KOCAELİ İLİ KÖRFEZ İLÇESİ YARIMCA MAHALLESİ 11 ADET PARSEL DEĞERLEME RAPORU

(1)

KOCAELİ İLİ KÖRFEZ İLÇESİ YARIMCA MAHALLESİ 11 ADET PARSEL DEĞERLEME RAPORU

EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

İSTANBUL, ARALIK 2011

Tel : (216) 474 03 44 Faks : (216) 474 03 46

[email protected] www.ygd.com.tr

(2)

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ

DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ KOCAELİ İLİ KÖRFEZ İLÇESİ YARIMCA MAHALLESİ 11 ADET PARSEL DEĞERLEME RAPORU

DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

RAPORU HAZIRLAYAN KURUM YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.

RAPOR TARİHİ 30.12.2011

DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ

TAPU BİLGİLERİ Bkz. Rapor-Gayrimenkullerin Tapu Bilgileri Sayfa:8-16 MEVCUT KULLANIM BOŞ

İMAR DURUMU Bkz. Rapor-Gayrimenkullerin İmar Durumları Sayfa:19-25 DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ)

PROJENİN ARSA DEĞERİ 58.700.000,00 TL EMLAK KONUT GYO A.Ş

HİSSESİNE DÜŞEN ARSA DEĞERİ

58.500.000,00 TL

(3)

RAPOR BİLGİLERİ ... 4

Rapor Tarihi ... 4

Rapor Numarası ... 4

Rapor Türü ... 4

Şirket Bilgileri ... 4

Raporu Hazırlayanlar ... 4

Sorumlu Değerleme Uzmanları ... 5

Müşteri Adı ve Bilgileri ... 5

Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) ... 5

Değerleme Tarihi ... 5

Dayanak Sözleşme Tarih ve Nosu ... 5

GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER ... 6

Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu ... 6

Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri ... 8

Yarımca 1917 Ada 1 No.lu Parselin Tapu Kaydı ... 8

Yarımca 1925 Ada 3 No.lu Parselin Tapu Kaydı ...10

Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri ...17

Gayrimenkullerin İmar Durumu ...19

(4)

Gayrimenkulün Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler. ...25

İNCELEMEYE KONU ALANA İLİŞKİN ANALİZLER ... 26

Bölge Analizi ...26

Kocaeli İli ...26

Körfez İlçesi ...26

Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi ...27

Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi ...28

Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi ...29

GAYRİMENKULÜN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ ... 30

Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler ...30

Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler ...30

GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ ... 31

Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ...31

Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi ...31

Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı ...31

Gelir Yöntemi Yaklaşımı ...32

Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri ...32

NİHAİ DEĞER TAKDİRİ ... 33

Gayrimenkullerin Vergi Beyanına Esas Arsa Değeri ...33

Çevrede Arsa Değeri Araştırması ...34

Emsal Yöntemi ile Değer Takdiri (Pazar Değeri) ...34

Gayrimenkuller Üzerinde Geliştirilebilecek Toplu Konut Projesinin Analizi ...36

Yakın Çevrede Toplu Konut Emsali Araştırması ...36

Yakın Çevrede Ticaret Emsali Araştırması ...36

Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemine Göre Arsa Değeri ve Diğer Analizler ...37

Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi ...40

RAPOR EKLERİ:... 41

(5)

1. RAPOR BİLGİLERİ

1.1 Rapor Tarihi 30.12.2011

1.2 Rapor Numarası EMLAKKONUT – 10.11 – 118

1.3 Rapor Türü

Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında imzalanan 14.06.2011 tarihli sözleşme gereği “İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi” kapsamındaki Kocaeli İli Körfez İlçesi Yarımca Mahallesinde bulunan 11 adet parselin Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği, güncel rayiç değerlerinin tespitine yönelik, Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili tüm kurum ve kuruluşlardan temin edilebilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul Değerleme Raporudur.

1.4 Şirket Bilgileri

Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek amacıyla 24.10.2007 tarihinde kurulmuş, 29.05.2009 tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve Sermaye Piyasası Kurulu’nca, Seri VIII No:35 sayılı “Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ” çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere 24.12.2009 tarihi itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi www.ygd.com.tr olup, şirketimize ilişkin detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir.

1.5 Raporu Hazırlayanlar

Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı Ekonomist Kaan KIYMAÇ ve Değerleme Uzman Yardımcısı Şehir ve Bölge Plancısı Elif ÖZEL ile Şirketimiz Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR tarafından hazırlanmış ve Harita Yüksek Mühendisi Sorumlu Değerleme Uzmanı Fatih PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiştir.

(6)

1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanları

Şirketimizin Yönetim Kurulu Üyesi olan Fatih PEKTAŞ, Harita Yüksek Mühendisidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde 2 yıl çalıştıktan sonra ayrılıp, Harita Mühendislik hizmetleri sunan bir şirket kurmuş ve 10 yıl süre ile bu hizmeti sürdürmüştür. Bu arada Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Fatih PEKTAŞ, Şirketimiz kurucu ortaklarındandır.

1.7 Müşteri Adı ve Bilgileri

Müşteri Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Ortaklığı A.Ş.

Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B Kat: 1–8 Ataşehir / İSTANBUL

1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)

“İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi” kapsamındaki Kocaeli İli Körfez İlçesi Yarımca Mahallesinde bulunan 11 adet parselin SPK mevzuatı ve sözleşme gereğince; İşin Kapsamı başlığı altında bulunan araştırmaların yapılması, belgelerin temini ve güncel rayiç değerlerinin tespiti ile bu araştırmalara ilişkin bilgi ve belgeleri içerir değerleme raporlarının hazırlanmasıdır.

1.9 Değerleme Tarihi : 30.12.2011

1.10 Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su:

Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 14.06.2011 tarihinde imzalanan sözleşmedir.

