Konaklama İşletmelerinde Finansal Yönetim
Konaklama İşletmelerinin İşletme Değerinin Belirlenmesi
İşletme ile ilgili kararlar alınırken bu kararların sonuçları itibariyle işletmenin kârlılık ve risk durumunun en uygun şekilde irdelenmesi gerekmektedir. İstisnai durumlar dışında bir finansal kararın kârlılığı ile riski arasında doğrudan bir bağlantı mevcuttur. Buna göre kârlılık artar iken risk artacak olup bunun aksi durumlarda ise risk düştükçe kârlılıkta düşecektir.
Gelişmiş ülkelerde zaman zaman araştırmacılar ve değerleme şirketleri, belirli bölgeler ve pazar segmentleri (lüks sınıf, orta sınıf vb.) itibariyle otel değerlerinin trendlerini çıkarmaktadırlar.
Bağımlı değişken durumundaki otel değeri ile bağımsız değişkenler olarak belirli sayıdaki
finansal başarı ölçütleri arasında çoklu regresyon analizi ile geçmişe yönelik olarak buldukları ilişkileri geleceğe projekte ederek otel değerlerini ve eğilimlerini tahmin etmektedirler. Bu
yaklaşım ile, hangi finansal ve faaliyetsel başarı göstergeleri ile otel değerleri arasında pozitif ilişkiler olduğu çıkarılabilir.
Otelcilikte çok kullanılan “doluluk oranı”, “ortalama günlük oda fiyatı” ve “oda sayısı”, varlık ve yatırım olarak otellerin önemli karakteristiklerini oluşturmaktadır. Doluluk oranı ve ortalama günlük oda fiyatı modele sokulduğu zaman, gelecekteki nakit akımlarını bugünkü değere
indirgemede kullanılan iskonto oranı, otel değerinin önemli bir göstergesi olmamaktadır. Ayrıca otelin yeri de (bölge) otel değerinin önemli bir göstergesi olmaktan çıkmaktadır. Çünkü model, bölgedeki ekonomik değişimleri kapsamaktadır. Metropoliten bölgeler de, doluluk oranı ve
ortalama oda fiyatı içinde pazar değişmeleri yoluyla kapsanmaktadır. Başka araştırmalar da aynı değişkenlerin otel değerlerinin önemli belirleyicileri olduğunu göstermiştir. Fiziksel, bölgesel ve ekonomik faktörler topluca kâr veya zarar yaratmakta ve zaman içinde değer değişikliklerine yol açmaktadır.
Otel sektöründe otel değerini belirlemede yaygın biçimde kullanılan basit bir teknik vardır:
Ortalama Oda Fiyatı Başparmak Kuralı (ADR Rule of Thumb). Buna göre bir otel, oda başına değer olarak her 1000 $’a karşılık, ortalama oda fiyatı olarak 1$ kazanmalıdır.
Örneğin 12.000.000 $’a alınan veya yapılan bir 100 odalı otel, oda başına 120.000 $ ile
değerlenecektir. Ortalama Oda Fiyatı Başparmak Kuralı’na göre bu tesis oda başına 120 $ ortalama günlük fiyat (gelir) kazanmalıdır. Tersi açıdan, bir otel, oda temelinde günlük oda fiyatının 1000 katı ile değerlenebilir. Bu durumda, ortalama oda fiyatı 120 $ olan 100 odalı bir otelin değeri şöyle belirlenecektir: 1000 x 100 x 120 $ = 12.000.000 $.
Otel değeri ile ortalama oda fiyatı arasındaki 1000’e 1 ilişkisi otel tiplerine göre farklılık gösterebilmektedir. Otelcilikte anahtar bir faaliyet başarı ölçüsü olan “ortalama günlük oda fiyatı”, otel değeri açısından kritik bir faktördür. Oda fiyatının yüksekliği ölçüsünde bir otelin değeri olduğu söylenebilir.
Amerika Birleşik Devletleri’nde bulunan bir danışmanlık şirketi, otel değerleri açısından temel yönlendiricinin “oda arzı” olduğunu ileri sürmektedir. Buna göre konjonktürel durum bir yana bırakılırsa, doluluk trendlerindeki değişimin nedeni, oda arzındaki büyümedir. Otel getirilerini diğer gayrimenkullere göre daha yüksek bulan yatırımcılar daha kolay finansman bulmakta ve yeni yatırımlar yapmaktadırlar.
Artan oda kapasitesi talep artış ile karşılanmazsa, otel dolulukları düşmektedir. Oda fiyatlarını bastıran düşük doluluklar, kârları azaltmakta ve bu da otel değerlerini aşağı çekmektedir. Düşen kârların ve değerlerin görülmesi, kredi verenleri ve özkaynak yatırımcılarını otel yatırımlarına çekmemekte ve böylece büyüme yavaşlamaktadır. Talep büyümesi arzı aştığı zaman, doluluk ve oda fiyatları artmakta, kârlar iyileşmeye başlamakta ve değerler yükselmektedir. Sonuç olarak otel değerleri döngüsel bir karaktere sahiptir. Çoğu otel yatırımcıları geçmişte talep düşüşü ve yetersiz yönetimden çok, arz artışı nedeniyle zarar görmüşlerdir.
