Gayrimenkul Sertifikaları
SPK Tebliğ Taslağı, Görüş ve Öneriler
SPK Tarafından Öngörülen Modelin Ana Hatları
• Gayrimenkul sertifikası ihraç edilir, elde edilen hasılat bir bankada bloke edilir, ihraççı harcadığı kadar parayı aracı kurumun onayı ile çekebilir.
• Proje sonunda yeterli adette sertifikayı biriktirip talep edenler, talep ettikleri konutları alır. (Asli Edim)
• Kalan konutlar, üç defa açık artırma yapılarak 90 gün içinde satılır. Satılamayan konutlar TÜFE'ye endeksli fiyattan ihraççı tarafından satın alınır. Satıştan elde edilen gelir kalan sertifika sahiplerine nakden ödenir. (Tali Edim)
• Proje gecikirse SPK'dan en fazla 180 gün ek süre alınabilir. Süre sonunda asli ve tali edimler yerine getirilse bile, önceden belirlenen cezai şart (asgari olarak her ay için konutların aylık kira tutarı kadar) yatırımcılara ödenir.
• Süre sonunda proje yine de tamamlanamaz ise;
– Banka garantisi yoksa asli edim isteyenlere tapu verilir, tali edim isteyenlere ise kalan bağımsız bölüm tapuları üzerinde ipotek tesis edilir. (Tebliğin bu kısmı anlaşılmaz ve yetersizdir.)
– Banka garantisi varsa asli veya tali edim isteyenlere itfa bedeli (ihraççı itfa bedelini başlangıçta serbestçe belirleyebilir) ihraççı veya banka tarafından ödenir.
Tebliğdeki İlave Şartlar
• Projenin ruhsat ve izinlerinin alınmış olması, kat irtifakı kurulmuş olması, bağımsız bölümlerin üzerinde ipotek vs. takyidat olmaması gerekmektedir.
• Gayrimenkul sertifikası ihraç tutarı, Kurula sunulan gayrimenkul projesindeki bağımsız bölümlerin satış değerlerinin yüzde ellisini aşamaz. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri çerçevesinde
gerçekleştirilecek gayrimenkul projelerine ilişkin ihraç tutarının belirlenmesinde, ihraççı lehine kat irtifakı tesis edilen kısım dikkate alınır.
• İhraççının aşağıdaki şartları sağlaması gerekmektedir.
– İhraca konu olacak projenin en az yarısı büyüklüğündeki bir projeyi önceki 5 yıl içerisinde tamamlamış olması, üstlendiği projeyi gerçekleştirebilecek mesleki ve teknik donanıma sahip olması
– Arsanın mülkiyetine sahip olması veya arsa üzerinde ihraççı lehine kat irtifakı tesis edilmiş olması
• Proje süresince mali tabloların bağımsız denetimi, bağımsız ekspertiz raporları ile ilerlemenin takibi ve raporlanmasına yönelik yükümlülükler getirilmekteidir.
Modelin Zayıf Noktaları
• Oturmak için sertifika alanların beğendikleri evi alması nasıl garanti edilecek?
– Aynı evin birden fazla talibi olursa hangisi alacak? Parayı baştan vermeme rağmen istediğim evi almam garanti değilse neden sertifika alayım?
• Oturmak için ev alanlar sertifika almazsa, yatırım için sertifika alanlar aldıkları sertifikaları kime satacak?
– Yatırım için sertifika alanlar bunu ev almak isteyenlere satamazsa, mecburen tali edim talep edecektir. Bu durumda bu durumda proje sonunda bu kadar konutun ihaleyle satışı ve
satılmayanların TÜFE'li fiyatlarla firma tarafından alınması ne derece mümkündür?
• Bugün normal satışlarda fesih eden müşterilere herhangi bir ilave ödeme yapılmazken, tali edim isteyen sertifika sahiplerine TÜFE'li fiyatlardan iade yapmayı firma neden kabul etsin?
• Bugün normal satışlarda ev alanlar alternatif ödeme planları ve uzun vadeli konut kredileri kullanabilirken, peşin para karşılığı satılan sertifikalar nasıl ilgi görecek?
