İSTANBUL KONUT PİYASASI DEĞERLENDİRME RAPORU NİSAN 2021 NO:2

(1)

İSTANBUL KONUT PİYASASI DEĞERLENDİRME RAPORU NİSAN 2021

NO:2

(2)

Yönetici Özeti

İstanbul özelinde, Ocak ayında sermaye kazancı ve brüt kira getirisinden oluşan toplam getiri, aylık bazda %1,89; yıllık bazda ise %32,60 oranında gerçekleşmiştir. 2021 yılı Ocak ayı itibariyle geriye dönük 10 yıllık dönemde İstanbul’daki konut yatırımlarının yıllık toplam getirisi Altın dışındaki finansal yatırım araçlarının getirisinden daha yüksek olarak gerçekleşmiştir.

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası tarafından yayımlanan Ocak ayı Konut Fiyat Endeksi verileri incelendiğinde, İstanbul genelinde konutlarda aylık %1,5; altı aylık %9,7; yıllık %27,7 ve 5 yıllık periyotta ise %36,4 oranında nominal artış gözlemlenmiştir. Uzun vadede ise İstanbul’daki reel getirinin pozitif olarak yansıdığı söylenebilir.

Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu verileri kapsamında 2021 yılı Ocak ayı itibariyle toplam konut kredisi hacmi 276,7 Milyar TL düzeyine erişmiştir.

Ocak ayı itibariyle kamu mevduat bankaları 173,5 milyar TL, özel mevduat bankaları 46,7 milyar TL, yabancı mevduat bankaları 31,5 milyar TL ve katılım bankaları ise 24,9 milyar TL konut kredisi kullanmışlardır.

İstanbul’daki konut fiyatları Ocak ayında 6.270 TL/m2 ve 847 ABD Dolar/m2 olarak ölçülmüştür. Yerel para bazında konut fiyatları geçen senenin aynı ayına göre yüzde 24 oranında artış gösterse de, Amerikan doları karşılığı fiyatlar yüzde 1 oranında azalmıştır.

MintLab tarafından İstanbul’da 2021 yılı Ocak ayı konut satış sayıları ve konut ortalama satış fiyatları dikkate alınarak hesaplanan «Konut Satış İşlem Hacmi»

düzeyi 8,56 milyar TL’dir. İlgili aydaki satış işlem hacmi, uzun vadeli ortalama düzeyi olan aylık 8,2 milyar TL’nin üzerinde gerçekleşmiştir.

(3)

Yönetici Özeti

İstanbul’da Şubat ayında gerçekleştirilen ipotekli satışların yüzde 23’ü (745 adet) ilk el konutlarda; yüzde 77’lik (2.429 adet) kısmı ise ikinci el konutlardadır.

İstanbul’da ipotekli satışların toplam satışlar içindeki payı %20 düzeyindedir. İpotekli satışlar ile konut kredi faiz oranı arasında ise -0,93 oranında yüksek korelasyon söz konusudur.

İstanbul’da Şubat ayı içerisinde en fazla konut satışının gerçekleştirildiği ilçe Esenyurt’tur (2.234 adet). Esenyurt’ta gerçekleştirilen satışlar İstanbul’daki toplam satışların yüzde 14’ü düzeyindedir. Beykoz ise Şubat ayı içerisinde 41 adetlik satış ile en az konut satışının gerçekleştirildiği ilçedir.

İstanbul’da Şubat ayında yabancıya yapılan konut satışları 1.525 adet olarak gerçekleşmiştir. İstanbul’daki satışlar toplam yabancıya satılan konutların %51’ini oluşturmuştur. Diğer taraftan, Şubat ayındaki satış düzeyinin tarihsel ortalamadan 640 adet daha fazla olduğu gözlemlenmiştir. Döviz kurundaki gelişmelerin yabancıların konut alımlarını etkilediği söylenebilir (Korelasyon: +0,82).

MintLab tarafından türetilen «Konut Satın Alma Gücü Endeks» verilerine göre, İstanbul’da Ocak ayında endeks değeri 105 puan olarak ölçülmüştür. Konut fiyatları, hane harcanabilir geliri ve kredi faiz oranlarındaki gelişmeler konut satın alama gücü eğilimini şekillendirmektedir. Geçen ay bu oran 100’dür. (Konut satın alma gücü 100 ve üzerindeki endeks değerleri için mevcut faiz oranı ile 10 yıl vadeli konut kredisi kullanılarak bir ev sahibi olunabileceğini gösterirken;

100’ün altındaki değerler ailenin mevcut finansal koşullarda konut kredisi kullanarak konut sahibi olamayacağına işaret etmektedir.)