Değerleme Uzmanı Sorumlu

Değerleme Uzmanı

Mustafa PINAR Fatih PEKTAŞ Lisans No: 400550 (Harita Yüksek Mühendisi)

Lisans No: 400375

(7)

2. GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER

2.1 Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu

Rapora konu gayrimenkuller Kocaeli İli, Körfez İlçesi, Yarımca Mahallesinde bulunmaktadır.

Anadolu Otoyolu’nun kuzeyinde bulunan parsellerin toplam yüzölçümü 198.258,57 m² olup Emlak Konut GYO A.Ş hissine düşen toplam alan 195.350,69 m² dir. Gayrimenkullerin yakın çevresinde Körfezkent Konutları 1. Etap ve inşaatı devam eden Körfezkent Konutları 2. Etap bulunmaktadır.

(8)

İncelemeye konu alana ulaşım tarifi; Anadolu Otoyolu (0-4) üzerinden Kocaeli-İstanbul istikametinde ilerlerken Körfez gişelerinden İstanbul-İzmit Yoluna (D-100) girilir. D-100 üzerinde takribi 350 m devam edilir ve sağa Dumlupınar Sokağa dönülür. Dumlupınar Sokak üzerinde takribi 600 m devam edilir ve sağa Yunus Emre Caddesine dönülerek cadde üzerinde takribi 1,1 km ilerlenir. Mevlana Bulvarı ile Seyda Caddesi olarak devam eden yol üzerinde takribi 460 m gidilir ve sağa Leylak Sokağa dönülür. Leylak Sokağın sonundan sola dönülmesi ile Mevlana Caddesine çıkılır. Mevlana Caddesi üzerinde takribi 400 m ilerlenmesi ile rapora konu gayrimenkullerin bulunduğu bölgeye gelinmiş olunur.

İncelemeye konu alanın ana arterlere göre konumu; Boğaziçi Köprüsüne takribi 80 km., Fatih Sultan Mehmet Köprüsüne takribi 85 km., Anadolu Otoyoluna takribi 0.5 km., D100 (E-5) takribi 2 km., İzmit Şehirlerarası Otobüs Terminaline takribi 20 km. uzaklıktadır.

(9)

2.2 Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri

Rapora konu gayrimenkullerin Tapu Kayıtları, Körfez Tapu Sicil Müdürlüğünden 03.10.2011 tarihinde ve saat 11:40 ta temin edilmiştir.

2.2.1 Yarımca 1917 Ada 1 No.lu Parselin Tapu Kaydı

TAŞINMAZ BİLGİLERİ

İl KOCAELİ Ada 1917

İlçe KÖRFEZ Parsel 1

Mahalle YARIMCA MAH. Yüzölçümü 11.966,61 m²

Cilt/Sayfa 262/25787 Ana Taşınmaz Nitelik ARSA

MÜLKİYET BİLGİLERİ

Malik ve Hissesi EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. – TAM

Tarih ve Yevmiye No 24.09.2011/6972

Edinme Sebebi SATIŞ

TAKYİDAT BİLGİLERİ

Haciz/Şerh/Rehin/Hak ve Mükellefiyet YOKTUR.

Beyan YOKTUR.

Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri

Gayrimenkul üzerinde, Son üç yıl içersindeki alım satım işlemlerinde ve hukuki duruma ilişkin verilerde herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir.

Mahalle YARIMCA(ŞUYULANDIRMA) MAH. Yüzölçümü 1.474,08 m²

Beyan YOKTUR.

Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri

Gayrimenkul üzerinde, Son üç yıl içerisinde alım satım işlemlerinde ve hukuki duruma ilişkin verilerde herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir.

(10)

Mahalle YARIMCA MAH. Yüzölçümü 15.891,11 m²

Edinme Sebebi Tevhid İşlemi (TSM)

Beyan YOKTUR.

Gayrimenkul üzerinde, Son üç yıl içersindeki alım satım işlemlerinde değişiklik bulunmamaktadır. 1924 ada 45 ve 5 no.lu parsellerin 20.09.2011 tarih 8054 yevmiye no.lu işlem ile tevhidi sonucu oluşmuştur.

Edinme Sebebi İFRAZ İŞLEMİ

Beyan YOKTUR.

Gayrimenkul üzerinde, Son üç yıl içersindeki alım satım işlemlerinde değişiklik bulunmamaktadır. 1925 ada 1 no.lu parselin 03.08.2010 tarih 7703 yevmiye no ile ifraz edilmesi sonucu oluşmuştur.

(11)

Beyan YOKTUR.

Gayrimenkul üzerinde, Son üç yıl içersindeki alım satım işlemlerinde değişiklik bulunmamaktadır. 1925 ada 1 no.lu parselin 03.08.2010 tarih 7703 yevmiye no ile ifraz edilmesi sonucu oluşmuştur.

Beyan YOKTUR.

(12)

Malik ve Hissesi EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. – TAM Tarih ve Yevmiye No 24.09.2007/6972

Haciz/Şerh/Rehin/Hak ve Mükellefiyet YOKTUR.

Beyan YOKTUR.

Mahalle

YARIMCA(ŞUYULANDIRMA)

MAH. Yüzölçümü 5.742,04 m²

Malik ve Hissesi

AYŞE ÜSTÜNER:YUSUF KIZI – 345/574204

BAYRAM ALİ ÜSTÜNER:YUSUF OĞLU – 345/574204 BEYTULLAH ÜSTÜNER:YUSUF OĞLU – 345/574204 CELİL KOÇLU:YUSUF OĞLU – 278/574204

CEMAL TÜRKOĞLU:HÜSEYİN OĞLU – 139/574204 COŞKUN DEMİREL:SELAHATTİN OĞLU – 37/574204 DURMUŞ ÇAKIR:İBRAHİM OĞLU – 297/574204 FAHRİ ÇAKIR:DURMUŞ OĞLU – 296/574204 FAİK ÇAKIR:DURMUŞ OĞLU – 296/574204 FATMA ÇAKIR:SADIK KIZI – 296/574204

