DEĞERLEME RAPORU
REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
İSTANBUL – SANCAKTEPE - SAMANDIRA 1674 PARSEL
Bu taşınmaz değerleme raporu, Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin istemi üzerine hazırlanmıştır. İlgilisi ve hazırlanış amacı dışında, Emek Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.’nin yazılı onayı alınmadan üçüncü kişiler tarafından kullanılamaz, çoğaltılamaz ve dağıtılamaz.
e
ÖZET BİLGİLER
Rapor Tarihi 29.09.2015
Rapor No REYS-201500021
Rapor Türü Değerleme Raporu
Raporu Hazırlayanlar Eyup AYKUT - Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Fatih ÖZER
Değerleme Tarihi 28.09.2015
Dayanak Sözleşmenin Tarih ve
Numarası 14.01.2015 - 001
Değerleme, SPK Düzenlemeleri
Kapsamında mıdır? SPK Standartlarına Uygundur.
Taşınmazın Adresi Eyüp Sultan Mahallesi, 9 - 10 Pafta, 1674 Parsel, Sancaktepe / İstanbul
Taşınmazın Kullanım Durumu Tır Parkı
Tapu Kayıt Bilgileri İstanbul İli, Sancaktepe İlçesi, Samandıra Mahallesi, 9 - 10 Pafta, 1674 Parsel
Taşınmazın Parselinin Güncel İmar Durumu
Konut Alanı, Ayrık Düzen, 5 Kat, TAKS: 0,40, KAKS: 1,30
Rapor Tarihine Göre Taşınmazın
Pazar Değeri KDV Hariç: 20.489.000.- TL
KDV Dahil: 24.177.020.- TL
Uygunluk Açıklaması:
Raporda sunulan bulgular, değerleme uzmanının sahip olduğu bilgiler çerçevesinde doğrudur.
Raporda yer alan çözümleme ve sonuçlar, yalnızca belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır.
Değerleme uzmanının, değerleme konusunu oluşturan taşınmaz ve değerlemeyi talep eden müşteri ile herhangi bir ilişkisi bulunmamaktadır.
Değerleme hizmetinin ücreti, raporla ilgili herhangi bir koşula bağlı değildir.
Değerleme hizmeti, Sermaye Piyasası Kurulu’nun tebliğlerinde, taşınmaz değerleme şirketleri ve taşınmaz değerleme uzmanları için belirlenmiş ölçütler ve kurallar çerçevesinde gerçekleştirilmiştir.
Değerleme uzmanı, bu değerleme için gerekli mesleki eğitim, bilgi ve deneyime sahiptir.
Değerleme uzmanı, değerleme çalışması sırasında taşınmazı kişisel olarak görmüş ve incelemiştir.
e
BÖLÜM 1
MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER VE DEĞERLEMENİN KAPSAMI 1.1. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgeler ve Adresi
Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş., temelleri 1989 yılında Ankara’da atılmış Reysaş Taşımacılık ve Lojistik Ticaret A.Ş.’nin iştirakidir. Depoculuk alanında taşınmaz ve taşınmaz projelerine yatırım yapmak, geliştirmek ve bu yerleri uzun süreli kiralamak üzere, 03.09.2008 tarihinde kurulmuştur. 12.07.2010 tarihinde halka arz edilmiş olup hisseleri RYGYO koduyla Borsa İstanbul’da işlem görmektedir. Depo geliştirmeye odaklanmış Türkiye’nin ilk ve tek gayrimenkul yatırım ortaklığıdır.
Merkezi; “Abdurrahmangazi Mahallesi, Bahriye Sokak, No: 8, Sancaktepe/İstanbul”
adresindedir.
1.2. Değerleme İsteminin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar
İstanbul İli, Sancaktepe İlçesi, Samandıra Mahallesi, 9 - 10 pafta, 1674 parsel sayılı, 10.783,80 m2 yüzölçümlü, tapu kütüğündeki niteliği “tarla” olan, Reysaş Taşımacılık ve Lojistik Ticaret A.Ş.’nin mülkiyetinde bulunan taşınmazın pazar değerinin belirlenmesi amacıyla Şirketimize değerleme isteminde bulunulmuştur. Bu istemde, müşteri tarafından konulan herhangi bir sınırlama yoktur.
