırımcılara doğru bir şe
kilde yönlendirilmemesi, konut finansmanındaki problemin temelini oluşturmaktadır.
Etkin bir konut finansman sisteminde kaynak fazlası olan ekonomik birimlerden gerekli fonları toplayarak, bunları konut almak için borçlanma ihtiyacında olan kişilere aktarılması gerekir. Kişi
sel birikimler mevduatlar yoluyla doğrudan konut finansmanı sağlayan kuruluşlara aktarılabileceği gibi, önce çeşitli emeklilik ya da sigorta fon ve M Yrd. Doç. Dr., Marmara Üniversitesi Sosyal Bilimler M YO (“ ’ Yrd. Doç. Dr., Marmara Üniversitesi Sosyal Bilimler M YO
kuruluşlarında toplandıktan sonra konut piyasa
sına yöneltilebilir. Sistem bunu gerçekleştirirken elindeki kaynağı borç olarak verenlere getiri sağ
layabilmeli, diğer taraftan da borçlananlara öde
yebilecekleri kredi koşullarını sunabilmelidir.
Türkiye'de kişiler satın alacakları konutları kendi kaynakları veya kişisel ilişkilerini kullana
rak finanse etmekte, finansal piyasalar aracılığıy
la konut finansmanı ise çok sınırlı düzeyde kal
maktadır. Konut sektörünün, özellikle faiz oran
larının düştüğü son yıllarda, bir canlılık göster
mesi Türkiye'de konutun en kazançlı yatırım ara
cı olmasını sağlamıştır. Ülkemizde finansal ku
rumlar tarafından verilen konut kredileri son dö
nemde hızla artarak Mart 2007'de 16 milyar do
lar seviyesini aşmasına rağmen, halen milli gelirin yaklaşık % 4'ü seviyesindedir. Gelişmekte olan ülkelerde bu oranın % 10-15'lerde olduğu göz önüne alınırsa bu oranın düşük kaldığı ortadadır.
Bu çalışmanın amacı, Türkiye için yeni bir uygulama olan uzun vadeli konut finansman sis
temi (mortgage)'ni inceleyerek, A BD 'de oldukça yaygın bir şekilde uygulanan bu sistemi ve yaşa
nan krizi irdelemek ve Türkiye uygulaması üze
rindeki etkilerini ortaya koyabilmektir.
2- G EN EL O LARA K K O N U T FİN A N SM A N I İyi bir konut finansman sisteminin konut arzı
nı artırması ve konut niteliğini geliştirmesi bekle
nir. Bu beklentinin gerçekleşmesi, devlet, mali kuruluşlar, konut üreticisi ve hane halkı arasında dengeli ilişkinin kurulmasına bağlıdır. Bu ilişki
nin kurulmaması finansman ihtiyacının karşılan
masında sorunlar çıkarır ve sistemin sağlıklı işle
yişinin sürdürülebilir olmasını engeller.1
A B D başta olmak üzere, dünyanın birçok ge
lişmiş ülkesinde, özellikle 1970'lerden itibaren, konut alımı için verilen uzun vadeli konut kredi
lerinin, devletin öncülüğünde kurulmuş olan yet
kili bir kurumun kontrolündeki kredi havuzlarında toplanması ve bu kredilere dayanan menkul kıy
metleştirme yoluyla konut finansmanına olanak ta
nınması konut finansmanı alanında kaydedilmiş en önemli gelişmelerden biri olarak kabul edilmekte
dir. Ayrıca, geliştirilen yeni kredi çeşitleri sayesin
de yüksek enflasyondan kaynaklanan bazı prob
lemler giderilerek, borç sağlanan kesimin yanı sıra borç veren kesim de genişletilmiş ve bazı atıl ku
rumsal yatırımcıların piyasa girişi sağlanmıştır.2 Dünyada uygulanan konut finansmanı sis
temleri incelendiğinde temel olarak iki model bulunduğu görülmektedir. Bunlardan birincisi;
konut finansmanın ipoteğe dayalı menkul kıy
metlerle finanse edildiği Amerikan modeli, diğe
ri ise AB'de özellikle Almanya ve Danimarka'da başarılı bir şekilde uygulanan ipotek bankacılığı modelidir. Temel de bu iki modelden söz edil
mekle birlikte, her ülkenin uyguladığı model kendi ihtiyaçları doğrultusunda şekillenmektedir.
http:/ekutup.dpt.gov.tr/konut/oik606pdf, s.58-60.
Hendershott, P. ve Weicher, J.C. "Forecasting Housing s.30.
3 Yavaş, Abdullah. "A'dan Z'ye Mortgage", Konferans Sun
Bir ülke için yeni bir konut finansmanı mode
li önerilirken öncelikle o ülkenin konut sektörü
nün yapısı ve bu yapıya bağlı olarak sistemde gö
rülen işlevsel ve hukuki aksaklıklar yanında, ül
kenin içinde bulunduğu ekonomik ve sosyal şart
lar dikkate alınmalı ve geleceğe dair beklentiler ve hedefler göz önünde bulundurulmalıdır.
3- U Z U N VAD ELİ K O N U T FİN A N SM A N I (M O R T G A G E) KAVRAM I ve İŞLEYİŞİ
"Gage", Almanca'da verilen bir sözün karşılı
ğında bırakılan depozit anlamına gelmektedir.
"Mort" ise, Fransızca'da taşınmaz (veya ölü) an
lamına gelmektedir. Bu iki kelimenin birleşme
sinden oluşan Mortgage ise bir taşınmazın alınan bir kredi karşılığında rehin olarak verilmesine denmektedir.3
Kavramsal olarak Mortgage, "uzun vadeli ko
nut finansman sistemini" ifade etmek için kulla
nılmaktadır. Mortgage bir taşınmazın, bu taşın
mazı elinde bulunduran bir kişi ya da kurumdan belirli koşullarda başka bir kişi ya da kurumun eline geçmesi işidir.
Ancak sistemin etkin çalışmasının makro eko
nomik koşullarla yakından ilgisi bulunmaktadır.
Mortgage kredileri, finansman kurumları kre
diyi verirken, kredi konusu konutlar üzerinde ipotek tesis ederek kredilerini teminat altına alır
lar. Bu özelliğiyle söz konusu krediler, kredi ala
nın sözleşmedeki ödemeleri yapmaması duru
munda, kredi verene, ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla alacağını tahsil etme hakkı vermektedir.
Bu krediyi diğer uzun vadeli konut kredilerinden
Markets: Lessons Learned", Real Estate Economics, 2002.,
umu, Türkiye Bankalar Birliği, Haziran 2005, s.17.
raporu MAKAL ELER sayı: 112 • ocak 2009
ayıran çok önemli bir nitelik bulunmaktadır. Kre
di veren kurum, kredi alacağını hemen nakde dönüştürmek amacıyla, bu alacağı karşılığında menkul kıymet ihraç ederek, ikincil piyasalarda fon fazlası olan yatırımcılara satmakta ve bu yol
la yeni kredilerin finansmanında kullanacağı taze fonlar yaratmaktadır. Menkul kıymetleştirme ola
rak adlandırılan bu süreçte, kredi verenler, uzun vadeli konut kredilerine kaynak sağlayabilmek amacıyla, alacakları karşılığında menkul kıymet ih
raç ederek, kredilerini, menkul kıymetleri satın
4
alan yatırımcılar aracılığıyla finanse etmektedirler.
Birincil Piyasa: Birincil piyasalar, gayrimen
kul almak isteyenlere doğrudan kredi sağlayan piyasalardır. Yani bireylerin, bankalar ya da çe
şitli kurumlardan konut kredisi almasıyla oluş
maktadır. Konut satın almak için, konut finans
manı kredi kuruluşlarından, ipotek karşılığı para ödünç alınması işlemine denilmektedir. Para fai
ziyle birlikte, belirli bir dönem içerisinde geri ödenmektedir.
Birincil piyasalarda yeni kredilere ilişkin an
laşmalar yapılmaktadır. Birincil piyasaların ak
törleri; ticari bankalar, tasarruf kurumları, yapı kuruluşları, emeklilik fonları, sigorta şirketleri, menkul kıymet satıcıları, şirketlerin hazine bö
lümleri, özel yatırımcılar ve kredi alanlardır.
İkincil Piyasa: İkincil piyasalar ise birincil pi
yasada sağlanan kredilerin likidite edilmek isten
diğinde, krediyi veren tarafından likidite edilebi
leceği piyasalardır. Başka bir deyişle, İpotekli Ko
nut Finansmanı Kuruluşu'nun kredileri satın alıp,
"varlığa dayalı menkul kıymet" ihraç ederek, bu
menkul kıymetleri yurtiçinden ya da yurtdışından ikincil yatırımcılara satmasıyla oluşmaktadır.
Bu kredilerin diğer konut kredilerinden temel farkı, kaynak sağlayabilmek amacıyla, kredi ve
ren kuruluşların, ipotekli kredileri karşılığında menkul kıymet ihraç ederek, kredilerini, menkul kıymetleri satın alan yatırımcılar aracılığıyla fi
nanse ediyor olmalarıdır.5
- Birincil Piyasa- Sistemi Riskten Koruyan Kuruluşlar:
SİGO RTA Ş İR K ET LER İ
' TÜKETİCİLER Kredi Talep Eden
(Bir. Piy.)
