12. ARSA DEĞERLEME
Kamulaştırma Kanununa göre, arsa vasfındaki taşınmazlara emsal esasına göre değer biçilmektedir. Arsa bir tarım arazisi değildir. Arsanın üzerinde mevcut durumda tarım yapılıyor olsa bile, ona bir arazi gibi gelirine göre değer takdir edilemez.
Dolayısıyla emsal bulunamadığı gerekçe gösterilerek, başka yöntemlere başvurmak suretiyle arsaya değer biçilmesi doğru olmayacaktır.
Kamulaştırma Kanununun 1.maddesinde(1) bilirkişi kurulu, taşınmaz mal veya kaynağın;
a).Cins ve nevini, b).Yüzölçümünü,
c).Kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini,
d).Varsa vergi beyanını,
e).Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini, ı).Bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri,
dikkate alır dedikten sonra, aynı madddenin g bendinde “Arsalarda, kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini, esas tutarak taşınmaz malın değeri tespit edilir şeklinde ifade edilmiştir.
Emsal Arsa Seçimi:
Arsanın fiyatını belirleyen birçok faktör sözkonusudur. Bu faktörler arsanın kendi yapısı ve konumu ile ilgilidir. Her faktörün arsa fiyatı üzerindeki ağırlığı farklıdır.
Faktörlerin bu ağırlıkları, şehir merkezi ile şehir merkezinden uzaklaştıkça farklılık gösterecektir. Burada önemli olan, sözkonusu arsanın fiyatını etkileyen temel faktörleri iyi tespit etmektir.
Örnek olması açısından, arsa değerini etkileyen faktörlerden bazılarına aşağıda yer verilmiştir.
-Arsa köşe başında bulunuyor veya geniş bir görüş açısına sahipse daha değerli olacaktır.
(1)KAMULAŞTIRMA KANUNU (1983) Kanun No:2942, Resmi Gazete Tarih:08/11/1983, Sayı:18215, (Değişik:24/4/2001, 4650)
-Biçimi düzgün olan arsalar inşaata daha elverişli olacağından değerleri daha yüksek olacaktır.
-Arsanın üzerine yapılacak yapının kaç kat olacağı, alt katların ticari amaçla kullanılıp kullanılmayacağı arsanın fiyatını büyük ölçüde etkileyecektir.
-Arsanın büyüklüğü ile üzerine yapılacak yapının kullanılma oranı arttıkça arsanın değeri artacaktır.
-Arsanın cazibe merkezlerine yakın olması fiyatı artıran önemli faktörlerden biridir.
Emsal arsa seçiminde dikkate alınması gereken belli başlı hususlar şunlardır:
1).Değer takdirinde karşılaştırmaya esas alınacak emsalin kamulaştırma gününden önceki (kamulaştırma işlemi kararından önceki) tarihlere ait olması gerekir.
2).Emsal arsalar özel amaçlı satışa konu olmamalıdır. Özel amaçlı satışlardan kasıt, çeşitli nedenlerle taşınmazın değerinin yüksek yada düşük gösterilmesidir. Dolayısıyla bilirkişiler, emsal arsalara ait satış kayıtlarını incelerken dikkatli olunmalı ve eğer emsal arsa özel amaçlı satılmış ise bunun bilirkişi raporunda belirtilmesi gerekir.
3).Değeri belirlenecek arsa ile emsal arsalar aynı bölgede olmalıdır. Zira arsaların yola, cazibe ve şehir merkezine yakın olmaları fiyatlarını büyük oranda etkileyen faktörlerdir.
Dolayısıyla fiziksel yakınlığın gözardı edilmemesi gerekir.
4).Emsal arsaların değeri belirlenecek arsaya yakın tarihte satılmış olması gerekir. Satışı yapıldığı dönemde gerçek değeri üzerinden satılmış olsa bile, aradan çok zaman geçtiğinden emsal yönünden yanıltıcı olacaktır. Zira hızlı kentleşme ve sermaye piyasasındaki hızlı değişim, eski yıllardaki satışların emsal olma niteliğini kaybettirecektir.
