• Sonuç bulunamadı

GAYRİMENKUL DEĞERLEME YÖNTEMLERİ, DEĞERLEMEDE EĞİTİM SÜRECİ VE TÜRKİYE UYGULAMALARI

N/A
N/A
Protected

Academic year: 2021

Share "GAYRİMENKUL DEĞERLEME YÖNTEMLERİ, DEĞERLEMEDE EĞİTİM SÜRECİ VE TÜRKİYE UYGULAMALARI"

Copied!
115
0
0

Yükleniyor.... (view fulltext now)

Tam metin

(1)

EĞĠTĠM BĠLĠMLERĠ ENSTĠTÜSÜ ĠġLETME EĞĠTĠMĠ ANA BĠLĠM DALI ĠġLETME ÖĞRETMENLĠĞĠ BĠLĠM DALI

GAYRĠMENKUL DEĞERLEME YÖNTEMLERĠ, DEĞERLEMEDE EĞĠTĠM SÜRECĠ VE TÜRKĠYE UYGULAMALARI

YÜKSEK LĠSANS TEZĠ

Dürdane ġAHĠN

DanıĢman: Doç. Dr. Ünsal BAN

Ankara Ağustos, 2010

(2)

EĞĠTĠM BĠLĠMLERĠ ENSTĠTÜSÜ ĠġLETME EĞĠTĠMĠ ANA BĠLĠM DALI ĠġLETME ÖĞRETMENLĠĞĠ BĠLĠM DALI

GAYRĠMENKUL DEĞERLEME YÖNTEMLERĠ, DEĞERLEMEDE EĞĠTĠM SÜRECĠ VE TÜRKĠYE UYGULAMALARI

YÜKSEK LĠSANS TEZĠ

Dürdane ġAHĠN

Ankara Ağustos, 2010

(3)

i

JÜRİ ÜYELERİNİN İMZA SAYFASI

Eğitim Bilimleri Enstitüsü Müdürlüğüne,

Dürdane ġAHĠN’in “Gayrimenkul Değerleme Yöntemleri ve Türkiye Uygulamalaré baĢlıklı tezi ……….. tarihinde, jürimiz tarafından ĠĢletme Eğitimi Ana Bilim Dalında Yüksek Lisans Tezi olarak kabul edilmiĢtir.

Adı Soyadı Ġmza BaĢkan: ……… ...………… Üye (Tez DanıĢmanı)………... …………... Üye:……….. ……… Üye:……….. ……… Üye:……….. ………

(4)

ii

Gayrimenkul kiĢilerin ve kuruluĢların tasarruflarını değerlendirmede yatırım amaçlı kullandıkları bir varlıktır. KiĢi ve kuruluĢların yatırım yaptıkları bu unsurun değerini bilmeleri de en doğal durumlardan biridir.

Gayrimenkul değerlemede; bireylerin sahip olduğu taĢınmaz varlıklar olarak ifade edilen bu gayrimenkullerin belli bir tarihteki gerçek değerini ortaya konması söz konusudur.

AraĢtırmada gayrimenkul değerlemede kullanılan değerleme yöntemleri ortaya konulmuĢ olup, değerlemede uzman olarak görev alan kiĢilerin eğitim süreci incelenmiĢ ve bu konuda ülkemiz Türkiye’de yapılmıĢ olan gayrimenkul değerlemeleri incelenmiĢtir.

ÇalıĢmanın oluĢumunda ve tamamlanmasında yardımlarını ve desteklerini esirgemeyen danıĢmanım sayın Doç. Dr. Ünsal BAN’a, hocalarıma, Ankara’da faaliyet gösteren lisanlı değerleme Ģirketlerinde görev alan uzmanlara ve aileme teĢekkür ederim.

Dürdane ġAHĠN Ankara, 2010

(5)

iii ÖZET

GAYRĠMENKUL DEĞERLEME YÖNTEMLERĠ, DEĞERELEMEDE EĞĠTĠM SÜRECĠ VE TÜRKĠYE UYGULAMALARI

ġAHĠN, Dürdane

Yüksek Lisans, ĠĢletme Öğretmenliği Bilim Dalı Tez DanıĢmanı: Doç. Dr. Ünsal BAN

Ağustos -2010, 104

Bu araĢtırmanın amacı gayrimenkul değerleme yöntemleri ile ilgili kaynak oluĢturmak, değerlemede eğitim sürecini incelemek ve Türkiye’de Ankara ilindeki lisanslı değerleme Ģirketleri tarafından yapılmıĢ olan gayrimenkul değerlemelerini incelemektir.

AraĢtırmada Ankara ilinde var olan lisanslı (Sermaye Piyasası Kurulu tarafından lisans almıĢ) değerleme Ģirketlerinden veriler yüz yüze görüĢerek, elektronik posta aracılığıyla elde edilmiĢ olup analiz edilmiĢtir.

Bulgular, gayrimenkul değerlemesinin ekonomik faaliyete konu olan kiralama, alım-satım, trampa, irtifak hakkı tesis edilmesi, tapuda ayni ve sınırlı hak tesis edilmesi, taĢınmazları kısmen veya tamamen kamulaĢtırılması, devletleĢtirilmesi gibi hemen hemen tüm iĢlemler ile taĢınmaz mallardan vergi alınabilmesi taĢınmazların değerinin bilinmesinde çok büyük önem taĢıdığını ve bunun uzmanlarca yapılması gerektiğini ortaya koymuĢtur. Bununla birlikte Türkiye de gayrimenkul değerleme alanında değerleme uzmanı olacak kiĢilerin eğitim sürecine yeterli önem verilmediği saptanmıĢtır. Değerleme yöntemi olarak en fazla emsal karĢılaĢtırma yönteminin kullanıldığı belirlenmiĢtir.

(6)

iv

THE REAL ESTATE VALUATION METHODS, THE EDUCATION PROCESS IN VALUATINON AND TURKEY APPLICATIONS

ġAHĠN, Dürdane

Master’s Degree , Management Training Department Thesis Advisor: Doç. Dr. Ünsal BAN

Agust -2010, 104

The aim of this research is to establish a source for the real estate assessment process, to investigate the education process in assessment and to examine the real estaet assessments which have been done by licenced assessment companies in Ankara city, of Turkey.

In the research, the data, which has been yielded from the assessment companies run in Ankara(licenced by The Capital Markets Board “Sermaye Piyasasi Kurulu”, of Turkey) by facing and then getting the results via e-mail, was then analyzed.

The findings proved that almost all the transactions, which subject to business of the real estate assessment, such as hiring, purchase and sale, swap, providing right of access, providing both limited and in kind in deed, expropriation of the real estates both partly and totally, or nationalization; and to be able to levy taxes from the real estates have a great importance to know the values of the real estates; and this must be done by specialists. On the other hand, it’s turned out that the education process, for those, who are to be assessment specialists in the field of the real estate valuation, is not given the sufficient imprortance in Turkey. As the assessment procedure, it was found that the similar comparing method is mostly utilized.

(7)

v

JÜRĠ ÜYELERĠNĠN ĠMZA SAYFASI………i

ÖN SÖZ………...ii ÖZET………..iii ABSTRACT………iv ĠÇĠNDEKĠLER……….v TABLOLAR LĠSTESĠ……….ix 1.GĠRĠġ………..1 1.1 Problem……….2 1.2 AraĢtırmanın Amacı ……….2 1.3 AraĢtırmanın Önemi………..2 1.4 Varsayımlar………4 1.5 Sınırlılıklar………4 1.6 Tanımlar………4 2. KAVRAMSAL ÇERÇEVE……….6 2.1.GENEL KAVRAMLAR………6 2.1.1 Gayrimenkul Kavramları ……….6 2.1.1.1 Gayrimenkul Kavramı………6

2.1.1.2 Arazi ve Mülkiyet Kavramı………7

2.1.1.3 Tapu Kütüğünde Ayrı Kaydedilen Bağımsız ve Sürekli Haklar…8 2.1.1.4 Kat Mülkiyeti Kütüğüne Kayıtlı Bağımsız Bölümler………9

2.1.2 Değer Kavramları……….9

2.1.2.1 Piyasa(Pazar) Değeri……….10

2.1.2.2 Yatırım Değeri ………..11

2.1.2.3 Kullanım Değeri ………..11

2.1.2.4 ÇalıĢan (Faal) ĠĢletme Değeri ………..12

2.1.2.5 Maliyet Değeri ……….13

2.1.2.6 Tasfiye veya Zorunlu SatıĢ Değer……….13

(8)

vi

2.1.3.2 Değerleme Uzmanı………..14

2.1.3.3 Sorumlu Değerleme Uzmanı………14

2.1.3.4 Gayrimenkul Değerleme ġirketi………..15

2.2. GAYRĠMENKUL DEĞERLEME VE DEĞERLEMEDE EĞĠTĠM SÜRECĠ……..15

2.2.1. Gayrimenkul Değerleme………..15

2.2.2. Gayrimenkul Değerlemesinde Dikkate Alınması Gereken Unsurlar…………16

2.2.2.1 Ġçsel Unsurlar………....17

2.2.2.2 DıĢsal Unsurlar……….19

2.2.3. Gayrimenkul Değerlemesine Esas Olan Ġlkeler………21

2.2.4. Gayrimenkul Değerleme Süreci………21

2.2.4.1 Problemin Tanımı……….24

2.2.4.2 ĠĢin Kapsamı ………25

2.2.4.3 Veri Toplama ve Gayrimenkulün Tanımı………26

2.2.4.4 Veri Analizi……….26

2.2.4.4.1 Piyasa Analizi……….27

2.2.4.4.1.1 Hedef Kitle Pazarının Belirlenmesi………27

2.2.4.4.1.2 Talep Tahmini………30

2.2.4.4.1.3 Arz Tahmini………31

2.2.4.4.2 En Etkin ve En Verimli Kullanım Analizi………..31

2.2.4.5 Arazi Değerinin Tahmini………..33

2.2.4.6 Değerleme Yöntemlerinin Uygulanması………...33

2.2.4.7 Bulunan Değerlerin KarĢılaĢtırılması ………...33

2.2.4.8 Bulunan Değerin Raporlanması………...…...34

2.2.5. Gayrimenkul Değerleme Uzmanı……….34

2.2.6. Gayrimenkul Değerlemede Eğitim süreci………35

2.3 GAYRĠMENKUL DEĞERLEME YÖNTEMLERĠ………38

2.3.1. Arsa Değerinin Tahmini………..38

2.3.1.1 Arsa Değerleme Yöntemleri……….39

2.3.1.1.1 Çıkarma Yöntemi………..39

2.3.1.1.2 Oran Yöntemi………40

(9)