_I_2
İPO TEKLİ ') KONUT FİNANSMANI
SİST EM İ
Diğer Aktörler:
- EM E K LİLİK FONLARI (Bir. Ve İki. Piy.) - D İĞ ER YA TIRIM CILA R (İki. Piy.)
- B R O K ER LE R (Bir. Piy.) - GAYRİM EN. DEĞ. UZ.
'
- Birincil Piyasa-: n
Konut Finans. Kuruluşları:
- BANKALAR - FİN. KİRALAM A
Ş İR K ET LER İ - FİNANSMAN
:= ı--- .
- İkincil Piyasa-Kuruluşları:
- KONUT FİNANS.
K U RU LU ŞLA RI - S ER M A Y E PİYA SA SI
K U RU LU ŞLA RI -SİG O R TA Ş İR K ET LER İ
Kaynak: Türkiye Katılım Bankaları Birliği,
"Mortgage Yasasının Getirdikleri ve Konut Fi
nansmanı", 16.11.2007, İstanbul.
3.1- Mortgage Türleri
İpotek finansman kurumları, verdikleri ipotek kredilerine talep yaratabilmek, ancak bu talebi yaratırken kendi finansal bünyelerini, ne kredinin veriliş aşamasında ne de sonra sıkıntıya sokma
mak için zaman içinde birçok ipotek kredisi türü yaratmıştır. Yaratılmış olan ipotek kredisi türleri ülkeler arasında da değişmektedir/ Verilen kredi
lerin türleri değişirken, kredilerin vadeleri de de
ğişkenlik gösterebilmektedir.
Oksay, Suna ve Ceylantepe, Tolga. "Mortgage ve Mortgage Sigortaları", Sigorta Araştırma ve inceleme Yayınları - 7, Kasım 2006, s.12-16.
Oksay, Suna. "Konut Finansmanı Sisteminde Sigortanın Yeri", Türkiye Bankalar Birliği'nde yapılan değerlendirme top
lantısı, 4 Nisan 2006, s.137.
6 Mortgage Credit in The European Community. EC Mortgage Federation, Artigraph SA, Brussels, 1990, 7
Oluşturulacak ipotek kredisi türleri bu siste
min en önemli parçalarından biridir. Uygulanan ipotek kredisi çeşitleri gayrimenkul finansman pi
yasasına olan talep ve bu piyasanın arzını etkile
yecek çok önemli bir unsurdur. Bunlar, finans
man kurumlarının verebilecekleri ipotek kredisi türleri, kredilere uygulanan faiz oranları, kredi ile ilgili geri ödemelerin yapılış şekli, gerekli hizmet
lerin sağlanma koşulları ve kredi değerlendirme süreci gibi faktörlerdir/ Bu nedenle uygulanmak
ta olan ipotek kredisi türleri ele alınıp farklı bakış açılarıyla değerlendirilmektedir.
3.1.1- Klasik İpotek Kredisi
Teknik olarak ipotek kredisi, krediyi verenle krediyi alanın üzerinde anlaşmaya varacakları her şekilde olabilir. Bununla birlikte klasik ya da geleneksel ipotek kredisi, sabit faiz oranlı, eşit geri ödemeli, tamamen amortize edilen bir kredi şeklinde verilmektedir. Klasik ipotek kredisi ola
rak ifade edilen bu ipotek türünün arkasındaki te
mel düşünce, ipotek kredisinin vadesi ya da sü
resi olarak ifade edilen ve üzerinde anlaşmaya varılan zaman içinde, ödünç alınan borcun, faiz ve anapara olarak eşit taksitlerle geri ödenmesi
dir. Böylece, dönem sonunda kredi tamamen amortize edilmiş yani geri ödenmiş olur.
3.1.2- Artan Geri Ödeme Tutarlı İpotek Kredileri Artan geri ödeme tutarlı ipotek kredileri, alınmış olan ipotek kredilerinin geri ödeme tutarlarının,
kredi alanla veren kurum arasında, kredinin va
desi boyunca, belirli sürelerde artırıldığı ipotek kredisi türüdür. Geri ödeme tutarlarının ne za
man ve tutarda artırılacağı geri ödeme tutarlı ipotek kredilerinin sözleşmelerinde açıkça belirlenmekte
dir. Bu kredi türünde alınmış olan kredinin faiz ora
nı ve vadesinde bir değişme olmamakla beraber, değişen yalnızca geri ödeme tutarları olmaktadır.8 Artan geri ödeme tutarlı ipoteklerin uygula
maya başlamasının en önemli nedeni, bu kredi türünün konut satın alacakların koşullarına daha uygun ve buna bağlı olarak talebinin de daha yüksek olacağı düşüncesidir. Genellikle kişilerin ilk işe başladıklarında gelir düzeyleri ileriki yılla
ra göre daha düşük olmakta ve işlerindeki tecrü
beleri arttıkça gelir düzeyleri de yükseleceği dü-
9
şüncesiyle hareket edilmektedir.
3.1.3- Değişken Oranlı İpotek Kredisi Değişken oranlı ipotek kredisi, verilen ipotek kredisinin faiz oranları, kredinin vadesi boyunca sözleşmede önceden belirlenen sürelerde değiş
tirilen, diğer bir deyişle yeniden belirlenen kredi türünü ifade etmektedir. Bu kredinin uygulanma
ya konma nedeni, faiz oranlarındaki değişme ris
kine karşı kredi veren kurumun korunmasıdır. Fa
iz oranlarında değişmelerin ortaya çıkmasıyla beraber bu krediler, kredi verenler açısından kla
sik ipotek kredilerine göre çok daha avantajlı ha
le gelmektedir/0
7Phillips, Steven. "Selecting The Right Mortgage", Journal of Accountancy, June 1994, s.71.
Alp, Ali ve Yılmaz, M.Ufuk. "Gayrimenkul Finansmanı ve Değerlemesi", İstanbul Menkul Kıymetler Borsası Yayını, Haziran 2000, s.70.
Önal, Yıldırım Beyazıt ve Topaloğlu, Mustafa. ipotekli Konut Finansmanı ve Hukuku Mortgage (Tutsat), Karahan Ya
yınları, Nisan 2007, s.152.
Sprecher, C.R. and Wıllıam, E.S. "ARMs Versus FRMs:Which is Beter", Real Estate Finance Journal (REF), Spring 1993, s.79.
raporu
Bu tür kredilerde faiz oranlarının yeniden belir
lenme dönemleri, ilgili ülkenin ekonomik durumu
na bağlıdır. Değişken oranlı ipotek kredilerinin ilgi
li dönemde uygulanacak olan faiz oranı, belirlen
miş olan endekse yine sözleşmede belirlenmiş olan sabit bir faiz oranı ilave edilerek bulunmakta ve dö
nem faiz oranı olarak bu oran uygulanmaktadır."
3.1.4- Diğer İpotek Kredisi Türleri
Yukarıda açıklanmış olan ipotek kredisi türle
ri, yaygın olarak kullanılmakta olan kredi türleri olup, ilgili ülkelerin ve bulunulan konjonktürün getirdiği koşullara göre uygulanan başka kredi türleri de vardır. Esasen açıklanmış olan kredi türleri bir finansman kurumu tarafından mutlak uyulması gereken kredi türleri değildir. Bu ne
denle ipotek kredisi veren kurumlar, mevcut eko
nomik durum, verilen kredilerle ilgili kaynakların sağlanma koşulları, mali durumları, rakip firma
ların uygulamaları gibi hususları göz önünde bu
lundurarak kendi kredi pazarlama stratejilerini belirleyeceklerdir. Bu çerçevede kredi kurumları tarafından kredi verilirken, belli başlı kredi türle
rinden başka bu türlerin bir veya bir kaçının özelliğini taşıyan karma ya da tamamen kendile
rine has ipotek kredileri düzenlenmektedir."
3.2- Mortgage Sisteminde Karş>laş>lan Riskler İpoteğe dayalı olarak çıkarılan menkul kıy
metlerin taşıdığı riskleri genel olarak dört ana
13
başlık altında toplamak mümkündür: * 12 13 14
3.2.1- Faiz Oran> Riski
Piyasa faiz hadlerindeki dalgalanmalara bağlı olarak ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin fiyatla
rında meydana gelen değişiklikleri ifade etmekte
dir. Genelde ipotek senetlerinin 10-30 yıl vade
lerde ihraç ediliyor olması faiz riskine daha fazla maruz kalmasına neden olmaktadır. İpotek kredi
si bir borçlanma enstrümanı olduğundan piyasa faiz hadlerinin yükselmesi halinde, ipoteğe daya
lı menkul kıymetlerin fiyatı düşecek; buna karşı
lık, piyasa faiz hadlerinin düşmesi halinde ise ar
tacaktır. Faiz hadlerindeki değişiklikleri bertaraf etmek için yapılması gereken şey sigorta yaptır
maktır. Faiz oranı sigortasının yapılması halinde ortaya çıkacak zarar sigorta şirketi tarafından kar
şılanacaktır."
3.2.2- Erken Ödeme Riski
İpotek karşılığı verilen kredinin tamamının vadesinden önce ödenmesini ifade etmektedir.