İstanbul’da Şubat ayı içerisinde 15.929 adet konut satışı (tarihsel ortalama: 19.768 adet) gerçekleştirilmiştir. Şubat ayındaki satışların %28i ilk el satışlardan,

%72si ise ikinci el satışlardan oluşmaktadır. İstanbul’da satılan her ilk el konuta karşılık 2,53 (Ocak ayında: 2,65) adet ikinci el konut satışı yapılmıştır. Tüketicilerin göreli olarak daha düşük değerli konutlara yöneldiği söylenebilir.

(4)

Yönetici Özeti

Brüt kira çarpanı (yatırım geri dönüş süresi), ilgili bölgede satın alınan ya da alınacak olan konutların kiraya verilmesi durumunda satış fiyatının kaç yıl içerisinde yıllık kira değeri ile karşılanabileceğini göstermektedir. İstanbul geneli için Şubat ayında brüt kira çarpanı 17,6 yıl düzeyindedir. Ancak, küçük alanlı konutlarda, 1+1 ve 2+1 konut tipi için ise İstanbul genelinde brüt kira çarpanı sırasıyla 14,6 yıl ve 18,1 yıl olarak ölçülmüştür.

«Google Trends» Mart ayı satılık ve kiralık konut arama istatistikleri analiz edildiğinde, İstanbul’da en çok satılık konut aramasının 13 Mart tarihinde (100 puan) gerçekleştirildiği; kiralık konut aramalarının ise yoğun olduğu günlerin 10 Mart tarihinde (83 puan) yapıldığı gözlemlenmiştir. (Zaman İçinde Gösterilen İlgi:

Sayılar, arama ilgisini belirli bir bölge ve zaman için grafikteki en yüksek noktayla göreli olarak gösterir. 100 değeri, terimin en yüksek popülerliğe sahip olmasıdır.

50 değeri, terimin bunun yarısı kadar popüler olduğu anlamına gelir. 0 değeri ise bu terim için yeterince veri olmadığı anlamına gelir.)

Yıllık brüt getiri oranı, yıllık konut kira değerinin konutun satış fiyatına bölünmesiyle hesaplanmaktadır. İstanbul geneli için Şubat ayında yıllık brüt kira getirisi

%5,67 düzeyindedir. Ancak, küçük alanlı konutlarda İstanbul geneli için brüt kira getirileri sırasıyla 1+1 konutlarda %6,86; 2+1 konutlarda ise %5,52 olarak ölçülmüştür.

Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan Ocak ayı Türkiye geneli «İnşaat Maliyet Endeksi» verilerine göre, inşaat maliyetleri aylık %7,44; yıllık ise %27,74 oranında artış göstermiştir. İnşaat maliyet endeksi ile dolar kuru arasındaki korelasyon düzeyinin +0,98 olması, kurdaki değişkenliğin inşaat girdi maliyetleri üzerinde mutlak etkin olduğu gerçeğini de göstermektedir.

MintLab tarafından türetilen «Konut Fiyat-Hane Gelir Oranı» verilerine göre, İstanbul’da Ocak ayında konut fiyatları ortalama hanehalkı harcanabilir gelirinin 2,92 katı olmuş ve eşik değer olan 3’ün altına in

miştir. Geçen yıl aynı dönemde ise bu oran 2,35’dir.

(5)

İSTANBUL: KONUT GETİRİSİ & FİNANSAL ARAÇLAR (YILLIK)

Tarih Konut Mevduat BIST-100 Dolar Euro Altın TÜFE

2011-01 14,87% 8,88% 22,79% 6,18% -0,65% 29,76% 4,90%

2012-01 15,54% 8,19% -19,91% 17,77% 13,80% 42,09% 10,61%

2013-01 18,34% 10,04% 53,94% -3,85% -1,02% -2,53% 7,31%

2014-01 25,54% 8,00% -19,88% 26,12% 29,23% -6,59% 7,75%

2015-01 30,34% 8,41% 34,21% 4,93% -10,43% 5,47% 7,24%

2016-01 27,83% 8,80% -19,62% 29,00% 20,55% 13,08% 9,58%

2017-01 17,08% 9,78% 13,77% 24,53% 21,78% 35,29% 9,22%

2018-01 8,62% 9,48% 44,21% 0,65% 15,50% 12,60% 10,35%

2019-01 4,22% 11,41% -17,85% 42,28% 33,31% 37,96% 20,35%

2020-01 12,37% 20,57% 24,15% 10,31% 7,21% 33,32% 12,15%

2021-01 32,60% 10,82% 28,32% 24,82% 36,89% 49,48% 14,97%

Tarihsel

Ortalama 18,51% 10,82% 8,35% 17,52% 16,03% 23,01% 10,27%

1,89% 1,14%

10,01%

-4,10% -4,04% -3,42% 1,68%

32,60%

10,82%

28,32%

24,82%

36,89%

49,48%

14,97%

-10,00%

0,00%

10,00%

20,00%

30,00%

40,00%

50,00%

60,00%

Konut Toplam

Getiri

Mevduat BIST-100 Dolar Euro Altın TÜFE

İSTANBUL KONUT PİYASASI & FİNANSAL ARAÇLAR

Aylık (Oca.21) Yıllık

(6)