HASAN ÇELİKSOYDAN:OSMAN OĞLU – 1037/574204 İSMAİL GEÇEL:HAKKI OĞLU-1036/574204

İSMAİL TANRIKULU:HASAN OĞLU-264/574204 KARAYOLLARI GENEL MÜDÜRLÜĞÜ-40500/574204 KÖRFEZ BELEDİYESİ-17207/574204

MALİYE HAZİNESİ-7522/574204

MEHMET KAYIHAN:ALİ OĞLU-528/574204

(13)

MELEK DEMİREL:SELAHATTİN KIZI-37/574204 MÜKERREM ŞİMŞEK:SELAHATTİN OĞLU-37/574204 MÜZEYYEN DEMİREL:MEHMET KIZI-63/574204 NEVRİYE ÇAKIR:DURMUŞ KIZI-296/574204 NEZAKET ACAR:SÜLEYMAN KIZI-1036/574204 RAHMİ ÇAKIR:DURMUŞ OĞLU-296/574204 SEMAHAT DEMİREL:SELAHATTİN KIZI-38/574204 ŞEREFİYE ÇAKIR:DURMUŞ KIZI-296/574204 KÖRFEZ BELEDİYESİ-17207/574204

YÜKSEL DEMİREL:SELAHATTİN OĞLU-38/574204 ZEHRA MEMİŞ:SEFER KIZI-264/574204

EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş-499500/574204 Tarih ve Yevmiye

No

29.08.2007/6302

24.09.2007/6972 (EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş)

Edinme Sebebi İMAR (TSM)

SATIŞ (EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş) TAKYİDAT BİLGİLERİ

Haciz

FAİK ÇAKIR:DURMUŞ OĞLU hissesi üzerinde 17.10.2002 tarih 2838 yevmiye no ile “HACİZ” 9.İCRA MÜD.00/10379 sayılı yazısı ile Borç:81,086,00 TL,

MEHMET KAYIHAN :ALİ OĞLU hissesi üzerinde 05.03.1970 tarih 1364 yevmiye no”HACİZ”,30.05.1973 tarih 3933 yevmiye no ile “Kamu Haczi: 1.İCRA MEMURLUĞUNUN 29.05.1979 tarih 971/1221 sayılı yazısı ile. Borç: 304,456,86 TL haciz bulunmaktadır.

Şerh

Bütün hisseler üzerinde 17.10.1973 tarih 7626 yevmiye no ile,12.07.1974 tarih 5633-5635-5636 yevmiye no.ları ile “İSTİMLAK ŞERHİ” ve 19.12.1976 tarih 9716 yevmiye no ile ”6830 S.K. 16.Mad. gereğince 1/7 hisse üzerinde şerh tespit edildi” şerhleri bulunmaktadır.

Rehin

17.03.1972 tarih 2602 yevmiye no ile TÜRKİYE EMLAK KREDİ BANKASI T.A.O.

MUK Faizli 1. Dereceden FBK süreli 70,000.00 ETL bedelinde ipotek bulunmaktadır. İpoteğin konulduğu Hisselerin Bilgisi: HASAN ÇELİKSOYDAN:OSMAN OĞLU, İSMAİL GEÇEL:HAKKI OĞLU.

Hak ve Mükellefiyet

“ 04.04.1969 tarih 1800 yevmiye no ile 1999,35 m² si üzerinde Etibank lehine irtifak hakkı” Bulunmaktadır.

Beyan “SPOR ALANIDIR(KOP PARSELİ)” beyanı bulunmaktadır

(14)

Mahalle

YARIMCA(ŞUYULANDIR

MA) MAH. Yüzölçümü 6.614,97 m²

CEMAL TÜRKOĞLU:HÜSEYİN OĞLU – 160/661497 COŞKUN DEMİREL:SELAHATTİN OĞLU – 43/661497 DURMUŞ ÇAKIR:İBRAHİM OĞLU – 341/661497 FAHRİ ÇAKIR:DURMUŞ OĞLU – 342/661497 FAİK ÇAKIR:DURMUŞ OĞLU – 341/661497 FATMA ÇAKIR:SADIK KIZI – 341/661497

MEHMET KAYIHAN:ALİ OĞLU-621/661497 MELEK DEMİREL:SELAHATTİN KIZI-43/661497 MÜKERREM ŞİMŞEK:SELAHATTİN OĞLU-43/661497 MÜZEYYEN DEMİREL:MEHMET KIZI-72/661497 NEVRİYE ÇAKIR:DURMUŞ KIZI-341/661497 NEZAKET ACAR:SÜLEYMAN KIZI-1194/661497 RAHMİ ÇAKIR:DURMUŞ OĞLU-341/661497 SEMAHAT DEMİREL:SELAHATTİN KIZI-43/661497 ŞEREFİYE ÇAKIR:DURMUŞ KIZI-341/661497 KÖRFEZ BELEDİYESİ-1168/661497

EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş-575419/6614 Tarih ve Yevmiye No

29.08.2007/6302

Haciz

”MEHMET KAYIHAN:ALİ OĞLU 30.05.1973 tarih 3933 yevmiye no ile “Kamu Haczi: 1.İCRA MEMURLUĞUNUN 29.05.1979 tarih 971/1221 sayılı yazısı ile.

bulunmaktadır.

Şerh

Bütün hisseler üzerinde 17.10.1973 tarih 7626 yevmiye no ile,12.07.1974 tarih 5633-5635-5636 yevmiye no.ları ile “İSTİMLAK ŞERHİ” şerhi bulunmaktadır.

Rehin

17.03.1972 tarih 2602 yevmiye no ile TÜRKİYE EMLAK KREDİ BANKASI T.A.O.

MUK Faizli 1. Dereceden FBK süreli 70,000.00 ETL bedelinde ipotek

(15)

bulunmaktadır. İpoteğin konulduğu Hisselerin Bilgisi: HASAN ÇELİKSOYDAN:OSMAN OĞLU, İSMAİL GEÇEL:HAKKI OĞLU.

Hak ve Mükellefiyet YOKTUR.