vii

2.3.2.2 Verilerin Doğrulanması……….44

2.3.2.3 Ġlgili KarĢılaĢtırma Birimlerinin Seçilmesi………44

2.3.2.4 Emsal SatıĢların Ġncelenmesi ve Düzeltilmesi………46

2.3.2.5 Değerleme Sonucu………..48

2.3.3 Maliyet Yöntemi……….48

2.3.3.1 Maliyet Yöntemi Değerleme Süreci……….50

2.3.3.1.1 Arsa Değerinin Tahmini………50

2.3.3.1.2 Yeniden inĢa Etme veya Yerine Koyma……….50

2.3.3.1.3 Direkt ve Dolaylı Maliyetlerin Tahmini……….51

2.3.3.1.4 GiriĢimci Karı ve GiriĢimci TeĢviki………...52

2.3.3.1.5 Amortisman ………52

2.3.3.2 Maliyet Tahmin Yöntemleri………54

2.3.3.2.1 Maliyet Ġndeksi Yöntemi………..54

2.3.3.2.2 KarĢılaĢtırmalı Birim Yöntemi……….55

2.3.3.2.3 Yerinde Birim Yöntemi………56

2.3.3.2.4 ĠnĢaat Maliyeti Belirlenmesi(KeĢif Yöntemi)………..56

2.3.3.2.5 Amortismanlı Değer Kaybı Yöntemi ………..57

2.3.4 Gelir YaklaĢımı (Gelir Ġndirgeme Yöntemi)……….58

2.3.4.1 Gelir Değerleme süreci……….60

2.3.4.2 Gelir YaklaĢımında Uygulanan Yöntemler………..60

2.3.4.2.1 Direkt Kapitalizasyon Yöntemi………60

2.3.4.2.2 Getiri Kapitalizasyon Yöntemi……….61

2.3.5 Ġpotek Öz Sermaye Teorisi-Elwood Tekniği……….62

2.4 GAYRĠMENKUL DEĞERLEMEDE TÜRKĠYE UYGULAMALARI………….62

2.4.1 Türkiye’de Gayrimenkul Değerleme ġirketlerine ĠliĢkin Mevzuat…………..62

2.4.2 Gayrimenkul Değerleme Standartları………64

2.4.2.1 Raporlama Standartları………64

2.4.2.2 Uluslararası Değerleme Standartları………64

2.4.3 Türkiye’de Ankara Ġlinde Bulunan Gayrimenkul Değerleme ġirketleri………71

(10)

viii

3.1 AraĢtırmanın Modeli………96

3.2 Evren ve Örneklem……….………..97

3.3Verilerin Toplama Teknikleri………...……….………....97

3.4Verilerin Analizi………..………..97

4.BULGULAR VE YORUM………98

5. SONUÇ VE ÖNERĠLER………..100

(11)

ix

TABLOLAR LİSTESİ

Tablo 1. Değerleme Süreci……….23 Tablo 2. Değerleme Standartları Yapısı………..70

(12)

BĠRĠNCĠ BÖLÜM

1. GĠRĠġ

Gayrimenkul Değerlemesi, taĢınmaz malın belli bir tarihteki imar durumu, konumu, zemin ve inĢaat yapısı, elden edilen gelir, ulaĢım imkanı, alt yapı durumu, parselin Ģekli, boyutu, geniĢliği gibi değerini etkileyen bütün unsurların dikkate alınarak kıymetinin para cinsinden ifade edilmesidir.

Kayıt dıĢı ekonomi ve kara para ile baĢarılı bir mücadele yapılabilmesi, vergi kayıp ve kaçağın azaltılarak ülke gelirlerin artırılması, taĢınmaz fiyat değiĢimlerinin izlenmesi, taĢınmaz mal piyasasının açıklık ve güvene kavuĢturulması, taĢınmazların kamulaĢtırılması, devletleĢtirilmesi ve özelleĢtirilmesi, planlı ĢehirleĢmenin yürütülmesi, kentsel yerleĢmelerdeki çok küçük parsellerin toplulaĢtırılması ve taĢınmaz malların ekonomik faaliyete konu diğer iĢlemlerin güvenilir olması açısından gayrimenkul değerlemesi son derece önem arz etmektedir.

Gayrimenkullerin değerlendirilmesi ve bu değerlerin vergiye yansıtılması geliĢmiĢ toplumların en önemli ekonomik dayanaklarından bir tanesidir. Ülkemizde henüz sağlıklı bir yapıya oturtulmamıĢ taĢınmaz değerlendirilmesi, ancak Hazine taĢınmaz mallarının ekonomiye kazandırılarak kaynak oluĢturulması, Mortgage Yasa tasarısı, haksız rant paylaĢımları, özelleĢtirme, emlak vergi sistemindeki adaletsiz dağılım ve benzeri konular ile gündeme gelmektedir. Özellikle, mevcut yasalarla tespit edilen taĢınmaz birim değerlerinin serbest piyasa koĢullarındaki değerlerden büyük farklılık göstermesi kamu oyununun dikkati bu yöne çekmektedir. Bu konudaki tartıĢmaların çoğalması ve konuya bağlı bilgilere olan ihtiyaçların artması, artık taĢınmazlara iliĢkin değerlendirme iĢlemlerinin daha sağlıklı bir sisteme kavuĢturulması gerçeğini ülke ekonomisi açısından kaçınılmaz hale getirmiĢtir.

(13)

Bu çalıĢmada gayrimenkul değerlemesine iliĢkin literatür taraması yapılmakla birlikte Ankara ilindeki lisanslı gayrimenkul Ģirketleri tarafından yapılan değerlendirmeler incelenerek Türkiye‟deki gayrimenkul değerlemesine iliĢkin uygulamalar ortaya konacaktır.

1.1 Problem

Gayrimenkul değerleme; tasarruf sahiplerince yatırım aracı olarak kullanılan gayrimenkullerin belli bir tarihteki değerini doğru ve tarafsız bir Ģekilde ortaya koyması açısından önem teĢkil etmektedir. Bununla birlikte gayrimenkul değerlemesi açısından yeterince kaynak bulunmaması bu konuyla ilgili araĢtırma yapılmasında sorun teĢkil etmektedir. Ayrıca ülkemizde yapılan gayrimenkul değerlemesine iliĢkin örnek uygulamaların ne Ģekilde yapıldığını gösteren yeterli sayıda araĢtırmanın olmaması diğer bir problem kaynağını oluĢturmaktadır. Yine değerleme uzmanlarının sahip olması gereken eğitim tezde üzerinde odaklanılan bir baĢka problemi ifade etmektedir.

1.2 AraĢtırmanın Amacı

ÇalıĢmanın amacı gayrimenkul değerleme yöntemleri ile ilgili kaynak oluĢturmak, gayrimenkul değerlemede alınan eğitim sürecini ortaya koymak ve Türkiye‟de Ankara ilindeki lisanslı gayrimenkul değerleme Ģirketleri tarafından yapılmıĢ olan uygulamaları incelemektir.

1.3 AraĢtırmanın Önemi

Gayrimenkullerin ekonomik faaliyete konu olan kiralama, alım-satım, trampa, irtifak hakkı tesis edilmesi, tapuda ayni ve sınırlı hak tesis edilmesi, taĢınmazları kısmen veya tamamen kamulaĢtırılması, devletleĢtirilmesi gibi hemen hemen tüm

(14)

iĢlemler ile taĢınmaz mallardan vergi alınabilmesi taĢınmazların değerinin bilinmesine bağlıdır.

Kayıt dıĢı ekonomik faaliyetler ve kara para ile baĢarılı bir mücadele yapılabilmesi için ekonomik faaliyetlere konu olan gayrimenkullerin rayiç değerlerinin belirlenerek tapu ve muhasebe kayıtlarına bu değerler üzerinden kayıt altına alınması son derece önemlidir. Gayrimenkullerin rayiç değerlerinden iĢlem görmemesi ülkemizin vergi kaybını artırmaktadır. Tapuda gerçek değerin altında iĢlem görmesi ile alınması gereken vergi, resim ve harçlar alınamamaktadır.

Ayrıca taĢınmaz malların gerçek değerlerinin saptanarak vergilendirilmesi sonucu spekülatif ve rant amaçlı alınan gayrimenkule talep azalacak ve sermayenin reel ekonomiye akması sağlanacaktır.

Planlı ĢehirleĢmenin yürütülmesi, yerleĢme bölgelerinin seçimi, bu bölgeler arasında iç ve dıĢ bağlantı giderlerinin karĢılaĢtırılması, imar planlarının ekonomik olarak değerlendirilebilmeleri, kentsel yerleĢmelerdeki çok küçük parsellerin toplulaĢtırılması, taĢınmaz mal piyasalarının açıklık ve güvene kavuĢturulabilmesi, piyasalardaki fiyat değiĢiminin izlenebilmesi taĢınmazların alıcı, satıcı ve varisleri ile taĢınmazlar üzerinde hak tesislerinde taraflara yol gösterilmesi açısından da taĢınmaz mal değerlemesi büyük önem taĢımaktadır.

Yapılan çalıĢmada gayrimenkul değerleme yöntemlerine ayrıntılı bir Ģekilde yer verilmiĢ ve Türkiye‟de yapılmıĢ olan uygulamalar incelemiĢtir. Ġncelemeyi yapacak olan değerleme uzmanlarının eğitim süreci ortaya konmuĢtur. ÇalıĢma gayrimenkul değerleme ile ilgili olarak kısıtlı bulunan literatüre kaynak oluĢturması açısından ve Türkiye‟de yapılmıĢ olan gayrimenkul değerleme uygulamalarını ortaya koyması açısından önemlidir.