Otel değerleri açısından, Amerika Birleşik Devletleri gibi ekonomilerle Türkiye gibi gelişmekte olan ülkeleri birbirlerinden ayrı tutmakta yarar vardır. Finansman kaynaklarının yetersizliği
nedeniyle Türkiye’de konaklama arzı, çoğu durumda talebin gerisinde kalmıştır. Türkiye’de turizm talebi her yıl bir önceki yıla göre -istisnalara dışında- önemli artışlar göstermektedir.
Kârsızlık ve otel değer düşüşlerin, daha çok talepteki ani düşüşleri, bu da ülkede ve bölgede zaman zaman görülen bir takım siyasi istikrarsızlıkların ve krizlerin bir sonucu olmaktadır.
Örneğin 1991 Körfez Krizi, Irak Savaşı, terör olaylarının artması, 2001 krizi gibi. Buna benzer dönemlerde yüksek oranda borçlu olan ve düşen doluluklar nedeniyle ödeme
sıkıntısına giren konaklama işletmeleri yoğun şekilde el değiştirmek zorunda kalmakta veya finansman kurumlarına devredilmektedir.
Sınırlanmış koşullarda alınıp satılan konaklama tesislerinin satış fiyatlarının gerçek pazar değerlerini yansıttığı kuşkuludur. Öte yandan ülkede yeni gelişen sektörde otel değerleri ve trendleri konusunda ciddi bilgi açığı bulunmaktadır.
Otel sektöründe yüksek sabit maliyetler nedeniyle yüksek olan faaliyet kaldıracı, genellikle otel kâr ve değerlerinin iniş ve çıkışlarını arttıran bir faktör olmaktadır. Oteller, genellikle doluluğun arttığı dönemlerde oda fiyatlarını enflasyondan daha hızlı arttırabilmektedirler.
Gelirler toplam sabit maliyetleri aştığı zaman, faaliyet kaldıracı otelin lehine çalışmaktadır.
Çünkü belirli bir doluluk düzeyinden sonra, bir odanın satışının ek giderleri yalnızca
göreceli olarak az değişken giderlerdir: kat hizmetleri, çamaşırhane ve müşteri malzemeleri gibi. Bir otel böyle durumlarda dolulukla birlikte kârlılığını büyük ölçüde arttırır. Bununla birlikte bir otel, sabit giderler kadar gelir elde etmeye olanak vererek yeterli doluluğu
sürdüremediği zaman, faaliyet kaldıracı ters yönde çalışır.
Konaklama işletmesi değer artış kazançlarının maksimize edilebilmesi için, alım ve satım
zamanlamalarının da doğru yapılması gerekmektedir. Bu konuda iki gösterge yatırımcılara yol
gösterici olabilir. Birincisi; yatırımcılar, mevcut bir tesisin satış fiyatı o tesisin maliyet değerinden yüksek ise yeni bir otel inşa etmeyi düşünmelidirler. Tersi açıdan yeni bir otel inşa etmek mevcut bir tesisi satın almaya göre daha maliyetli olduğu zaman yeni inşaat yapılmaz. İkinci olarak, otel değer endekslerinden yararlanılabilir. Otel değer endeksleri çeşitli yer ve segmentlerde otel değer trendlerini yansıtmaktadır. Otel değeri projeksiyonu yapan bu modellerin kullanımı ile
yatırımcılar, giriş ve çıkış stratejilerini belirleyebilirler ve pazar değerlerinde iniş ve çıkışların avantajlarından yararlanabilirler.
Otel değeri ile ilişkili değişkenler ve bunlara dayanarak çıkarılan değer trendleri, bir otelin bugün ve gelecekteki değerlerini belirlemek için yeterli değildir. Bir otelin değerlenmesinde üzerinde durulması gereken unsurlar aşağıdaki gibi sıralanabilir:
• Otelin fiziksel tesisi,
• Otelin bir zincirin uzantısı olma durumu,
• Otelin risk derecesi,
• Pazar koşulları.
Son olarak, otel değerinin her zaman otelin satış fiyatı ile eş düzeyde olmadığı belirtilmelidir.
Otel satış fiyatını, değeri etkileyen faktörlere ilave olarak başka faktörler de etkiler. Satış fiyatları, her iki taraftaki alıcı ve satıcının motivasyonları ve bilgi seviyeleri tarafından etkilenmektedir.
Bilinçli bir alıcı veya satıcı, tesisin pazar değerini gerçekçi bir şekilde belirledikten sonra satış fiyatına bakmalı ve aradaki farka göre davranmalıdır.