İyileştirici Öneriler
• SPK tarafından öngörülen modelin bir nebze daha çalışabilir hale gelmesi için aşağıdaki
revizyonlar önerilebilir. Ancak yine de konut alıcılarının eğitim düzeyi ve alışkanlıkları, böyle bir modelin kabul görmesi önünde büyük bir engel teşkil etmektedir.
– Projedeki tüm konutlar sertifika ile satılmalı, proje almanın tek yolu sertifika almak olmalıdır.
– Satış ofisine gelerek rezervasyon yaptıran müşteriler konutun bedelini nakit/kredi/senet ile ödemek yerine, borsadan sertifika almalıdır. Yeterli sayıda sertifika alıp bloke ettirdiklerinde rezervasyonları kesinleşmeli ve proje sonunda evleri teslim edilmelidir.
– Sertifikalar teminat gösterilerek konut kredisi kullanılabilmeli, proje sonunda ipotek tesis edilmelidir.
– Ev almanın tek yolu sertifika almak olursa, projeden ev almak istemeyen, hiç rezervasyon yaptırmadan sertifika alan yatırımcılar (tali edimciler) proje ilerledikçe ev almak isteyenlere ellerindeki sertifikaları primli fiyattan satıp çıkabilecektir. Projedeki evler ne kadar prim yaparsa, sertifikalar da o kadar prim yapacaktır.
– Firma her an ne kadar evin rezerve olduğunu ve proje sonunda ne kadar asli edim, ne kadar tali edim geleceğini takip edebilecektir.
– Firma sertifikaları sattığında işi bitirmiş olmayacak, asli edimci sayısını artırmak için proje
Gelire Endeksli Tahvil Modeli
• "Gayrimenkul Sertifikası" modeline alternatif olarak daha basit olan "Gelire Endeksli Tahvil" modeli önerilebilir.
• Burada firma bir tahvil çıkartarak borçlanır. Bu tahvil projenin gelirine endeksli bir getiri vaad eder.
• Bu modelde asli edim yoktur. Tahvili alanlar gayrimenkul sahibi olmaz, anaparalarına ilave olarak projenin gelirinden pay alırlar.
• Tahvil sahipleri için istenirse asgari ve azami getiri sınırları da getirilebilir. Örneğin firma bankadan
%12 ile borç bulabiliyorsa, tahvil sahiplerinin getiri oranı asgari %6 ve azami %18 olarak belirlenebilir.
• Firma bu modelde satış riskini ve getirisini yatırımcılarla paylaşmış olmaktadır. Firma normalde bankaya %12 ödeyecek iken:
– Satışlar kötü giderse yatırımcılara %6 ödemekte ve finansman maliyeti azalmaktadır.
– Satışlar iyi giderse yatırımcılara %18 ödemekte ve finansman maliyeti artmaktadır.
Çözülmesi Gereken Sorunlar
• Satılmayan konutlar gelir hesabında nasıl değerlendirilecek? Liste fiyatı? Ekspertiz Değeri?
• Firmanın taksitli yaptığı satışlar gelir hesabında nasıl değerlendirilecek? Kalan taksitlerin bugünkü değeri hangi oranla nasıl iskonto edilecek?
• Tahvilin vadesi ne olmalıdır? Proje teslim tarihi? Veya senetli satışları da dikkate alarak daha ileri bir tarih? Vade uzadıkça yatırımcıyı ikna etmek zorlaşacaktır.
• Taksitli satışlarda tahvilin vadesini aşan senetler nedeniyle firma ilave bir finansmana ihtiyaç duyacaktır.
• Tahvil sahiplerinin haklarını korumak için firmanın ipotek veya benzeri bir teminat vermesi gerekir mi?
• Satışlardan elde edilen gelirin blokajı ve inşaatın ilerlemesine paralel serbest bırakılmasına gerek var mı?
• Satışlardan elde edilen gelirin neması projenin geliri olarak dikkate alınmalı mıdır?
• Firmanın ilişkili taraflarına düşük fiyatlardan satış yapıp geliri düşük göstermesi nasıl engellenecek?