BÖLÜM 2 TAŞINMAZ İLE İLGİLİ BİLGİLER
2.1. Yer, Konum, Arazi ve Çevre Özellikleri
Değerleme konusu taşınmaz; “Eyüp Sultan Mahallesi, 9 - 10 Pafta, 1674 Parsel, Sancaktepe/İstanbul” adresinde yer almaktadır. Taşınmaz; Ulubatlı Hasan Caddesi üzerinden Yakacık yönüne doğru ilerlenip sağ kol üzerinde bulunan Abdülhamit Caddesi üzerinden yaklaşık 500 m ilerlendiğinde sağ kol üzerinde konumludur. Taşınmazın bulunduğu bölgede, ağırlıklı olarak konut amaçlı olarak yapılaşmanın sürmekte olduğu görülmektedir.
Taşınmazın yakın çevresinde Askeri Havaalanı, Sancaktepe İlçe Emniyet Müdürlüğü, Sancaktepe Ağız ve Diş Sağlığı Merkezi ve 4 – 5 katlı apartmanlar yer almaktadır. Taşınmaz Tem Otoyolu’na yaklaşık 200 m uzaklıktadır. Taşınmazın, Müminler Caddesi’ne yaklaşık 50 m, Abdülhamit Caddesi’ne yaklaşık 60 m cephesi bulunmaktadır. Taşınmazın öteki sınırları komşu parsellerle sınırlıdır.
Değerleme konusu taşınmaz, güney cephede Abdülhamit Caddesi’ne, kuzey cephede Müminler Caddesi’ne, doğu cephesi açılmamış imar yoluna, batı cephesi 1566 parsel ve 7489 ada 1 parsele bitişiktir. Düz bir topografik yapıya sahip olup geometrik olarak yamuğa benzemektedir. Üzerinde prefabrik olarak inşa edilmiş yaklaşık 100 m2 yapı inşaat alanlı 2 adet prefabrik yapı bulunmaktadır. Taşınmaz güncel durumda tır parkı olarak kullanıldığı görülmüştür. Koordinatları; “40,591070, 29,125729” biçimindedir.
e
2.2. Tapu Bilgileri ve Kısıtlayıcı Kayıtlar ANA TAŞINMAZIN;
İli İstanbul Ada No -
İlçesi Sancaktepe Parsel No 1674
Mahallesi Samandıra Yüzölçümü (m2) 10.783,80
Köyü - Yevmiye No 9005
Sokağı - Cilt No 208
Mevkii - Sayfa No 20816
Pafta No 9 - 10 Tapu Tarihi 27.10.2004
Niteliği Tarla
Sahibi Adı, Soyad / Unvan Pay Oranı
Reysaş Taşımacılık ve Lojistik Ticaret A.Ş. Tam
29.09.2015 günü saat 17:41’de Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bilgi sisteminden alınan TAKBİS çıktısına göre, taşınmazın tapu kütüğünde aşağıdaki kayıtlar bulunmaktadır:
Beyanlar Bölümü:
- Askeri havaalanı güvenlik bölgesi içerisindedir (17.02.1987 – 754).
Askeri Yasak Bölgeler, Güvenlik Bölgeleri ve Yaşamsal Önemdeki (Stratejik) Öteki Bölgeler Belirtmesi
a) 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu’nun 1 ve 2. maddelerine göre;
- Yurt savunması bakımından yaşamsal önemi bulunan askeri yapılar ve bölgeler ile sınırların, güvenlik ve gizliliğini sağlamak için bunların çevrelerinde, kıyılarında ve havalarında; birinci ve ikinci derece kara, deniz ve hava askeri yasak bölgeler;
Değerleme Konusu Taşınmaz
e
- Yurt savunması ya da yurt ekonomisine önemli ölçüde katkıda bulunan ya da bir bölümlerinin bile yıkıma uğraması, sürekli ya da geçici bir süre için etkinlikte bulunamamaları durumunda ulusal güvenlik ya da toplum yaşamı bakımından olumsuz sonuçlar doğurabilecek yer ve yapılar; öteki askeri yapı ve bölgeler ile kamu ya da özel kuruluşların tüm yer ve yapılarının çevresinde askeri ve özel güvenlik bölgeleri
kurulabilir.
b) Yine, Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu’nun 28. maddesine göre; askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerinin dışında, Genelkurmay Başkanlığı’nın önerisi üzerine, askeri yasak bölgelere yakınlığı ya da yaşamsal önemdeki (stratejik) öteki nedenlerle belirlenecek bölgelerde yabancıların taşınmaz edinemeyeceklerine ve olur alınmadıkça kira karşılığı taşınmaz tutamayacaklarına, Bakanlar Kurulu’nca karar verilebilir.