Piyasa faiz hadlerinin istikrara kazandığı dönem
lerde nispeten daha az olan erken ödeme riski, faizlerdeki dalgalanmaların yoğun olduğu zaman dilimlerinde oransal olarak daha fazla olmaktadır.
Kredi geri ödemelerinin yapılamaması halin
de, kredi kurumu tarafından verilmiş olan kredi
nin mevcut bakiyesinin elde edilme süresi, tama
men ilgili ülkenin haciz prosedürünün hızlı işle
yip işleyememesine bağlı olmaktadır. İpotek kre
disinin yaygın olduğu ülkelerde bu sistemin iyi işleyişini temin etmek bakımından sistemin ku
rulması aşamasında, haciz prosedürü gibi kredi
sayı: 112 • ocak 2009
MAKAL ELER
" Önal ve Topaloğlu, 2007, s.156.
12 Kabataş, Yaşar. (2007). "ipotekli Konut Finansman (Mortgage) Sistemi ve Değerleme Uzmanlığı", Mali Çözüm, İSM- M M O Yayın Organı, Sayı:80, Mart - Nisan 2007, s.77.
13 Fabozzi, Frank J. "Handbook of Mortgage Backed Securities", Probus Publishing Company, Chicago, 1992, s.25.
14 Shay, Rodger. (1994). "Interest Rate Risk Insurance" Savings & Community Banker, January 1994, s.41.
riskini etkileyebilecek alanlarda gerekli düzenle
meler yapılmış ve finans piyasasının etkin işleyişini temin edebilmek için gerekli önlemler alınmıştır.15
3.2.3- Kredi Riski (Geri Ödememe Riski) Krediyi alan kişinin aldığı krediyi geri ödememe riski olarak ifade edebiliriz. Bu tür risklerden korun
mak için de verilen kredilerin sigortalanması yoluy
la kredi riski bertaraf edilmeye çalışılmaktadır.
Bu tür bir sigorta hizmetinden faydalanılma- dığı bir ortamda, ödenmeme riskinin ortaya çık
ması gayrimenkulun hukuki ve ekonomik mülki
yet anlamında tamamen kredi veren kuruma geç
mesine neden olacaktır. Bu durumda kredi ku- rumlarınca, üzerine ipotek konulmuş olan gayri
menkulun satılıp, mevcut kredi bakiyesinin tahsil edilmesi yoluna gidilir.
3.2.4- Likidite Riski
Senetlerin nakde çevrilmesi esnasında değeri üzerinden paraya çevrilememesi olarak ifade edebiliriz.16 17
Gayrimenkul yatırımlarının istenildiği an nak
de dönüştürülememesi, nakde dönüşüm için be
lirli bir süre beklenilmesi veya piyasa değerinin altında bir bedelle nakde dönüştürülmesi daha geniş anlamda likidite riski olarak ifade edilmek
. . 17
tedır.
3.3- Mortgage Sigortası
A B D gibi gelişmiş ülkelerde uygulanan iki de
ğişik yöntemden birisi kredi sigortası, diğeri de ipotek işleminin de içinde olduğu ipotek sigorta
sıdır.
Dünyada Mortgage sigortası hizmetinin kamu ya da özel sektör tarafından sunulduğu görül
mektedir. Kamu Mortgage sigortası sistemi A BD ve Kanada'da geliştirilmiştir. Mortgage sigortası dünya genelinde giderek önemli hale gelmekte
dir. Genellikle ülkelerin, kamu Mortgage sigorta
sı sisteminden özel Mortgage sigortası sistemine geçme eğiliminde oldukları söylenebilir. Avus
tralya, Yeni Zelanda, İrlanda, Güney Kore, Belçi
ka, İsrail, Güney Afrika ve İngiltere'de özel Mort
gage sigortası uygulaması mevcuttur. ABD, Ka
nada, Fransa ve Belçika'da hem özel hem de ka
mu Mortgage sigortası uygulamasının her ikisi de kullanılmaktadır. Litvanya, İsveç ve Hong Kong'da ise sadece kamu Mortgage sigortası uy
gulaması bulunmaktadır.18
• Kredi Sigortası
Borç vermede riskin kaynağı ya borçlunun borcunu zamanında ve tam olarak ödeyememesi ya da ekonomide değişen şartlar nedeniyle faizin düşük kalarak kredinin fiyatını karşılayamaması- dır. Kredi sigortası bu riskleri yönetmektir.19
Alp, Ali. "ipotek Kredileri ve ipoteğe Dayalı Menkul Kıymetler Yoluyla Türk Konut Finansman Sorununun Çözümün
de Bir Model Önerisi", SPK Yayını No:51, Ağustos 1996, s.34.
16 Çolak, H. Bayram. "Mortgage Yasa Tasarısına Göre ipotekli Konut Sisteminin Esasları, Sistemin Taşıdığı Riskler ve Uygulanması için Gerekli Olan Düzenlemeler", Mali Kılavuz, Üç Aylık Maliye Dergisi, Yıl:7, Sayı:28, Nisan - Hazi
ran 2005, s.14-15.
17 Yalçıner, Kürşat. "ipotek Karşılığı Menkulleştirilmiş Krediler Sisteminde Riskler", Karınca Dergisi, Nisan 2006, s.15.
18 Oksay ve Ceylantepe, 2006, s.12-16.
Rosenthal, A. James ve Juan M. Ocampo. Securitization of Credit, İnside the New Technology of Finance. Texas:
John W iley & Sons, 1988, s.63.
raporu MAKAL ELER sayı: 112 • ocak 2009
Bu sigorta sistemi sadece konut kredisini kap- samayıp, finansman kuruluşunun açtığı tüm kre
dileri kapsamaktadır. Bankaların topladığı mev
duatlar için mevduat sigortası yöntemiyle mudi- lere belli oranlarda veya belli limitlere kadar mevduat garantisinin uygulanması gibi, bankala
rın açtığı kredilerin de geri dönmeme riskine kar
şı, bir güvence olarak kredi sigortası uygulan
maktadır.
• İpotek Sigortas>
İpotek sigortası, özellikle ipotekli konut kredi
si piyasasının geliştiği ülkelerde, ABD'de hükü
met uygulaması olarak Federal Konut İdaresi tara- fından 1934 yılında başlatılan bir uygulamadır.20
Varlığa dayalı sigortalama, borçlananlara fon
ları daha ucuza kullanabilme olanağı vermekte
dir. Konut satın alanlara sabit oranlı ve daha dü
şük faizli ipotekli kredilerde ipotek sigortası, A BD 'de uzun zamandan beri uygulanmaktadır.21
Bu sistemde ipotekli olarak konut kredisi kul
lanan borçlu ya da finansman kuruluşu tarafın
dan ipotek sigortası yaptırılmakta, bedeli krediyi kullanan tarafından ödenmektedir. Başlangıçta hayat sigortası olarak başlamıştır. Ölüm halinde borcun finansman kuruluşuna ödenmesini sigor
ta şirketi üstlenirken, sigortanın kapsamı daha sonra genişlemiş, borçlunun ödeme güçlüğüne girdiği, sakatlanma veya işsiz kalma gibi durum
larda da sigorta şirketi riski üstlenmeye başlamış
tır. Ayrıca, ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin ih
raç edilebilmesi için de ipotek sigortası şart ko
şulmaktadır.
4- A B D 'D E U Z U N VAD ELİ K O N U T KREDİSİ (M O RT G A G E)
Sermaye piyasalarının gelişmiş olduğu ülke
lerde finansman kurumları genellikle düzenlemiş oldukları ipotek kredilerini ikinci el piyasalarda satarak veya bu ipotek kredilerine dayalı olarak menkul kıymet ihraç ederek fon sağlamaktadırlar.22
Bir banka çeşitli kaynaklardan elde ettiği (mevduat, sendikasyon kredileri v.b) tasarrufları ve uygun fiyatla elde ettiği kredileri konut sahibi olmak isteyenlere kredi olarak vermekte, bu kre
diye ait pazarlama, gayrimenkul değerleme (eks
pertiz) , ipotek tesisi, sigorta ve ödeme gibi hiz
metler bankaca müşteriye sunulmakta, tüm bu müşterilere verilen konut kredilerinin teminatını teşkil etmek üzere aldığı ipotekleri menkulleştire
rek Merkezi İpotek Kuruluşu gibi kuruluşlara üzerine bir miktar kar marjı ile satmaktadır.
ABD , gerek birinci gerekse ikinci el bakımın
dan çok gelişmiş bir gayrimenkul finansman pi
yasasına sahip olduğundan, diğer ülkelere de model oluşturmuştur.
4.1- A BD 'de Uzun Vadeli Konut Kredisi (Mortgage) Faaliyetleri
A BD 'de ikinci el ipotek piyasasındaki faali
yetler, öncelikle, 1938 yılında Fannie Mae'nin hükümet tarafından kurulması ile başlamıştır.
Fannie Mae'nin kuruluş amacı, hükümet garanti
si taşıyan FH A (Federal Housing Administrati- on) ve V A (Veterans' Administration) tarafından
20Alp ve Yılmaz, 2000, s.59.
21 Rosenthal ve Juan, 1988, s.64.
Pryke, M. ve Whitehead, C. An Overview of Mortgage ary 1994, s.83.