5). Değeri belirlenecek arsa ile emsal parsellerin imar uygulaması yönünden aynı özellikleri taşıması gerekir. Örneğin ticari işletme nitelikli bir emsal, konut amaçlı bir arsaya emsal olamayacaktır.
Arsanın değeri belirlenirken, benzer nitelikte yeterli sayıda arsanın gerçek satış fiyatlarının tespit edilmesi gerekir. Daha sonra, benzer arsaların toplam satış değerleri, bu arsaların toplam alanına oranlanarak, arsalar için m2 cinsinden ortalama satış fiyatları elde edilir. Daha sonra emsal arsaların ortalama m2 değerleri, kıymeti takdir edilen arsanın m2 fiyatı ile çarpılarak, kamulaştırılan arsanın değeri tespit edilir. Ancak uygulamada çoğu kez yeterli sayıda emsal bulmak mümkün olmamaktadır. Burada
önemli olan sayıca çok fazla emsal arsa bulmak yerine, değeri belirlenecek arsaya benzerliği fazla ve gerçek satış olmasına dikkate edilmesi gerekmektedir.
Örnek 12.1:
ARSA KIYMET TAKDİRİ RAPORU(2) 1.KAMULAŞTIRILAN ARSA
Kamulaştırılan arsa, …………Mahallesinde yer almaktadır. Arsa imar planı içinde olup, belediye hizmetlerinin tamamından yararlanmaktadır.
Çizelge 1. Kamulaştırılan Arsaya Ait Bilgiler Ada/
Parse sel no
Tapu alanı (m2)
Kamu- laştırılan alan (m2)
TAKS KAKS Belediye hizmetleri Su Kanali-
zasyon
Çöp topla- ma
Ula- şım
Aydın- latma
2.ARSALARDA KAMULAŞTIRMA SONRASI KALAN KISIMDA MEYDANA GELEBİLECEK DEĞER ARTIŞI YADA AZALIŞI
Taşınmazlarda kamulaştırma sonrası arta kalan kısmın, sahip olduğu vasıfta kullanılabilme durumlarının da incelenmesi gerekmektedir. Bu bakımdan kamulaştırılan arsada, kamulaştırma sonrası kalan kısmın arsa olarak kullanılabilme durumu incelenmiştir. Buna göre arsada, kamulaştırma sonrası geriye kalan kısmın amacı dışında kullanımını etkileyebilecek ölçüde değer azalması yada artışı gibi bir durum söz konusu değildir.
3.KAMULAŞTIRILAN ARSA İLE EMSAL ARSANIN SATIŞ VE EMLAK BEYAN DEĞERLERİ
Kamulaştırma mevzuatına göre arsalarda değer takdirinin, pazar değeri yöntemiyle yapılması yasal bir zorunluluktur. Bunun için öncelikle kamulaştırılan arsalara yakın mesafede, emsal olabilecek nitelikte yeterli sayıda arsa satışının elde edilmesi gerekmektedir.
Kamulaştırılan arsanın bulunduğu mahallede, son iki yılda emsal olarak kullanılabilecek 5 adet arsa satışı tespit edilmiştir. Söz konusu bu arsalardan dördünün
(2).Burada basit bir örnek verilmiştir, gerçekte bilirkişi raporunun daha ayrıntılı ele alınması ve iddiaların belgelendirilmesi gerekmektedir.
satış değerleri, belediyenin emlak beyan değerleriyle aynı yada onların altındadır.
Belediyelerin arsalara ait emlak beyan değerleri, arsaların piyasadaki gerçek satış değerlerinin çok altında belirlenmektedir. Dolayısıyla 5 arsadan sadece biri, kamulaştırılan arsaya emsal olabilecek niteliklere sahiptir. Sözkonusu bu emsal arsanın gerçek satış olduğu anlaşılmış ve satışla ilgili belgeler raporun ekine konulmuştur.
Bölgedeki emlakçılar ve ilgili kurumlarla yapılan görüşmelerden de aynı sonuçlar elde edilmiştir.