2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesinin 5. fıkrasına göre; askeri yasak bölgeler, askeri güvenlik bölgeleri ile yaşamsal önemdeki (stratejik) bölgelerin harita ve koordinat değerleri 18.05.2012 gününden başlayarak en geç bir yıl içinde ve bu yerlerle ilgili değişiklik kararlarına ilişkin harita ve koordinat değerleri değişikliklerin yapıldığı günden başlayarak bir ay içinde Millî Savunma Bakanlığı’nca, özel güvenlik bölgeleri ve değişiklik kararlarına ilişkin harita ve koordinat değerleri ise İçişleri Bakanlığı’nca aynı sürede Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün bağlı olduğu Bakanlığa gönderilir ve 18.05.2013 gününden başlayarak bu belge ve bilgilere göre tapu işlemleri yürütülür.
2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu’nun 7. maddesi uyarınca birinci derece askeri yasak bölgeler kapsamındaki taşınmazların kamulaştırılması zorunlu olduğundan, ilgili taşınmazın tapu kütüğüne kamulaştırma belirtmesinin de işlenmiş olması gerekir. Tapu kütüğünde kamulaştırmaya ilişkin bir yazım bulunmuyorsa, taşınmazın yer aldığı bölgenin birinci derecede askeri yasak bölge olmadığı söylenebilir.
Birinci derece askeri yasak bölgeler dışındaki öteki askeri yasak bölgeler, güvenlik bölgeleri ve yaşamsal önemdeki (stratejik) bölgeler için, genel olarak aşağıdaki koşullar geçerlidir:
- Bu bölgelerdeki taşınmazlar kamulaştırılabilir.
- Askeri güvenlik bölgelerindeki kamulaştırılmayan mallar yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilere satılamaz, aktarılamaz ve kiraya verilemez.
- Özel güvenlik bölgelerinde bulunan taşınmazlar yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin yasalarına göre kurulan tüzel ticaret ortaklıkları dışındaki yabancı tüzel kişilere satılamaz, aktarılamaz ve kiraya verilemez. Bu taşınmazların yabancı uyruklu gerçek kişilere satılması, aktarılması ve kiraya verilmesi taşınmazın bulunduğu yerdeki valiliğin oluruna bağlıdır.
- Türkiye’de kurulmuş yabancı sermayeli ortaklıkların; askeri yasak bölgeler, güvenlik bölgeleri ve yaşamsal önemdeki öteki bölgelerde taşınmaz edinimleri, Genelkurmay Başkanlığı’nın ya da yetkilendireceği komutanlıkların; özel güvenlik bölgelerindeki taşınmaz edinimleri ise, taşınmazın bulunduğu yerdeki valiliğin oluruna bağlıdır.
- Türk vatandaşları, bölgede oturmak, tarım yapmak, geçim uğraşılarını (meslek ve sanatlarını) yürütmek konularında özgürdürler. Ancak, bölgede oturmakta olanlar dışındaki Türk vatandaşlarının bölgede oturmaları, tarım yapmaları, geçim uğraşılarını sürdürmeleri Bakanlar Kurulu kararı ile sınırlandırılabilir.
e
- Yapım (inşaat), kazım (hafriyat), değişiklik (tadilat), orman yetiştirmek gibi konular için, askeri yasak bölgeler, güvenlik bölgeleri ve yaşamsal önemdeki öteki bölgelerde yetkili komutanlığın, özel güvenlik bölgelerinde valiliğin olurunun da alınması zorunludur. Yetkili komutanlıkça ya da valilikçe olur verilmeyen ya da gerekli görülen koşullara uymayan yapım ve eylemler durdurulur. Böyle yapılar, yetkili komutanlığın ya da valiliğin belirleyeceği ve bildireceği süre içinde yıktırılır.
2.3. İmar Durumu Bilgileri ve Yasal Belgeler
Sancaktepe Belediyesi’nden alınan bilgiye göre, değerleme konusu taşınmazın parselinin güncel imar durumu; 15.02.2010 onay tarihli, 1/1000 ölçekli Sancaktepe Uygulama İmar Planı kapsamında, “Konut Alanı, 5 Kat, TAKS: 0,40, KAKS: 1,30” biçimindedir. Alınan bilgiye göre, taşınmazın güncel durumda yaklaşık 474 m2’lik bölümü yol ve 3.330 m2’lik bölümü belediye hizmet alanı olmak üzere yaklaşık 3.804 m2’lik bölümü kesintisine uğrayacaktır.