(15)

1.4 Varsayımlar:

1. AraĢtırmada Ankara ilindeki değerleme Ģirketlerin değerleme yaparken tek bir yöntem kullanmadıkları varsayılmıĢtır.

2. ġirketlerin değerleme yaparken tarafsız davrandıkları varsayılmıĢtır.

3. AraĢtırmada Ankara ilindeki bütün lisanslı gayrimenkul değerleme Ģirketlerine ulaĢılacağı varsayılmıĢtır.

4. Değerleme Ģirketlerinin veri paylaĢımı konusunda istekli davranacakları varsayılmıĢtır.

1.5 AraĢtırmanın Sınırlılıkları

AraĢtırmanın sınırlıklıları Ģu aĢağıdaki Ģekilde belirlenmiĢtir.

1. AraĢtırma 2008-2009 Eğitim yılı ile sınırlıdır.

2. AraĢtırma Ankara ilinde bulunan mevcut 12 değerleme Ģirketiyle sınırlıdır

3. AraĢtırma ulaĢılan kaynaklarla sınırlıdır.

1.6 Tanımlar:

Gayrimenkul: Gayrimenkul kelime olarak, yabancı, baĢka anlamına gelen “gayr” sözcüğü ile nakledilmiĢ, taĢınmıĢ anlamına gelen “menkul” sözcüğünün birleĢmesiyle oluĢmuĢtur. Bu nedenle “taĢınmaz mal” olarak da adlandırılmaktadır.

Piyasa Değeri(Pazar Değeri): ABD Gayrimenkul Değerleme Enstitüsü ve Gayrimenkul Eksperleri Derneği piyasa değerini Ģu Ģekilde tanımlamıĢtır. Adil bir satıĢ için gerekli olan tüm koĢullar altında, bir gayrimenkulü serbest rekabete açık bir piyasaya getirecek olan ve para cinsinden ifade edilen en yüksek değer olup, alıcı ve satıcı ayrı ayrı ihtiyatlı ve bilgili hareket ederken fiyatın gereksiz dıĢ faktörlerce etkilenmemiĢ olduğu farz edilir.

(16)

Değerleme: Bir varlığın veya gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesidir.

Değerleme Uzmanı: Gayrimenkul değerleme Ģirketlerinde gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların rayiç değerini bağımsız ve tarafsız olarak tespit etmekle görevli personeldir.

Gayrimenkul Değerleme ġirketi: Bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak, bu değeri etkileyen gayrimenkulün niteliği, piyasa ve çevre koĢullarını analiz ederek uluslararası alanda kabul görmüĢ değerleme standartları çerçevesinde yazılı olarak raporlayabilecek düzeyde bilgi ve tecrübe sahibi değerleme uzmanları vasıtasıyla takdir edilmesi konusunda faaliyet gösteren ve Kanunda ekspertiz kurumu olarak ifade edilen hizmet Ģirketidir.

(17)

ĠKĠNCĠ BÖLÜM

2.KAVRAMSAL ÇERÇEVE

2.1 Genel Kavramlar 2.1.1 Gayrimenkul Kavramları

2.1.1.1 Gayrimenkul Kavramı

Gayrimenkul kelime olarak yabancı, baĢka anlamına gelen “gayr” sözcüğü ile nakledilmiĢ, taĢınmıĢ anlamına gelen “menkul” sözcüğünün birleĢmesiyle oluĢmuĢtur. Bu nedenle “taĢınmaz mal” olarak adlandırılmaktadır (Sarısu,E. Özcan, S. Kızılot, ġ. Kızılot.Z, 2007: 208).

Gayrimenkul toplum yararı amacıyla geliĢtirilmiĢ sınırlamalar dıĢında, sahiplerine diledikleri gibi kullanma hakkı veren Türk Medeni yasası uyarınca, arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız kısımlardır (Açlar,A. ÇağdaĢ, V, 2002: 128).

Değerleme uzmanları tarafından değerlendirilen gayrimenkuller kullanıcı ve gayrimenkul cinsi açısından beĢ çeĢide ayrılmaktadır.

-Konut

-Ticari gayrimenkul -Endüstriyel Gayrimenkul -Tarımsal Gayrimenkul -Özel Amaçlı Gayrimenkul

Konut; insanların barınmak amacıyla kullandıkları apartman dairesi, villa gibi her türlü ev bu kapsamda değerlendirilmektedir.

Ticari gayrimenkul; ticari ve endüstriyel gayrimenkul ayrımının özünde yatan neden Ģudur: “Mallar endüstriyel gayrimenkullerde üretilirler, ticari gayrimenkullerde

(18)

alınıp satılırlar.” Ofis binaları, alıĢveriĢ merkezleri, mağazalar ve konusu ticaret olan her türlü iĢletmenin yer aldığı gayrimenkuller bu ticari gayrimenkul olarak değerlendirilir.

Endüstriyel gayrimenkul; endüstriyel üretimin yapıldığı her türlü gayrimenkulü kapsamaktadır. Gıda üretiminin yapıldığı fabrikalardan, ileri teknoloji üreten fabrikaların bulunduğu gayrimenkullere kadar oldukça geniĢ ve değerlemesi özel uzmanlık isteyen bir gayrimenkul çeĢididir (Üreten, A, 2007:25).

Tarımsal gayrimenkul; bazı ülkelerde arazi, gelir ve istihdam yaratması veya baĢka nedenlerle, en çok tarımsal gayrimenkul kullanılmaktadır. Tarımsal gayrimenkullerin değerlemesi toprağın verimliliği, su hakları, hayvancılığa ve tarıma sağlanan destekler vb. özel bilgileri de gerektirir.

Bazı bölgelerdeki tarımsal gayrimenkuller, Ģehre veya geliĢime açık olan yerlerde oldukları için yakın bir gelecekte konut, ticari, endüstriyel veya özel amaçlı gayrimenkul olarak kullanılma imkanına sahiptir. Bu nedenle bu tür gayrimenkulleri sadece tarımsal açıdan değil diğer kullanım imkanları açısından da değerlendirmek gerekir.

Özel amaçlı gayrimenkul; okullar, golf alanları, ibadet alanları gibi gayrimenkulleri kapsamaktadır. Bu tip gayrimenkuller genellikle özel bir kullanıma tahsis edildikleri ve bu nedenle piyasada pek alınıp satılmadıkları için karĢılaĢtırmalı bir analiz yapmak ve piyasa değerini hesaplamak oldukça güçtür (Üreten,A. 2007:26)

2.1.1.2 Arazi ve Mülkiyet Kavramı

Medeni Kanun‟un 704. maddesi araziyi gayrimenkul olarak saymıĢtır. Arazi de tapu siciline kaydedilmektedir. Sınırları yüz ölçümü ve niteliği yeterli biçimde belli edilmiĢ arazi parçasına parsel adı verilir. Kadastro ve tapulama tespitine dayanan her parsel tapu kütüğünde ayrı bir sayfaya tescil edilmektedir (Kızılot ve diğerleri, 2007:211 ).

(19)

Mülkiyet, sahiplikle ilgili tüm menfaatler haklar ve faydaları kapsayan hukuki bir kavramdır. Fiziksel bir kavram olan gayrimenkul ile hukuki bir kavram olan mülkiyet arasında bir ayrım yapmak için mülkiyet hakkı terimi kullanılır. Herhangi bir nitelendirme veya belirleme yapılmadan mülkiyet kavramı, taĢınmaz mülkiyet hakkı, kiĢisel mülkiyet ve diğer mülkiyet hakları bileĢiminden doğan mülkiyetleri kapsar.

TaĢınmaz mülkiyet hakkı, bir taĢınmaz mala sahip olmaktan kaynaklanan tüm menfaatleri ve gelirleri kapsar. TaĢınmaz mülkiyet üzerindeki menfaat ve gelirin bir delili olarak, taĢınmaz dıĢında bir tapu ile kanıtlanmalıdır.

KiĢisel mülkiyet, taĢınmaz mal olmayan tüm maddi ve maddi olmayan varlıklar üzerindeki hak ve menfaatleri kapsar.

2.1.1.3 Tapu Kütüğünde Ayrı Kaydedilen Bağımsız ve Sürekli Haklar

Medeni Kanun‟un gayrimenkul niteliğinde saydığı ve tapu kütüğüne ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, gerçekte irtifa haklarının belli bir türü olmakla birlikte sosyal ve daha çok da ekonomik ihtiyaçların zorlanmasıyla, hukuk, düzenleme ve tapu sicil tekniği ile sağlanan, menkul mülkiyetinin konusudur.

Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar üst hakkı ve kaynak hakkı‟dır.

Üst hakkı, sahibine, yüklü taĢınmazın (arazinin) altında veya üstünde bir yapı inĢa etme veya mevcut olan yapıyı (inĢaatı) muhafaza etme ve bu yapının mülkiyet hakkına sahip olma yetkisini sağlayan bir irtifak hakkıdır. Üst hakkı taĢınmazın sahibinin mülkiyet hakkından doğan yetkilerini sınırlar ve onu arazisinde, bir yapının inĢasına ve muhafazasına katlanmak zorunda bırakır (Kızılot ve diğerleri, 2007: 212).

Kaynak hakkı, hak sahibine, bir baĢkasının arazisindeki kaynağın sularını almak ve kendi arazisine aktarmak yetkisini sağlayan bir irtifaktır. Aksi kararlaĢtırılmadıkça, Ģahsi kaynak irtifakı devredilebilir ve mirasçıya intikal eder. Müstakil ve daimi hak niteliği durumlarında, gayrimenkul olarak tapu kütüğüne ayrı bir sayfaya kaydedilir.

(20)

2.1.1.4 Kat Mülkiyeti Bölümüne Kayıtlı Bağımsız Bölümler

Medeni Kanun‟un 718. maddesinde kat mülkiyetine kayıtlı bağımsız bölümler Ģu Ģekilde tanımlanmıĢtır: “ Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar. Bu mülkiyet kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapıla, bitkiler ve kaynaklar girer.”

2.1.2 Değer Kavramları

Değer sözlük kavramı olarak bir Ģeyin önemini belirtmeye yarayan soyut ölçü, karĢılık, kıymet demektir.