Finansal Yönetimin Örgütlenmesi
İşletmelerde finans bölümü, fon gereksinimlerinin belirlendiği ve dağılımlarının yapıldığı birim olup; işletmelerin büyüklüklerine göre finans yöneticilerinin görev ve yetkilerinde farklılıklar olabilmektedir.
Finans yöneticisi bir işletmenin yatırım ve finans kararlarını belirleyen kişi olup;
işletmenin hangi tür varlıklara ve ne miktarda yatırım yapacağına ve yatırımlar için gerekli fonların nasıl elde edileceği hususlarından sorumlu bulunmaktadır.
Finans yöneticilerinin ekonominin genel durumu, finans piyasalarının işleyişi, finansal kurumlar, fon maliyetleri, vergiler, enflasyon, faiz oranları vb. konularda oldukça geniş bir bilgi birikimine sahip olması gerekmektedir.
Günümüzde finans yöneticileri; finansal analiz ve kontrol, finansal planlama, dönen ve duran varlıklar yönetimi, sermaye yapısı yönetimi, kur payı dağıtımı, fon kaynakları bulma ve politikaları oluşturma konularından sorumludurlar. Finansal yönetiminin işlevleri temel açıdan uygun sermayeye kaynaklarının temin edilerek rasyonel şekilde yatırımlara
transferini kapsamaktadır. Dolayısıyla, finans yönetimi finansman ve yatırım olmak üzere iki ana yönetim alanını içerir. Bu iki işleve ilave olarak ifade edilebilecek diğer yönetim unsurları, işletmenin kâr dağıtım politikası ve risk yönetimidir.
Günümüzde işletmelerin hızla büyümesi ve finansal aktivitelerinin sayısının ve hacminin çok artması nedeniyle, bir finans uzmanının, işletmenin tüm finans yönetiminden sorumlu olması sıkıntılar yaratabilir.
Firmanın finans yönetimi bölümü örgüt içindeki diğer bölümlerle yakın ilişki içerisinde olmalıdır. Örneğin muhasebe bölümünden sağlanan bilgiler finansal planlamanın temelini oluşturacaktır. Elde edilen veriler yardımı ile uzun vadeli planlar, proforma tablolar, nakit bütçeleri ve konsolide bütçeler hazırlanabilecektir. Herhangi bir firmada alınacak yatırım kararlarının tümü, finans yönetiminin görüş ve önerilerinden yararlanılarak hazırlanır.
Belli bir büyüklükte olan firmaların nakit akışlarının izlenmesi ve kontrolü, fonların kullanılacağı yerlerin belirlenmesi, kredi sağlanabilecek kurumlarla ilişkiler, finansman bölümünün görevleri arasında yer alır.
Finansman bölümünün firma örgütü içerisindeki yeri, firmanın uğraş alanının büyüklüğüne bağlı olarak belirlenmektedir. Örgüt şeması itibariyle modern işletmelerde genel müdür
yardımcılığı gibi görevlerden biri finans alanına yönelik olmaktadır. Bazı işletmelerde de bir finansman komitesi yer alabilmektedir. Öte yandan, genel müdürlüğün amaçları içinde firmanın piyasa değerini maksimum kılma hedefi olacağından, iyi bir genel müdürün yeterli düzeyde
finans bilgisine sahip olması beklenir.
Finans yöneticisinin örgütteki yeri, işletmenin küçük, orta ve büyük oluşuna göre değişmekte olup; küçük ve orta ölçekli işletmelerde muhasebe ve finansla ilgili işler, aynı kişinin
sorumluluğu altında olabilmektedir. İşletmeler büyüdükçe finans fonksiyonlarından sorumlu
kişilerin sayılarında artış olabilmektedir. Büyük işletmelerde ise finans ve muhasebe yöneticileri, finansal işlerden sorumlu bir genel müdür yardımcısına bağlı olarak çalışır.
Konaklama işletmelerinin örgüt yapısı incelenirken otel olarak tanımlanan örgütsel yapıya yer vermek gerekmektedir. Öte yandan konaklama işletmesinin örgüt yapısı; büyüklüğüne, etkinlik tipine, fiziksel yapısına, konumuna, sermayesine, personeline ve yöneldiği tüketici tipine göre değişebilmektedir.
Konaklama işletmesinin bir zincir işletme olması ve/veya temsilciliklerinin bulunması durumunda, zincirin ulusal ve uluslararası birimlerini (şubelerini vb) de aşağıdaki tabloya eklemek gerekmektedir. Bununla beraber bu tablonun amacı yalnızca otellere özgü ortak bir örgütsel yapıyı sergilemektir.
Tablo III: Otelİşletmelerinde Temel Örgütsel Yapı
Kaynakça
Doç. Dr. Selda Aydın , Konaklama İşletmelerinde Finansal Yönetim , Ankara 2011, s. 1-192
