'
İstanbul’daki Alışveriş Merkezleri Üzerine Bir Araştırma:
Kümeleme Analizi 1 Filiz ÇAKIR ZEYTİNOĞLU2
Mert UYDACI Ebru ÇAĞLAYAN AKAY
Başak DEĞERLİ Nevin KARABIYIK YERDEN
Marmara Üniversitesi
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
Perakendeciliğin önemli uygulama alanlarından biri olan alışveriş merkezleri, bir çok ürün ve markanın bir arada bulunduğu, sosyalleşme ve eğlence merkezleri olarak tüketicilere hizmet vermektedir.
Alışveriş merkezlerinin yol haritası, Türkiye’de özellikle İstanbul ilinde 1988 yılında başlamış ve 2000’li yıllardan sonra hızla artarak devam etmiştir. Bu çalışmada öncelikle, İstanbul’da 2004-2014 yılları arasında, alışveriş merkezlerinin durum analizi yapılarak, çeşitli istatistiksel tablolar ile mevcut durum belirlenmiştir. Daha sonra çok değişkenli istatistiksel yöntemlerden biri olan kümeleme analizi ile 2014 yılında İstanbul’da faaliyet gösteren alışveriş merkezlerinin belli özelliklerine göre sınıflandırılması yapılmıştır. Kümeleme analizinde kapalı alan, kiralanabilir alan, mağaza sayısı, stant sayısı, kat sayısı, market sayısı, market alanı, 500 metre kareden büyük mağaza sayısı, restaurant sayısı, toplam otopark alanı toplam otopark araç sayısı ve sinema salon sayısı değişk-enleri kullanılmıştır. Bu değişkenlere göre 2014 yılında mevcut 80 alışveriş merkezi, hiyerarşik olmayan kümeleme yöntemlerinden k-ortalama yöntemi ile altı kümede toplanmıştır. Son olarak bu kümeler ve kümelerde yer alan alışveriş merkezleri yorumlanmıştır.
Anahtar Kelimeler: Perakendecilik, Alışveriş Merkezleri, Durum Analizi, Kümeleme Analizi
A Study on Shopping Malls in Istanbul: Cluster Analysis
Shopping malls, one of the most important application areas of retailing, serve consumers as socialization and entertainment centers in which several products and brands are all together. Roadmap of shopping malls in Turkey began especially in Istanbul as of 1988 and increasingly continued rapidly after 2000s. In this study, primarily a situation analysis of shopping malls in Istanbul between 2004 and 2014 has been conducted and current situation has been specified with various statistical tables.
Shopping malls operating in Istanbul as of 2014 have been categorized then according to some specific features through cluster analysis, one of the multivariate statistical methods. In cluster analysis; indoor area, rentable areas, number of stores, number of booth, number of floors, number of markets, market square-meter area, number of stores bigger than 500 square-meters, number of restaurants, total parking area , total available number of vehicles in parking area and number of movie theaters variables have been used. According to these variables; 80 shopping malls, active as of 2014 have been grouped in six clusters through k-means, a non-hierarchical cluster analysis. Finally the clusters and the shopping malls in these clusters have been interpreted.
Keywords: Retailing, Shopping Malls, Situation Analysis, Cluster Analysis '''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''
1Bu makale Marmara Üniversitesi Bilimsel Araştırma Projeleri Birimi (BAPKO) tarafından desteklenmektedir.
Proje numarası: SOS-A-080715-0353
2 Sorumlu yazar, Marmara Üniversitesi Sosyal Bilimler Meslek Yüksekokulu, filiz.cakir@marmara.edu.tr.'
' Giriş
Dünyanın hızlı değişimi sonucunda perakendecilik, önemli bir çalışma alanı olarak ortaya çıkmakta ve giderek önemi artmaktadır. Perakendeciliğin temelini, tüketicilerin ihtiyaçlarını karşılamak amacıyla mal ve hizmetleri satın almaları, işletmelerin ise tüketicilerin bu ihtiyaçlarına cevap vermeleri oluşturmaktadır (Köksal ve Emirza, 2011,s.76). Amerikan Pazarlama Derneği (AMA) perakendecilik tanımını “Kişisel, aile veya evde kullanma amaçlı mal ve hizmetlerin mağazalı ya da mağazasız satışlarının gerçekleştirildiği iş aktivitelerinin tümüdür” şeklinde yapmaktadır. Perakendeciliğin en önemli uygulama alanları ise Alışveriş Merkezleridir. Birçok ürün ve markanın bir arada bulunabildiği, tüketicilerin sosyal ve kültürel etkinliklerine ve eğlenmelerine imkan veren alışveriş merkezleri, doğru stratejilerin geliştirilmesi ile önemli ekonomik değerler yaratabilme noktasına gelmektedir.
Alışveriş merkezi kavramı, içinde tüketicilerin farklı ihtiyaçlarını karşılayan ve farklı büyüklükte mağazaları içeren, alışveriş dışında zaman geçirmek ve eğlenmek amacına hizmet eden, şehir merkezinde ya da şehir dışında konumlanmış yapılar olarak tanımlanmaktadır. Bu tanıma bağlı olarak, alışveriş merkezleri, alışveriş dışında, yaşam ve eğlence merkezleri olarak da ifade edilmektedir.
Günümüzde alışveriş merkezlerinin, geçmişteki alış veriş merkezlerinden daha farklı olduğu söylenebilir. Bilinen ilk olgu, Yunanistan’da agora adı verilen ve pazaryeri anlamına gelen, sosyal, ekonomik, politik ve dini öğeleri ile insanların bir araya geldiği mekanlardır (Özden, 2002, s.73). Osmanlı İmparatorluğu döneminde, hanlar, aynı dükkanların bir arada bulunduğu arasta adı verilen çarşılar da günümüz alışveriş merkezlerinin temelini oluşturmaktadır.
Alışveriş merkezleri, 20. Yüzyılın ikinci yarısından itibaren Avrupa ve Amerika’da savaş sonrası yeniden yapılanma süreci ile bugünkü anlamında oluşumuna başlamıştır. (Vural ve Yücel,2006, s.100-101).
Alışveriş merkezleri, perakende sektörünün en güçlü kurumları olarak görülmektedir. Önceden güç üreticide yoğunlaşırken, günümüzde perakendecilerin çok daha güçlü olduğu ve sektöre yön verdikleri görülmektedir. Alışveriş merkezlerinin her geçen gün artması ve alış veriş yanında, eğlence, sosyalleşme gibi amaçlar için de tercih edildiği düşünülürse, alışveriş merkezlerinin gelişiminin incelenmesi gerektiği söylenebilir.
Bu çalışmanın amacı, tüketicilere sosyal ve ekonomik anlamda fayda yanında olumsuz etkenler de yaratan alışveriş merkezlerinin durum analizini yapmaktır. Çalışmada Türkiye’nin en fazla nüfus yoğunluğuna ve Türkiye’deki alışveriş merkezlerinin yaklaşık %30’una sahip olması açısından İstanbul’daki alışveriş merkezlerinin 2004-2014 yılları arasındaki gelişimi incelenmiştir. Ayrıca, çok değişkenli istatistiksel analiz yöntemlerinden kümeleme analizi ile, 2014 yılı itibari ile İstanbul’daki alışveriş merkezlerinin ortak özelliklerine göre sınıflandırılması yapılmıştır.
