Ekonomi Bülteni
31 Ağustos 2015, Sayı: 25
Ekonomik Araştırma ve Strateji Dr. Saruhan Özel
Ezgi Gülbaş Orhan Kaya İnci Şengül
Yurt Dışı Gelişmeler
Yurt İçi Gelişmeler
Finansal Göstergeler
Makro Ekonomi ve Strateji
- Konut Sektöründe Uzun Vadede Görünüm Olumlu
Haftalık Veri Akışı
Yurt Dışı Gelişmeler DenizBank Ekonomi Bülteni
31 Ağustos 2015
Bu hafta global piyasalarda Çin’den gelen haberler etkili oldu. Hazirandan bu yana kayıpların %40’a yaklaştığı Çin borsasında hafta başında sert düşüşler yaşanmaya devam etti.İmalat sanayi beklentilerinde yaşanan düşüş, düşük büyüme bek- lentisi ve bunların karşısında Çin Merkez Bankası’ndan karşılık gelmemesi Avrupa ve Amerika borsalarına da sıçrayan bir satış dalgasına yol açtı. Çin borsasında kayıp %8’e ulaşırken, Avrupa borsalarında da %5’e yakın kayıplar yaşandı. Çin MB’den politika değişikliği 25 Ağustos günü geldi. Banka kısa vadeli faiz oranlarını düşürürken zorunlu karşılık oranlarında da indirime gitti. Bu hare- ketle, Çin Borsası %4 artıya geçti.
ABD ekonomisi 2. çeyrekte beklentileri aşarak %3.7 büyüdü.Hane halkı ve şirketlerin harcamalarındaki artışla Amerikan ekono- misi yılın ikinci çeyreğinde %3.2 olan beklentileri aşarak %3.7 bü- yüme gösterdi. Konut fiyatlarındaki yükseliş, işgücü piyasasındaki iyileşme ve enerji fiyatlarındaki düşüş güçlü büyümenin ikinci çey- rekte de devam edebileceğine işaret ediyor. Global piyasalardaki yüksek oynaklık ve risk iştahındaki düşüşle opsiyon piyasalarında Fed faiz artırımı fiyatlaması 2016’ya kadar ertelenmişti. ABD’den gelen güçlü veriler ile beraber fiyatlama Aralık 2015’e geldi.
ABD’de dayanıklı tüketim malı siparişleri Temmuz ayında beklentilerin üzerinde (-%0.4) bir önceki aya göre %2 artış kaydetti. Endeksteki yükseliş savunma sanayi (%23) ve otomobil siparilerinden (%4) kaynaklandı. Çekirdek daya- nıklı tüketim malı siparişleri de beklentilerin (%0.3) üzerinde (%0.6) artarken, bir önceki ayki gerçekleşmede yukarı yönlü revize edildi. Çekirdek dayanıklı tüketim malı siparişlerindeki trendin yukarı yönlü olması yatırım iştahının düzelmeye baş- ladığının bir göstergesi. Ancak global büyümenin kırılgan olduğu ve dolar endeksinin güçlü seyrettiği düşünüldüğünde 3.Çeyrekte siparişlerdeki bu ılımlı artış endekste ikinci çeyrekte görülen %4.1’lik düşüşü geri almaya yetmeyebilir.
ABD’de tüketici güveni Ağustos ayında beklentilerin( 93.4) üzerinde artarak 91 seviyesinden 101.5 seviyesine yükseldi. Tüketici güvenindeki düzelme hem şuanki hem de geleceğe dönük beklentilerin iyileşmesinden kaynaklandı.Endeksin alt kalemlerinden istihdam piyasasına dair beklentilerde de düzelme görüldü ve endeks 2008 yılı Ocak ayından
Yurt İçi Gelişmeler DenizBank Ekonomi Bülteni
Kapasite Kullanım Oranı ve Reel Kesim Güven Endeksi, Ağustos 2015
Mevsimsellikten arındırılmış imalat sanayi Kapasite KullanımOranı (KKO) Ağustos ayında bir önceki ayki %75 seviyesinden
%74.2’ye geriledi. Çeyreklik olarak, KKO 2. çeyrekte %74.6 olan ortalama kapasite kullanım oranı 3. Çeyrekte aynı seviye- sini korudu.
Arındırılmamış KKO endeksi ise bir önceki yılın aynı dönemi- ne göre yataya yakın seyrederek %74.8 oldu. Mal gruplarına göre arındırılmamış KKO incelendiğinde, en fazla düşüş 1.0 puanla ara malları grubunda olurken, gıda ve içecek grubunda 0.9 puan düşüş görüldü. Dayanıklı tüketim ve yatırım mallarıgruplarında ise bir önceki seneye göre sırasıyla 0.9 ve 1.0 puan artış görüldü.
Reel Kesim güven endeksi de Ağustos ayında endeks 105.4 seviyesinden 103.7’ye geriledi. Reel Kesim güven endek- sindeki gerileme zayıf sipariş ve ekonomik algıdaki bozulmadan kaynaklandı. Mevsimsellikten arındırılmış olarak ise en- deks 103 seviyesinde yatay seyretti.