-20,00%

-10,00%

0,00%

10,00%

20,00%

30,00%

40,00%

İSTANBUL: NOMİNAL & REEL GETİRİ

Toplam Getiri TÜFE Reel Getiri 0,00

20,00 40,00 60,00 80,00 100,00 120,00 140,00 160,00

Oca.10 Tem.10 Oca.11 Tem.11 Oca.12 Tem.12 Oca.13 Tem.13 Oca.14 Tem.14 Oca.15 Tem.15 Oca.16 Tem.16 Oca.17 Tem.17 Oca.18 Tem.18 Oca.19 Tem.19 Oca.20 Tem.20 Oca.21

İSTANBUL: KONUT FİYAT ENDEKSLERİ (2017=100)

YKFE IST YOKFE IST KFE IST

(7)

1,4%

7,4%

24,7%

38,4%

1,6%

9,7%

28,2%

36,3%

1,5%

9,7%

27,7%

36,4%

0,00%

5,00%

10,00%

15,00%

20,00%

25,00%

30,00%

35,00%

40,00%

45,00%

1 Ay 6 Ay 1 Yıl 5 Yıl

İSTANBUL KONUT FİYAT ENDEKSLERİ

Yeni Konutlar Fiyat Endeksi Yeni Olmayan Konutlar Endeksi Konut Fiyat Endeksi 0,00%

5,00%

10,00%

15,00%

20,00%

25,00%

30,00%

İSTANBUL: KONUT FİYAT ENDEKSİ % DEĞİŞİMLER

Aylık % 6 Aylık % Yıllık %

(8)

0,00%

0,50%

1,00%

1,50%

2,00%

2,50%

3,00%

3,50%

4,00%

4,50%

0 50.000.000.000 100.000.000.000 150.000.000.000 200.000.000.000 250.000.000.000 300.000.000.000

Oca.03 Oca.04 Oca.05 Oca.06 Oca.07 Oca.08 Oca.09 Oca.10 Oca.11 Oca.12 Oca.13 Oca.14 Oca.15 Oca.16 Oca.17 Oca.18 Oca.19 Oca.20 Oca.21

TÜRKİYE: KONUT KREDİ PİYASASI

Konut Kredi Hacmi Konut Kredi Faiz Oranı

0 20.000.000.000 40.000.000.000 60.000.000.000 80.000.000.000 100.000.000.000 120.000.000.000 140.000.000.000 160.000.000.000 180.000.000.000 200.000.000.000

Oca.03 Oca.04 Oca.05 Oca.06 Oca.07 Oca.08 Oca.09 Oca.10 Oca.11 Oca.12 Oca.13 Oca.14 Oca.15 Oca.16 Oca.17 Oca.18 Oca.19 Oca.20 Oca.21

TÜRKİYE: KONUT KREDİ PİYASASI

Kamu Mevduat Bankaları Özel Mevduat Bankaları Yabancı Mevduat Bankaları Katılım Bankaları

(9)

0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600

0,00 1.000,00 2.000,00 3.000,00 4.000,00 5.000,00 6.000,00 7.000,00

Oca.13 Oca.14 Oca.15 Oca.16 Oca.17 Oca.18 Oca.19 Oca.20 Oca.21

İSTANBUL KONUT FİYATLARI (TL/M2 & USD/M2)

Konut Birim Fiyatı (TL/M2) Konut Birim Fiyatı (USD/M2) 0 5.000.000.000 10.000.000.000 15.000.000.000 20.000.000.000 25.000.000.000

Oca.13 Oca.14 Oca.15 Oca.16 Oca.17 Oca.18 Oca.19 Oca.20 Oca.21

İSTANBUL: KONUT SATIŞ İŞLEM HACMİ (TL)

(10)

0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000 40.000 45.000

Şub.13 Şub.14 Şub.15 Şub.16 Şub.17 Şub.18 Şub.19 Şub.20 Şub.21

İSTANBUL: TOPLAM KONUT SATIŞLARI

0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 3,00

0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000

İSTANBUL: KONUT SATIŞLARI GELİŞİMİ

İKİNCİ EL/ İLK EL ORANI İLK EL SATIŞLAR İKİNCİ EL SATIŞLAR

(11)

0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000

İSTANBUL: İPOTEKLİ SATIŞLAR

İpotekli Satışlar: İlk El İpotekli Satışlar: İkinci El

0,00%

0,50%

1,00%

1,50%

2,00%

2,50%

3,00%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

İSTANBUL: İPOTEKLİ SATIŞLARIN GELİŞİMİ

İPOTEKLİ SATIŞ ORANI KONUT KREDİ FAİZ ORANI

(12)