Her ne kadar tapu kütüğündeki niteliği “tarla” ise de, daha önceden DOP kesintisine uğramış olması nedeniyle, taşınmazın yol ve belediye hizmet alanı içinde kalan bölümlerine, mülk sahibi bağışlamadıkça bedelsiz olarak el konulamaz.
2.4. Yapılaşma Bilgileri 2.4.1. Bitmiş Yapılaşma
Değerleme konusu taşınmaz üzerinde herhangi bir yapı bulunamamaktadır.
2.4.2. Sürmekte Olan Yapılaşma Yoktur.
2.4.2.1. Yapılaşma Projesine İlişkin Bilgiler -
2.4.2.2. Yapılaşma Projesinin Yapı Denetimleri -
2.5. Yasal Olmayan Yapılaşma -
2.6. Son Üç Yıllık Dönemde Hukuksal Durumda Oluşan Değişimler
Değerlemeye konu taşınmazın niteliği, yüzölçümü, yapılaşma ve mülkiyet durumunun son üç yıl içerisinde değişmediği görülmüştür.
BÖLÜM 3 TAŞINMAZ İLE İLGİLİ ÇÖZÜMLEMELER
3.1. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen/Sınırlayan Etmenler
Değerleme işlemi sırasında değerlemeyi olumsuz yönde etkileyen ya da sınırlayan etmenler söz konusu olmamıştır.
e
3.2. Kullanılan Değer Tanımı ve Varsayımlar
Değerleme çalışmamızda, müşterinin de istemi doğrultusunda, değerleme konusu taşınmazların değeri, “Pazar Değeri” tanımı çerçevesinde belirlenmiştir.
Pazar Değeri: Uygun süreli bir beğendirme (pazarlama) çalışmasının ardından, birbirinden bağımsız, bilgili, tutarlı, iyi düşünceli ve istekli bir alıcı ile istekli bir satıcı arasında, bir zorlama olmaksızın ve alıcı ile satıcının pazar dışı etkenlerden etkilenmeyecekleri koşullar altında yapacakları anlaşma çerçevesinde, taşınmaz için karşılık el değiştirmesi gereken kestirimsel (tahmini) tutardır.
Pazar Değeri Tanımının Temel Varsayımları:
Alıcı ve satıcı bilinçli davranmaktadırlar.
Alıcı ve satıcı taşınmazla ilgili tüm konuları eksiksiz bilmektedirler.
Taşınmazın satışı için uygun bir süre tanınmıştır.
Ödeme, para olarak ya da benzeri biçimlerde yapılacaktır.
Taşınmazın satın alınmasında gerekebilecek kaynak, piyasa faiz oranları üzerinden, kolaylıkla sağlanabilecektir.
Bir taşınmazın pazar değeri, onun yalın yapısal durumundan çok, pazarın varsaydığı yararlılıklarını gösterir; pazarın ortak algılama ve eylemlerini yansıtır. Pazar değeri tabanlı değerlemelerde, alım satım işlemlerinin gerçekleştiği pazarın, pazar dışı etkenlerce sınırlandırılmadığı varsayılır.
3.3. Taşınmazın Değerini Etkileyen Olumlu ve Olumsuz Faktörler 3.3.1. Olumlu Faktörler
- Yapılaşmanın oldukça yoğun olduğu bir bölgede yer alması, - TEM Otoyolu’na yakın olması nedeniyle ulaşımının kolay olması.
3.3.2. Olumsuz Faktörler -
3.4. En Etkin ve Verimli Kullanım Çözümlemesi
Sürekli kullanım ilkesinin sonucu olarak ortaya çıkmış bir kavram ve çözümleme (analiz) türüdür. Arazi kalıcı bir varlıktır ve taşınmazlığı nedeniyle tüm arazi parçalarının özgün birer durumları vardır. Arazinin kalıcılığı ve kendine özgü özellikleri onun en etkin ve verimli kullanımını belirler. Bir arazi parçası, kendisinde ya da üzerindeki yapılarda iyileştirmeler yapıldıkça değer değiştirir. Arazinin bir başına değeri ile iyileştirilmiş durumdaki değeri arasındaki ayırt (fark), en etkin ve verimli kullanım durumu ile açıklanabilir.