Çalışmanın giriş bölümünü takip eden ikinci bölümde, alışveriş merkezlerinin gelişimi ele alınmıştır. Üçüncü bölümde, Türkiye’de alışveriş merkezleri ile ilgili yapılan araştırmalar incelenmiş ve literatür araştırması yapılmıştır. Dördüncü bölümde uygulama ile ilgili sayısal verilere ve analizlerin bulgularına yer verilmiş olup, son bölümde ise elde edilen sonuçlar değerlendirilmiştir.
Alışveriş Merkezlerinin Dünyada ve Türkiye’deki Gelişimi
20. Yüzyılın ikinci yarısında hem Avrupa hem de Amerika Birleşik Devletleri (ABD)’nde yaşam standartlarındaki değişimler, yaşam biçimlerine de yansımıştır. Yaşam standartlarının yükselmesi, kadınların iş yaşamında yer alması, girişimciliğin artması gibi nedenlerle kişilerin yaşam biçimleri ve kültürel yapıları olumlu yönde gelişim göstermiştir. Savaş sonrası, şehirlerin
'
yeniden oluşumu sürecinde, şehir merkezi dışında yerleşim alanlarının kurulması, bu bölgelerde yaşayan insanların ihtiyaçlarını karşılamak amacıyla alışveriş merkezlerinin oluşumunu da gerektirmiştir (Köksal ve Aydın, 2015,s.233).
Amerika’da 1916 yılında Chicago’da açılan Market Squares ,1922 yılında Kansas City’de açılan Country Club Plaza ve 1931 yılında açılan Highland Park Shopping Village alışveriş merkezlerinin ilk örneklerindendir. İkinci Dünya Savaşı sonrasında bu merkezlerin sayısı da artış göstermiştir. 1950’li yıllarda içinde bir çok mağaza yer alan ve geniş bir alana kurulmuş regional center olarak adlandırılan alışveriş merkezleri kurulmaya başlamıştır. 1957 yılında International Council of Shopping Centres (ICSC) Uluslararası Alışveriş Merkezleri Konseyi’nin kurulmasıyla, alışveriş merkezleri bir çatı altında toplanmış ve standartların ve ortak özelliklerin belirlenmesi açısından alışveriş merkezleri bir sektör haline gelmiştir (Aktuna, 2012,s.29).
Avrupa’daki alışveriş merkezleri, ABD’nin etkisi altında gelişim göstermiştir. 1970’li yıllarda alışveriş merkezleri sadece giysi satan yerler olmaktan çıkmış, çeşitli ürün grupları satan mağazaların yanı sıra, sinema, yemek ve diğer kültürel ve eğlence faaliyetlerini de içeren bir yapıya kavuşmuştur. Amerikan tarzı alışveriş merkezleri, fabrika satış mağazaları ile ucuz ve eski sezon ürünleri satan mağazalardan oluşan outlet’lerin eklenmesiyle Avrupa’da da son yıllarda gelişmeler görülmeye başlamıştır. Batı Avrupa’da, özellikle trafik sorunu sebebi ile alışveriş merkezlerinin şehir merkezlerinde bulunmasına sınır getirilmiştir. Doğu Avrupa’da ise alışveriş merkezi planlanmasında çok büyük bir sorun yaşanmamakla beraber; sosyalizm sonrası şehir merkezlerinde bulunan mekânlar onarılmış, şehir dışında ise yeni projeler ile alışveriş merkezi çalışmaları gerçekleştirilmiştir (Pojani, 2011, ss.836-837).
Türkiye’de alışveriş merkezlerinin gelişimi 1988 yılında İstanbul Ataköy’de açılan ilk alışveriş merkezi Galleria ile başlamıştır. Böylece, tüketiciler alışveriş yapmanın yanında yemek yeme, eğlenme gibi farklı ihtiyaçlarını da aynı anda karşılayabilecekleri bir ortam ile buluşmuştur.
İstanbul’da açılan ilk alışveriş merkezinden sonra diğer büyük şehirlerde de alışveriş merkezlerinin açılması ile bu yapılanma daha sonra Anadolu’da da devam etmiştir. 2014 yılında, Türkiye’de mevcut alışveriş merkezi sayısı 361 olup, halen bir alışveriş merkezi bulunmayan iller de vardır. Tablo 1’de 2014 yılı itibari ile Türkiye’de mevcut alışveriş merkezlerinin sayıları yer almaktadır. Tablodaki bilgilere göre, Türkiye’deki alışveriş merkezleri içinde, İstanbul’daki alışveriş merkezlerinin oranı %30’dur.
Tablo 1
Türkiye’deki Alışveriş Merkezlerinin İllere Göre Dağılımı (2014)
İl Adı Sayı İl Adı Sayı İl Adı Sayı İl Adı Sayı
Adana 4 Çanakkale 2 Kahramanmaraş 2 Nevşehir 1
Adapazarı 4 Denizli 6 Karabük 3 Osmaniye 1
Afyonkarahisar 2 Diyarbakır 5 Karaman 2 Samsun 6
Aksaray 2 Edirne 4 Kastamonu 1 Siirt 2
Ankara 33 Elazığ 2 Kayseri 6 Şanlıurfa 2
Antakya 3 Erzincan 1 Kırıkkale 2 Tekirdağ 6
Antalya 17 Erzurum 1 Kırklareli 2 Tokat 1
Aydın 6 Eskişehir 4 Konya 6 Trabzon 4
Balıkesir 9 Gaziantep 7 Kütahya 4 Uşak 3
Batman 1 Giresun 2 Malatya 2 Yalova 1
Bilecik 1 Isparta 2 Manisa 6 Zonguldak 3
Bitlis 1 İstanbul 111 Mardin 1
Bolu 3 İzmir 19 Mersin 6
Bursa 12 İzmit 9 Muğla 15 TOPLAM 361
'
2014 yılı verilerine göre, Türkiye’nin metropolü İstanbul’u, 33 alışveriş merkezi ile başkent Ankara ve 19 alışveriş merkezi ile İzmir takip etmektedir. Turizm şehri olması özelliği ile 17 alışveriş merkezi ile Antalya da önemli bir orana sahiptir. Türkiye’de alışveriş merkezi olgusunun varlığı yadsınamaz. Bu durum her geçen yıl alışveriş merkezlerinin sayısının artmasından da bellidir.
Literatür
Perakende ve alışveriş merkezleri alanındaki literatüre bakıldığında genel olarak fiyat, tanıtım, marka/ürün, hizmet, sadakat, tüketici davranışları, kanal, organize olma (örgütsel, yapısal), internet gibi alanlarda yayınlar yapıldığı görülmektedir. Türkiye’de alışveriş merkezlerinin sayısındaki hızlı artış, bu merkezlerin tüketiciler üzerindeki olumlu ve olumsuz etkilerinin bilimsel olarak ele alınmasına da neden olmuştur. Türkiye’de yapılan bu çalışmalardan bazıları Tablo 2’de yer almaktadır.