Çizelge 2. Emsal Arsaya Ait Bilgiler Mahalle adı Ada/Parsel
no
Parsel büyüklüğü (m2)
Satış tarihi Satış değeri (TL/m2)
Emlak beyan değeri (TL/m2)
4. EMSAL ARSANIN TAKDİR ANINDAKİ DEĞERİ
Emsal arsanın satış tarihindeki değeri, aylık enflasyon oranları göz önüne alınarak takdir yapılan tarihe getirilmiştir. Bu değer, emsal arsanın düzenleme ortaklık payı (DOP) kesintisi yapılmamış haliyle değeridir. Aynı şekilde kamulaştırılan arsada da DOP kesintisi yapılmamıştır.
Çizelge 3.Emsal Arsaya Ait Satış Değerinin Takdir Anına Getirilmesi Ada/
Parsel no
Parsel büyüklüğü (m2)
Toplam satış değeri (TL)
Arsanın takdir anındaki değeri (TL/m2)
5.KAMULAŞTIRILAN ARSA İLE EMSAL ARSA ARASINDA DEĞER FARKLILIĞI YARATAN FAKTÖRLER
Bir bölgedeki arsaların değeri, çeşitli sosyo-ekonomik faktörlerden dolayı birbirinden farklılık göstermektedirler. Arsanın konumu, kent merkezine uzaklığı, arsada imar uygulamasının olup olmadığı, izin verilen kat sayısı, büyük kültürel yada iş merkezlerine uzaklığı gibi başlıca faktörler, bir bölgedeki arsa değerlerinde önemli oranda farklılık yaratmaktadır. Söz konusu bu faktörler açısından, kamulaştırılan arsalar ile emsal arsa karşılaştırmalı olarak aşağıda incelenmiştir.
1).Kamulaştırılan arsa ile emsal arsa, belediye hizmetlerinden aynı oranda yaralandıkları için, bu açıdan bir değer farklılığı söz konusu değildir.
2).Kamulaştırılan arsa ile emsal arsa arasında, kullanım amacı yönünden önemli bir farklılık söz konusu değildir.
3).Kamulaştırılan arsa, emsal arsaya göre şehir merkezine daha uzak mesafededir. Bu bakımdan kamulaştırılan arsa %15 daha az değerlidir.
4).Kamulaştırılan arsa, emsal arsaya göre etrafı daha az meskündur. Bu bakımdan kamulaştırılan arsa %10 daha az değerlidir.
5).Kamulaştırılan arsa, emsal arsaya göre alışveriş merkezlerine daha uzak mesafede yer almaktadır. Halbuki emsal arsanın etrafı alışveriş merkezleriyle çevrilidir. Bu açıdan, kamulaştırılan arsa %10 daha az değerlidir.
6).Emsal arsa, ana yola yakın mesafede yer almaktadır. Kamulaştırılan arsa ise, yola daha uzak mesafede yer almaktadır. Bu bakımdan kamulaştırılan arsa %10 daha az değerlidir.
Yukarıda değer faklılığı yaratabilecek belli başlı faktörler birlikte ele alındığında, kamulaştırılan arsanın emsal arsaya göre %45 daha az değere sahip olduğu kabul edilmiştir.
6. KAMULAŞTIRILAN ARSANIN DEĞERİ
Emsal arsa ile kamulaştırılan arsa arasında değer farklılığı yaratabilecek faktörler analiz edildiğinde, kamulaştırılan arsanın emsal arsaya göre %45 daha az değere sahip olduğu tespit edilmiştir. Buna göre kamulaştırılan arsanın, 1 m2’sinin değeri ….. TL olarak hesaplanmıştır.
Çizelge 4.Kamulaştırılan Arsanın Takdir Anındaki Değeri Ada/
Parsel no
Emsal arsanın ortalama satış değeri (TL/m2)
(Takdir anındaki fiyatlarla)
Değer azalışı (%)
Kamulaştırılan arsanın takdir anındaki değeri (TL/m2)
Bilirkişi Kurulu (Adı ve Ünvanı) Tarih ve İmzalar