Ekonomistler açısından değer; değiĢim sürecinde mal ve hizmete sahip olma gücüdür.

Değer, satın alınacak bir mal veya hizmet için alıcılar ve satıcılar arasında oluĢan fiyat ile ilgili ekonomik bir kavramdır. Değerin ekonomik anlamadaki önemi ise değerlemenin yapıldığı tarihte malın sahibi veya hizmeti alan kiĢiye tahakkuk eden yaralar hakkında piyasanın görüĢünü yansıtmasıdır.

Değer alıcılar ile satıcıların herhangi bir mal veya hizmet için üzerinde mutabakata varılması olası kuramsal bir fiyattır. Bu nedenle değer; belirli bir zaman içerisinde satın alma amacıyla bir mal veya hizmet için ödenmesi muhtemel fiyatın tahminidir.

Değer kavramı çok farklı Ģekillerde tanımlanmıĢtır. Değer kavramı belirsizdir ve bakıĢ açısına göre değiĢmektedir. ABD‟de ki New York eyaleti vergi komisyonu eski baĢkanlarından William Stanley Miller, elliden fazla değer tanımlaması yapmıĢ ve bu listenin bitmeyeceğini söylemiĢtir (Yalçın,A. 2004: 139).

Gayrimenkul değerlemede değerin bir çok anlamı bulunmaktadır. Bu nedenle de değerleme uzmanları karıĢıklığa yol açmamak için değer kelimesini tek baĢına

(21)

kullanmamaktadırlar. Değerlemede en çok kullanılan piyasa (pazar) değeri diğer tüm değer türlerinden ayrı tutulmaktadır.

2.1.2.1 Piyasa (Pazar) Değeri

Gayrimenkul piyasasında en çok kullanılan, en bilinen ve en önemli değer kavramıdır. Değerleneme uzmanının tespit etmeye çalıĢtığı değeri ifade etmektedir.

Piyasa değeri her hangi bir malın piyasadaki alım satım sırasında oluĢan değerdir (Utkucu, T, 2007: 54)

Piyasa değeri; ortalama mantık ve yeterli bilgiye sahip kiĢilerin piyasa koĢulları çerçevesinde üzerinde uzlaĢtıkları fiyattır( Alp,A. Yılmaz, M.U, 2000: 201).

1982 Anayasası, 2942 sayılı KamulaĢtırma Kanunu ve 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununa göre piyasa değeri; devletleĢtirme, kamulaĢtırma veya emlak beyanının yapıldığı tarihte taĢınmazın normal (alıĢılmıĢ) alım ve satım bedelidir (ErtaĢ, M,1992: 3)

Bir değerleme iĢleminde piyasa değerinin saptanmasında aĢağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır:

-Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedirler.

Taraflar gayrimenkul ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak Ģekilde hareket etmektedirler.

-Gayrimenkulün satıĢı için makul bir süre tanınmıĢtır. -Ödeme nakit veya nakit benzeri unsurlarla yapılmaktadır.

-Gayrimenkulün alım iĢlemi sırasında gerekebilecek finansman, piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleĢtirilmektedir.(Alp, A. Yılmaz, M.U, 2000: 202).

(22)

Piyasa değeri, gayrimenkulün niteliğini ve gayrimenkulün piyasada iĢlem göreceği koĢulları yansıtan değerleme yaklaĢımları ve prosedürlerin uygulanmasıyla tahmin edilir.

Piyasa değeri genellikle karĢılaĢtırılabilir özellikle ilgili bilgileri esas alır. Değerleme sürecinde bir değerleme uzmanının konu ile ilgili yeterli düzeyde bir araĢtırma yapması, analizler gerçekleĢtirmesi ve desteklenebilir hükümlere varması gerekir. Pazar verilerinin sınırlı olduğu durumlarda değerleme uzmanı, durumu doğru bir Ģekilde açıklamalı; takdirin verilerin yetersizliği nedeniyle sınırlı olup olmadığını belirtmelidir.

2.1.2.2 Yatırım Değeri

TaĢınmazın ileride getireceği gelirlerden sağlanacak karın değerleme yapılan güne dönüĢümüdür (Yalçın, A, 2007: 385).

Yatırım değeri, bir mülkün belir bir yatırımcı veya yatırımcı grubu için belirlenmiĢ yatırım hedefleri doğrultusunda ifade ettiği değerdir. Bu subjektif kavram, bir mülkü, tanımlanabilir yatırım hedefleri ve/veya kriterleri bulunan belli bir yatırımcı, yatırımcılar grubu veya kurumla iliĢkilendiriri. Bir varlığın yatırım değeri o varlığın piyasa değerinden daha fazla veya daha az olabilir.

Yatırım değerini belirleyen kriter müĢteri tarafından belirlenebileceği gibi gayrimenkul ve yatırım değeri üzerinde uzman kiĢiler tarafından da belirlenebilir.

2.1.2.3 Kullanım Değeri

Ekonomik olarak değeri olan bir varlığın verimliliğini esas alan bir kavramdır. Bu değer belirli bir kullanım için tahsis edilen gayrimenkullerin değerini tespit etmek için kullanılır. Kullanım değeri gayrimenkul hakkındaki yönetim anlayıĢına ve iĢletmenin faaliyetlerinin değiĢmesi gibi dıĢsal faktörlere bağlı olarak değiĢebilmektedir. Kullanım değeri belirli bir mülkün, belirli bir kullanıcı için, belirli kullanıma yönelik olarak sahip olduğu değerdir.( Gültekin, T, 2005, 34). Bu değer tipi, mülkün en verimli ve en iyi kullanımına veya mülkün satılması halinde elde edilecek piyasa

(23)

değerine bakılmaksızın, bir parçası oluĢturduğu kuruma katkı üzerinde odaklanmaktadır.

Bir mülkün kullanım değeri eğer mülkü kullanmakta olan kurum, bu mülkü aynı ürünün veya hizmetin tipik bir üreticisinden daha faydalı ve karlı bir Ģekilde kullanabilecek durumdaysa genelde piyasa değerinden daha yüksek olma eğilimi gösterecektir. Bir baĢka yönden, kullanım değeri, kurumun bu varlığı maksimum kapasitesi ve verimliliğiyle kullanamaması durumunda piyasa değerinden daha düĢük olacaktır. Ayrıca bu kurum, özel üretim haklarına, olağanüstü sözleĢmelere, benzersiz patentlere ve lisanslara, belli bir uzmanlığa sahipse kullanım değeri piyasa değerinden daha yüksek olabilecektir.

Ayrıca bazı gayrimenkullerin sürekli alım satımı söz konusu olan bir piyasaları olmadığından bu özellikteki gayrimenkullerin değerini tahmin etmek zor olacaktır. Böyle durumlarda piyasa değerinin alternatifi olarak kullanım değeri hesaplanmaktadır.

2.1.2.4 ÇalıĢan (Faal) ĠĢletme Değeri

Bazı gayrimenkuller çalıĢan bir iĢletmenin (otel, restaurant, fabrika vb.) ayrılmaz parçalarıdır. Böyle bir gayrimenkulün piyasa değeri genellikle çalıĢan iĢletme değeri kavramı ile ifade edilir.

Faal iĢletme değeri; kurulu ve faal olan ve süresiz olarak devam edeceği varsayılan kurulusun bütün somut ve soyut varlıklarının bir arada satılmıĢ değeri olarak ifade edilmektedir (Yazıcı, C,2006: 44).

Faal iĢletme değeri bir iĢletmenin bütün olarak değeridir. Bu kavram, faaliyetlerini sürdüren bir kuruluĢun her biri tek tek alındığında Pazar değerini oluĢturan bileĢenler olarak görülmeyen, ancak toplam iĢletme değerinin bölümünü oluĢturan unsurları içermektedir.

Firma değerlemesinde hesaplanan faal iĢletme değeri, hem firmanın sahip olduğu arsa, bina gibi gayrimenkulleri hem de iĢletmenin üretim konusu olan faaliyetleri neticesinde yarattığı tüm nakit akımlarını içerir.

(24)

2.1.2.5 Maliyet Değeri

Yapılı bir taĢınmazın değerleme günündeki yapım giderlerinden, yıpranma payı, eskime ve diğer giderlerin çıkartılmasıyla ulaĢılan değerdir. Ġki Ģekilde yapılmaktadır.

a) Yeniden yapım değeri; yapının aynı inĢaat malzemeleri, tasarım ve iĢçilik kalitesi ile orijinal biçimiyle üretilmesinde ulaĢılacak değerdir.

b) Yerine koyma değeri; yapının modern inĢaat malzemeleri, tasarım teknikleri ve iĢçilik kullanılarak yeniden üretildiği zaman ulaĢılan değerdir (Yalçın, A, 2007: 385).

2.1.2.6 Tasfiye veya Zorunlu SatıĢ Değeri

Gayrimenkulün piyasa değerindeki pazarlama süresinden çok daha kısa sürede satıĢından elde edilebilecek makul tutarı ifade etmektedir.

2.1.2.7 Diğer Değer Kavramları:

Sigorta değeri: TaĢınmazın hasar uğraması veya kullanılamayacak duruma gelmesi halinde yerine koyma maliyetidir.

Ġpotek teminatlı kredi değeri: Gayrimenkulün uzun süre kullanılabilecek özelliklerini, normal ve yerel pazar Ģartlarını; gayrimenkulün mevcut ve uygun alternatif kullanımları dikkate alınarak gelecekteki pazarlanabilirliğinin sağduyulu bir Ģekilde değerlemek suretiyle belirlenen değerdir (Cahambers, Ü, 2007: 78)

Kurtarılabilir değer: Arazi dıĢında kalan gayrimenkulün, özel onarım ya da uyarlama yapılarak kullanmayı sürdürmekten daha çok, kullanılan malzeme için elden çıkarılan değeri ifade etmektedir.

Kayıtlı değer: Gayrimenkulün muhasebe kayıtlarında gösterilen değeridir. Buna “defter değeri” de denilir.(Üreten, A, Ercan M.K, 2000: 122).

(25)

2.1.3 Değerleme Kavramları

2.1.3.1 Gayrimenkul Değerleme

Değerleme kelime anlamıyla bir Ģeyin varlığıyla yokluğu arasındaki farkın tespitidir.