' Tablo 2 Literatür
Yazar(lar) Literatüre Yapılan Katkı
Aşıcı (1978) Perakendecilikte dağıtım kanal yapısını açıklamıştır.
Oluç vd. (1979) Satış, dağıtım ve satış gücünün yönetimin açıklamıştır.
Tek (1984) Perakendeciliğin temel ilkeleri ve süreci açıklamıştır.
Kongar ve Berksoy (1991) İstanbul’daki tüketicilerin alışveriş davranışlarını açıklamıştır.
Yalçın (1995) Satış tekniklerini açıklamıştır.
Soysal (1998) Mağazacılık ve satış konularını açıklamıştır.
İbicioğlu H. (2005) Demografik etkenler ve tüketici tutumlarına göre alışveriş merkezlerini incelemiştir.
Candan,ve Aydın (2007) Perakende sektöründe kategori yönetimi ve tüketici ilişkisini incelemiştir.
Arslan (2009) Türkiye’deki alışveriş merkezleri üzerine yapılan incelemeler için yorum ve eleştiriler yapmıştır.
Yıldırım T. (2010) İstanbul’daki alışveriş merkezlerinin gelişim sürecini ve tasarım kriterlerini incelemiştir.
Arslan ve Bakır (2010) Tüketicilerin ilgilenim düzeylerine göre alışveriş merkezlerini tercih etme nedenlerini incelemiştir.
Demirci (2010) Perakende yönetiminin uluslararası boyutunu incelemiştir.
Köksal ve Emirza (2011) Alışveriş Merkezleri ve Cadde Mağazalarının karşılaştırması yapılmıştır.
Varman ve Belk (2012) Koloni sonrası dönemdeki ülkelerde alışveriş merkezlerinin yapılanmasını incelemiştir.
Aktuna O.K. (2012) Alışveriş Merkezlerinin konumlandırma stratejileri incelenmiş, İstanbul’daki beş alışveriş merkezi için algısal harita çıkarılmıştır.
Çakmak, (2012) Alışveriş Merkezlerinin tercih edilme nedenleri incelenmiştir.
Aydın (2013) Perakende yönetim sürecini açıklamıştır.
Bakan vd. (2013) Alışveriş merkezlerinin kalite algısı incelenmiştir.
Köksal ve Aydın (2015) Tüketicilerin alışveriş merkezleri algısını incelemiştir.
'
Uygulama
Çalışmada, İstanbul’daki alışveriş merkezlerinin 2004-2014 yılları arasındaki değişimi ele alınacak ve 2014 yılı itibari ile alışveriş merkezleri çok değişkenli istatistiksel analizlerden kümeleme analizi ile sınıflandırılacaktır. Bu kapsamda öncelikle 2004 ve 2014 yılları için sayısal veriler incelenmiştir. Böylece İstanbul’daki alışveriş merkezleri için 10 yıllık bir karşılaştırma yapılmıştır. Daha sonra, İstanbul’daki 2014 yılı için mevcut alışveriş merkezleri, çeşitli değişkenlere göre kümeleme analizi ile sınıflandırılmıştır.
Veri ve Veri Kaynağı
Alışveriş merkezlerinin çeşitli özelliklerine göre sınıflandırılması amacıyla, her yıl düzenli olarak yayınlanan alışveriş merkezleri rehberindeki verilerden yararlanılmıştır. Alışveriş merkezlerinin sayısal verileri her yıl çıkarılan Soysal Alışveriş Merkezleri Kataloğu’ndan alınmıştır. Katalogda yer alan bilgilere göre, İstanbul’da 2004 yılı itibari ile 25, 2014 yılı itibari ile 111 alışveriş merkezi bulunmaktadır. 2004 yılı kataloğunda yer alan bazı alışveriş merkezlerine ait bilgiler, 2014 yılındaki katalogda yer almamaktadır. Bu durum, alışveriş merkezlerinin yeniden yapılanma içinde olmaları ve diğer nedenler olarak açıklanmıştır. Bu nedenle kümeleme analizi için, 2014 yılı kataloğunda yer alan 80 alışveriş merkezine ait veriler kullanılmıştır. Tablo 3’de, kümeleme analizinde kullanılan değişkenler ve bu değişkenlere ait tanımsal istatistikler yer almaktadır.
Tablo 3
Analizde Kullanılan Değişkenler ve Tanımsal İstatistikler Kapalı Alan Kiralanabilir
Alan
Mağaza Sayısı
Stant Sayısı Kat Sayısı
Market Sayısı
Ortalama 98990,75 38272,25 117,03 12,03 6,65 1,14
Standart Sapma 111165,48 33277,988 79,036 10,530 2,424 0,568
Çarpıklık 3,013 1,956 0,960 1,333 0,466 0,870
Basıklık 12,603 4,481 0,953 2,563 0,540 2,305
Minimum Değer 1650 3687 9 0 2 0
Maksimum Değer
722856 175000 400 50 15 3
Market Alanı (m2)
500 m2 den Büyük Mağaza
Sayısı
Restaurant Sayısı
Toplam Otopark Alanı(m2)
Toplam Otopark Araç Sayısı
Sinema Salon Sayısı
Ortalama 6370,94 6,74 21,10 44692,29 1560,64 5,43
Standart Sapma 8037,004 7,006 14,940 39907,231 1365,13 4,872
Çarpıklık 2,387 1,934 1,007 1,291 1,392 0,205
Basıklık 6,840 4,502 1,241 1,233 2,699 -1,119
Minimum Değer 0 0 1 0 0 0
Maksimum Değer
44500 36 75 168546 7250 16
'
Veri Analizi Sonuçları
2004 yılı itibari ile İstanbul’daki alışveriş merkezlerinin sayısı 25 olup, ilk alışveriş merkezi Galleria, 1988 yılında faaliyete geçmiş ve bu yıldan itibaren İstanbul’da alışveriş merkezleri hizmet vermeye başlamıştır. Tablo 4’de, 2004 yılı için, 1988 yılından itibaren İstanbul’da açılan alışveriş merkezlerinin sayıları yer almaktadır. Tablo da yer alan oranlara bakıldığında, alışveriş merkezlerinin açılış hızı kazandığı yıllar 1998 ve 2000 yıllarıdır. 2003 yılında ise, %36’lık bir oran ile açılan alışveriş merkezi sayısı hızla artmıştır. Başka bir ifade ile, İstanbul’da alışveriş merkezlerinin 2000 yılından itibaren hızlı bir şekilde artış gösterdiği görülmektedir.
Tablo 4
Yıllara Göre AVM Sayıları
Açılış Yılı Alışveriş Merkezi Sayısı Oran(%)
1988 1 4,0
1993 2 8,0
1995 1 4,0
1996 1 4,0
1997 1 4,0
1998 4 16,0
2000 3 12,0
2001 2 8,0
2002 1 4,0
2003 9 36,0
Toplam 25 100,0
2004 yılında, sayısı 25 olan alışveriş merkezleri yıllar içinde hızla artarak 2014 yılında 111’e ulaşmıştır. Ancak daha önceden de ifade edildiği gibi, veri analizi ve kümeleme analizi için 80 alışveriş merkezi incelenmiştir. Tablo 5’de, incelenen 80 alışveriş merkezine ait sayısal veriler yer almaktadır. 1988-2014 yılları arasındaki açılan alışveriş merkezlerinin sayıları ve oranlarına bakıldığında, 2008-2010 yılları arasında ivmenin arttığı görülmektedir.