2234

783 752 723 667 626 589 572 562 554

0 500 1000 1500 2000 2500

İSTANBUL: İLÇE KONUT SATIŞ RAKAMLARI-EN FAZLA

256 251 244

199 198

174 169 166 155

41 0

50 100 150 200 250 300

İSTANBUL: İLÇE KONUT SATIŞ RAKAMLARI-EN AZ

(13)

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000

YABANCIYA YAPILAN KONUT SATIŞLARI

İstanbul'un Toplam İçindeki Payı Türkiye İstanbul

0,0000 1,0000 2,0000 3,0000 4,0000 5,0000 6,0000 7,0000 8,0000 9,0000

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

İSTANBUL: YABANCIYA KONUT SATIŞLARI

İstanbul'un Toplam İçindeki Payı USD/TL

(14)

Konut Satın Alma Gücü Kriterleri

Konut Büyüklüğü (M2) 100

Aylık Taksit/ Aylık Gelir Oranı 33%

Kredi Kullanım Oranı 50%

Kredi Vadesi (Ay) 120

Konut Satın Alma Gücü Endeksi

≥ 100

< 100

Satın Alınabilirlik Çarpan Katsayısı

Çok Zor ≥ 5,1

Zor 4,1 – 5,0

Olası 3,1 – 4,0

Kolay ≤ 3,0

0 50 100 150 200 250

İSTANBUL: KONUT SATIN ALMA GÜCÜ ENDEKSİ

0,00 1,00 2,00 3,00 4,00 5,00

İSTANBUL: KONUT FİYAT-HANE GELİR ORANI

(15)

11,1%

24,5%

33,3%

13,4%

10,9%

3,1% 1,6% 2,1%

İSTANBUL: İNŞAAT PROJE MALİYET DAĞILIMI

İnşaat Öncesi Maliyetler Kaba İnşaat

İnce İşler Elektrik Mekanik Peyzaj

Proje Danışmanlık Mobilizasyon

0,0000 1,0000 2,0000 3,0000 4,0000 5,0000 6,0000 7,0000 8,0000 9,0000

0,0 50,0 100,0 150,0 200,0 250,0 300,0

Oca.15 Oca.16 Oca.17 Oca.18 Oca.19 Oca.20 Oca.21

TÜRKİYE: İNŞAAT MALİYET ENDEKSİ (2015=100)

İnşaat Maliyet Endeksi USD/TL

(16)

Not: İlgili veriler sahibinden.com emlak portalı üzerinden derlenmiştir, yatırım tavsiyesi değildir.

0,00%

1,00%

2,00%

3,00%

4,00%

5,00%

6,00%

7,00%

8,00%

İSTANBUL: BRÜT GETİRİ ORANI

ORTALAMA 1+1 DAİRE TİPİ 2+1 DAİRE TİPİ

0,0 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0 12,0 14,0 16,0 18,0 20,0

İSTANBUL: BRÜT KİRA ÇARPANI

ORTALAMA 1+1 DAİRE TİPİ 2+1 DAİRE TİPİ

(17)

GLOBAL KONUT FİYATLARI VE KİRA DEĞERLERİ (2015=100)

Kaynak: OECD (Çevrimiçi: https://data.oecd.org/price/housing-prices.htm)

KARŞILAŞTIRMALI DEĞERLER

Kaynak: Knight Frank, The Wealth Report, 2020

(18)

0 25 50 75 100

GOOGLE ARAMA SIKLIĞI: SATILIK KONUT

Satılık Konut: Türkiye Satılık Konut: İstanbul

0 25 50 75 100

GOOGLE ARAMA SIKLIĞI: KİRALIK KONUT

Kiralık Konut: Türkiye Kiralık Konut: İstanbul

Zaman İçinde Gösterilen İlgi Düzeyi

Yeterli Veri Yok 0

Yarı Düzeyde Popüler 50

En Yüksek Popüler 100

(19)

Bu raporda yer alan değerler, ifadeler ve görseller MİNT tarafından özenli araştırmalar ve çalışmalar sonucunda elde edilmiş olmasına rağmen bu verilerin doğruluğu garanti edilmemektedir. Raporun içerdiği veriler referans alınarak yapılacak olan yatırım, anlaşma ya da tavsiyelerin sorumluluğu kişi ya da kurumların kendilerine aittir. Raporun tümü veya bir bölümü MİNT’in yazılı izni alınmadan hiçbir şekilde yayınlanamaz, çoğaltılamaz, kullanılamaz ya da referans olarak gösterilemez. MİNT’in yazılı izni alınmadan hiçbir kontrata, anlaşmaya veya diğer dokümanlara temel olacak şekilde kullanılamaz.