Gayrimenkul değerlemesini ise; taĢınmaz bir malın belli bir tarihteki imar durumu, konumu zemin ve inĢaat yapısı, elde edilen gelir, ulaĢım imkanı , alt yapı durumu, parselin Ģekli, boyutu, geniĢliği gibi değerini etkileyen bütün unsurlarının dikkate alınarak kıymetinin para cinsinden ifade edilmesi Ģeklinde tanımlayabiliriz (Türkekul, E, 2006: 87).

Ġkinci bölümde gayrimenkul değerlemesi ayrıntılı bir Ģekilde inceleneceği için araĢtırmanın bu kısmında sadece tanım olarak değinilmiĢtir.

2.1.3.2 Değerleme Uzmanı

Gayrimenkul değerleme Ģirketlerinde gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerini bağımsız ve tarafsız olarak tespit etmekle görevli kiĢilere “değerleme uzmanı” veya “eksper” denilmektedir.

2.1.3.3 Sorumlu Değerleme Uzmanı

ġirketin ödenmiĢ sermayesinde asgari %10 oranında pay sahibi olan, gayrimenkul değerlemesi alanında en az 5 yıl tecrübesi olan, değerleme uzmanı sayılmak için belirtilen diğer Ģartların tamamını taĢıyan ve Ģirket adına değerleme çalıĢmasını kendi kiĢisel sorumlulukları ile yürüten ve Ģirket adına değerleme raporlarını tek baĢına imzalamaya yetkili olan değerleme uzmanlarına denilir (Koçak, H, 2006: 63).

(26)

2.1.3.1 Gayrimenkul Değerleme ġirketi

Bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak, bu değeri etkileyen gayrimenkulün niteliği, piyasa ve çevre koĢullarını analiz ederek uluslararası alanda kabul görmüĢ değerleme standartları çerçevesinde yazılı olarak raporlayabilecek düzeyde bilgi, beceri ve tecrübe sahibi değerleme uzmanları vasıtasıyla takdir edilmesi konusunda faaliyet gösteren ve kanunda “ekspertiz kurumu” olarak ifade edilen hizmet Ģirketidir.

2.2 Gayrimenkul Değerleme ve Değerlemede Eğitim süreci

2.2.1 Gayrimenkul Değerleme

Gayrimenkul değerlemesi, taĢınmaz bir malın belli bir tarihteki imar durumu, konumu zemin ve inĢaat yapısı, elde edilen gelir, ulaĢım imkanı alt yapı durumu, parselin Ģekli, boyutu, geniĢliği gibi değerini etkileyen bütün unsurların dikkate alınarak değerinin ifade edilmesi Ģeklinde tanımlanmaktadır (Apprasial Instıtute, 2001: 45).Bu değer maliyet değeri olabileceği gibi piyasa değeri, kullanım değeri ya da yatırım değeri olabilmektedir.

Gayrimenkul değerlemesi bir çok ticari iĢlemde gerekli olabilmektedir. Genel olarak gayrimenkule iliĢkin alım satım, ipotek, vergi, sigorta veya inĢaat durumu söz konusu olduğunda gayrimenkulün değer tespitinin belirlenmesi gündeme gelmektedir. Değerlemenin gerekli olabileceği durumları Ģu Ģekilde sıralamak mümkündür:

-Ġlerde olması muhtemel bir satın alma , satıĢ veya kiraya verme, -Gayrimenkul karĢılığı teminat altına alınan uzun vadeli bir kredi, -Açık artırma, tasfiye satıĢları, hurda değer tespiti,

-Sigorta, vergi ve kamu yararı için bir devlet kuruluĢu tarafından yapılan istimlak,

-ġirket birleĢme, devir ve ele geçirmelerde Ģirket aktifinde buluna gayrimenkullerin değerinin belirlenmesi

(27)

-Gayrimenkule dayalı menkul kıymet ihraçlarında ve gayrimenkul portföyü yöneten kolektif yatırım kuruluĢlarında portföyde bulunan gayrimenkullerin değerinin belirlenmesi,

-Gayrimenkullere iliĢkin vergi matrahlarının tespiti (Güngör, E, 1999:11)

Gayrimenkul değerleme gayrimenkullerin ekonomik faaliyete konu olan kiralama, alım satımı, tapuda ayni ve sınırlı hak tesis edilmesi, taĢınmazları kısmen veya tamamen kamulaĢtırılması gibi iĢlemler ile gayrimenkul mallardan vergi alınması gayrimenkullerin değerinin bilinmesine bağlıdır.

Planlı ĢehirleĢmenin yürütülmesi, yerleĢme bölgelerinin seçimi, bu bölgeler arasında iç ve dıĢ bağlantı giderlerinin karĢılaĢtırılması, imar planlarının ekonomik olarak değerlendirilebilmeleri, kentsel yerleĢmelerdeki çok küçük parsellerin toplulaĢtırılması, taĢınmaz mal piyasalarının açıklık ve güvene kavuĢturulabilmesi , piyasalardaki fiyat değiĢiminin izlenebilmesi, gayrimenkullerin alıcı, satıcı ve varisleri ile gayrimenkuller üzerinde hak tesislerinde taraflara yol göstermesi açısından gayrimenkul değerlemesi büyük önem taĢımaktadır.

Gerçek anlamda herhangi bir taĢınmaz ait kesin değerin tespit edilmesi mümkün değildir (Yomralıoğlu,T 1997: 79).Çünkü her taĢınmazın konumu ve kullanımı itibariyle bir çok değiĢik özellik göstermekte olup bu özellikler kiĢiden kiĢiye nitelik ve nicelik bakımından değiĢebilmektedir. Dolayısıyla gayrimenkullerin sahip olduğu özellikler objektif ve subjektif olarak tanımlandığından, pratikte kesin bir değer elde etmek oldukça güçtür. Ancak gayrimenkullerin kesin değerleri yerine tahmini değerlerini tespit etmek mümkündür. Gayrimenkullerin değerlerini tespit etmek için değerin oluĢumunda etkili olan bütün unsurların bilinmesi gerekir.

2.2.2. Gayrimenkul Değerlemesinde Dikkate Alınması Gereken Unsurlar

Bir gayrimenkulün değerini meydana getiren, temelde insanların duygu ve düĢünceleridir. Ġnsanların istek ve ihtiyaçları önemli unsurlardır. Değerleme sağduyulu bir karar vermeye dayanmakla beraber bu kararın öncesinde destekleyici verilere de ihtiyaç duyulmaktadır. Karar vermeye yardımcı olabilecek bu noktaları Ģu Ģekilde sıralamak mümkündür:

(28)

-Nüfus, -Çevre,

-Doğal afetlere karĢı koruma, -Güvenlik önlemleri,

-Sosyal alanlara ve alıĢ veriĢ merkezlerine uzaklık, -Kamusal hizmetlerden yararlanma,

-Devredilebilirlik, satılabilirlik, -Bina Kalitesi,

-Arsa (Yıldırım, E, 2004: 245). .

Gayrimenkullerin değerini belirleyen bu belirtilen unsurları içsel ve dıĢsal unsurlar olarak sınıflamak mümkündür.( Alp, A, 2000: 202)

2.2.2.1 Ġçsel Unsurlar

Doğrudan gayrimenkule ait olan özellikleri ifade etmektedir. Bu unsurları fiziki koĢullar, fayda, kıtlık, devredilebilirlik olarak gruplara ayırmak mümkündür.

-Fiziki koĢullar; gayrimenkul için bir değer oluĢturabileceği gibi, değeri yok da edebilir. Değer tespiti yapılırken gayrimenkulün bulunduğu konumun değerleme uzmanı tarafından dikkate alınması söz konusudur. Bir gayrimenkulün değerlemesinde gayrimenkulün alanı, cephesi, altyapısı hatta sahip olduğu cephe değerlemede önem teĢkil etmektedir.

Gayrimenkulün bulunduğu yer itibari ile sahip olduğu geometrik ve fiziksel yapı ile bunlara bağlı olarak da kullanım büyüklüğündeki değiĢkenler ekonomik açıdan taĢınmaz değerini etkileyebilmektedir.

Gayrimenkulün eğimi de değerleme iĢleminde daima önemli bir faktörü oluĢturmaktadır. Eğim genellikle tarım arazilerinde verimi, arsalarda ise inĢaat alanı ve hacmini etkileyen ekonomik bir unsur olarak değerlendirme uzmanının karĢısına çıkmaktadır. Uygulamada eğimi az olan arsa ve arazilerin daha değerli olduğu kabul

(29)

dilmektedir. Dolayısıyla eğim ile arazi arasında ters orantının olduğunu söylemek mümkündür.

Gayrimenkulün heyelan ya da deprem riski taĢıyan bölgede olması, değerini etkileyen bir baĢka unsur olarak karĢımıza çıkmaktadır. Gayrimenkulün bulduğu parselin kırık köĢe sayısı, kenarlarının girintili, çıkıntılı olması, parselin dar ya da uzun olması da değeri etkileyen fiziksel unsurların içinde incelenmektedir.

Ayrıca gayrimenkul ticari amaçlı kullanılacaksa sahip olduğu vitrin büyüklüğü, yükseleme ve boĢaltım faaliyetlerinin rahatça yürütülebilmesi dikkate alınması gereken fiziki koĢullar arasına katılmaktadır.

-Fayda; bir malın bir isteği yerine getirmesi veya bir ihtiyacı karĢılaması durumunu ifade etmektedir. Her bir değerleme gayrimenkulün “en yüksek ve en iyi faydasını” ortaya koymak adına yapılmaktadır. En yüksek ve en iyi faydayı; “alternatif olarak, fiziken mümkün olabileceği anlaĢılan, uygun desteğe sahip, mali yönden

gerçekleĢtirilebilir olan ve en yüksek değeri ile sonuçlanan mantıken olası ve yasal kullanımlardan biri” olarak tanımlanabilir ( Güngör, E, 1999: 18).