Beyan “REKREASYON ALANIDIR(KOP PARSELİ)” beyanı bulunmaktadır

Mahalle

YARIMCA(ŞUYULANDIRMA)

MAH. Yüzölçümü 5.043,25 m²

CEMAL TÜRKOĞLU:HÜSEYİN OĞLU – 123/504325 COŞKUN DEMİREL:SELAHATTİN OĞLU – 33/504325 DURMUŞ ÇAKIR:İBRAHİM OĞLU – 260/504325 FAİK ÇAKIR:DURMUŞ OĞLU – 261/504325 FATMA ÇAKIR:SADIK KIZI – 260/504325

MEHMET KAYIHAN:ALİ OĞLU-469/504325 MELEK DEMİREL:SELAHATTİN KIZI-33/504325 MÜKERREM ŞİMŞEK:SELAHATTİN OĞLU-33/504325 MÜZEYYEN DEMİREL:MEHMET KIZI-54/504325 NEVRİYE ÇAKIR:DURMUŞ KIZI-260/504325 NEZAKET ACAR:SÜLEYMAN KIZI-911/504325 RAHMİ ÇAKIR:DURMUŞ OĞLU-260/504325 SEMAHAT DEMİREL:SELAHATTİN KIZI-33/504325 ŞEREFİYE ÇAKIR:DURMUŞ KIZI-260/504325 KÖRFEZ BELEDİYESİ-1348/504325

EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş-438717/504325 Tarih ve Yevmiye No 29.08.2007/6302

SATIŞ (EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş)

(16)

Haciz

FAİK ÇAKIR:DURMUŞ OĞLU hissesi üzerinde 17.10.2002 tarih 2838 yevmiye no ile “HACİZ” 9.İCRA MÜD.00/10379 sayılı yazısı ile Borç:81,086,00 TL,

MEHMET KAYIHAN :ALİ OĞLU hissesi üzerinde 05.03.1970 tarih 1364 yevmiye no”HACİZ”,30.05.1973 tarih 3933 yevmiye no ile “Kamu Haczi:

1.İCRA MEMURLUĞUNUN 29.05.1979 tarih 971/1221 sayılı yazısı ile.

Borç:304,456,86 TL (Alacaklı:MALİYE HAZİNESİNDEN), Bulunmaktadır.

Şerh

Bütün hisseler üzerinde 17.10.1973 tarih 7626 yevmiye no ile,12.07.1974 tarih 5633-5635-5636 yevmiye no.ları ile “İSTİMLAK ŞERHİ” ve 19.12.1976 tarih 9716 yevmiye no ile ”6830 S.K. 16.Mad. gereğince 1/7 hisse üzerinde şerh tespit edildi” şerhi ve “2510 S.K’un 30.mad. gereğince 10 sene taklitlidir” şerhleri bulunmaktadır.

Rehin

17.03.1972 tarih 2602 yevmiye no ile TÜRKİYE EMLAK KREDİ BANKASI T.A.O. MUK Faizli 1. Dereceden FBK süreli 70,000.00 ETL bedelinde ipotek bulunmaktadır. İpoteğin konulduğu Hisselerin Bilgisi: HASAN ÇELİKSOYDAN: OSMAN OĞLU, İSMAİL GEÇEL:HAKKI OĞLU.

Beyan “KENTSEL HİZMET ALANIDIR(KOP PARSELİ)” beyanı bulunmaktadır

MÜKERREM ŞİMŞEK:SELAHATTİN OĞLU-33/494957 MÜZEYYEN DEMİREL:MEHMET KIZI-54/494957 NEVRİYE ÇAKIR:DURMUŞ KIZI-256/494957 NEZAKET ACAR:SÜLEYMAN KIZI-893/494957 RAHMİ ÇAKIR:DURMUŞ OĞLU-255/494957 SEMAHAT DEMİREL:SELAHATTİN KIZI-32/494957 ŞEREFİYE ÇAKIR:DURMUŞ KIZI-255/494957 KÖRFEZ BELEDİYESİ-1322/494957 YÜKSEL DEMİREL:SELAHATTİN OĞLU-32/494957 ZEHRA MEMİŞ:SEFER KIZI-228/494957 EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş-

430559/494957 AYŞE

ÜSTÜNER:YUSUF KIZI – 297/494957

BAYRAM ALİ ÜSTÜNER:YUSUF OĞLU – 298/494957

BEYTULLAH ÜSTÜNER:YUSUF OĞLU – 298/494957 CELİL KOÇLU:YUSUF OĞLU – 239/494957

CEMAL TÜRKOĞLU:HÜSEYİN OĞLU – 119/494957 COŞKUN DEMİREL:SELAHATTİN OĞLU – 32/494957

DURMUŞ ÇAKIR:İBRAHİM OĞLU – 255/494957

(17)

FAHRİ ÇAKIR:DURMUŞ OĞLU – 255/494957 FAİK ÇAKIR:DURMUŞ OĞLU – 255/494957 FATMA ÇAKIR:SADIK KIZI – 256/494957 HASAN ÇELİKSOYDAN:OSMAN OĞLU – 894/494957 İSMAİL GEÇEL:HAKKI OĞLU-893/494957 İSMAİL TANRIKULU:HASAN OĞLU-228/494957

KARAYOLLARI GENEL MÜDÜRLÜĞÜ-34914/494957 KÖRFEZ BELEDİYESİ-14828/494957 MALİYE HAZİNESİ-6485/494957

MEHMET KAYIHAN:ALİ OĞLU-460/494957 MELEK DEMİREL:SELAHATTİN KIZI-32/4949

Tarih ve Yevmiye No

29.08.2007/6302

Haciz

” FAİK ÇAKIR: DURMUŞ OĞLU hissesi üzerinde 17.10.2002 tarih 2838 yevmiye no ile “HACİZ” 9.İCRA MÜD.00/10379 sayılı yazısı ile Borç:81,086,00 TL,

MEHMET KAYIHAN: ALİ OĞLU 30.05.1973 tarih 3933 yevmiye no ile

“Kamu Haczi: 1.İCRA MEMURLUĞUNUN 29.05.1979 tarih 971/1221 sayılı yazısı ile Haciz bulunmaktadır.

