8. HAFTA
İMAR HAKLARI TRANSFERİ YÖNTEMİ
İmar Hakları Transferi Yöntemi (İHT)
Yöntemin amacı, korunması gerekli alanlarda, var olan imar hakkı veya imar baskısı altında oluşabilecek, potansiyel imar haklarının, bir başka projeye transferini veya bu hakkın menkul kıymet hakkına dönüşümünün sağlanmasıdır.
Bu model ülkemizde uygulanmamasına rağmen birçok ülkede başarılı bir şekilde uygulanmaktadır.
Modelde, arsanın yerine imar haklarının alım ve
satımı söz konusudur.
TANIMLAR
Yapılanma Hakları Kısıtlanmış Taşınmaz (YHKT): Gerçek ve tüzel kişilere ait, yapılanma hakları kısıtlanmış tescilli taşınmaz kültür varlıklarına veya bu varlıkların koruma alanlarında bulunan ya da koruma amaçlı imar planlarıyla yapılanma hakları kısıtlanan
taşınmazlara,
Yapılanma Hakları Kısıtlanmış Taşınmaz Alanı(YHKTA): İlgili idarelerce belirlenecek kısıtlanmış yapılanma hakları aktarımına konu yapılanma hakları kısıtlanmış taşınmazların bulunduğu alan.
Kısıtlanmış Yapılanma Hakları: Yapılanma hakları kısıtlanmış taşınmazların onaylı imar ve koruma amaçlı imar planları ile kullandırılmayan ancak çevresindeki korunması gerekmeyen taşınmazlara onaylı imar
planlarıyla kullandırılan kullanım ve yapılanma haklarını ,
Kısıtlanmış Yapılanma Hakkı Belgesi: İlgili idare encümenlerinin aktarıma esas olmak üzere YHKT’ın kısıtlanmış yapılanma haklarının belirlendiği belgeyi,
TANIMLAR
Gayrimenkul Değerleme Şirketleri: 28/7/1981 tarihli ve 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu'nun 22'nci maddesinin birinci fıkrasının (r) ve (t) bentlerin uyarınca Sermaye Piyasası
Kurulunca listeye alınarak değerleme hizmeti verecek gayrimenkul değerleme şirketlerini,
Rayiç Değer Denkleştirmesi: Gayrimenkul Değerleme
Şirketleri tarafınca YHKT’ların kısıtlanmış haklarının değerinin, kısıtlanmış yapılanma belgesi ile birlikte piyasa, gelir ve maliyet unsurları dikkate alınarak parasal olarak belirlenmesi işlemini,
TANIMLAR
TANIMLAR
Yapılanmaya Açık Aktarım Alanı: YHKT’lara ait mülkiyet ya da yapılanma haklarının kısmen ya da tamamen aktarılabileceği,
imar planlarında ayrılmış ve nitelikleri bu yönetmelikle belirlenmiş alanları,
Aktarım Programı: İlgili idarelerce yapılacak YHKT’lara ait mülkiyet ya da yapılanma haklarının kısıtlanmış bölümünün imar
planlarıyla yapılanmaya açık aktarım alanı olarak ayrılmış alanlara aktarımının öncelik sıralamasını ve etaplanmasını gösteren belgeyi,
TANIMLAR
Menkul Kıymetleştirme: İlgili idare encümenlerinin aktarıma esas olmak üzere yapılanma hakları kısıtlanmış
taşınmazların kısıtlanmış yapılanma haklarını hamiline yazılı menkul kıymet kağıtlarına dönüştürmesi işlemini, Kısıtlanmış Hak Menkul Kıymet Belgesi: İmar hakları
aktarımına konu YHKT’ın kısıtlanmış imar haklarının
miktarını ve niteliğini belirten alınıp satılabilen, ilgili idare tarafından düzenlenecek ve İller Bankasınca basılacak menkul kıymet kağıdını, ifade eder.
İmar Hakları Transferi Yöntemi
Model, ülkemizde özellikle, tarihi çevrede yapıların ve tarihi dokuların, imar baskısı altına dayanamayıp, yıkılıp yeni yapılar ve yerleşmelere dönüşmesi ve büyük kentsel yeşil alan kullanımında olması gereken alanların yapılaşması yerine, bu alanlarında imar haklarının olması gerektiğinin kabulü ile bu hakkın mülk sahiplerine sertifika yoluyla başka alanlara veya projelere transfer edilerek, kullandırılmasına olanak verilmesi olarak kullanılabilir.
Ayrıca model, özellikle deprem riski olan, kritik alanların boşaltılarak, mevcut imar haklarının başka alanlara veya projelere transferi ile gecekondu ve kent merkezindeki çöküntü alanlarının dönüşümünde kullanılabilir.
İmar Hakları Transferi Yöntemi
İmar hakkı transfer sertifikası; Sistem, mülk sahipleri ile uzlaşma esasına dayanmaktadır. Mülk sahibi, arsası üzerindeki imar hakkı karşılığı belirlenen değeri, ya sertifika yoluyla, piyasa koşullarında, likite çevirir yada bir başka proje içinde, piyasa koşulları içinde, başka yöntemlerle değerlendirebilir.
Menkul değere de dönüştürülen imar hakları, transfer sertifikaları adı altında, kentin merkezinde veya bir başka yerinde herhangi bir proje yatırımı için daha fazla imar hakkına ihtiyacı olan yatırımcılar tarafından, serbest piyasa koşullarında satın alınmaktadır.