' Tablo 5
Açılış Yılına Göre AVM Sayıları
Açılış Yılı Alışveriş Merkezi Sayısı Oran(%)
1988 1 1,3
1989 1 1,3
1993 2 2,5
1995 1 1,3
1996 1 1,3
1997 1 1,3
1998 1 1,3
2000 3 3,8
2001 2 2,6
2002 1 1,3
2003 6 7,5
2004 1 1,3
2005 5 6,3
2006 4 5,0
2007 5 6,3
2008 13 16,3
2009 8 10,0
2010 9 11,3
2011 6 7,5
2012 3 3,8
2013 4 5,0
2014 2 2,5
Toplam 80 100,0
Şekil 1’de, 1988-2014 yılları arasında İstanbul’da faaliyet gösteren alışveriş merkezlerinin açılış yıllarına göre sayıları yer almaktadır. Şekle göre, 2008 yılında toplam 13 adet alışveriş merkezi açılmış olup, 2010 yılından sonra açılan alışveriş merkezlerinin sayısı azalarak devam etmiştir.
Şekil 1
Yıllara Göre Açılan AVM’lerin Dağılımı
'
1988-2014 yılları arasındaki dağılımın yanında, bu alışveriş merkezlerinin İstanbul’un hangi ilçelerinde yer aldığı da önemlidir. Tablo 6’da İstanbul’da faaliyet gösteren alışveriş merkezlerinin 2004 ve 2014 yılları için, ilçelere göre dağılımı yer almaktadır. 2004 yılında en çok alışveriş merkezinin bulunduğu ilçe %24 ile Beşiktaş olup, bunu %16 ile Bakırköy ve %8 ile Üsküdar ilçeleri izlemektedir. 2014 yılında ise, ilk sırada %11,25 ile Bakırköy yer alırken, bu ilçeyi %10 ile Şişli ve %7,5 ile Bahçelievler ilçeleri takip etmektedir. Bu verilere göre, 2014 yılında, İstanbul’da Avrupa yakasında alışveriş merkezlerinin daha yoğun olduğu görülmektedir. Avrupa yakasında ekonomik ve ticari hayatın daha fazla olması, özelikle yeni kurulan yerleşim alanlarının hızla artması bu sonucu doğurmuştur. Her iki yıl için, ilk üç ilçeye bakıldığında, bu ilçelerin hem iş hayatı, hem de eğlence sektöründe popüler bölgeler olduğu görülmektedir.
Tablo 6
İlçelere Göre AVM Sayıları
İlçe 2004 2014
ATAŞEHİR 1 5
AVCILAR - 1
BAĞCILAR - 1
BAHÇELİEVLER 1 6
BAKIRKÖY 4 9
BAŞAKŞEHİR - 5
BAYRAMPAŞA 1 2
BEŞİKTAŞ 6 5
BEYKOZ - 1
BEYLİKDÜZÜ 1 4
BEYOĞLU - 1
B.ÇEKMECE 1 1
ESENLER - 1
ESENYURT 1 5
EYÜP - 1
FATİH - 1
GÜNGÖREN - 1
KADIKÖY 1 2
KAĞITHANE - 2
KARTAL 1 1
K.ÇEKMECE - 2
MALTEPE - 1
PENDİK - 4
SARIYER 1 1
SİLİVRİ - 1
ŞİŞLİ 1 8
ÜMRANİYE 1 4
ÜSKÜDAR 2 3
ZEYTİNBURNU 1 1
TOPLAM 25 80
2004 yılında, alışveriş merkezlerinin yerleşimlerine, Anadolu ve Avrupa yakası açısından bakıldığında ise, Avrupa yakasındaki alışveriş merkezlerinin 19 adet, Anadolu yakasındaki alışveriş merkezlerinin ise 6 adet olduğu görülmektedir. Başka bir ifade ile 2004 yılında
'
alışveriş merkezlerinin %76’sı Avrupa yakasında yer alırken, sadece %24’ü Anadolu yakasında yer almaktadır. 2014 yılında ise alışveriş merkezlerinin 21 tanesi Anadolu yakasında yer alırken, 60 tanesi Avrupa yakasında yer almaktadır. Bu durumda, 2014 yılındaki oransal dağılımın, 2004 yılındaki dağılım ile hemen hemen aynı olduğu ve oransal bir değişim olmadığı görülmektedir. Bu durum, Avrupa yakasında alışveriş merkezlerinin daha yoğun olduğu gerçeğini göstermektedir.
Alışveriş merkezlerinin bulundukları ilçelerin 2000 yılındaki ilçe nüfuslarına bakıldığında, alışveriş merkezlerinin bulundukları ilçelerin nüfusunun, İstanbul 2000 yılı nüfusuna (10.018.735) oranının %61 olduğu görülmektedir. Başka bir ifade ile, alışveriş merkezleri İstanbul nüfusunun %61’inin bulunduğu ilçelerde yer almaktadır. Alışveriş merkezlerinin en çok bulunduğu ilçe olan Beşiktaş ve bunu takip eden Bakırköy ilçelerinin nüfuslarının diğer ilçelere göre daha az olmasına rağmen, bu ilçelerdeki alışveriş merkezlerinin fazla olması, bu ilçelerin lokasyon açısından tercih edildiğini göstermektedir. 2013 yılı verilerine göre, İstanbul yüzölçümü 5.343,22 km2 dir. 2004 yılında alışveriş merkezlerinin bulundukları ilçelerin yüzölçümü oranı %12,6 dır. Yüzölçümü olarak yaklaşık %13’lük bir alan olmasına rağmen, ilçelerin lokasyonları ve merkezi yerlerde olması nedeniyle alışveriş merkezleri bu ilçelerde toplanmıştır.
Alışveriş merkezlerinin 2004 ve 2014 yılları için kapalı alanlarına göre büyüklükleri Tablo 7’de yer almaktadır. 2004 yılında büyüklük bakımından 50.000 m2’lik bir alanda yer alan alışveriş merkezlerinin sayısının daha çok olduğu, 150.000-200.000 m2 sayısının 1 olduğu görülmektedir. 2014 yılına gelindiğinde, alışveriş merkezlerinin büyük bir çoğunluğunun 100.000 m2’lik alanlarda olduğu, ancak büyük ölçekli alışveriş merkezlerinin sayısında da önemli bir ölçüde artış olduğu görülmektedir.