Şerh

Bütün hisseler üzerinde 17.10.1973 tarih 7626 yevmiye no ile,12.07.1974 tarih 5633-5635-5636 yevmiye no.ları ile “İSTİMLAK ŞERHİ”, 19.12.1976 tarih 9716 yevmiye no ile ”6830 S.K. 16.Mad.

gereğince 1/7 hisse üzerinde şerh tespit edildi “ şerhi ve “2510

S.K’un 30.mad. gereğince 10 sene taklitlidir” şerhleri bulunmaktadır.

Rehin

17.03.1972 tarih 2602 yevmiye no ile TÜRKİYE EMLAK KREDİ BANKASI T.A.O. MUK Faizli 1. Dereceden FBK süreli 70,000.00 ETL bedelinde ipotek bulunmaktadır. İpoteğin konulduğu Hisselerin Bilgisi: HASAN ÇELİKSOYDAN: OSMAN OĞLU, İSMAİL GEÇEL: HAKKI OĞLU.

Beyan “SAĞLIK TESİS ALANIDIR(KOP PARSELİ)” beyanı bulunmaktadır

(18)

2.3 Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri

Rapora konu gayrimenkuller Kocaeli İli, Körfez İlçesi, Yarımca Mahallesi 1917 Ada 1 no.lu, 1919 Ada 1 no.lu, 1924 Ada 10 no.lu, 1925 Ada 2 ve 3 no.lu, 1927 Ada 2 no.lu, 1930 Ada 1 no.lu, 1921 Ada 2 no.lu, 1928 Ada 1 ve 2 no.lu, 1929 Ada 3 no.lu parsellere kayıtlıdır.

(19)

(20)

2.4 Gayrimenkullerin İmar Durumu

Rapora konu gayrimenkullerin bulunduğu bölgenin üst ölçekli planı 15.10.2010 tarih 562 sayılı karar ile 1/5000 Ölçekli Körfez Revizyon Nazım İmar Planı’dır.

18.08.2006 tasdik tarihli 554 sayılı ve 16.08.2007 tarih 552 sayılı 1/1.000 Ölçekli TOKİ – Gecekondu Dönüşüm Alanı Revizyon Uygulama İmar Planı belediye tarafından onaylanmıştır.

Kocaeli İli, Körfez İlçesi, Tütünçiftlik Mevkii, Gecekondu Dönüşüm Alanı sınırları içinde yer alan 1924 ada, 1925 ada, 1927 ada 2 parsel, 1928 ada 1 parsel, 1929 ada 2 ve 3 parseller ile 1930 adaları kapsayan alanlarda 5793 sayılı Kanunun 7. Maddesi uyarınca 23.11.2010 tarih ve 5696 sayılı Başkanlık Olur’u ile onaylanan plan tadilatının Kocaeli Büyükşehir Belediye Başkanlığı’na gönderildiği, 14.01.2011 tarih ve 47 sayılı Belediye Meclis Kararı ile tadilen onaylandığı, 07.03.2011-06.04.2011 tarihleri arasında askıya çıkarıldığı, askı süresi içerisinde Emlak Konut GYO tarafından plana itiraz edildiği, itirazların 15.06.2011 tarih 3339 sayılı Başkanlık Oluru ile kısmen kabul edildiği belirtilerek itiraza yönelik hazırlanan plan paftalarının askı işlemlerinin takip edilmesi istenmiştir.

İtiraza yönelik olarak hazırlanan planların 08.07.2011 tarihinden itibaren 1 ay süreyle Kocaeli Büyükşehir Belediye Başkanlığı’nda askıya çıkarılmasının talep edildiği, ilgi yazı ile askı süresi içerisinde Kocaeli Büyükşehir Belediye Başkanlığı’nca plana itiraz edilerek yapılan tüm değişikliklerin iptal edilerek Belediye tarafından onaylanmış hali ile kalmasının talep edildiği, ilgi yazı ile Kocaeli Büyükşehir Belediyesi’nin itirazının Emlak Konut GYO’ya iletildiği, ilgi cevabi yazıda gerekçeleri ile birlikte itirazın reddedilmesinin talep edildiği, ilgi yazı ile planların 08.07.2011-08.08.2011 tarihleri arasında askıya çıkarıldığı belirtilerek, bu planlara Belediye Başkanlığınca yapılan itiraz ile askı tutanakları İstanbul Emlak Dairesi Başkanlığı tarafından değerlendirilerek Toplu Konut İdaresi Başkanlığına iletilmiştir.

Plana ilişkin itiraz konularının İstanbul Emlak Dairesi Başkanlığı tarından yapılan değerlendirilmeler neticesinde bahse konu alana ilişkin 1/5000 ölçekli Revizyon Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Revizyon Uygulama İmar Planlarının 5793 sayılı kanunun 7. Maddesi gereğince onaylanmasının uygun olduğu görüşü Toplu Konut İdaresi Başkanlığı tarafından belirtilmiştir.

(21)

Değerlendirmelere göre rapora konu gayrimenkullerin tabi olduğu 14.01.2011 onan tarihli imar planı plan notlarında yapılan değişiklikler;

 Rekreasyon Alanlarında yapılaşma şartları max KAKS=0.10, Hmax=6,50 dir.

 Konut alanlarında 1924, 1925, 1927 ve 1930 adalarda toplam inşaat alanının %20 sine kadar ticaret alanı yapılabilir. Bu tür ticaret kullanımları emsal hesabına dahil değildir.