Backed Securitisation in the U.K., Housing Studies, Janu-
sigortalanmış ipotek kredilerini satın alarak bu sayede bu kredilere ikincil bir piyasa yaratmaktı.
İlerleyen yıllarda Fannie Mae'nin varlığına rağ
men istenilen seviyeye ulaşamamış olan ipotek piyasası nedeniyle kurum, kuruluşundan 30 yıl sonra 1968 yılında kamu mülkiyetinden çıkartı
lıp iki kurum haline getirilerek yeniden organize edilmiştir. Bunlar:23
- Mevcut FN M A (Fannie Mae), - Govermet Mortgage Association,
Ginnie Mae - G M A (Hükümet İpotek Birliği)'dir.
1968 yılında yeniden yapılanmasıyla birlikte Fannie Mae, 1970 yılından itibaren hükümet ga
rantisi taşıyan FHA ile V A tarafından sigortalanan ipotek kredilerinin dışında kalan ve geleneksel ipotek kredileri (conventional mortgages) olarak adlandırılan kredilerin de alım satımını yapmaya başlamıştır. 1981 yılından itibaren ise ipoteğe dayalı ödeme aktarmalı menkul kıymet ihracına başlayan kurum, yatırımcıların değişen beklenti
lerine uygun olarak 1986 yılında, ilk defa, getiri
si ayrılan ipoteğe dayalı menkul kıymetleri ihraç etmiştir. Bugün, Fannie Mae tarafından ihraç edi
len ödeme aktarmalı menkul kıymetler "Fannie Mae M B S" olarak adlandırılmakta ve bunlara iliş
kin anapara ve faiz ödemelerinin tam ve zama
nında yapılması yine Fannie Mae'nin garantisi al
tında olmaktadır.
A BD 'de ikinci el piyasalarda faaliyetlerini sürdüren bir diğer kurum ise, Ginnie Mae'dir. Bu kurum, A BD Hükümeti tarafından ülkedeki men
kul kıymetleştirme uygulamalarını başlatmak ve teşvik etmek amacıyla Konut ve Kent Geliştirme Bakanlığı (U.S. Department of Housing and Urban
Development) bünyesinde Fannie Mae'den ayrı
larak 1968 yılında oluşturulmuştur. Asli fonksi
yonu, ipotek piyasasını desteklemek ve piyasaya yönelik likiditeyi arttırmak amacıyla ipoteğe da
yalı menkul kıymet ihraç etmek olup, bu amaç doğrultusunda sadece FHA ve V A tarafından si
gorta edilmiş ipotek kredilerini bir havuzda top
layarak bunları ödeme aktarmalı bir yapıda men
kul kıymete dönüştürmektedir. Bu çerçevede, ilk defa 1970 yılında, hükümet garantili ipoteğe da
yalı ödeme aktarmalı menkul kıymetler, Ginnie Mae tarafından ihraç edilmiştir. Ginnie Mae ih
raçlarında kullanılan menkul kıymetlerin anapa
ra ve faiz ödemelerinin tam ve zamanında yapıl
ması (the timely payment of principal and inte- rest) A BD Hükümeti'nin tam güveni ve kredisi (full faith and credit of the United States) ile ga
ranti altındadır. Bu nedenle Ginnie Mae kâğıtları
na olan yatırımcı güveni de son derece yüksektir.
Günümüzde Ginnie Mae tarafından ihraç edilen menkul kıymetler, G N M A I ve G N M A II şeklinde iki ana grup altında toplanmaktadırlar.
Hükümet garantisi dışında kalan geleneksel ipotek kredilerinin satın alınarak bunların da menkul kıymetleştirmeleri amacıyla, Amerikan Kongresi tarafından 1970 yılında özel şirket sta
tüsüne sahip Freddie Mac kurulmuştur. Freddie Mac kuruluş amacına uygun olarak, ilk defa 1971 yılında geleneksel ipotek kredileri ile des
teklenmiş ödeme aktarmalı yapıya sahip Katılım Sertifikaları (Participation Certificates-PCs) olarak da bilinen menkul kıymetleri ihraç etmiştir. Fred
die Mac'in ihracını gerçekleştirdiği sertifikalar, kurumun tasarruf ve kredi birlikleri, tasarruf ve ti
cari bankalar ve ipotek bankalarından satın aldı
ğı ipotek kredileri ile oluşturduğu havuzları tem
sil eden menkul kıymetlerdir. Böylece Freddie
23Fabozzi, F.J. ve Modigliani,F. Capital Markets: Instıtutions and Instruments, Prentice HAll, New Jersey, 1992, s.20.
raporu MAKAL ELER sayı: 112 • ocak 2009
Mac, söz konusu kurumlara finansman açısından yeni alternatifler sunmuş olmaktadır. Kurum, ihra
cını gerçekleştirdiği sertifikaları alanlara, bunlara ilişkin anapara ve faizin tam ve zamanında öden
mesini kendisi garanti etmektedir. Burada belirti
len sertifikalar en az 1.000 $'lık kupürler halinde satışa çıkarılmakta ve anapara ve faiziyle ilişkili ödemeler her ayın 15'inde gerçekleştirilmektedir.
Ayrıca kurum, 1983 yılında, ilk defa olarak, bir diğer ipoteğe dayalı menkul kıymet türü olan "te
minatlı ipotek yükümlülüklerini ihraç etmiştir.
A BD 'de hükümetin tamamına sahip olduğu Ginnie Mae ile hükümet tarafından desteklenen Fannie Mae ve Freddie Mac tarafından gerçekleş
tirilen ipoteğe dayalı menkul kıymetleştirme uy
gulamaları, kısa zamanda bu yolla kendilerine alternatif fon kaynakları yaratmak isteyen özel sektör kuruluşlarını da teşvik etmiştir. 1977 yılın
da Salomon Brothers ve Bank of America'nın ön
cülüğünde A BD Hükümet garantisi olmayan ge
leneksel ipotek kredileri ile teminatlandırılmış ödeme aktarmalı menkul kıymetler ihraç edilerek ipoteğe dayalı menkul kıymetleştirme uygulama
ları özel sektörde de başlamıştır. Öncül bu uygu
lama ile birlikte, özel sektör kuruluşları da kendi ipotek havuzlarını oluşturmuşlar, bu havuzlarda
ki kredilerle teminatlandırılmış menkul kıymetle
ri sigortalatıp risk derecelerine göre değerleme aldıktan sonra menkul kıymetleştirmeyi gerçek
leştirmişlerdir. Kamusal ya da kamu destekli ku- rumların ihraç edecekleri menkul kıymetler hü
kümet veya kurum garantisi taşımaları nedeniyle, yatırımcı güveni açısından özel sektör ihraçlarına kıyasla daha avantajlı konumdadırlar. Bu neden
le, özel sektör kuruluşları ihraç edecekleri men
kul kıymetler için ek teminatlar sağlamakta ve kamusal menkul kıymetlere göre daha fazla faiz
vermektedirler. Ayrıca, kamu ya da kamusal des
tekli kurumların menkul kıymetleri derecelendir
meye tabi değiller iken, özel sektör ihraçları de
recelendirilmektedirler.
5- T Ü R K İY E'D E U Z U N VAD ELİ K O N U T KREDİLERİ (M O RT G A G E)
Türkiye ekonomideki olumlu gelişmelerle birlik
te özellikle Amerikan ekonomisinde uzunca bir sü
redir uygulanmakta olan uzun vadeli gayrimenkul finansman modellerinin Türkiye şartlarına adapte edilerek yeni bir düzenleme ortaya konulmuştur.
Önümüzdeki 10 yıl içinde Türkiye'de yakla
şık 7 milyon konuta ihtiyaç olacağı belirtilmekte
dir. Bunun yaklaşık yarısının hane halkı artışı kaynaklı, 1 milyon civarındaki bölümünün göç, 800 bininin ise yenileme kaynaklı olacağı tahmin edilmektedir. Kentsel dönüşüm nedeniyle de 1,5 milyon civarında bir konut ihtiyacı olacağı düşü
nülmektedir. Türkiye'de toplam konutların yüzde 55'i ya ruhsatsız ya da izinsiz durumda bulun
maktadır. Uygunsuz yapılaşma dâhil ev sahiple
rinin oranı ise % 70'leri aşmaktadır. Mevcut ko
nutların % 60'ı 20 yaş üzeri evlerden oluşurken, konutların % 40'ının tadilata ihtiyacı bulunmak- tadır. Bu çerçevede başta kayıt dişiliğin engel24
lenmesi olmak üzere depreme dayanıklı, altyapı
sı güçlü konutların üretilmesi önem taşımaktadır.
Türkiye'de Mortgage piyasası için aşağıdaki ne
denlerden dolayı önemli fırsatlar bulunmaktadır;
" Doygunluğa ulaşmamış konut pazarı bulunması,
" Yüksek nüfus artışı ve sağlıklı konut ihtiya
cının artıyor olması,
" Enflasyon ve faiz oranlarının düşmesi,
" Türk nüfusunun çoğunluğunun ilk yatırım tercihi olarak gayrimenkullü seçmesi,
24http://www.ntvmsnbc.com/news/400723.asp
" Uzun vadeli fon sağlamaya yönelik emekli
lik sistemlerinin kurulmuş olması.