Öncü reel kesim güven endeksi ve kapasite kullanım oranı verilerini dikkate alarak yılın ikinci yarısında büyümenin ilk yarıya göre ivme kaybedebileceğine işaret ediyor.Tüketici Güven Endeksi, Ağustos 2015
Ağustos ayında Tüketici Güven Endeksi 62.4 seviyesine ge- riledi. Bu seviye 2009’dan bu yana endeksin en düşük nokta- sı. Endekste Haziran ayından bu yana düşüş yaşanıyor.
TL’deki değer kaybı ve politik belirsizliğin devam ediyor ol- ması tüketici güvenine negatif etki yapmış durumda. İlk çey- rekte beklentinin üzerinde gelen büyüme verisinde iç tüketim önemli katkı yapmıştı. İkinci çeyrekte ise öncü veriler ekono- mik aktivitenin yavaşlamadığına işaret ediyor. Fakat, 3. çey- rek itibarıyla özellikle kur etkisi ile otomotiv ve perakende sektöründe yavaşlama gerçekleşebilir.31 Ağustos 2015
Finansal Göstergeler DenizBank Ekonomi Bülteni
Haft a lı k v e A ylı k G e tiri P a ra P iy a s a la rı H. S e nedi P iy a s a la rı
12 aylık USD Libor faizi bu hafta sabit kaldı.
Bu hafta Türkiye ve gelişmekte olan ülke piyasalarında ibre pozitife döndü.
31 Ağustos 2015
Finansal Göstergeler DenizBank Ekonomi Bülteni
Tahv il P iy a s a la rı
Gösterge tahvil getirisi %11 seviyesinde.
Dö viz P iy a s a la rı E mtia P iy a s a la rı
Gelişmekte olan ülke para birimleri bu hafta Dolar’a karşı karışık bir seyir izledi. TL haftayı hafif prim- le kapattı.
Enerji endeksi petrol fiyatlarındaki yukarı yönlü hareketle bu haftayı pozitif kapattı. Çin ekonomisine dair endişelerle, Vix endeksi 41 seviyesine kadar yükseldi.
Not: Tüm veriler raporun çıktığı Cuma günü saat 12:00 itibarı ile güncellenmiştir.
31 Ağustos 2015
DenizBank Ekonomi Bülteni
13 Temmuz 2015
Makro Ekonomi & Strateji
Konut piyasasında uzun vadede görünüm olumlu
Bu hafta başında açıklanan konut satışları verisine göre, Tem- muz ayında satışlar bir önceki seneye göre %13.5 yükselerek 97 bin adet oldu. Bu veriyle, yılın ilk 7 ayında satışlar önceki senenin aynı dönemine göre %20 arttı. 2015 yılında satışlarda- ki en belirgin artış Mart – Haziran arası dönemde (Bir önceki yıla göre %28 artış) gerçekleşti. Temmuz ayında her ne kadar satışlar çift haneli seviyede artsa da bir önceki yıl Temmuz ayında satışların düşük olması bunda etken (Yandaki grafik).
Konut satışları siyasi belirsizlikle gerileyen yatırım iştahıyla yılın kalan yarısında da Temmuz ayındaki seviyelerinde devam ederse yıl genelinde konut satışlarındaki artışın tek haneli sevi- yelerde kaldığını görebiliriz. Ancak, konut sektörünün geleceği- ni anlamak için tek başına kısa dönemli konut satışları verisine bakmak yeterli değil. Konut piyasasını hem arz-talep hem de finansman yönünden değerlendirmek gerekir.
Arz tarafına baktığımızda, konut yapımları son 10 yılda hızlana- rak devam ediyor. 2014 yılında inşaat izni alınan yeni yapılacak konut sayısı da 1 milyonla tarihinin en yüksek seviyesine çıktı.
Bu veriyi gecikmeyle takip eden tamamlanan konut sayısını gös- teren izin belgeleri ise son iki yılda 700 bin seviyesinin üzerinde.
Yapı ruhsatlarıyla (iki yıl geçerli) tamamlanan konut sayısı ara- sındaki farkın (253bin) artması önümüzdeki dönemde de konut stokuna eklenmelerin hızlanacağına işaret ediyor. 2015 yılının ilk yarısında bu artışı görmedik. Yapı izinleri bir önceki seneye göre
%28 düşüşle 424 bin gerilese de, hala tamamlanan konut sayısı- nın (351 bin) üzerinde bulunuyor. Önümüzdeki dönemde belir- sizliklerin azalmasına bağlı olarak konut stokundaki artış devam edebilir (Yandaki grafik).
Talep tarafında ise yeni konut satışları tamamlanan konut sayısına eşlik edemiyor. 2014 yılında 767bin tamamlanan ko- nuta karşın 542bin kadar yeni konut satışı gerçekleşti. Yani 2015 yılına geçtiğimiz yıldan ilave 225bin adet konut stoku geldi. 2015 yılı ilk yarısında da durum çok farklı değil. 351bin yeni tamamlanan konutun 327 bini satıldı ve geçtiğimiz seneden gelen stokun üzerine ekleme devam etti.