Tablo 7
Kapalı Alanlarına Göre AVM Sayıları(2004 ve 2014)
Kapalı Alan (m2) Alışveriş Merkezi Sayısı
2004 2014
0-50.000 13 30
50.000-100.000 9 26
100.000-150.000 2 8
150.000-200.000 1 8
200.000-250.000 1
250.000-300.000 3
300.000 den büyük 4
TOPLAM 25 80
Alışveriş merkezlerinde yer alan mağaza sayılarına bakıldığında, mağaza sayılarının alışveriş merkezlerinin büyüklükleri ile doğru orantılı olduğu görülmüştür. Büyük alışveriş merkezlerinde mağaza sayısının fazla olması, tüketicilerin bu alışveriş merkezlerini daha çok tercih etmelerine neden olabilir. Yiyecek İçecek birimlerinin sayısı, alışveriş merkezinin büyüklüğü yanında, bulundukları konuma göre değişmektedir. Özellikle merkezi yerlerde ve büyük işyerlerinin yakınlarında bulunan alışveriş merkezlerinde bu ünitelerin daha fazla olduğu görülmüştür. Bir alışveriş merkezinin tercih edilme sebeplerinden biri de büyük mağazaları bünyesinde bulundurmalarıdır. Bu anlamda 500 m2’den büyük mağaza sayılarına bakıldığında, bunların sayılarının alışveriş merkezlerinin büyüklükleri ile doğru orantılı olduğu söylenebilir.
Ancak outlet konseptinde faaliyet gösteren alışveriş merkezlerinde büyük mağazaların daha az olduğu, mağaza sayısının ise daha fazla olduğu tespit edilmiştir. Kuşkusuz bir alışveriş merkezinin en önemli özelliklerinden biri, otopark kolaylığını sağlaması ve bu hizmeti ücretsiz olarak müşteriye sunmasıdır. Büyük alışveriş merkezlerinde bu ihtiyaç kapalı ve açık otopark
'
olarak daha kolay karşılanmaktadır. Alışveriş merkezlerinin müşteriye sunduğu hizmetlerden biri olan sinema, tiyatro ve sergi, panel gibi diğer kültürel faaliyetler açısından bakıldığında, birçok alışveriş merkezinin içinde sinema salonu olduğu görülmektedir. Sinema salonunun olması yanında, bu salonların sayısı, hatta kalitesi de müşteri için tercih sebebidir. 2004 yılı itibari ile ele alındığında, en çok sinema salonuna sahip olan alışveriş merkezinin Capitol olduğu, bunu İstanbul’da açılan ilk alışveriş merkezi olan Galleria’nın takip ettiği görülmektedir. 2014 yılında ise, yeni açılan büyük ölçekli alışveriş merkezlerinde sinema salon sayıları artış göstermiştir. Küçük ölçekli olmasına rağmen bünyesinde tiyatro salonları, sergi alanları barındıran ve bu alanlarda kültürel etkinliklere ev sahipliği yapan alışveriş merkezlerinin bu özellikleri, tüketicilerin tercihlerinde olumlu etkiler yaratmaktadır.
Kümeleme Analizi
Çalışmada veri analizi yanında, 2014 yılı itibari ile, İstanbul’da faaliyet gösteren 80 alışveriş merkezi için kümeleme analizi kullanılarak, benzer/farklı özelliklerine göre sınıflandırma yapılmıştır. Kümeleme analizinde, Kapalı alan(m2), kiralanabilir alan(m2), mağaza sayısı, stant sayısı, kat sayısı, market sayısı, market alanı (m2), 500 m2 den büyük mağaza sayısı, restaurant sayısı, otopark alanı, otopark araç sayısı ve sinema salon sayısı değişkenleri kullanılmıştır.
Kümeleme analizi, birim veya değişkenleri birbirine benzer ve anlamlı alt kümelere ayırmayı amaçlayan çok değişkenli istatistiksel analiz yöntemlerinden biridir. Kümeleme analizinin amacı, n sayıdaki birimi veya nesneyi, p sayıdaki değişkene göre kendi içinde homojen, kendi aralarında ise heterojen alt gruplara ayırmaktır (Özdamar, 2004, s.279). Bu amaçla, öncelikle n sayıdaki birimin p sayıdaki değişken için gözlem değerlerine göre veri matrisi elde edilir. Daha sonra birimlerin veya değişkenlerin birbirleri ile olan benzerlikleri veya farklılıklarını gösteren uzaklık/benzerlik ölçüsü kullanılarak uzaklıklar hesaplanır. Bu benzerlik veya farklılık matrisine göre birimler veya değişkenler uygun sayıdaki kümelere ayrılır.
Veri matrisindeki n sayıda birimin, p sayıda değişkene ait uzaklıkları D matrisi ile ifade edilirken, i.birim ile j.birim arasındaki uzaklığı ifade eden dij’ler D matrisinin elemanları olarak ifade edilir. Uygulamada en çok kullanılan uzaklık ölçütü Öklit uzaklığıdır. Öklit uzaklığı,
!"# = (&"' − &#')*
+
',-
eşitliği ile hesaplanır (Özdamar, 2004, s.284).
Kümeleme analizinde kullanılan yöntemler, hiyerarşik ve hiyerarşik olmayan yöntemler olmak üzere ikiye ayrılır. Hiyerarşik yöntemlerde küme sayısı önceden bilinmez. Analize her birinde bir birim veya değişken olan tek bir küme ile başlanır. Daha sonra birbirine benzeyen kümeler birleştirilerek çeşitli yöntemler ile kümeleme işlemine devam edilir. Hiyerarşik olmayan yöntemlerde ise, küme sayısı başlangıçta yaklaşık olarak bilinir. Her bir birim veya değişken en yakın olan kümeye dahil edilir. Böylece n adet birimin k sayıda kümeye ayrılması amaçlanır (Orhunbilge, 2010, s.473-475). k-ortalamalar yöntemi en çok kullanılan yöntemdir. Burada önemli olan uygun küme sayısının belirlenmesidir. Küme sayısını belirlemek için kullanılan çeşitli ölçüler vardır. Birim sayısı 30’un üzerinde olduğunda uygun küme sayısını belirlemek için Wilk’s Lamda ölçütü kullanılır. Analize k=2 ile başlanır ve her seferinde küme sayısını bir artırılır. Küme sayısına göre diskriminant (ayırma) analizi uygulanır ve Wilk’s Lamda değerleri bulunur. Bu değer 0,01’in altında olduğunda ideal küme sayısı belirlenmiş olur (Cengiz ve Öztürk, 2012, s.76).
'
Kümeleme Analizi Bulguları
Kümeleme analizinde hiyerarşik olmayan yöntemlerden k-ortalamalar yöntemi kullanılmıştır.
Bu yöntemde küme sayısı başlangıçta belirlendiğinden, öncelikle uygun küme sayısının belirlenmesi için analizde kullanılan değişkenlere göre, k=2 den başlamak üzere her bir seferinde küme sayısı bir artırılarak işlemlere devam edilmiştir. Her bir uygulamada Wilk’s Lamda değerlerine bakılarak uygun küme sayısına karar verilmiştir. Tablo 8’de yer alan Wilk’s Lamda değerlerine göre, küme sayısının 6 olmasına karar verilmiştir.