Konut finansmanı sisteminin oluşturulması ve geliştirilmesi sürecinde anahtar rol oynayan un
surların başlıcaları şunlardır:
" Ekonomik istikrar,
" Sağlıklı bir yasal ve düzenleyici çerçeve,
" Liberal bir finansal piyasa,
" Birincil ve ikincil ipotek piyasalarının geliş
mesidir.
Bu faktörlerin gerçekleştirilmesi uzun zaman almakta, yasal ve düzenleyici alt yapının gelişti
rilmesi ciddi devlet desteği gerektirmektedir.25
5.1- Yasal Alt Yapı
Kamuoyunda "Mortgage ya da "Tutsat" yasa
sı olarak bilinen bu tasarı 21.02.2007 tarih ve 5582 sayılı Konut Finansmanı Sisteminde Deği
şiklik Yapılması Hakkında Kanunla kabul edile
rek yasalaşmıştır. 5582 sayılı Kanun, 06.03.2007 tarih ve 26454 sayılı Resmi Gazete'de yayımla
narak yürürlüğe girmiştir.26
Esas olarak söz konusu Kanunla yatırımcılar ile tüketiciler arasında kurumsal bir bağ kurul
mak suretiyle daha uygun şartlarda konut kredisi sağlanması amaçlanmıştır. Ayrıca, belirli bir bü
yüklüğe ulaşmış birincil konut kredisi piyasasının gelişmesine destek olacak ikincil piyasanın ku
rum, kural ve finansal araçlarıyla oluşturulması da kanunun amaçları arasındadır.27
5582 sayılı Kanunla hangi tür işlemlerin ka
nun kapsamından yararlanacağı gösterilerek bu
konuda tereddütlerin ortadan kaldırılması hedef
lenmiştir. Diğer bir husus da yasal düzenleme
den tüketicilerin hangi tarih itibariyle yararlana
cağı konusunda açıklık getirilmiştir.
Konut finansman sistemi başlangıçta bir kredi işlemi olması itibariyle sözleşmenin tarafı olan ipo
tekli finans kurumları ile kredi kullanan tüketici arasında gerçekleşmektedir. İpotekli konut finans
man sözleşmesinin kurulmasından sonra menkul kıymetleştirme aşamasında ipotek finansman kuru
luşu ve yatırımcılar söz konusu olmaktadır.
Konut finansman sistemi esas itibariyle A BD 'de Mortgage kavramına dayalı olarak geliş
miştir. Mortgage kavramı, Türk Hukukundaki ipotek kavramını tam olarak karşılamamaktadır.
A BD 'de taşınmazın doğrudan borcun teminatı olarak gösterilmesinin yanında inançlı temlik iş
lemleri Mortgage sayıldığı gibi, bazen de taşın
mazın teminatına ilişkin bir ibarenin yer aldığı bono (promissory note) düzenlenmesi dahi Mort
gage kapsamında değerlendirilmektedir.
5582 sayılı Kanunda konut finansmanına da
yalı menkul kıymetleştirme süreci ya doğrudan ipotekli menkul kıymet ihraç etmek yoluyla ya da bilanço dışında oluşturacakları fonlar aracılı
ğıyla gerçekleştirmesi öngörülmüştür.28
5.2- Mortgage Kuruluşları
5.2.1- Borç Veren / Konut Finansmanı Kuruluşları
Yapı kullanma izni alınmış konutlar üzeri
ne ipotek tesis ederek kredi kullandıran ve/veya
25T.C. Ziraat Bankası A.Ş. Eğitim Daire Başkanlığı, 2008, s.118.
26Önal ve Topaloğlu, 2007, s.312.
27Yalçıner, 2006, s.9-15.
28Önal ve Topaloğlu, 2007, s.313-330.
raporu MAKAL ELER sayı: 112 • ocak 2009
finansal kiralama yoluyla kiralayan finansman şirketleridir. İpoteğe dayalı konut kredisi veren kuruluşların başında bankalar gelmektedir. An
cak banka kaynaklarının kısa vadeli olması ban
kaları bu tip uzun vadeli borcu finanse etmekte zorlanmalarına yol açmaktadır. Bu sorunu çöze
bilmek için bankalar kredi teminatı olarak ipotek aldıkları taşınmazları teminat gösterip menkul kıymet ihraç ederek kaynak sağlamak yoluna git
mektedirler. Varlığa dayalı menkul kıymet (VDMK) olarak adlandırılan bu uygulama serma
ye piyasasında alıcılara sunularak kaynak yaratıl
maktadır. Bu durum uzun vadeli konut kredisin
de iki piyasanın oluşmasına yol açmaktadır. Bi
rincil piyasada doğrudan borç alan ve veren kar
şı karşıya iken, ikincil piyasada borç veren verdi
ği borcu finanse edebilmek için elinde uzun va
deli kaynak bulunduran gayrimenkul yatırım or
taklıkları, sigorta kuruluşları, emeklilik fonları gi
bi kuruluşlarla karşı karşıyadır. İkincil piyasada menkul kıymetlere yatırım yapanların ana borçlu ile bağlantıları yoktur, bu piyasadaki yatırımcılar konut kredisini veren kuruluşun likit kalmasını sağlamakta ve böylece sistemin daha rahat çalı
şabilmesini temin etmektedir.
5.2.2- Gayrimenkul Değerleme Şirketleri Lisans sahibi özel eğitim almış uzmanların çalış
tırıldığı, gayrimenkulün pazar ve pazar dışı değerinin saptanması için rapor hazırlamakla görevli şirketler
dir. Sermaye Piyasası Kurulu tarafından düzenlenen mevzuata göre faaliyetlerini sürdürmektedirler.
5.2.3- Gayrimenkul Yat>r>m Ortakl>klar>
Ortaklık yapısının içinde müteahhit şirket, iş
letmeci şirket, danışman şirket ve gayrimenkul de
ğerleme şirketi yer alan anonim ortaklıklardır. Bu tip şirketler taşınmaz varlıklara, taşınmaz varlıkla
ra dayalı projelere ve gayrimenkule dayalı serma
ye piyasası araçlarına yatırım yapmak amacıyla
kurulmuş şirketlerdir. Portföylerindeki taşınmaz
ların alım satımından kar sağlayarak yılsonunda ortaklarına temettü olarak dağıtırlar. Portföylerin
deki taşınmazlardan kira geliri elde ederler. G ay
rimenkule dayalı projelere yatırım yaparlar an
cak doğrudan inşaat yapamazlar. Sermaye piya
salarına hisse senedi ve tahvil ihraç eden diğer yatırım ortaklıkları gibi hareket ederler. İhraç ettikle
ri menkul kıymetin teminatı taşınmaz mallar, ipotek teminatlı menkul kıymetlerdir. Böylece yatırımcının kaynaklarını likiditesi daha düşük olan taşınmazda değerlendirmesi yerine ona yatırım yapan bir şirke
tin paylarını satarak daha likit olmasını sağlamakta ve diğer tarafta özellikle büyük ölçekli gayrimenkul projelerine finansman sağlamaktadırlar.
5.2.4- Sigorta Şirketleri
Sigorta şirketleri ipoteğe dayalı konut finans
manı piyasasında hem birincil hem ikincil piya
sada çok önemli rollere sahiptirler. Öncellikle konut kredisi ile satın alınacak taşınmazın sigor
talanması, kredinin sorunsuz geri dönüşünün te
mini için ön şarttır. Bunun ötesinde borçlunun ölümü veya ödeme gücü kaybına karşı sigorta
lanması gerekmektedir. Bu durumda sigorta şir
ketleri birincil piyasada çok önemli bir yere sa
hiplerdir. Sigorta şirketlerinin ikincil piyasada yer almalarının ana nedeni ellerinde uzun vadeli kaynak bulundurmalarıdır. Özellikle hayat sigor
tası, sağlık sigortası yapan kuruluşların değerlen
dirmeleri gereken uzun vadeli kaynakları için gayrimenkule dayalı yatırım fonları, faiz oranları
nın fazlaca değişmediği dengeli ekonomilerde, ciddi getiri sağlayabilmektedir.
5.2.5- Emekli Sand>klar>
Emekli sandıkları, ellerinde bulunan uzun va
deli fonları değerlendirmek amacıyla ikincil pi
yasada gayrimenkule dayalı menkul kıymetleri satın alabilmektedirler.
5.2.6- İpotek Finansman Kuruluşları
Konut kredisi nedeniyle mevcut alacakları devralabilen, bu alacakları yönetip bunları temi
nat göstererek kaynak yaratabilen sermaye piya
sası kurumu niteliğindeki anonim şirketlerdir.
5.2.7- Diğer İlgili Kamu Kurumlan
Konut sektörüne yönelik yasal düzenlemeler
le ilgili bakanlıklar ve bağlı kuruluşların yanında, ipoteğe dayalı kredi veren kurumların finansman sağlamak için ihraç edecekleri varlığa dayalı menkul kıymetlerin ihraç koşullarını denetleyen, genel olarak gerekli yasal düzenlemelerden ve denetimden sorumlu sermaye piyasası ile ilgili kuruluşlar da ipoteğe dayalı gayrimenkul kredile
ri sistemi içinde taraf olarak yer almaktadırlar.29
5.3- Uzun Vadeli Konut Finansman>
(Mortgage) Yasas> Öncesi Konut Kredileri Ülkemizde geçmişteki yüksek enflasyon ve yüksek faiz ortamından olumsuz etkilenen inşaat sektöründe 1993-2003 yılları arasındaki 10 yıllık dönemde %22,4'lük bir küçülme yaşanmıştır.