Buna göre gayrimenkullerin imar fonksiyonları ve yapılaşma koşulları aşağıdaki gibidir;

Ada Parsel Fonksiyon Yapılaşma Koşulları

1917 1 Ticaret Alanı E=1.50 Hmax=Serbest

1919 1 Konut Alanı E=1.50 Hmax=30.50

1921 2 Spor Alanı E=0.15

1928 1 Sağlık Tesis Alanı E=1.00

1928 2 Kentsel Hizmet Alanı E=1.00

1929 3 Rekreasyon Alanı E=0.10

(22)

(23)

(24)

(25)

(26)

Değerleme konusu taşınmazların, fonksiyonlarına göre ve imar planındaki yapılaşma şartlarında belirtilen emsallerine göre toplam inşaat alanları aşağıdaki tablolarda gösterilmiştir.

Ada Parsel Alan (m²) Fonksiyon Emsal Değeri

Emsale Dahil İnşaat Alanı

Alanı (m²)

Ticaret Fonksiyonu

İçin Emsal Dışı İnşaat Alanı (m²)

Toplam İnşaat Alanı (m²)

1919 1 1.474,08 Konut Alanı 1,50 2.211,12 - 2.211,12

1924 10 15.891,11 Toplu Konut

Alanı 1,50 23.836,67 4.767,33 28.604,00

1925 2 19.079,91 Toplu Konut

Alanı 1,50 28.619,87 5.723,97 34.343,84

1925 3 20.000,00 Toplu Konut

Alanı 1,50 30.000,00 6.000,00 36.000,00

1927 2 46.772,75 Toplu Konut

Alanı 1,50 70.159,13 14.031,83 84.190,95

1930 1 60.724,28 Toplu Konut

Alanı 1,50 91.086,42 18.217,28 109.303,70

TOPLAM (m²) 163.942,13 TOPLAM (m²) 245.913,20 48.740,42 294.653,61

Ada Parsel Alan (m²) Fonksiyon Emsal Değeri Toplam İnşaat Alanı (m²)

1917 1 11.966,61 Ticaret Alanı 1,50 17.949,92

1921 2 5.742,04 Spor Tesis Alanı 0,15 861,31

1928 1 6.614,97 Sağlık Tesis Alanı 1,00 6.614,97

1928 2 5.043,25 Kentsel Hizmet Alanı 1,00 5.043,25

1929 3 4.949,57 Rekreasyon Alanı 0,10 494,96

TOPLAM (m²) 22.349,83 TOPLAM (m²) 13.014,48

2.5 Gayrimenkulün Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler

Kocaeli İli, Körfez İlçesi, Yarımca Mahallesinde bulunan 11 adet parselin kamusal terkleri gerçekleştirilmiştir. Arsa niteliğindeki gayrimenkuller için Körfez Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünde yapılan araştırmada gayrimenkullere ait imar durum belgeleri edinilmiştir.

(27)

3 GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER

3.1 Bölge Analizi 3.1.1 Kocaeli İli

Kocaeli ili, kuzeyde Karadeniz, güneyde Bursa, batıda Yalova, kuzeybatıda İstanbul, doğuda Sakarya illeriyle çevrilidir. Kuzeyde Kocaeli Platosu, üzerinde az sayıda tepe vardır. Dağlar Kocaeli ili topraklarının yüzde 18,8’ini kaplar. İlin kuzey kesiminde tek tek kütleler halinde tepeler, güney kesiminde ise Samanlı Dağları yer alır.

Kocaeli önemli bir göl olan Sapanca'nın büyük bir bölümü Sakarya ili sınırları içinde kalmaktadır.

Genel anlamda Karadeniz ile Akdeniz ikliminin kesiştiği bir iklim tipi bölgede egemendir. Yazlar sıcak ve az yağışlı, kışlar yağışlı ve Türkiye'nin pek çok yöresine oranla ılık geçer. İlin kuzey kesimlerinde Karadeniz kıyılarında yaşanan yaz mevsimi, ilin güney bölümlerinde yaşanan yaza oranla daha serindir.

5747 Sayılı “Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun”la yeni kurulan 5 ilçe ile birlikte Kocaeli ili; Başiskele, Çayırova, Darıca, Derince, Dilovası, Gebze, Gölcük, İzmit, Kandıra, Karamürsel, Kartepe ve Körfez olmak üzere toplam 12 ilçeden oluşmaktadır. Kocaeli nüfusu 2010 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemine göre 1.560.138 kişidir.

3.1.2 Körfez İlçesi

Körfez ilçesi; Kocaeli’nin batı sahilinde kara ve demir yolu üzerinde yer almaktadır. İlçe kuzeyde İstanbul İli Şile İlçesi, doğuda Derince, batıda Gebze ve Dilovası, güneyde ise İzmit körfezi ile sınırlanmaktadır. İzmit'e 20 km uzaklıktaki ilçede Tüpraş, Petkim, İgsaş gibi büyük sanayi kuruluşları bulunmaktadır. Otomobil Yarış Pisti, Kirazı, sahili ve çay bahçeleri ile günübirlik dinlenme merkezidir. 2010 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemine göre 132.779 nüfusu bulunan ilçe Kocaeli'nin beşinci büyük ilçesidir. Körfez'e bağlı Hereke beldesi meşhur halıları ile ün yapmış bir yöredir. Alman İmparatoru Wilhelm Kaiser'in Osmanlı İmparatorluğunu ziyareti için özel olarak Yıldız Sarayının minyatürü olarak yapılan Köşk'de Hereke'de yer almaktadır.

(28)

3.2 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi

Rapora konu gayrimenkullerin yakın çevresinde tamamlanmış olan Körfezkent 1. Etap Konutları, inşaat halinde olan Körfezkent 2. Etap Konutları, Türkiye Petrol Rafinerileri A.Ş. , Tüpraş İzmit Rafinerisi, Kocaeli SGK Araştırma Hastanesi, Anadolu Otoyolu, Kocaeli, Spor Tesisleri, Derince Ticaret ve Anadolu Lisesi, Hacer Demirören Çok Programlı Lisesi, Halide Edip Adıvar İ.Ö.O, Özel Körfezim İ.Ö.O., Mevlana İlköğretim Okulu, Yenikent Merkez Cami ve 90 Evler Sitesi bulunmaktadır.