Tablo 8
Wilk’s Lamda Değerleri
Küme Sayısı Wilk’s Lamda Ki-Kare Serbestlik Derecesi P(olasılık)
2 0,274 93,157 12 0,000
3 0,092 170,625 24 0,000
4 0,033 241,355 36 0,000
5 0,017 287,421 48 0,000
6 0,005 365,304 60 0,000
Tablo 9’da, k=6 için, küme merkezleri arasındaki uzaklıklar yer almaktadır. Bu değerler, kümelerin birbirlerine olan yakınlıklarını ve uzaklıklarını ifade etmektedir. Tablodaki değerlere göre, üçüncü ve dördüncü kümeler birbirlerine en yakın kümeler olup, birbirine en uzak olan kümeler dördüncü ve altıncı kümelerdir.
Tablo 9
Küme Merkezleri Arasındaki Uzaklıklar
Kümeler 1 2 3 4 5 6
1 252.381,544 95.122,821 159.851,101 117.683,986 570.628,227 2 252.381,544 347.364,738 411.549,915 135.550,244 326.023,716 3 95.122,821 347.364,738 65.415,183 212.378,552 663.786,305 4 159.851,101 411.549,915 65.415,183 276.465,122 725.074,854 5 117.683,986 135.550,244 212.378,552 276.465,122 455.177,971 6 570.628,227 326.023,716 663.786,305 725.074,854 455.177,971
Tablo 10’da yer alan ANOVA analizi sonuçlarına bakıldığında ise, kullanılan bütün değişkenlerin anlamlılık düzeyinin 0,05’ten küçük olduğu görülmektedir. Buna göre, analizde kullanılan tüm değişkenlerin kümeleme açısından etkin olduğu söylenebilir.
'
Tablo 10
ANOVA Analizi Sonuçları
Küme Hata F p
Ortalama Kare sd Ortalama Kare sd
Kapalı Alan 1,888E11 5 6,249E8 74 302,047 ,000
Kiralanabilir Alan 1,344E10 5 2,743E8 74 48,994 ,000
Mağaza Sayısı 68638,069 5 2031,022 74 33,795 ,000
Stant Sayısı 506,040 5 84,186 74 6,011 ,000
Kat Sayısı 19,999 5 4,922 74 4,064 ,003
Market Sayısı 1,240 5 ,261 74 4,758 ,001
Market Alanı (m2) 5,025E8 5 3,501E7 74 14,353 ,000
500 m2’den Büyük Mağaza Sayısı 549,180 5 15,292 74 35,914 ,000
Restaurant Sayısı 2329,765 5 86,766 74 26,851 ,000
Toplam Otopark Alanı (m2) 2,142E10 5 3,566E8 74 60,078 ,000 Toplam Otopark Araç Sayısı 1,625E7 5 926402,181 74 17,538 ,000
Sinema Salon Sayısı 184,289 5 12,893 74 14,293 ,000
'
Tablo 11
Kümeler ve Alışveriş Merkezleri
Küme AVM Sayısı Alışveriş Merkezi Adı
1 10
Akbatı Alışveriş ve Yaşam Merkezi Akmerkez
Capacity Alışveriş ve Yaşam Merkezi İstinye Park
Maltepe Park Alışveriş Merkezi Marmara Park Alışveriş Merkezi Meydan İstanbul Alışveriş Merkezi Starcity Outlet Center
Palladium Alışveriş Merkezi ve Rezidans Tepe Nautilus Alışveriş Merkezi
2 2 Akasya Acıbadem Alışveriş Merkezi Forum İstanbul Alışveriş ve Yaşam Merkezi
3 31
A Plus Ataköy Alışveriş Merkezi Airport Outlet Center
Arenapark Alışveriş Merkezi Armoni Park Outlet Center Astoria Alışveriş Merkezi Axis Kağıthane Alışveriş Merkezi Beylikdüzü Migros Alışveriş Merkezi Brandium Yaşam ve Alışveriş Merkezi Buyaka İstanbul
Capitol Alışveriş ve Eğlence Merkezi
Carousel Alışveriş ve Yaşam Merkezi Carrefour Bayrampaşa Alışveriş Merkezi Carrefour İçerenköy Alışverişi Merkezi Carrefour Ümraniye Alışveriş Merkezi Doğuş Center Maslak
Deposite Outlet Merkezi Galleria Alışveriş Merkezi Kale Outlet Center Kanyon
Metrocity Alışveriş Merkezi M1 Merkez Kartal Alışveriş Merkezi
Neomarin Alışveriş Merkezi
Pelikan Mall Alışveriş ve Yaşam Merkezi Pendorya Alışveriş Merkezi
Perlavista Alışveriş Merkezi Profilo Alışveriş Merkesi Sapphire Çarşı
Trump Towers Olivium Outlet Center
Optimum İstanbul Outlet Merkezi Viaport Outlet Shopping
4 31
ACR Loft Alışveriş Merkezi Adress İstanbul
Asyapark
Atirus Alışveriş ve İş Merkezi Atrium Alışveriş Merkezi Blackout Şişli Alışveriş Merkezi Bomonti Park
Carrefour Bahçepark Alışveriş Merkezi Carrefour Haramidere Alışveriş Merkezi Demirören İstiklal Alışveriş Merkezi
Ekinoks Beylikdüzü
Eskule Alışveriş İş ve Yaşam Merkezi Espri Outlet Center
Flyinn Alışveriş ve Yaşam Merkezi Historia Fatih Alışveriş Merkezi Kadirhas Alışveriş Merkezi KC Şehri Bazaar Alışveriş Merkezi Kipa Alışveriş Merkezi
Kozzy Alışveriş ve Kültür Merkezi Kule Çarşı
Maxi City
M1 Merter Alışveriş Merkezi Mesa Studio Plaza
Metroport İstanbul
Novada Ataşehir Alışveriş Merkezi Olimpa Alışveriş Merkezi
Ömür Plaza Alışveriş Merkezi Paradise Alışveriş ve Eğlence Merkezi Terasium Alışveriş Merkezi
Town Center Alışveriş Merkezi World Atlantis Alışveriş Merkezi
5 5 212 İstanbul Power Outlet İstanbul Cevahir Alışveriş Merkezi
Marmara Forum
Torium Alışveriş Merkezi Zorlu Center AVM
6 1 Mall of İstanbul
'
80 alışveriş merkezi için yapılan kümeleme analizi sonucunda kümeler ve kümelerde yer alan alışveriş merkezleri Tablo 11’de görülmektedir. 80 alışveriş merkezi analizde kullanılan değişkenlere göre altı kümede yer almıştır. Altıncı kümede sadece bir alışveriş merkezi yer almakta olup (Mall of İstanbul), diğer 79 alışveriş merkezinden ayrı olarak tek başına bir küme oluşturmuştur.
Tablo 12’de, kümeleme analizi sonucunda altı kümede yer alan alışveriş merkezlerinin kapalı alanlarına göre büyüklükleri yer almaktadır. Tabloya göre, kümelerde yer alan alışveriş merkezleri, kapalı alanlarına göre büyüklük olarak sınıflanmıştır. Kümeleme analizinde üçüncü ve dördüncü kümelerin birbirlerine en yakın kümeler olduğu tespit edildiğinden, kapalı alan değişkeninin alışveriş merkezlerinin sınıflandırılmasında önemli bir değişken olduğu açıktır.