Herhangi bir taĢınmaz mülk veya kiĢisel mülkiyetin değerlemesinde temel ölçüt onun sağladığı faydadır. Değerleme sürecinde uygulanan yöntemlerin amacı, değerlemesi yapılan mülkün, fayda ve kullanılabilirlik derecesinin tanımlanması ve ölçülebilmesidir. Bu iĢlem fayda kavramının yorumlanmasını gerektirir.

Fayda mutlak bir durumu belirlemekten ziyade göreceli veya kıyasa dayalı bir terimdir. Örneğin, bir tarım arazisinin faydası üretim kapasitesiyle ölçülür. Değeri ise, tarımsal anlamda araziden alınan ürün ve tarımsal iĢlemler için üzerine yapılan binaların miktar ve kalitesinin bir fonksiyonudur. Arazi, geliĢtirilme potansiyeline sahipse üretim verimliliği, ikamet, ticaret, endüstri veya karıĢık amaçlı kullanımları nasıl desteklediğine bakılarak ölçülür. Sonuç olarak arazi değeri, arazinin üretim kapasitesine etkide bulunan yasal, fiziki, iĢlevsel, ekonomik ve çevresel faktörler açısından faydalı olup olmadığı dikkate alınarak belirlenir.

(30)

-Kıtlık; arz ve talebe göre oluĢan bir kavramı ifade etmektedir. Eğer bir ürün faydalı ve aynı zamanda kıtsa elbette ki piyasa değeri yüksek olacaktır. Kıtlık değeri belirlemede önemli bir unsuru oluĢturmaktadır. Nitekim havada faydalıdır ancak kırt olmaması nedeniyle bir değer ifade etmemektedir.

-Devredilebilirlik; bir ürünün diğer tüm özelliklere sahip olmasına karĢılık devredilemiyorsa bu durum da piyasa değerinin olmadığını ifade eden bir kavramdır.

2.2.2.2 DıĢsal Unsurlar

Doğrudan gayrimenkule ait olmayıp, gayrimenkul haricinde çok farklı sebeplerle etkili olabilecek özellikleri ortaya koymaktadır. Bunlar ekonomik, sosyo-kültürel ve yasal unsurlar olarak incelenmektedirler.

-Ekonomik unsurlar; burada gayrimenkulün getirisi, piyasadaki faiz oranları, ipotek kredi piyasaları, bu piyasalara yapıla devlet müdahaleleri ve ülke ekonomisini genel durumu olarak özetlenebilir. Gayrimenkul değerini etkileyen ekonomik unsurları Ģu Ģekilde maddeler halinde sıralayabilmek mümkündür:

-ĠĢgücü

-Ücret seviyesi -Ekonomik büyüme

-Toplumun ekonomik durumu -Fiyat seviyesi

-Uzun vadeli kredi imkanı ve maliyeti -BitmiĢ ve bitmekte olan gayrimenkul stoku

-Yeni yapımına baĢlanan ve plan aĢamasında olan projeler -Doluluk oranı

-Mevcut gayrimenkullerin fiyat ve kira durumu -ĠnĢaat maliyetleri ( Üreten, A, 2007: 18)

-Sosyo-kültürel unsurlar; gayrimenkulün bulunduğu bölgedeki çevresel faktörlerin değer üzerinde bir etkisi vardır. KentleĢmenin hızla arttığı günümüzde, eğitim(kreĢ, ana okulu, ilköğretim ve liselere yakınlık), sağlık(hastane, doğum evi,

(31)

dispanserler), dini tesisler(cami, kilise), ve yeĢil alanların bulunduğu yerlere olan talep gayrimenkulün değerini etkilemektedir.

Diğer yandan gayrimenkulün bulunduğu çevrenin hangi sosyal sınıf tarafından rağbet gördüğü de değer üzerinde etkilidir. Özellikle ülkemizde, toplumda belli bir seviyedeki devlet adamı, sanatçı, iĢ adamı vb. kiĢilerin sahip oldukları gayrimenkul mahallelerinin birim değerlerinde diğerlerine nazaran büyük bir artıĢ olduğu gözlenmektedir. Bu tür kiĢilerin özellikleri bölgeye talebi arttırdığından, taĢınmazlarda bir değer değiĢimi söz konusu olmaktadır.

-Yasal unsurlar; gayrimenkulün kullanımını ve ekonomik değerini doğrudan ve dolaylı olarak etkileyebilen önemli bir unsur olarak karĢımıza çıkmaktadır. Değerlendirme esnasında gayrimenkulün içinde bulunduğu bölgeyi ilgilendiren yasal düzenlemenin özelikle imarla ilgili mevzuatların incelenmesi gerekmektedir.

Gayrimenkulün imar planı içerisinde ayrıldığı amaç, değerini etkileyen unsurların baĢında gelmektedir. Bu amaçla gayrimenkulün hangi plan içerisinde aldığının öncelikle belirlenmesi gerekmektedir. Gayrimenkulün yeĢil saha, otopark, park gibi kamu hizmetleri veya okul, hastane gibi resmi yapı ve tesislere ayrılmıĢ olup olmadığı önem teĢkil etmektedir.

Gayrimenkulün değerini etkileyen önemli bir baĢka hususta gayrimenkul üzerinde hukuki bir sınırlamanın olup olmadığıdır. Bu da ancak tapu kütüğündeki kayıtların incelenmesiyle anlaĢılmaktadır. TaĢınmaz malın icra, ipotek gibi iĢlemlere konu olması halinde söz konusu iĢlemlerin tapu kütüğünün beyanlar hanesine iĢlenmesi gerekmektedir.

Gayrimenkul değerini etkileyen özel düzenlemeler de (örneğin; kiraları sınırlayan yasalar, yasal olarak getirilen muafiyet ve istisnalar, yeni geliĢmeleri kısıtlayan düzenlemeler, borç veren kuruĢlara sağlanan imkanlar vb.) değeri etkilemektedir.

(32)

2.2.3 Gayrimenkul Değerlemesine Esas Olan Ġlkeler

Gayrimenkul değerlemesinde bir çok ilke kullanılmakla beraber genellikle aĢağıda belirtilen üç ilke kullanılmaktadır.

Ġkame ilkesi, bu ilkeyle bir Ģeyin değerinin onun yenileme maliyetinden yüksek olamayacağı ifade edilmektedir.

Uygunluk ilkesi, değerleme yapılırken, gayrimenkulün bulunduğu çevrenin özellikleri ile uyumunun göz önünde bulundurulması gerekliliğini ifade eder.

Beklenti ilkesi, gayrimenkulün değerleme günündeki değerinin gelecekteki beklenen gelirlerinin bir fonksiyonu olduğunu kabul eder.

Gayrimenkuller bu açıdan ele alındığında iki ana kategoriye ayrılır:

Ticari gayrimenkul; bunlarla değer gelecekteki nakit akıĢlarının bugüne indirgenmiĢ değeri olarak ele alınır.

Konutlar, gayrimenkulün gelecekte sağladığı faydaların bugünkü değerinin parasal ifadesidir.

2.2.4 Gayrimenkul Değerleme Süreci

Gayrimenkul değerleme süreci, gayrimenkulün gerçek değerini saptamak için değerleme uzmanının takip ettiği sistematik bir süreci ifade etmektedir.

Değerlemeye konu olan gayrimenkuller her ne kadar birbirinden çok farklı özelliklere sahip olsa da , değerleme prosedüründe uygulanan sistematik süreç dolayısıyla oldukça gerçekçi değerlemek yapılabilmektedir. Değerleme sürecinde;

(33)

değerleme teknik ve metotlarının önemli bir bölümünün belli bir standart çerçevesinde gerçekleĢtirilmesiyle objektif ve gerçekçi sonuçlara ulaĢılabilmektedir.

Gayrimenkul değerleme sürecinin sonunda ulaĢılmaya çalıĢılan, değerlendirilen gayrimenkulün piyasa değerini etkileyen faktörlerin tümünü göz önüne alan ve her yönüyle desteklenen bir değere ulaĢmaktır.

Gayrimenkulün özelliğine, müĢteri ihtiyaçlarına, yöntemin uygulanabilirliğine veya mevcut veriler göre yapılacak değerlemede bir ya da birden fala yöntem kullanılabilir.

(34)

Tablo 1

Gayrimenkul Değerleme Süreci

1. PROBLEMĠN TANIMI MüĢterinin Tanıtımı Değerlemenin Kullanım Amacı Değerin Belirlenmesi Değerleme Tarihinin Belirlenmesi Gayrimenkul Özelliklerinin Tanımı OlağandıĢı Öngörümler 2. ĠġĠN KAPSAMI

3. VERĠ TOPLAMA ve GAYRIMENKUL TANIMI

4.VERĠ ANALĠZĠ

Piyasa Analizi En Etkin ve En Verimli Kullanım Analizi

5. ARAZĠ DEĞERĠNĠN TAHMĠNĠ

6. DEĞERLEME YÖNETMLERĠNĠN UYGULANMASI Maliyet Yöntemi SatıĢların

KarĢılaĢtırılması (Piyasa YaklaĢımı Gelir YaklaĢımı (Gelir Ġndirgeme) Ġpotek öz Sermaye Teorisi ( Ellwood Tekniği)

7.BULUNAN DEĞERLERĠN KARġILAġTIRILMASI

(35)

2.2.4.1 Problemin Tanımı

Gayrimenkul değerlemede yapılacak il iĢ değerleme probleminin tanımlanmasıdır. Bu aĢamada muhtemel kullanıcı ve müĢteriler belirlenmeye çalıĢılır. Değerlemenin amacı ve tarihi otaya konur. Gayrimenkule iliĢkin özellikler saptanır. Olağan dıĢı bir durumun oluĢup oluĢmayacağı tespit edilmeye çalıĢılır. Kısaca bu aĢama değerlemeye konu olan gayrimenkulün kullanım, alıcı, satıcı, çevre koĢulları, değerlemenin amacı gibi değerlemede rol oynayacak faktörlerin incelenmesi ve değerlemenin çerçevesinin çizilmesi aĢamasıdır.

Değerleme probleminin uygun bir Ģekilde tanımlanabilmesi için gayrimenkulün sahip olduğu temel bilgilerin bilinmesi gerekir. Bu bilgileri, yer, fiziksel, yasal, ekonomik özellikler, gayrimenkule ait haklar, gayrimenkul dıĢında değerlendirilmesi gereken varlıklar (demirbaĢ vb.), gayrimenkulün üzerindeki kısıtlamalar Ģeklinde sıralayabiliriz.