(29)

3.3 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi

Rapora konu gayrimenkuller Kocaeli İli, Körfez İlçesi, Yarımca Mahallesinde bulunan ve tapu siciline göre toplam yüzölçümleri 198.258,57 m² olan 11 adet parseldir. Gayrimenkullerden 1921 ada 2 no.lu, 1928 ada 1 ve 2 no.lu, 1929 ada 3 no.lu parseller Hisseli (Kamusal kullanım için ayrılmış Parseller) olup Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin gayrimenkuller üzerindeki toplam mülkiyet hakkı 195.350,69 m² büyüklüğe karşılık gelmektedir.

Tahsise konu yapılaşma fonksiyonuna haiz gayrimenkullerin planda belirtilen emsal kriterlerine ve “Konut alanlarında 1924, 1925, 1927 ve 1930 adalarda toplam inşaat alanının %20 sine kadar ticaret alanı yapılabilir. Bu tür ticaret kullanımları emsal hesabına dahil değildir.”

plan notuna göre toplam yapılaşma alanları aşağıda listelenmiştir.

1917 1 11.966,61 Ticaret Alanı 1,50 17.949,92

1919 1 1.474,08 Konut Alanı 1,50 2.211,12

1924 10 15.891,11 Toplu Konut Alanı 1,50 28.604,00

1921 2 5.742,04 Spor Tesis Alanı 0,15 861,31

1928 1 6.614,97 Sağlık Tesis Alanı 1,00 6.614,97

1928 2 5.043,25 Kentsel Hizmet Alanı 1,00 5.043,25

1929 3 4.949,57 Rekreasyon Alanı 0,10 494,96

TOPLAM (m²) 198.258,57 TOPLAM (m²) 325.618,01

(30)

3.4 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi

Rapora konu gayrimenkullerin Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar planı plan şartlarına uygun olarak inşa edilecek yapılar için uygun olduğu düşünülmektedir.

Rapora konu gayrimenkuller tapu siciline göre toplam yüzölçümleri 198.258,57 m² olan 10 adet parseldir. Gayrimenkullerden 1921 ada 2 no.lu, 1928 ada 1 ve 2 no.lu, 1929 ada 3 no.lu parseller Hisseli (Kamusal kullanım için ayrılmış Parseller) olup Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin gayrimenkuller üzerindeki toplam mülkiyet hakkı 195.350,69 m² büyüklüğe karşılık gelmektedir.

(31)

4 GAYRİMENKULÜN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ

4.1 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler

 1/1000 Ölçekli İmar Planına göre, rapora konu Gayrimenkullerden 1917 ada 1 no.lu, 1919 ada 1 no.lu, 1924 ada 10 no.lu, 1925 ada 2 no.lu, 1927 ada 2 no.lu ve 1930 ada 1 no.lu parsellerin ticaret+konut alanı olarak planlanmış olmaları.

 Rapora konu gayrimenkullerin Avrupa Otoyolu Körfez gişelerine yakın konumlu olmaları,

 Rapora konu gayrimenkullerin D-100 ve Anadolu Otoyoluna erişiminin kolay olmaları,

 Rapora konu gayrimenkul üzerinde herhangi bir yapı bulunmamasının inşai açıdan kolaylık ve maliyet avantajı sağlaması,

 Bölgede sanayi yapılanmasının yoğun olmasından dolayı iş potansiyelinin yüksek olması,

 Bölgede altyapının tamamlanmış olması.

4.2 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler

 1/1000 Ölçekli İmar Planına göre, rapora konu gayrimenkullerden 1921 ada 2 no.lu parselin Spor Alanı, 1928 ada 1 no.lu parselin Sağlık Tesis Alanı ve 1928 ada 2 no.lu parselin Rekreasyon Alanı olarak planlanmış olması.

 Bölgenin Kocaeli kent merkezine uzak olması.

(32)

5 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ

5.1 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar 5.1.1 Emsallerin Karşılaştırılması (Piyasa) Yöntemi

Piyasa Yaklaşımı, öncelikle bir Gayrimenkullerin yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller ile yapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece sözkonusu gayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındaki farkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarak gayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ile birlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarak yapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki bir konut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz.

Satılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklı temeli oluşturur.

Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımından bulunan emsaller ile bunların farklılıkları calibre edilerek nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmaya çalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standart sapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması yönteminde temel; değer tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım, kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumlu ya da olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir.

5.1.2 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı

Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.

(33)

5.1.3 Gelir Yöntemi Yaklaşımı

Bir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir yatırımcı veya bir kullanıcı için muhtemel net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirle karşılaştırılır ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veya diğer tür yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün, tahmini net gelir akışının, adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesine yansıtılmasında kullanılacak olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır.

Sözkonusu gayrimenkulün diğer benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kira konusunda, piyasa yaklaşımında olduğu gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik faktörler dikkate alınır.

Gelir yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan yeterli emsal bulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu yaklaşım, detaylı matematiksel formüllere ve bu formüllerde kullanılan fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğru tespit edilmesine dayanmaktadır.

5.2 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri

Rapora konu gayrimenkullerin değerlemesinde; arsalar için yeterli sayıda emsal bulunmuş olması nedeniyle “Emsal Karşılaştırma (Piyasa) Yöntemi” ile piyasa koşullarında geliştirilebilecek bir projenin muhtemel satış hâsılatı ve inşa maliyetleri hesap edilerek

“Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemi” kullanılmıştır.