Tablo 12
Kümelerde Yer Alan Alışveriş Merkezlerinin Kapalı Alanları
Küme Sıra Kapalı Alan(m2)
1.küme 3 130.000-200.000
2.küme 5 380.000-420.000
3.küme 2 30.000-130.000
4.küme 1 0-100.000
5.küme 4 200.000-350.000
6.küme 6 420.000’den büyük
Tablo 13’de, her bir küme içinde yer alan alışveriş merkezlerinin, kapalı alan dışında, diğer değişkenler için ortalama değerleri yer almaktadır. Tabloda parantez içinde yer alan sayılar, kümelerin, değişkenlere göre sıralamasını göstermektedir. Değişkenlerin otalama değerlerine göre, tüm kümeler 500 m2’den büyük mağaza sayısı değişkeni dışında, aynı sıralamaya sahiptir.
İkinci kümede yer alan Akasya ve Forum İstanbul alışveriş merkezlerinde, 500 m2’den büyük mağaza sayısının ortalaması 15 iken, beşinci kümede yer alan 212 Power Outlet, İstanbul Cevahir, Marmara Forum, Torium ve Zorlu Center alışveriş merkezlerinde bu sayı 21’dir.
Tablo 13
Kümelerde Yer Alan Alışveriş Merkezleri İçin Değişkenlerin Ortalama Değerleri Kümeler Kiralanabilir
Alan
Mağaza Sayısı
500 m2 büyük Mağaza Sayısı
Otopark Toplam Alan
Restaurant Sayısı
Sinema Salon Sayısı
1.küme (3) 61.499 190 12 76.306 32 9
2.küme (5) 127.520 252 15 152.419 40 13
3.küme (2) 36.699 120 6 37.705 24 5
4.küme (1) 13.468 57 2 10.312 8 2
5.küme (4) 97.550 212 21 102.937 41 12
6.küme (6) 148.840 400 36 168.546 75 16
Tablo 14’de, kümelerde yer alan alışveriş merkezlerinin kiralanabilir alan / mağaza sayısı oranları ile 500 m2’den büyük mağaza sayısı / Mağaza sayısı oranları yer almaktadır.
Kiralanabilir alan / Mağaza sayısı oranı, ilgili kümede yer alan alışveriş merkezlerinde her bir mağaza için ortalama m2 değerini gösterir. Bu değerlere göre, altıncı kümede yer alan Mall of İstanbul alışveriş merkezinin mağaza sayısının fazla olması nedeniyle m2 değerinin daha düşük olduğu görülmüştür. 500 m2’den büyük mağaza sayısı / Mağaza sayısı oranı ise, kümelerde yer alan alışveriş merkezlerinin ortalama mağaza sayısı içinde, 500 m2’den büyük mağaza sayısının oranını göstermektedir. Bu oranlara bakıldığında da, beşinci kümede yer alan 212 Power Outlet,
'
İstanbul Cevahir, Marmara Forum, Torium ve Zorlu Canter alışveriş merkezlerinde bu oranının en fazla olduğu görülmektedir.
Tablo 14
Kümelerde Yer Alan Alışveriş Merkezleri İçin Oransal Değerler
Kümeler Kiralanabilir Alan/ Mağaza Sayısı 500 m2 büyük Mağaza Sayısı /Mağaza Sayısı
1.küme 323,67 0,0631
2.küme 506,03 0,0595
3.küme 305,82 0,0500
4.küme 236,28 0,0350
5.küme 460,14 0,0990
6.küme 372,10 0,0900
İkinci (Akasya ve Forum İstanbul) ve beşinci (212 Power Outlet, İstanbul Cevahir, Marmara Forum, Torium ve Zorlu Center ) kümede yer alan alışveriş merkezlerinin büyük bir bölümü, tüketicilerin ilgisini çekebilmesi yönünden belirli bir konsept üzerine kurulmuştur. Bu alışveriş merkezlerinin içinde yer alan konsept birimler Tablo 15’de görülmektedir. Bu alışveriş merkezleri sosyal ve kültürel aktivitelerin yer aldığı merkezler olarak anılmaktadır. Bu merkezlerin varlığının, tüketicilerin tercihlerinde önemli ölçüde etkili olduğu düşünülmektedir.
Tablo 15
İkinci ve Beşinci Kümelerde Yer Alan Alışveriş Merkezlerinin İçinde Yer Alan Birimler
Küme Alışveriş Merkezi Adı Konsept Adı
2.küme Akasya
Forum İstanbul
Kidzania Çocuk Eğlence Merkezi İstanbul Sea Life Akvaryum
5.küme Torium
Zorlu Center İstanbul Cevahir Marmara Forum
Snow Park Sahne Sanatları Merkezi İstanbul Devlet Tiyatrosu
Minopolis Çocuk Şehri
Sonuç
Perakende yönetiminin gelişimi beraberinde en önemli aktörlerden biri olan Alışveriş Merkezlerinin gelişimini de getirmektedir. Türkiye’de sayıları son yıllarda hızlı bir şekilde artan alışveriş merkezlerinin, şehir yaşantısının önemli bir parçası haline geldiği görülmektedir.
Hedef pazarın farklı ihtiyaçlarına cevap vermeyi amaçlayan alışveriş merkezlerinin temelde kurulma amaçlarına bakıldığında her ne kadar başta kar amacı gütme olsa da şehir insanlarının sosyalleşmesine ve hedonik alış veriş yapmasına olanak sağlayan mekanlar olarak varlıklarını sürdürmektedirler. Türkiye’de perakende sektörünün vazgeçilmezi durumunda olan alışveriş merkezleri, değişen tüketici ihtiyaçları ve tüketim biçimlerinin farklılaşması sonucu ortaya çıkmaktadır. İstanbul’un nüfus artışı ile paralellik göstererek sayıları hızla artmaktadır. Bu bağlamda 2014 yılına gelindiğinde özellikle orta ölçekli alışveriş merkezlerinin sayısında ciddi bir artış gözlemlenmektedir. Bunun yanında 50.000 m2’den daha az kapalı alana sahip ve bölgesel olarak da nitelendirebileceğimiz küçük ölçekli alışveriş merkezlerinin sayısında da artış gözlemlenmiştir.
'
Alışveriş merkezlerinin otopark, market alışverişi ve sinema, tiyatro gibi kültürel etkinlik hizmetleri sunması yanında günlük ihtiyaçların giderilebileceği mağazaların olması, sayılarının artmasında diğer bir etken olarak görülmektedir. Bir sosyalleşme merkezi olan alışveriş merkezleri tüketicilerin tüm isteklerini aynı mekanda ve kolaylıkla sağladıklarından vazgeçilmez duruma gelmektedirler. Alışveriş merkezleri kendilerini birer yaşam biçimi olarak konumlandırmaktadır.
Alışveriş merkezlerinin İstanbul’un her iki yakasında da değerlendirildiğinde 2004 -2014 yılları arasında sayılarının arttığı ancak oransal olarak bir değişiklik görülmediği gözlemlenmektedir.
Bu dağılım iş hayatının Avrupa yakasında daha yoğun olması nedeniyle beklenen bir durumdur.
Kümeleme analizinin sonuçları doğrultusunda alışveriş merkezlerinin kapalı alan m2’leri ile kiralanabilir alan m2’lerinin doğru orantılı olduğu, bu orantının aynı zamanda mağaza sayılarına da yansıdığı görülmektedir.