Değerleme uzmanı bir iĢin alınıp alınmayacağına karar vermeden önce müĢteriyi ve iĢin getireceği her türlü profesyonel yükümlülükleri göz önünde tutmalıdır. MüĢteri gizli kalmayı talep etse dahi, değerleme uzmanı etik kurallar gereği müĢteriyi çalıĢma dosyasında belirtmelidir. Her hangi bir müĢteri değerleme uzmanından etik olmayan Ģeyler isteyebilir, bu isteklerinin de değerlendirme raporlarına yansıtılmasını talep edebilir. Eğer değerlendirme uzmanları kendilerine gelen her türlü iĢi, ne için veya nerede kullanılacağını sorgulamadan kabul ederlerse mesleki açıdan kendilerine duyulan güveni zaman içinde kaybedebilirler.

Değerlemede müĢterinin değerleme raporunda yer alan bilgileri ne amaçla kullanacağını belirtmesi söz konusudur. Değerlemenin kullanım amacı, gayrimenkulü satın almak veya satma olabileceği gibi borç vermek, vergi hesaplayabilmek, finansal tabloda göstermek de olabilir.

Bunlarla birlikte her değerleme raporunda değer tipinin yazılı olarak ifade edilmesi söz konusudur. Bulunacak değer piyasa değeri, kullanım değeri, yatırım değeri olabilir. Değerleme uzmanı müĢteri tarafından hangi değerin talep edildiğini açıkça sormalı ve raporda bulduğu değerin tipini belirtmelidir.

(36)

Gayrimenkul değerini etkileyen faktörlerin sürekli değiĢmesi söz konusu olduğu için değerlemenin tarihi önemli bir unsuru oluĢturur. Gayrimenkul değerlemesinde bazen geçmiĢe ait değerler de talep edilebilir. Örneğin kaza halinde sigorta tutarı hesaplamalarında, mahkemelerde geçmiĢe ait değerin önemli olduğu davalarda vb. Bazen de gelecekteki gayrimenkul değeri önemlidir. Özellikle yeni yapılacak veya inĢaat aĢamasında olan projelerde gelecekteki muhtemel gayrimenkul değerinin tahmin edilmesi gerekir.

Değerleme uzmanı ön gördüğü olabilecek olağan üstü var sayımları ve hipotetik koĢulları (karĢıtını) önceden tanımlamalıdır. Örneğin; çevre kirliliğine konu üretim yapan fabrikada uzman kirlenmenin olmadığı hipotetik koĢuluna dayanarak değerleme yapabilir. Olağan üstü varsayımların ya da hipotetik koĢulların bir değerlemede kullanılıp kullanılmaması değerleme iĢleminin kullanım amacına bağlıdır

.

2.2.4.2 ĠĢin Kapsamı

Bu aĢama, bir gayrimenkul değerlemesinde araĢtırılacak ve analiz edilecek bilginin miktarının ve çeĢidinin belirlenmesini ifade eder. Bir değerleme çalıĢmasında değerleme uzmanı müĢterinin kullanım amacını ve uygun is kapsamını açıklamak zorundadır. Raporda kapsam açıkça belirtilmelidir. Neyin yapıldığının açıklanması ve neyin yapılmadığının açıklanması çok önemlidir. Örneğin sınırlı bir veriye ulaĢılabilmiĢse uzman veri toplamak için harcanan zamanı ve taranan alanı belirtmek isteyebilir .Değerleme raporunun içinde değiĢik alanlarda bundan bahsedilebilecek olsa bile ayrı bir bölümde bahsedilmesi tavsiye edilir.(Yazıcı. C, 2006: 53) Değerlemeyi tanımlamak gerekli kaynak ve verilerin tanımlanmasına yardımcı olur. Bu sayede uzman daha sonraki süreci ve adımları daha kolay planlayabilir. Tanımlamalar ve iĢ programları mülkün tipine bağlı olarak yapılacaktır. Değerleme bir süreçtir. Sonuca çabuk ulaĢabilmek iyi bir programlamaya ve adımları dikkatle planlamaya bağlıdır

.

(37)

2.4.2.3 Veri toplama ve Gayrimenkulün Tanımı

Bu aĢamada piyasa da mevcut genel veriler, değerlendirilecek gayrimenkule ait veriler, ve değerlendirilecek gayrimenkul ile karĢılaĢtırılabilir benzer gayrimenkullere ait veriler toplanır.

Bu aĢama genel, özel ve rekabete yönelik arz ve talep verilerinin elde edilmesini ifade eder. Önce belediye ve tapuda detaylı bir tetkik yapıldıktan sonra gayrimenkulün fiziksel çevresinde muhtemelde oluĢabilecek değiĢiklikler tespit edilir.

Genel veriler; sosyal , ekonomik, çevresel ve devlet politikalarına yönelik verilerdir. Değerleme uzmanı ilk aĢamada bu dört baĢlık altındaki verileri toplamaya baĢlar.

Özel veriler; değerlemeye konu olan gayrimenkulün niteliği, kalitesi, yerel pazar nitelikleri, inĢaat malzeme kalitesi, toprağın cinsi gibi gayrimenkulün kendisinden kaynaklanan hususlardır.

Rekabete yönelik arz ve talep bilgileri ise gayrimenkulün gelecekte yaratacağı ve içinde bulunacağı rekabet koĢullarını belirleyebilmek amacıyla toplanır. Bu tür veriler nüfus, gelir dağılımı, iĢsizlik oranı gibi hususlardır.

Veri toplama ve gayrimenkulün tanımı aĢamasında, değerleme uzmanı, bina ve arazi ile ilgili her türlü proje, fotoğraf, harita vb. inceler ve değer üzerinde etkili olabilecek tüm verileri ( ipotek, yıkım kararı, kamulaĢtırma, süregelen davalar, mülkiyet durumu, eğer gayrimenkul devralınacaksa borç durumu vb.) dikkate alır.

2.2.2.4 Veri Analizi

Piyasa verileri ve söz konusu gayrimenkul ile karĢılaĢtırılabilir gayrimenkule ait veriler toplandıktan, doğrulukları kontrol edildikten sonra toplanan veriler analize tabi tutulur.

(38)

Veri analizinde baĢlıca yapılan iĢ piyasa analizi ve en verimli kullanım analizidir.

2.2.4.4.1 Piyasa Analizi

Bu aĢama belirli bir ekonomik mal veya hizmet için piyasanın belirlenmesi için araĢtırma yapmayı ifade eder. Piyasa analizi değerleme raporunu okuyanın söz konusu mülk için piyasa katılımcılarının motivasyonlarını anlamalarına yardımcı olur. Piyasa analizi değerleme yöntemleri için veri sağlar.

Ġki temel fonksiyona hizmet eder:

1.Yerel geliĢimlerin göz önüne alındığı bir perspektif oluĢturur. Dolayısıyla pazarlanabilirlik konusunda bize bilgi verir.

2.Arz-talep değiĢiklikleri değerleme uzmanına değerlerin zaman içinde nasıl değiĢtiği konusunda bir gösterge verir.

Genel Veriler –ülke verilerini

Spesifik Veriler – gayrimenkule ait verileri

Lokal Arz-talep verileri –çevresel arz/talep durumunu ifade eder.

Piyasa analizi arz ve talep çalıĢmaları ile pazarlama faaliyetlerini kapsar. Değerleme uzmanı piyasa analizinde gayrimenkul piyasası ile ilgili yerel geliĢmeler yakından gözlemiĢ olur.

2.2.4.4.1.1 Hedef Kitle Pazarının Belirlenmesi

Bir gayrimenkul pazarının büyüklüğünü belirlemek için iki teknik bulunmaktadır.:

-Farklı gayrimenkul türlerinin tamamı için uygulanacak teknikler,

-Belirli bir gayrimenkul pazarının hacmini belirlemek için oluĢturulan özel teknikler.

(39)

Pazar alanının belirlenmesinin iki amacı vardır. Birincisi, belirli bir taĢınmaz grubu için potansiyel müĢterileri belirlemek, ikincisi ise müĢterilerin nereden geldiğini belirlemektir.

Pazar alanının belirlenmesinde üç adet genel teknik bulunmaktadır:

-MüĢterilerin ikamet alanına göre pazar alanının belirlenmesi,

-Ġkame gayrimenkullerin konumuna göre pazar alanının belirlenmesi, -Benzerlik durumlarına göre pazar alanının belirlenmesi,

MüĢterinin ikamet alanına göre pazar alanının belirlenmesinde; bölgede yaĢayan nüfus oranı temel alınmaktadır. Söz konusu taĢınmaz parsellenip üzerine konut yapılacak bir arazi veya bir apartman arsası ise, nüfus sayım bölgeleri bu apartman ya da arsaların kendisine ev sahibi veya kiracı olarak çekeceği potansiyel müĢteriler hakkında fikir verecektir. Eğer değerlendirilecek gayrimenkul bir semt alıĢveriĢ merkezi ise nüfus sayım bölgeleri perakende müĢterilerin sayısını gösterecektir.

Ġkame taĢınmazlara göre pazar alanının belirlenmesinde; birbiriyle benzer özellikler taĢıyan gayrimenkullerin kıyaslanması söz konusu olmaktadır. Bir konut alıcısı; birbirinin ikamesi olan ve her birini eĢit düzeyde istediği konutlar arasından elbette ki en ucuzunu seçecektir. Bu noktada analizi yapan uzman, ikame taĢınmazları yaĢam ve iĢ alanları yerleĢimleri karĢısındaki konumlarını dikkate alarak pazar alanını tanımlamaya çalıĢacaktır. Elde ettiği coğrafi dağılım pazar alanını ifade edecektir.