(34)

6 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ

6.1 Gayrimenkullerin Vergi Beyanına Esas Arsa Değeri

Körfez Belediyesinde yapılan araştırmaya göre 2011 yılı için Emlak Vergi Beyanına Esas ilan edilen arsa asgari (m²) birim değerleri aşağıdaki gibidir;

Ada Parsel Alan (m²)

Rayiç m² Fiyatı (TL/m²)

Rayiç Değer (TL)

1917 1 11.966,61 93,46 1.118.454,00

1919 1 1.474,08 93,47 137.775,00

1924 10 15.891,11 93,46 342.135,60

1925 2 19.079,91 93,47 1.783.304,00

1925 3 20.000,00 93,47 1.869.400,00

1927 2 46.772,75 148,09 6.926.522,00

1930 1 60.724,28 93,47 5.675.595,00

1921 2 5.742,04 81,31 466.858,00

1928 1 6.614,97 81,44 538.750,00

1928 2 5.043,25 81,31 410.047,00

1929 3 4.949,57 81,30 402.422,00

Gayrimenkullerin Vergi Beyanına Esas Toplam Arsa Değeri = 19.671.262,60 TL’dir.

(35)

6.2 Çevrede Arsa Değeri Araştırması

İlgili İletişim

Bilgileri Konum ve Niteliği İmar Durumu Fiyat (TL) Alan(m²) Birim Değeri (TL/m²)

ALPER DÜNDAR 0 531 242 93 90

Körfez Yavuz Sultan Selim Mahallesinde arsa niteliğinde

Konut Alanı İmarlı

Emsal=1,50 100.000,00 397,00 251,89

EVİM EMLAK 0 262 527 15 16

Körfez Yavuz Sultan Selim Mahallesinde

arsa niteliğinde Konut Alanı İmarlı 49.000,00 228,00 214,91

EVİM EMLAK 0 262 527 15 16

ADDRESS EMLAK 0 262 526 01 61

arsa niteliğinde Ticari Alanı İmarlı 75.000,00 317,00 236,59

ADDRESS EMLAK 0 262 526 01 61

6.3 Emsal Yöntemi ile Değer Takdiri (Pazar Değeri)

Edinilen güncel bilgiler, mahallinde yapılan araştırmalar doğrultusunda; gayrimenkullerin emsallerine göre konumu, gelişme alanında bulunmaları imar durumu, olumlu ve olumsuz nitelikleri gibi hususlar birlikte değerlendirildiğinde arsa m² birim değerleri, toplam değerleri ve Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. hisselerine düşen alanların toplam değerleri aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.

KOP parselleri olan 1921 ada 2 no.lu, 1928 ada 1 ve 2 no.lu, 1929 ada 3 no.lu parsellerin 2011 yılı için Emlak Vergi Beyanına Esas ilan edilen arsa asgari (m²) birim değerleri esas alınmıştır.

(36)

Ada Parsel Alan (m²) Fonksiyon Emsal Değeri

KDV siz Arsa m² Birim Değeri

Brüt Arsa Değeri (TL)

Hisse Alanı (m²)

Hisse Karşılığı Brüt Arsa Değeri

(TL)

Aylık m² Birim Kira

Bedeli (TL/m²) 1917 1 11.966,61 Ticaret Alanı 1,50 400,00 4.786.644,00 11.966,61 4.786.644,00 0,95 1919 1 1.474,08 Konut Alanı 1,20 345,00 508.557,60 1.474,08 508.557,60 0,82 1924 10 15.891,11 Toplu Konut

Alanı 1,50 325,00 5.164.610,75 15.891,11 5.164.610,75 0,77 1925 2 19.079,91 Toplu Konut

Alanı 1,50 325,00 19.735.391,00 60.724,28 19.735.391,00 0,77 TOPLAM DEĞER (TL) 56.886.456,35 56.886.456,35 1921 2 5.742,04 Spor Tesis

Alanı 0,15 81,31 466.885,27 4.995,00 406.143,45 0,19

1928 1 6.614,97 Sağlık Tesis

Alanı 1,00 81,44 538.723,16 5.754,19 468.621,23 0,19

1928 2 5.043,25 Kentsel

Hizmet Alanı 1,00 81,31 410.066,66 4.387,17 356.720,79 0,19 1929 3 4.949,57 Rekreasyon

Alanı 0,03 81,30 402.400,04 4.305,59 350.044,47 0,19

TOPLAM DEĞER (TL) 1.818.075,13

1.581.529,94 TOPLAM DEĞER (TL) 58.704.531,48 58.467.986,29

Arsanın kiraya verilmesi durumunda; 35 yıllık kira getirisinin değerine karşılık geleceği düşünülmektedir.

Kira Birim m² Değeri = Toplam Değer/Yıl/12/alan Bu değerlere KDV Dahil değildir.

(37)

6.4 Gayrimenkuller Üzerinde Geliştirilebilecek Proje Analizi 6.4.1 Yakın Çevrede Toplu Konut Emsali Araştırması

İlgili İletişim Bilgileri Konum ve Özellikleri Fiyat (TL) Alan(m²) Birim Değeri (TL/m²)

İLKER OMURTAĞ

0 539 876 27 29 Körfezkent Sitesinde, 8. katta, 3+1 daire 125.000,00 115,00 1.086,96 FİDAN YAĞMUR

0 535 617 70 76 Körfezkent Sitesinde, 5. katta, 2+1 daire 90.000,00 87,00 1.034,48 ONUR ÇETİN

0 555 996 18 99 Körfezkent Sitesinde, 7. katta, 2+1 daire 85.000,00 90,00 944,44 ZEKİ ÖZDEMİR

0 533 527 27 33 Körfezkent Sitesinde, 9. katta, 2+1 daire 120.000,00 98,00 1.224,49 BARIŞ KILIÇ

0 262 526 70 01 Körfezkent Sitesinde, 2. katta, 3+1 daire 105.000,00 110,00 954,55

6.4.2 Yakın Çevrede Ticaret Emsali Araştırması

İlgili İletişim Bilgileri Konum ve Özellikleri Fiyat (TL) Alan(m²) Birim Değeri (TL/m²) ÇAĞDAŞ ÇETİN

0 505 8612657

Körfez Yenikent Mahallesinde,

dükkan 70.000,00 35,00 2.000,00

REFERANS GAYRİMENKUL 0 262 3254363

dükkan 300.000,00 150,00 2.000,00

REFERANS GAYRİMENKUL 0 262 3254364

dükkan 50.000,00 20,00 2.500,00