Ülkemizde faizler genel seviyesinin geçmişe gö
re gerilemesi, ekonomik istikrarla birlikte ertelen
miş talebin açığa çıkması, global piyasalarda gayrimenkule olan ilginin artması, yabancı ilgisi, deprem riskinden dolayı hazır beton kullanımı
nın artması, rekabet ortamının büyük şirketler le
hine gelişmesi, özel sektör yatırımlarının artması, kamunun Toplu Konut İdaresi vasıtasıyla başlattı
ğı ve bilhassa dar gelirli vatandaşlara yönelik se
ferberliklerle inşaat sektörü, 2004 yılında kazan
maya başladığı ivme ile G SM H 'nin üzerinde bü
yüme rakamlarına ulaşarak 2005 yılında %21,5 düzeyinde büyümüş TÜ İK verilerine göre 2006 yılında %19,4, konut kredisi kullanımının yavaş
lamasıyla, 2007 yılının ilk çeyreğinde yüzde 16,5 ve ikinci çeyrekte 15,7 büyümüş iken, üçün
cü çeyrekte ancak yüzde 5,4 büyüyebilmiştir.30 2007 yılı verileri bazında bankacılık sistemi kredi büyümesinde Tüketici Kredileri başlığında başarılı performans sürmüştür. Alt başlıklar olan Konut ve İhtiyaç Kredileri'nin bu performansa destek olduğu görülüyor. 2008 yılında, 2005 ile başlayan kredi büyüme ivmesinin azalarak da ol
sa devam edeceğini düşünüyoruz. Aşağıda ver
miş olduğumuz tablolar paralelinde 2008 yılında kredi tarafında değişimin sınırlı olabileceği görü
şümüz ilk iki aylık verilerle desteklenmektedir.31 Aralık 2007'de bireysel krediler türlerine göre incelendiğinde, bir önceki yıla göre konut, ihti
yaç ve kredi kartlarında önemli düzeyde artışlar meydana geldiği görülmektedir. 2007 yılında, konut kredileri, toplam bireysel krediler içinde
%34,2 ile en büyük payı almaya devam etmiş;
konut kredilerini sırasıyla %28,5 ile bireysel kre
di kartları, %27,2 ile ihtiyaç kredileri ve % 6,5 ile taşıt kredileri izlemiştir.32
Küresel ekonomide görülen gelişmelerin aksi
ne yurtiçindeki istikrarlı ekonomik ortam ve dü
şen faiz oranları neticesinde, 2007 yılının dör
düncü çeyreğinde konut kredilerindeki artış hız
lanmıştır. Bu dönemde konut kredilerinin toplam
Dolun, Leyla, 2007, "ipoteğe Dayalı Konut Kredisi (Mortgage)", Ekonomik ve Sosyal Araştırmalar Müdürlüğü, Şubat 2007, s.2-3-4.
30T.C. Ziraat Bankası A.Ş. Eğitim Daire Başkanlığı, 2008, s.87.
31Merkez Menkul Değerler Araştırması, Sektör Raporu, 14.03.2008
32BDDK, Finansal Piyasalar Raporu, Aralık 2007,s.47.
raporu
aktif içerisindeki payı % 5,6 seviyesine yüksel
miştir. Faiz oranlarının düşmeye devam etmesi halinde konut kredisinde artışın devam etmesi muhtemeldir.33
Haziran 2007 tarihi itibariyle Türkiye'de top
lam konut kredisi müşteri sayısı 583.251 kişidir.
Krediler incelendiğinde, bu kredilerin %48'inin 0-5 yıl, %46'sının 5-10 yıl ve %6'sının da 10 yıl ve üzeri vadelerde olduğu görülmektedir. Halkı
mız 10 yıl üzerindeki vadelere ilgi göstermemek
tedir. Diğer önemli bir husus ise Batı Avrupa ve ABD'den farklı olarak sistemimizde değişken fa
izli konut kredisi tercihinin oldukça düşük sevi
yelerde olmasıdır. Bu anlamda batı ülkelerinde G SM H 'nın % 4 0 'la % 60 'ı arasında bir büyüklüğe ulasan konut kredilerinin ülkemizde henüz
G SM H 'nın % 5'leri düzeyinde olması bu alanda
ki potansiyelin ne kadar büyük olduğunu gözler önüne sermektedir. Ancak, yurtdısı deneyimler de dikkate alınarak ilgili kurumlar olan Sanayi ve Ticaret Bakanlığı, SPK ve BDDK'nın bu kredi tü
rünün istikrarlı bir şekilde büyümesinde oldukça dikkatli ve ihtiyatlı olmaları gerekmektedir.34
İzleyen dönemlerde, gelişmiş ülke konut ve kredi piyasalarındaki olumsuz gelişmelerin etki
siyle diğer gelişmekte olan ülke piyasalarında ol
duğu gibi ülkemiz piyasalarında da oynaklığın arttığı gözlemlenmiştir.35
Son yıllarda ülkemiz de konut kredilerinin seyri aşağıdaki gibidir.
sayı: 112 • ocak 2009
MAKAL ELER
Kaynak: Merkez Menkul Değerler Araştırması, Sektör Raporu, 14.03.2008.
33
34
Finansal Piyasalar Raporu, Aralık 2007, s.51.
BDDK Başkanı Tevfik Bilgin'in TBM M Plan ve Bütçe Komisyonunda "BD D K 2008 YILI BÜTÇESİ" hakkındaki sunu
mu, 20.11.2007, s.3.
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası Anonim Şirketi. "Hissedarlar Genel Kuruluna Sunulan Yetmiş Altıncı Hesap Yı
lı Hakkında Banka Meclisince Hazırlanan Faaliyet Raporu", 24 Nisan 2008, s.41.
Türkiye'de toplam kredilerin % 33 'ü bireysel (86 milyar YTL), %67'si (175 milyar YTL) ticari kredilerden müteşekkildir. Ticari kredilerin 74 milyar YTL'si KOBİ kredileridir. Sanayi ve Ticaret Bakanlığının tanımı dikkate alındığında KOBİ'le- rin sistemden aldığı kredi payı % 2 8 düzeyinde
dir. Diğer yandan, toplam kredilerin takibe dönü
şüm oranı ise %3,6'dır.
Türk bankacılığının geleceğinde genç nüfu
sun ve kentsel dönüşüm projelerinin de etkisiyle Mortgage çok önemli bir yer edinecektir.36
5.4- Uzun Vadeli Konut Finansman (Mortgage) Yasas> Sonras> Konut Kredileri Sistemin hedefi, teminat değeri yüksek, riski düşük, likiditesi olan bir menkul kıymet yaratarak bankaların fonlama maliyetini düşürmek ve ko
nut sahibi olmak isteyenlere en uygun maliyetli konut kredisi sağlanmasını temin etmektir. Bu sistem, pek çok ülkede belirtilen gereklilik sağ
landığı için başarıya ulaşmıştır. İpotek teminatlı menkul kıymetler aracılığıyla yaratılan fonlar Av
rupa'da toplam 2 trilyon dolar seviyesindedir.37 5582 sayılı Konut Finansmanı Yasasında, ipo
tek teminatlı menkul kıymetlerin uluslararası ser
maye piyasalarında başarısı dikkate alınarak Kıta Avrupa'sında kullanılan ve Covered Bond olarak adlandırılan varlık teminatlı ve ipotek teminatlı menkul kıymetlere yer verilmiş olup, bu aracın en önemli özelliği menkul kıymetleştirilen varlık
ların ihraççının bilânçosunda kalması ve kredi riskine karşılık ihraççının garanti vermesidir.38
raporu
İçerisinde bulunduğumuz süreçte sistemin fazla değinilmeyen yönleri;
" Konut finansmanı kuruluşları tarafından ih
raç edilen ipotek teminatlı menkul kıymetlerin ödemelerinin yatırımcılarına yapılmasının ilgili kuruluşlarca garanti edildiği,
" Bu kuruluşlar tarafından ödeme yapılmama
sı durumunda ihraca dayanak teşkil eden teminat havuzunda yer alan kıymetlerden yatırımcıya ödeme yapılacağı,
" Teminat havuzunun her halükarda gerek kantitatif, gerekse kalitatif olarak yatırımcıya öde
me yapılmasını sağlayacak durumda bulunması
nın zorunlu olduğu,
" Fonlar üzerinden yapılacak ihraçlarda da yatırımcılar lehine benzeri düzenlemelere yer verildiği ve tüm bu işlemlerin denetime tabi ol
duğu gibi hususların detaylı tanıtılması, sistemin tüm taraflar için beklenen yararı sağlamasını te
min edecek kurumsal yapının oluşturulması ge
rekmektedir.
6- A B D 'D E U Z U N VAD ELİ K O N U T KREDİSİ (M O R T G A G E) KRİZİ ve FİN AN SAL
PİYASALAR Ü Z ER İN D E ETKİLERİ
ABD'deki toplam mortgage kredilerinin 10 tril
yon dolar civarında olduğu tahmin edilmektedir.