Yapılan çalışmada outlet tarzı alışveriş merkezlerinin çoğunun 30.000-130.000 m2 kapalı alana sahip kümede bulunduğu görülmektedir. Outlet tarzı satış noktalarında ağırlıklı olarak sezon sonu ve sezon dışı ürünler bulunduğundan mağaza büyüklüğü önem arz etmemekte olup, maksimum kar elde edilmeye çalışıldığı düşünülmüştür. Kümelerin değişkenlere göre sıralamasında 500 m2’den büyük mağaza sayısı açısından sıralamanın değişmesinin, bazı markaların mağaza standartlarının metrekare bazında büyük olmasından kaynaklandığı düşünülmektedir.
Bu çalışmada, 2004-2014 yılları arasında, İstanbul’daki alışveriş merkezlerinin durum analizi yapılmış ve belli özelliklerine göre alışveriş merkezleri sınıflandırılmıştır. 2014 yılı itibari ile analize dahil edilen 80 alışveriş merkezi, altı kümede toplanmış ve ortak özellikleri açısından bir değerlendirmeye tabi tutulmuştur. İstanbul ili için yapılan bu çalışmanın, alışveriş merkezlerinin sayısının hızla arttığı gözlemlenirken, özellikle İstanbul’da bu kadar çok alışveriş merkezinin varlığını irdelemek ve doygunluk derecesini belirlemek açısından fayda sağlayacağı düşünülmektedir.
Kaynaklar
Aktuna, O.K. (2012). Alışveriş Merkezleri, AVM’ler Nasıl Farklı Konumlandırılır?, Beta Yayınları, İstanbul
Arslan T. (2009). Türkiye’deki Alışveriş Merkezleri İncelemelerine Eleştirel Bir Bakış:
Yorumlar, Eleştiriler, Tartışmalar, Uludağ Üniversitesi Mühendislik-Mimarlık Fakültesi Dergisi, Cilt 14, Sayı 1, 147-159.
Arslan, M., & Bakır, O. (2010). Tüketicilerin İlgilenim Düzeylerine Göre Alışveriş Merkezlerini Tercih Etme Ve Sadakat Etkisi, Marmara Üniversitesi İİBF Dergisi, 28 (1), 227-259.
Aşıcı, Ö.Z. (1978). Fiziksel Dağıtım Yönetimi, Ege Üniversitesi Matbaası, İzmir.
Aydın,K. (2013). Perakende Yönetiminin Temelleri, Nobel Yayın Dağıtım, Ankara
Bakan,İ. & Eyitmiş,A.E. & Fettahlıoğlu,H.S. (2013). Kahramanmaraş’ta Alışveriş Merkezleri Algısı, Kahramanmaraş Sütçü İmam Üniversitesi İİBF Dergisi, 3(1), 195-208.
Candan,B. & Aydın,K. (2007). Kategori Yönetimi/Üretici, Perakendeci, Tüketici Odaklı, Beta Yayınevi, İstanbul.
Cengiz,D.&Öztürk,F. (2012), Türkiye’deki İllerin Eğitim Düzeylerine Göre Kümeleme Analizi ile İncelenmesi , Trakya Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi , Cilt 14, Sayı 1, 69-84.
'
Çakmak,A.Ç. (2012). Ziyaretçilerin Alışveriş Merkezlerini Tercih Etme Nedenlerinin Araştırılması:Karabük Şehir Merkezinde Bir Uygulama, Niğde Üniversitesi İİBF Dergisi, 5(2), 195-215.
Demirci,O.F. (2010). Uluslararası Perakendecilik, Detay Yayıncılık, İstanbul.
İbicioğlu, H. (2005). Alışveriş merkezleri: Demografik Etkenler Ve Tüketici Tutumlarının İncelenmesine Yönelik Bir Araştırma, Süleyman Demirel Üniversitesi İİBF Dergisi, 10(1), 43-55.
Kongar,E. & Berksoy,T. (1991). İstanbul Tüketicisinin Perakende Alışveriş Alışkanlıkları, İstanbul Ticaret Odası Yayınevi, İstanbul
Köksal,Y. & Aydın E.E. (2015). Tüketicilerin Alışveriş Merkezleri Algısı Üzerine Karşılaştırmalı Bir İnceleme: Göller Bölgesi Örneği, Uluslararası Yönetim İktisat ve İşletme Dergisi, Cilt 11, Sayı 24, 24, 231-248.
Köksal,Y. & Emirza,E. (2011), Kuruluş Yeri Açısından Cadde ve Alışveriş Merkezi Mağazacılığının Karşılaştırılması: Ankara İlinde Bir Araştırma, Mustafa Kemal Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, Cilt:8, Sayı:16, 75-87.
Oluç, M & Şireli,A. & Okyay,E. (1979). Satış Gücü Yönetimi, İstanbul Üniversitesi Yayınları, İstanbul
Orhunbilge, N. (2010). Çok Değişkenli İstatistik Yöntemler, İstanbul Üniversitesi Yayını, İstanbul
Özdamar,K. (2004). Paket Programlar İle İstatistiksel Veri Analizi (Çok Değişkenli Analizler), Yenilenmiş 5.Baskı, Kaan Kitapevi, Eskişehir
Özden, B. (2002). Perakendecilikte Yükselen Değer Alışveriş Merkezleri ve Tüketici Davranışlarına Etkileri Üzerine Bir Araştırma, Yükseklisans Tezi, İstanbul Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, İstanbul.
Pojani,D. (2011). Urban and Suburban Retail Development in Albania’s Capital After Socialism, Land Use Policy, Vol 28, Issue 4, October, 836-845.
Soysal Alışveriş Merkezleri Kataloğu Shopping Centers Directory (2004). Soysal Perakende Katalogları, İstanbul
Soysal Alışveriş Merkezleri Kataloğu Shopping Centers Directory (2014). Soysal Perakende Katalogları, İstanbul
Soysal, S. (1998). Mağazacılık:Mükemmel Müşteri Hizmeti ve Etkili Satış Teknikleri, Remzi Kitapevi, İstanbul
Tek,Ö.B. (1984). Perakende Pazarlama Yönetimi, Üçel Yayıncılık, İzmir.
Varman,R. & Belk,R.W. (2012). Consuming Postcolonical Shopping Malls, Journal of Marketing Management, Vol.28, No:1-2, February, 62-84.
Vural,T. & Yücel,A. (2006). Çağımızın Yeni Kamusal Mekanları Olan Alışveriş Merkezlerine Eleştirel Bir Bakış, İstanbul Teknik Üniversitesi Dergisi Mimarlık,Planlama ve Tasarım, Cilt:5, Sayı:2, Kısım:1, 97-106.
Yalçın,A. (1995). Satış Teknikleri, Bilim ve Teknik Yayınevi, İstanbul.
Yıldırım,T. (2010). İstanbul’da Bulunan Alışveriş Merkezlerinin Gelişim-Değişim Süreçleri ve Tasarım Kriterlerinin Karşılaştırmalı Analizi, Yükseklisans Tezi, İstanbul Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, İstanbul.
'