En etkin ve verimli kullanım şöyle tanımlanır:
Yasal düzenlemelere uygun,
Boyut ve biçim (fiziksel) olarak olanaklı,
Finansal açıdan gerçekleştirilebilir
ve değerlemesi yapılan taşınmazı en yüksek değerine ulaştıran, en akılcı ve en gerçekçi kullanım biçimidir.
e
Yasal düzenlemelere uygun olmayan ya da boyut ve biçim açısından olanaklı olmayan kullanım, en etkin ve verimli kullanım biçimi olamaz. Çözümlemeler sonucunda, yasal düzenlemelere uygun, boyut ve biçim açısından olanaklı birden çok akılcı kullanım biçimi olduğu belirlenebilir. Bu durumda, birden çok akılcı ve gerçekçi kullanım seçeneği için finansal gerçekleştirilebilirlik (fizibilite) çalışması yapılır. Öteki sınamaların yanı sıra, finansal gerçekleştirilebilirlik sınamasında da en iyi değeri veren seçenek, en etkin ve verimli kullanım biçimi olarak belirlenir.
Bu çerçevede, değerleme konusu taşınmazların parselinin “konut alanı” olarak kullanımının en etkin ve verimli kullanımı sağlayacağı kanısındayız.
3.5. Değerleme Yöntemleri
3.5.1. Karşılaştırma (Emsal) Yöntemi
Arsa: Değerlemesi yapılan taşınmaz ile karşılaştırılabilir (emsal) nitelikteki arsalar için yapılan araştırmalarda elde edilen bulgular aşağıdadır:
- Satılık Arsa (Uzunlar Diyar Emlak / 532-646 09 82): Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede, aynı imar koşullarına sahip, 1.780 m2 yüzölçümlü arsa 3.300.000.- TL’den satılıktır. [Metrekare satış fiyatı: 1.854.- TL]
- Satılık Arsa (Vefa Gayrimenkul / 535-580 47 05): Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede, aynı imar koşullarına sahip, 1.800 m2 yüzölçümlü arsa 3.300.000.- TL’den satılıktır. [Metrekare satış fiyatı: 1.833.- TL]
- Satılık Arsa (Sait Baran / 531 – 845 74 39): Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede, aynı imar koşullarına sahip, 7.000 m2 yüzölçümlü arsa yaklaşık 13.300.000.- TL’den satılıktır. [Metrekare satış fiyatı: 1.900.- TL]
- Satılık Arsa (Denge Emlak / 553 – 227 73 62): Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede, aynı imar koşullarına sahip, 24.552 m2 yüzölçümlü arsa yaklaşık 47.000.000.- TL’den satılıktır. [Metrekare satış fiyatı: 1.914.- TL]
Değerlemesi yapılan taşınmazlar ile karşılaştırılabilir (emsal) nitelikteki arsalar için yapılan araştırmalarda, metrekare satış fiyatlarının 1.830 – 1.915 TL aralığında değiştiği görülmüştür.
Bu çerçevede, değerleme konusu taşınmazın, yüzölçümü, imar durumu ve ana caddeye uzaklığı göz önünde bulundurularak, piyasa metrekare satış fiyatının 1.900.- TL olabileceği sonucuna ulaşılmıştır.
Buna göre, değerleme konusu taşınmazın değeri; (10.783,80 m2 x 1.900.- TL) = ~ 20.489.000.- TL olarak bulunmuştur.
3.5.2. Maliyet Yöntemi
Uygulanmasını gerektirici bir yapılaşma yoktur.
3.5.3. Gelir Yöntemi
Uygulanmasını gerektirici bir gelir akımı söz değildir.
3.6. Ortak ve Bölünmüş Alanların Değere Etkisi
Ortak kullanılan ya da belli taşınmaza özgülenmiş alanlar söz konusu değildir.
e
3.7. Taşınmazın Kira Değeri
Güncel ekonomik koşullar ve arsa değeri göz önüne alınarak, aylık 75.000.- TL dolayında bir kira değeri uygundur.
3.8. Taşınmazın Sigorta Değeri Sigorta edilebilir yapılaşma yoktur.
3.9. Geliştirilmiş Proje Değeri
Taşınmazın değerinin belirlenmesiyle ilgili olarak proje geliştirme yöntemine de başvurulmuştur. Güncel imar planı çerçevesinde taşınmazın üzerine konutlar yapılıp bugünkü koşullarda satılması durumunda elde edilebilecek satış hasılatı üzerinden taşınmazın arsa değerine ulaşılmaya çalışılmıştır.