Bu portföy en genel olarak ikiye ayrılmaktadır:40
• "Prim e" kredi geçmişi temiz, daha önce kredi anlamında ödeme zorluğu çekmemiş ve so
run yaşamamış kredilerdir;
36
37
38
39
40
"BD D K 2008 Yılı Bütçesi", 2007, s.3.
T.C. Ziraat Bankası A.Ş. Eğitim Daire Başkanlığı, 2008, s.159.
T.C. Ziraat Bankası A.Ş. Eğitim Daire Başkanlığı, 2008, s.159.
T.C. Ziraat Bankası A.Ş. Eğitim Daire Başkanlığı, 2008, s.162.
Demir, F.; Ermişoğlu, E.; Karabıyık, A.; Küçük, A.:"ABD'de Mortgage Krizi", BBDK Çalışma Tebliği, Ağustos 2008, s.25-28.
raporu MAKAL ELER sayı: 112 • ocak 2009
• "Sub-prime" kredi geçmişi bilinmeyen ve
ya temiz olmayan, daha önceki kredilerinde öde
me zorluğu çekmiş kişilere normalden daha yük
sek faizle verilen kredilerdir.
10 trilyon dolarlık kredinin yaklaşık 3,5 tril
yon doları değişken faizli kredilerden oluşmakta
dır. Yani ülkede genel faiz oranları arttığında, kredi borcu olan kişinin de faizi, dolayısıyla her ay ödediği taksitler artmaktadır. Bu değişken fa
izli mortgage'lerin bir bölümü, ABD 'de faizlerin
% 1,5-2 gibi çok düşük olduğu, ev fiyatlarının da hızla arttığı 2000'lı yılların başlarında verilmiştir.
Dünyanın en gelişmiş finansal piyasalarına sahip olan ABD'deki bu sistem sözü edilen bü
yüklüğe ulaşarak kendi ekonomisi başta olmak üzere dünya piyasalarını etkilemiştir.
ABD'deki mortgage sorunu, 2000'li yıllardan itibaren gayrimenkul fiyatlarındaki yükseliş ve düşük kredi notlu müşterilerin yüksek faizi göze almasıyla başlamıştır. Çünkü o dönemde kredi ödenmese bile ev satılarak ciddi kazançlar elde edilebilmekteydi. Normalde mortgage düzenle
nirken, müşteri bu aylık ödemeleri ödeyebilir mi diye araştırma yapılmakta ve bunun sonucuna olarak verilmekteydi. Ancak son 6-7 yılda dokü
mantasyon ve araştırma evreleri ucuzlayan fonla- ma maliyetleri ile iyice gevşemiş ve çok kişi bu sistemde kredi kullanmıştır. Kredilerin önemli bölümü de ödeme gücü nispeten daha düşük olan kesime verilmiştir. Konut fiyatlarındaki yük
seliş, kısa vadeli dolar faizlerinin yükselmeye başlamasıyla birlikte 2004 - 2006 döneminde düşüşe geçmiştir. Bu dönemde, özellikle 2005'den başlayarak, ABD 'de "subprime" diye adlandırılan düşük kaliteli mortgage kredileri ar
tış göstermiştir. Bu şekilde verilen mortgagelerin oranı 2005 ve 2006'daki tüm mortgage'lerin % 60'ına ulaşmıştır.
Kredibilitesi düşük kişi ve kurumlara verilen bu krediler sistemdeki bankalar tarafından tahvi
le çevrilerek sermaye piyasalarını derinleştiren araçlar haline gelmiştir. Bu tahvillerin getirileri, A B D hazine bonosunun çok üzerinde olduğu için özellikle riskli ve yüksek getiri hedefleyen hedge fonların bu tahvillere yönelmesinde etkili olmuştur. 1980 yılında ABD'deki mortgage kre
dilerinin sadece % 1 0 'u tahvile dönüşürken, 2006 yılında bu oran % 5 6 'ya kadar çıkmıştır.
Krediler geri dönmemeye başlayınca da riski paylaşarak yaygınlaştıran ve risklerini yok ede
meyen finans kuruluşları zarar etmeye başlamış
lardır. Bunun sonucu olarak da, bankalardan pa
ra çekilmeye, sermaye hareketleri yavaşlamaya, likidite bolluğu daralmaya başlamıştır. ABD 'de mortgage kredilerine dayalı menkul kıymetler ile kredi türev ürünlerinin risklerinin yanlış ölçülme
si, kimi zaman da ölçülememesi yanında denet
leyici yapının eksiklikleri de finansal kurumları etkilemiş ve mortgage kredi krizi olarak adlandı
rılan durum Avrupa'yı da içine alan küresel bir li
kidite krizine dönüşmüştür.
Neredeyse dünyanın önde gelen tüm piyasa
larını etkisi altına alan bu krize merkez bankala
rı da kayıtsız kalamamıştır. Kriz sonrasındaki sar
sıntıların etkisini azaltmak isteyen Avrupa, Ja
ponya ve A B D merkez bankaları, 9 Ağustos 2007 tarihinde piyasalara toplamda 350 milyar dolara yakın likidite sürmüşlerdir. FED (ABD Merkez Bankası), iskonto faiz oranlarını %6.25'ten
%5.75'e indirerek, ihtiyacı olan bankalara da sı
nırsız miktarda kredi verileceğini açıklamıştır.
Alınan bu önlemler, piyasaların kısa bir süreliği
ne de olsa rahatlamasına yardımcı olmuştur. Piya
salarda oluşan faiz indirimi beklentileriyle birlikte FED gösterge faiz oranını hızla %3'lere kadar ka
demeli olarak düşürmüştür. Bu faiz indirimlerinin devam edeceğinin sinyalleri de verilmektedir.
Riskli serbest (hedge) fonlara para yatıranlar, paralarını çekmek isteyince hedge fonlar yatırım yaptıkları varlıkları paraya çevirmek için satışa geçmektedirler. Bu durumda tüm piyasalarda sa
tış baskısı artırmıştır. Riskten kaçan para, daha sağlam varlıklara yönelmektedir. Burada da tek adres A BD Hazinesi'nin çıkardığı tahvillerdir.
Mortgage krizi nedeniyle bankalarca el konu
lan evlerin bir başka mağduru da kiracılardır. Eve el koyan bankadan aldığı boşaltma talimatı ile zor duruma düşen binlerce kiracı da ABD'deki çeşitli yayın organlarında ele alınmıştır. Bu şart
lar her ne kadar ABD'deki kiracı sayısında bir de
ğişiklik olmasa da piyasadaki kiralanabilecek ev
lerin sayısında azalma ortaya çıkarmaktadır.41 Aylık mortgage ödemelerinde güçlük çeken ev sahiplerinin sayısının artması ve evlerine el konulması ile talepten fazla evin bir anda satılığa çıkması ile oluşan mevcut pazar durumuna ne
den olan bir başka etmen de mortgage oranları
nın çeşitli bölgelerde yüksek olmasıdır. Normal
den yüksek faiz oranları ile mortgage ödemek durumunda kalan binlerce ev sahibi aylık öde
meleri yapamaz hale gelmiştir.
Mortgage piyasasının çökmesinden sonra, son bir yılda A B D çapında mortgage sektöründe yaşanan yolsuzluklarda da artış yaşanmaktadır.
A BD 'nin bankacılık denetleme kurumu olan FDIC (Federal Deposit Insurance Corporation) ta
rafından el konulan banka "IndyMac Federal Bank" adıyla anılmaktadır. FBİ'ın mortgage krizi ile alakalı olarak 19 tanesi son aylarda başlamak üzere yüksek sayıda soruşturma yürüttüğü belir
tilmektedir. 42
7- S O N U Ç
2007 yılının ağustos ayında ABD 'de subpri- me mortgage'larla başlayıp kredi sıkışıklığına dö
nüşen finans krizi, ABD 'de ev sahipleri, banka
lar, inşaat firmaları, müteahhitler, inşaat malze
mesi tedarikçileri, inşaat sektörü çalışanları, kira
cılar ve hatta otomobil satışlarının üzerinde bile olumsuz etkiler yaratmıştır. Bununla beraber fi
nans sektöründe faaliyet gösteren binlerce kişinin işini kaybetmesine neden olmuştur. Yaşanan kriz nedeniyle sektörde A BD merkezli finans kuruluş
ları tarafından işten çıkarmalar gerçekleştirilmiş
tir. 2007 yılının nisan ayında 17 bin kişinin işine son vereceğini açıklayan ABD'nin en büyük ban
kası Citigroup, kriz sonrası 4 bin 200 çalışanını daha işten çıkarma kararı almıştır. Subprime mortgage krizi sonrası işten çıkarma yoluna gi
den finans kuruluşları arasında Avrupalı kuruluş
lar da yer almaktadır. ABD 'de mortgage kredisi başvuruları son 6 yılın en düşük seviyesine in
miştir. 1938'de kurulan Fannie Mae (Federal Na
tional Mortgage Associaton - Ulusal Federal G ay
rimenkul Kredisi Kurumu) ve 1970'de kurulan Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Cor
poration - Federal Konut Borçları Kredisi Kuru
mu) batmanın eşiğine gelmişlerdir. ABD'nin ko
nut kredileri konusunda çok önemli rol oynayan iki kuruluşun içine düştüğü bu durumdan çıkarı
labilmesi için A BD Hazinesi'nin kapsamlı bir müdahale planı yaptığı kamuoyuna duyurulmuş
tur. Finans devlerinden olan Fannie Mae ile Fred
die M ac'i çökmekten kurtarmayı amaçlayan tasa
rı, Temsilciler Meclisi tarafından kabul edilmiştir.