Konut stoku artmaya devam etse de Türkiye’nin demografik yapısı ve değişen yaşam koşulları konut piyasasına talebin devam edeceğine işaret ediyor. Türkiye’de konut edinimleri 30 yaş ve üzerindeki nüfus grubu tarafından gerçekleştiriliyor ve 2014 yılında 38.8 milyon olan 30 yaş üzeri nüfusun önümüzdeki 10 yılda 47.1 milyona ulaşacağı tahmin ediliyor. Ko-
DenizBank Ekonomi Bülteni
13 Temmuz 2015
Makro Ekonomi & Strateji
Satılan bu konutların finansmanına baktığımızda sadece
%37’si banka kredisiyle finanse edildiğini görüyoruz. Son yıllarda konut kredilerindeki büyüme ivme kazansa da (2005-2014: CAGR %36), ekonomi içindeki payı hala % 7.6 ile diğer GOÜ’lere göre çok düşük seviyede (Yandaki Grafik). Buna ek olarak Türkiye’de hanehalkının borcunu- nun harcanabilir gelire oranı %55 ile OECD ülkeleri orta- lamasının (%129) oldukça altında. Bu da konut kredileri- nin Türkiye’de artma potansiyelinin olduğunu gösteriyor.
Buna ek olarak 2012 başında getirilen düzenlemeyle te- minat/kredi oranının en fazla %75 ile sınırlandırılması da riskleri azaltan bir unsur. Türkiye’de konut fiyatlarında en çok düşüş yaşandığı dönemde bile değer kaybı %17 se- viyesindeydi. Yani bir sorun yaşanması durumunda % 25’lik bir düşüşü teminatlar karşılamaya yetiyor. Konut kredileri içinde sorunlu kredilerin oranı da oldukça düşük.
Sektörün genel NPL oranı %2.9 seviyesindeyken, konut
kredileri NPL’i %0.6 ile sınırlı. Türkiye’deki düşük borçluluk seviyesi ve konut kredisi piyasasının büyüme potansiyeli göz önünde alındığında finansman tarafı uzun vadede konut talebine olumlu katkı sağlayabilir. Sonuç olarak, konut talebi arzı dengeliyor, bu da fiyatlar üzerindeki baskıyı bir miktar azaltıyor.
Konut fiyat artışına bakıldığında ise son dört yılda Türki- ye konut fiyatlarının en fazla arttığı (%64) ülkelerden biri (Yandaki Grafik). 2015 yılı ilk çeyreğinde de Türkiye ko- nut fiyatlarındaki yıllık %18.6’lık artışla Hong Kong’tan sonra 2. sırada yer alıyor. Buna karşın, konut fiyatların- daki artışı değerlendirirken maliyetlerdeki artışı da gözö- nünde bulundurmak gerekli. Türkiye’de konut fiyatlarında son 4 yılda (2010-2014 arası) görülen toplam artış %64 iken aynı dönemde inşaat maliyetlerindeki işçi ve malze- me kalemindeki ortalama artış %37 seviyesinde gerçek- leşti. Arsa maliyetlerinin bu tarz istatistiği olmadığı için diğer maliyetler gibi belirtemiyoruz. Ama burada asıl ka- lem arazi maliyeti. Son 4 yılda tüketici fiyat endeksi ise
%36 artış gösterdi. Reel gelir tarafında aynı dönemde toplam artış %27 seviyesinde. Yani, konut fiyatlarındaki reel artış reel gelir artışının altında.
Konut fiyatlarının aşırı yüksek olup olmadığını değerlendirirken kullanılan göstergelerden biri olan konut fiyatı / kira rasyo- su uzun zamandır tarihsel ortalamasının üzerinde seyrediyor. Bu rasyonun artış hızı da yavaşlamıyor. Ancak diğer GOÜ’lerde de benzer durumun olduğunu söylemek gerek. Hatta, son 5 yılda Türkiye’de konut fiyatı/kira endeksi rasyosu diğer GOÜ’lere kıyasla daha az yükseldi. (Gelecek Sayfadaki Grafikler).
DenizBank Ekonomi Bülteni
13 Temmuz 2015
Makro Ekonomi & Strateji
Ekonomide konut sektörü kaynaklı ciddi bir yavaşlama olması için konut piyasasındaki sorunların genele yayılması ve çarpan etkisinin tüm sistemi tahrip etmesi gerekir. Konut satışları, yapı ruhsatı istatistikleri tek başlarına değerlendirilirse, dönemsel oynaklıklar sektöre bakışın negatife dönmesine neden olabilir. Fakat, uzun vadede özellikle talep tarafını can- landıracak nüfus yapısı ve finansman olanakları göz önünde bulundurulduğunda, konut sektörünün uzun vadede sürdü- rülebilir bir büyüme göstermesi beklenebilir.