Değerlemesi yapılan taşınmaz üzerinde yapılması öngörülen konut yapıları ile karşılaştırılabilir (emsal) nitelikteki konutlar için yapılan araştırmalardan elde edilen bulgular aşağıdadır:
- Satılık Daire (Retürk Emlak / 532 – 273 37 26): Değerleme konusu taşınmaza yakın sitede, Egeboyu Sitesi’nde 8 katlı binanın 7. katında, 153 m2 yapı inşaat alanlı, 3+1 daire 600.000.- TL’den satılıktır. [Metrekare satış fiyatı: 3.921.- TL]
- Satılık Daire (Zenpa Grup / 543 – 545 98 27): Değerleme konusu taşınmaza yakın sitede, Egeboyu Sitesi’nde 8 katlı binanın 6. katında, 153 m2 yapı inşaat alanlı, 3+1 daire 600.000.- TL’den satılıktır. [Metrekare satış fiyatı: 3.921.- TL]
- Satılık Daire (Pamukçu Grup / 506 – 062 91 90): Değerleme konusu taşınmaza yakın sitede, Kelebekia Sitesi’nde 5 katlı binanın 4. katında, 120 m2 yapı inşaat alanlı, 2+1 daire 475.000.- TL’den satılıktır. [Metrekare satış fiyatı: 3.958.- TL]
- Satılık Daire (Renas Grup / 533 – 280 08 36): Değerleme konusu taşınmaza yakın sitede, Kelebekia Sitesi’nde 5 katlı binanın 1. katında, 120 m2 yapı inşaat alanlı, 2+1 daire 425.000.- TL’den satılıktır. [Metrekare satış fiyatı: 3.541.- TL]
- Satılık Daire (Renas Grup / 533 – 280 08 36): Değerleme konusu taşınmaza yakın sitede, Lagün Sitesi’nde 4 katlı binanın 2. katında, 256 m2 yapı inşaat alanlı, 5+1 dubleks daire 1.000.000.- TL’den satılıktır. [Metrekare satış fiyatı: 3.906.- TL]
Değerlemesi yapılan taşınmaz üzerinde yapılabilecek konutlar ile karşılaştırılabilir (emsal) nitelikteki konutlar için yapılan araştırmalarda, satış için istenen fiyatların 3.500 – 4.000 TL/m2 aralığında değiştiği görülmüş; değerleme konusu taşınmaz üzerinde yapılabilecek konutların piyasa metrekare satış fiyatlarının ortalama 3.750.- TL dolayında olabileceği sonucuna ulaşılmıştır.
Buna göre, aşağıdaki proje geliştirme tablosunda da görüleceği üzere, taşınmazın arsa metrekare değeri yaklaşık 1.903.- TL olarak çıkmakta ve karşılaştırma (emsal) yöntemiyle ulaşılan arsa değeri desteklenmektedir.
Proje geliştirme yöntemi taşınmazın GYO portföyüne alınacağı varsayımıyla yapılmıştır.
GYO’ların etkinlikleri dolayısıyla elde ettikleri kazançlar, kurumlar vergisinden ayrık
e
(istisna) tutulmuş olup gelir vergisi stopaj oranı ise % 0’dır. Bu kapsamda GYO’lar portföy kazançları üzerinden kurumlar vergisi ödemezler. Buna karşın, değerleme konusu taşınmazın normal piyasa koşullarında sağlayacağı gelir üzerinden değerlemesi yapıldığından, elde edilen gelir üzerinden kurumlar vergisinin düşülmesi gerekmektedir. Tersi durumda, değerleme konusu taşınmazın geliri ve dolayısıyla değeri yüksek çıkacaktır. Bunun anlamı, değerleme konusu taşınmazın mülkiyetinin GYO’da olup olmamasına değerinin de değişeceğidir ki, bu durum GYO için ancak özel değer tanımı kapsamında açıklanabilir.
Değerlememiz piyasa değerini belirlemeye yönelik olduğu için yıllık gelirden % 20 oranında kurumlar vergisi düşülmüştür.
Açıklama 1.
2.
4.
Satışlar
Konut-
3.
Yapı alanı (KAKS) olarak, imar planına göre yapılabilecek en çok yapı alanı (kot farkı, KAKS'a girmeyen alanlar vb. kaynaklanan kat ve alan kazanımları da içinde olarak) dikkate alınmaktadır. Eksik ya da fazla (kaçak) yapılaşma dikkate alınmamaktadır.