The W all Street Journal, "Mortgage Turmoil Hits Renters", 11 Ekim 2007, Kelly EVANS, D1.
42 www.hurriyetusa.com
raporu MAKAL ELER sayı: 112 • ocak 2009
Artık A BD 'de krizin neden çıktığından çok sorumluları, ekonomik sonuçları ve siyasal bo
yutları tartışılmaktadır. Hükümetin FBİ'ı bu iş için görevlendirmesi ve kredi kuruluşları hakkında tekrar gündeme gelen etik tartışmalarda bunun bir göstergesi olarak kabul edilmektedir.
A B D otoriteleri aldıkları tedbirlerle dalgalan
manın negatif etkilerini gidermeye çalışırken di
ğer taraftan da çeşitli düzenlemeler çıkararak mortgage piyasasını yeniden disipline etmeye ça
lışmaktadırlar. Mortgage piyasasında disiplini te
sis etmek, suistimallerin önüne geçmek, mortga
ge kredisi veren kuruluşların isleyişlerini belli as
gari standartlara bağlamak ve tüketiciyi korumak amacıyla Mortgage Reform ve Suistimalleri Ö n
leme Yasa Taslağı hazırlanmıştır.43
A BD 'de tüm dünya finans sektörünü etkile
yen bir kriz yaşanmaktadır. ABD 'de konut finans
manında başlayarak tüm finansal piyasaları etki
si altına alan kriz güçlü ve büyük bir devlet ile fi
nans sistemin çeşitlendirilmesi gerektiğini ortaya koymuştur. A BD 'de yaşanan bu finansal krizin Türkiye'ye de etkileri olduğu şüphesizdir. Türki
ye'de konut kredisi piyasası 2004 yılından 2008 yılının ilk çeyreğine kadar 13 kat büyümüştür. Pi
yasanın %30-35 artış sağlayarak, 40-41 milyar YTL büyüklüğüne erişmesi beklenmektedir.
Mortgage sisteminde ABD 'de başlayan ve etkile
ri tüm dünyada görülen krizin, Türkiye'de de ya
şanıp yaşanmayacağı önemli bir sorudur. Bu so
runun yanıtı için mortgage ile milli gelir arasın
daki oran önemli bir göstergedir. İsveç ve Dani
marka'da kredi miktarı milli gelirin üzerinde, AB ülkeleri ortalaması %50, Türkiye'de ise henüz
% 4 seviyesinde olduğu ve Türkiye'de " sub-pri- m e" olarak adlandırılan "kredi geçmişi bilinmeyen
veya temiz olmayan, daha önceki kredilerinde ödeme zorluğu çekmiş kişilere" kredi verilme oranının çok düşük olduğu göz önüne alındığın
da Türkiye'de konut kredisi krizinin yaşanmaya
cağı söylenebilir.
Ancak cari açık ve borçlanma gereksinimi göz önüne alındığında krizinden Türkiye'nin de ciddi olarak etkileneceği ortadadır. Türkiye'nin cari açığı yıl sonu itibari ile 50 milyar dolara ula
şacağı tahmin edilmektedir. Bu rakam G SM H 'nin yaklaşık %7'sidir. Bu açığın bir biçimde finanse edilmesi gerekmektedir. Türkiye cari açığını yurt- dışından borçlanarak finanse edecektir. Eğer uluslararası piyasalardan Türkiye'ye mali kaynak çekilemezse cari açıkta finanse edilemez.
A B D piyasalarında başlayan ve dünya ekono
milerini etkisi altına alan mortgage kaynaklı fi
nansal kriz önümüzdeki günlerde de dünya gün
demini meşgul etmeye devam edecektir.
KAYNAKÇA
• Alp, Ali ve Yılmaz, M.Ufuk. "Gayrimenkul Finansmanı ve Değerlemesi", İstanbul Menkul Kıymetler Borsası Yayını, Haziran 2000.
• Alp, Ali. "İpotek Kredileri ve İpoteğe Daya
lı Menkul Kıymetler Yoluyla Türk Konut Finans
man Sorununun Çözümünde Bir Model Önerisi", SPK Yayını No:51, Ağustos 1996.
• BDDK. BD D K Başkanı Tevfik Bilgin'in T BM M Plan ve Bütçe Komisyonunda "B D D K 2008 YİLİ B Ü T Ç ESİ" hakkındaki sunumu, 20.11.2007.
• BDDK. Finansal Piyasalar Raporu, Aralık 2007.
• Çolak, H. Bayram. "Mortgage Yasa Tasarısı
na Göre İpotekli Konut Sisteminin Esasları, Sistemin
43 15.11.2007'de Temsilciler Meclisi'nde kabul edilmistir.
Taşıdığı Riskler ve Uygulanması İçin Gerekli Olan Düzenlemeler", Mali Kılavuz, Üç Aylık M a
liye Dergisi, Yıl:7, Sayı:28, Nisan - Haziran 2005.
• Demir, F.; Ermişoğlu, E.; Karabıyık, A.; Kü
çük, A .:"A BD 'de Mortgage Krizi", BBD K Çalışma Tebliği, Ağustos 2008.
• Dolun, Leyla, 2007, "İpoteğe Dayalı Konut Kredisi (Mortgage)", Ekonomik ve Sosyal Araştır
malar Müdürlüğü, Şubat 2007, Ankara.
• Fabozzi, F.J. ve Modigliani,F. Capital Mar- kets: Instıtutions and Instruments, Prentice HAll, New Jersey, 1992.
• Fabozzi, Frank J. "Handbook of Mortgage Backed Securities", Probus Publishing Company, Chicago, 1992.
• Hazine Başkanlığı Ekonomik Araştırmalar,
"A B D Konut Sektöründeki Gelişmeler ve Etkile
ri", Eylül 2007.
• Hendershott, P. ve Weicher, J.C. "Forecas- ting Housing Markets: Lessons Learned", Real Es- tate Economics, 2002.
• http://www ekutup.dpt.gov.tr
• www.hurriyetusa.com
• http://www.ntvmsnbc.com
• Kabataş, Yaşar. "İpotekli Konut Finansman (Mortgage) Sistemi ve Değerleme Uzmanlığı", Mali Çözüm, İSM M M O Yayın Organı, Sayı:80, Mart - Nisan 2007.
• Merkez Menkul Değerler Araştırması. Sek
tör Raporu, 14.03.2008.
• Mortgage Credit in The European Commu- nity. EC Mortgage Federation, Artigraph SA, Brussels, 1990.
• Oksay, Suna ve Ceylantepe, Tolga. "Mort
gage ve Mortgage Sigortaları", Sigorta Araştırma ve İnceleme Yayınları - 7, Kasım 2006.
• Oksay, Suna. "Konut Finansmanı Sistemin
de Sigortanın Yeri", Türkiye Bankalar Birliği'nde yapılan değerlendirme toplantısı, 4 Nisan 2006.
• Önal, Yıldırım Beyazıt ve Topaloğlu, Mus
tafa. İpotekli Konut Finansmanı ve Hukuku Mort
gage (Tutsat), Karahan Yayınları, Nisan 2007.
• Phillips, Steven. "Selecting The Right Mort
gage", Journal of Accountancy, June 1994.
• Pryke, M. ve Whitehead, C. An O verview of Mortgage - Backed Securitisation in the U.K., Housing Studies, January 1994.
• Rosenthal, A. James ve Juan M. Ocampo.
Securitization of Credit, İnside the New Techno
logy of Finance. Texas: John W iley & Sons, 1988.
• Shay, Rodger. (1994). "Interest Rate Risk In
surance" Savings & Community Banker, January 1994.
• Sprecher, C.R. and W ıllıam , E.S. "ARM s Versus FRMs:Which is Beter", Real Estate Finan
ce Journal (REF), Spring 1993.
• T.C. Ziraat Bankası A.Ş. Eğitim Daire Baş
kanlığı. 2008.
• The W all Street Journal, "Mortgage Turmo- il Hits Renters", 11 Ekim 2007, Kelly EVANS.
• Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası Ano
nim Şirketi. "Hissedarlar Genel Kuruluna Sunu
lan Yetmiş Altıncı Hesap Yılı Hakkında Banka Meclisince Hazırlanan Faaliyet Raporu", 24 N i
san 2008, Ankara.
• Türkiye Katılım Bankaları Birliği. "Mortgage Yasasının Getirdikleri ve Konut Finansmanı", 16.11.2007, İstanbul.
• Yalçıner, Kürşat. "İpotek Karşılığı Menkul
leştirilmiş Krediler Sisteminde Riskler", Karınca Dergisi, Nisan 2006.
• Yavaş, Abdullah. "A'dan Z'ye Mortgage", Konferans Sunumu, Türkiye Bankalar Birliği, Ha
ziran 2005.