- Yapı Alanı [KAKS] (m2) Yapı Birim Maliyeti (TL) - Yapı Birim Maliyeti (TL)
Yapı Giderleri (TL)
Konut
Yapım Maliyeti
Toplam Yapım Giderleri (TL) 10.598.364
0
2.804 11.215 3.750 42.057.000 0 0 0 0 0
0 0
490.665 98.133
Satışı Yapılamayacak Katlar Alanı [Ortak Alanlar] (m2) 14.019
700
0 0 0 Sözleşme ve Noter Giderleri (TL)
42.057.000 196.266
0
Satılabilir Alan (m2)
-
Toplam Satış Tutarı (TL)
0 Ortalama Metrekare Satış Fiyatı (TL)
Satış Tutarı (TL) Satılabilir Alan (m2)
Satışı Yapılamayacak Katlar Alanı [Ortak Alanlar] (m2) Ortalama Metrekare Satış Fiyatı (TL)
Satış Tutarı (TL) Proje Geliştirme Yöntemi İle Arsa Değeri Bulma
Satılabilir Alan (m2) Arsanın Lejantı
% 20 9.813.300
0 0
Ortalama Metrekare Satış Fiyatı (TL) Satış Tutarı (TL)
Satışı Yapılamayacak Katlar Alanı [Ortak Alanlar] (m2) Konut
Toplam Yapı İnşaat Alanı [KAKS] (m2) 10.783,80 14.019 1,30
Arsa Yüzölçümü (m2)
Arsa Artık Değeri Toplam Satış Tutarı (TL)
Girişimcilik (Müteahhitlik) Karı Oranı - Risk Primi (Yıllık) Risksiz Getiri Oranı (Yıllık Basit)
% 5
% 2
% 1 Yapı Alanı [KAKS] (m2)
Yapı Birim Maliyeti (TL) Yapı Giderleri (TL) Yapı Alanı [KAKS] (m2)
Projelendirme Giderleri (TL) Reklam ve Pazarlama Giderleri (TL) Öteki Giderler [yönetim, sigorta vb. ] (TL)
Yapı Giderleri (TL)
Yatırım Bedelinin Ortalama Geri Alınma Süresi (Ay)
42.057.000
% 6,50
% 10,00 36
Girişimci İçin Fırsat Maliyeti (TL) 2.737.137
Toplam Satış Tutarı İçindeki Arsa Payı Tutarı (TL)
Arsa Metrekare Değeri (TL) 1.903
Girişimcinin (müteahhidin), parasını risksiz getiri oranıyla devlet tahvilinde tutmak yerine, daha yüksek kazanç beklentisiyle kendi özkaynağı kullanarak yapı yapıp sattığı varsayılmaktadır. Risksiz getiri oranı ile birlikte yatırımdan beklenen toplam getiri oranını oluşturan girişimcilik (yüklenicilik) karı oranı; yatırımın yönetimi, yapım sürecinde ya da satışlarda ortaya çıkabilecek gecikmeler, satış bedellerinin elde edilmesinde yaşanabilecek kayıplar, satış fiyatlarında oluşabilecek gerilemeler, piyasa faiz oranlarındaki yükselmeler gibi risklerin primini de içermektedir.
Girişimci için fırsat maliyeti; özkaynağın yapı yapmaya yönlendirilmesi dolayısıyla, yatırım bedelinin ortalama geri alınması süresi sonuna değin, elde edilmesinden vazgeçilmiş olan devlet tahvili bileşik faiz getirisinin bugünkü değerdir ve “risksiz getiri oranı” üzerinden hesaplanmaktadır.
Yatırım bedelinin ortalama geri alınma süresi; yapıların bitirilmesi, satılması ve satış hasılatının tümüyle elde edilmesi için öngörülen ortalama süreye karşılık gelmektedir. Tüm yapım giderlerinin ve satışların bugünkü ekonomik koşullarda yapıldığı; harcamaların aşamalı olarak yapılacak olması karşısında satış hasılatının harcamalara karşılık gelen bölümünün elde edilmesi sürecinin, harcamalarla benzer aşama ve tutarlar çerçevesinde oluşacağı; harcama bedeli karşılığı dışındaki satış hasılatının da yatırım bedelinin ortalama geri alınma süresinin son günü elde edilmiş olacağı varsayılmaktadır.
20.520.384
3.10. Değerleme Konusu Taşınmaz İçin Son Üç Yılda Yapmış Olduğumuz Değerlemeler Firmamızca değerleme konusu taşınmaz için, 26.03.2015 tarihinde REYS-201500017 sayılı değerleme raporu hazırlanmıştır.
BÖLÜM 4
ÇÖZÜMLEME SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ
4.1. Farklı Değerleme Yöntemlerinin Sonuçlarının Uyumlaştırılması Taşınmazın arsa değeri;
- Karşılaştırma (emsal) yöntemine göre, yaklaşık 20.489.000.- TL;
- Proje geliştirme yöntemine göre, yaklaşık 20.520.000.- TL bulunmuştur.
e
Piyasa değerinin; karşılaştırma (emsal) yöntemi üzerinden, 20.489.000.- TL olabileceği sonucuna ulaşılmıştır.
4.2. Yapılaşma Projesiyle İlgili Değerlemenin Geçerlilik Koşulu Yapılaşma projesi yoktur.
4.3. Raporda Yer Verilemeyen Asgari Bilgilerle İlgili Açıklama Raporda yer verilmeyen bilgi bulunmamaktadır.
4.4. Bağlı Haklar İle Tapu Kütüğündeki Öteki Kayıtların Taşınmaz Değerine Etkisi Taşınmazın tapu kütüğünde;
- Beyanlar Bölümü’nde; “askeri havaalanı güvenlik bölgesi içerisindedir”
kaydı yer almaktadır. Söz konusu kaydın taşınmazın değerine olumlu ya da olumsuz bir etkisi bulunmamaktadır.
4.5. Yasal Gerekler, İzin ve Belgeler İle İlgili Açıklama
Değerleme konusu taşınmazla ile ilgili olarak alınmış herhangi onaylı mimari proje ve yapı ruhsatı bulunmamaktadır.
4.6. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyünde Bulunabilirlik
Taşınmazın, tapu kütüğündeki niteliği “tarla” olup üzerinde herhangi bir yapı bulunmamakta ve güncel durumda tır parkı olarak kullanılmaktadır. Bu durumuyla, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III.48.1 ve III.48.1a) 22. madde çerçevesinde, taşınmazın gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasında bir sakınca yoktur.
BÖLÜM 5
SONUÇ
5.1. Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Değerlendirmesi
Bulunduğu bölge, konumu, imar durumu, yüzölçümü, ulaşım ve kullanım olanakları göz önünde bulundurularak, değerleme konusu taşınmazın “SATILABİLİR” nitelikte olduğu öngörülmektedir.
5.2. Sonuç Değer
İstanbul İli, Sancaktepe İlçesi, Samandıra Mahallesi, 9 - 10 pafta, 1674 parsel sayılı, 10.783,80 m2 yüzölçümlü, tapu kütüğündeki niteliği “tarla” olan, Reysaş Taşımacılık ve Lojistik Ticaret A.Ş.’nin mülkiyetinde bulunan taşınmazın, yukarda belirtilen olumlu olumsuz özellikleri göz önünde bulundurularak, güncel satış değerlerinin;
KDV hariç, 20.489.000.- TL (6.720.349.- USD) (*);
KDV (% 18) dahil, 24.177.020.- TL (7.930.012.- USD) (*)
olabileceği sonucuna ulaşılmıştır.
(*): Merkez Bankası’nın 29.09.2015 tarihli döviz satış kuru olan 1 USD= 3,0488.- TL üzerinden hesaplama yapılmıştır.
e
Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Eyup AYKUT Fatih ÖZER
SPK Lisans No: 402955 SPK Lisans No: 400799
• Bu rapor incelemelerin yapıldığı tarihte var olan verileri yansıtmaktadır.
• Katma Değer Vergisi’ne ilişkin muafiyet, istisna ve oran ile ilgili özel düzenlemeler dikkate alınmamıştır.
BÖLÜM 6 İLİŞİKLER
6.1. Uydu Görüntüsü
e
6.2. Fotoğraflar
e
6.3. Tapu Kaydı
e
6.4. İmar Paftası
e
6.5. Değerleme Uzmanının Lisans Belgesi
6.6. Sorumlu Değerleme Uzmanının Lisans Belgesi
e
6.7. Ödenen Harçların Makbuzları Tapu Harcı (16,00.- TL)
Belediye Harcı (80,00.- TL)