Benzerlik yöntemi ile pazarın belirlenmesi; bu yöntemde satıĢları karĢılaĢtırma yönteminde olduğu gibi karĢılaĢtırılabilir benzer gayrimenkullerin kullanılmasıdır. Analist önce hedef gayrimenkule benzer özelliklere sahip ve nitelikleri bilinen baĢka bir gayrimenkul tespit eder. Benzer gayrimenkul için pazar alanının bilindiği bir durumda hedef taĢınmazın pazar alanı için bundan hareketle bir kestirim elde edebilir. Bu teknik, alıĢveriĢ merkezlerinin pazar büyüklüğünün belirlenmesinde sıkça kullanılır.

(40)

Pazar alanının belirlenmesinde kullanılan özel teknikler ise perakende hizmetlerin verildiği yerler ve iĢ merkezleri olmak üzere iki temel gayrimenkul türü pazar alanının belirlenmesinde kullanılır.

Perakende pazar alanının belirlenmesi; burada üç özel teknik Reilly Yasası, Applebaum MüĢteri ĠĢaretleme Tekniği ve Nelson Tekniği kullanılmaktadır.

Reilly yasası: Birbirlerine rakip iki ticaret merkezinin ticari alanlarının, bunların büyüklüğünün ve aralarındaki uzaklığın bir fonksiyonu olduğunu ifade etmektedir.

Applebaum müĢteri iĢaretleme tekniği: Günümüzde yaygın olarak kullanılan müĢteri kartları ve bilgisayarlar sayesinde geniĢ analizler yapmak mümkün olabilmektedir. Analist müĢterilerle karĢılıklı görüĢmeler yaparak ihtiyacı olan verileri elde edebilir. BaĢka bir alternatif yöntemde; gerekli veriler haftanın farklı gün ve saatlerinde alıĢveriĢ merkezinin otoparkına park eden araçların plakalarından elde edilebilmektedir. Analist araçların plaka numaralarından araç sahiplerinin ev adreslerini bulabilir ve müĢterilerin adreslerini bir harita üzerinde iĢaretleyebilir. Tüm veriler harita üzerinde bir kez iĢaretlendiğinde alıĢveriĢ alanının sınırlarını belirlemek mümkündür.

Nelson tekniği: Richard L. Nelson tarafından geliĢtirilmiĢtir. Nelson tekniğinde baĢlangıçta bir varsayım setine ihtiyaç duyulmaktadır. Nelson alıĢveriĢ yapacak kiĢinin Ģu nedenlerden dolayı alıĢveriĢ merkezine çekilebileceğini varsaymaktadır:

-Satın alınabilecek mallara eriĢim

-AlıĢveriĢ merkezinin fiyatlarının uygunluğu -Fiziki konfor, rahatlık

-Rahatlık, kolaylık derecesi

-AlıĢveriĢ merkezinin alandaki etkinliği, baskınlığı, -Birbirinin içine geçmiĢ mağazaların olmaması, -Merkezin yakınlığı,

(41)

Bu varsayımların yanı sıra, perakende alıĢveriĢ alanındaki nüfus gelir düzeyi, yakındaki rakip mağazalar, trafik düzeni, alıĢveriĢ merkezine ulaĢımı engelleyecek fiziki kısıtlar gibi müĢterinin alıĢkanlıklarını etkileyecek diğer kıstaslar da analist tarafından dikkate alınmalıdır.

ĠĢ merkezlerinin belirlenmesi: Büroların, çalıĢma ofislerinin yer aldığı iĢ merkezleri, yerleĢim alanı veya alıĢveriĢ merkezleri gibi coğrafi yakınlık dikkate alınarak belirlenen bir satıĢ ya da pazar alanına sahip değillerdir. Analist tüm ili dikkate alarak analiz yapmak durumundadır.

ÇalıĢma ofislerinin bulunduğu iĢ merkezlerin pazarını belirlemede kullanılacak kategorilerin, aĢağıda sayılan bileĢenlere sahip olması gerekmektedir:

-Genel yerleĢim,

-Tek veya çok kiracı olması,

-ĠĢyeri binalarının sınıfı veya kalitesi -Özel mevkii.

2.2.4.4.1.2. Talep Tahmini

Perakende hizmetlerin verildiği bir gayrimenkulün talep tahmini bireysel hizmetlerin talebine odaklanmaktadır.

1. Pazar alanındaki (veya ildeki) perakende alanların, pazar alanının (veya ilin) nüfusuna oranı Ģeklinde bulunabilmektedir.

2. Pazar alanındaki (veya ildeki) perakende alanların , pazar alanındaki (veya ilin) hane halkı sayısına oranıyla hesaplanabilmektedir.

Eğer pazar alanı için hesaplanan oran, ilin tamamı için hesaplanan orandan büyükse, bu durum perakende alandaki hizmetler için güçlü bir talep olacağını; perakende alan için hesaplanan oran il için hesaplanan orandan küçükse, bu pazar alanı için talebin doymuĢ olduğunu gösterecektir.

(42)

Pazar koĢulları çok dikkatli irdelenmelidir. Eğer Pazar alanındaki ortalama gelir düzeyi il ortalamasından anlamalı ölçüde yüksekse, pazarda ekstra perakende hizmetlere de bir talep olabilir. Her bir alandaki, mevcut yerleĢim diğerleriyle kıyaslanmalıdır. Ayrıca bir pazar alanındaki çok nitelikli bir alıĢveriĢ merkezi diğer alanlardan , Ģehrin diğer bölgelerinden de müĢteri çekebileceği göz önünde bulundurulmalıdır.

2.2.4.4.1.3 Talep Tahmini

Gayrimenkul arzı, pazar alanındaki rakip gayrimenkuller bağlamında incelenmelidir. Arz miktarı, taĢınmazların fiyatlarının ve yeni inĢa edilen binaların maliyetlerinin bir fonksiyonudur.

Arz tahmini, en genel düzeyi olan Düzey A, bunun tarihsel ve demografik veriler kullanılarak detaylandırılmıĢ hali olan Düzey B ve daha çok ileri teknikler kullanılarak yapılan Düzey C olmak üzere farklı detayda ve farklı teknikler kullanılarak yapılabilir.

2.2.4.4.2 En Etkin ve En Verimli Kullanım Analizi

Bir değerleme uzmanının gayrimenkulün fiziksel özelliklerini, kullanıĢlılığını ve gayrimenkulün kullanımının çevre ile uyumlu olup olmadığını incelemesi gerekmektedir. Bir değerleme uzmanının piyasa ve ekonomik trendleri araĢtırması doğrudan o mülkün en etkin ve en verimli kullanım alanına girmektedir. Her bir değerleme en etkin ve en iyi kullanımı ortaya koymak adına uzman bir çalıĢmayı ortaya koymayı gerektirmektedir. Buna göre en etkin ve en verimli kullanımı Ģu Ģekilde tanımlayabiliriz:

“Bir mülkün fiziki olarak uygun olan, yasalarca izin verilen, finansal olarak gerçekleĢtirilebilir ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek değeri getirecek en olası kullanımıdır” ( Güngör, E, 1999: 18).

En etkin ve en verimli kullanım analizi, her ne kadar iki ya da daha fazla sayıda taĢınmaz mülk parseli fiziksel benzerliklere sahip olsalar bile kullanım Ģekilleri açısından önemli farklılıkların olabileceği görüĢüne dayanmaktadır.

(43)

En etkin ve en verimli kullanımı belirleyen temek unsurlar aĢağıdaki soruların cevaplarını içermektedir:

-Kullanım makul ve olası bir kullanım mıdır?

-Kullanım yasal mı veya kullanım için bir yasal hak alabilme olasılığı var mı? -Mülk fiziksel olarak kullanıma uygun mu veya uygun hale getirilebilir mi? -Önerilen kullanım finansal yönden gerçekleĢtirilebilir mi?

-Ġlk dört test sorusunu geçen kullanım Ģekilleri arasında seçilen en etkin ve en verimli kullanım arazinin gerçekten en verimli kullanımı mıdır?

En basit değerleme görevleri bile etkin ve en verimli kullanım anlayıĢına dayanmalıdır. Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip olsa bile olsa bile en erkin kullanım kabul edilemez. Hem yasal olarak izin verilen hem de fiziki olarak mümkün olan bir kullanım o kullanımın mantıki olarak niçin mümkün olduğu değerleme uzmanı tarafından açıklanmalıdır.

En etkin ve en verimli kullanım analizi; arsa boĢmuĢ gibi ve geliĢtirilmiĢ olarak mülkün en etkin ve en verimli analizi Ģeklinde açıklamak mümkündür.

Arsa boĢmuĢ gibi en etkin ve verimli kullanım analizi: Bütün makul alternatifler arasından iĢgücü, sermaye, geliĢtirme ödemeleri yapıldıktan sonra en yüksek arazi getirisini sağlayacak kullanımı ifade etmektedir. .Bu çalıĢmada mülkün kullanımı onun bos olduğu veya üzerinde yapı varsa onun yıkılabileceği varsayımı ile yapılmaktadır.

.

GeliĢtirilmiĢ olarak mülkün en etkin ve verimli kullanım analizi: Var olan bir yapı mülkün toplam piyasa değerine katkıda bulunduğu sürece ya olduğu gibi ya da restore edilerek kullanılması esasına dayanmaktadır.. Ancak binayı yıkıp yenisini yapmaktan elde edilecek getiri daha fazla ise bu yol seçilmektedir.

En etkin ve en verimli kullanım analizinde değerleme uzmanı talebin bütün önemli faktörlerini göz önünde bulundurmak durumundadır. Muhtemel bir talep bir yerin gözle görülebilir avantajlarının dikkate alınması kadar önem teĢkil etmektedir. Örneğin bir alıĢveriĢ merkezi için mükemmel bir yer olarak görülen alan, bu alanda

(44)

gelecekte yapılması planlanan ek bir perakende satıĢ tesisine veya potansiyel bir yerleĢim alanı ihtiyacına cevap vermekten yoksun olabilmektedir. Kısaca en etkin ve en verimli analizi, mevcut piyasa koĢullarında mümkün olan en yüksek faydayı ortaya koyacak Ģekilde tamamen gerçekçi olarak yapılmak durumundadır.

2.2.4.5 Arazi Değerinin Tahmini

Veri analizi yapıldıktan sonra, gayrimenkul değerlemede en önemli konulardan birisi arazi değerinin tespit edilmesidir. Arazi değerlemesi doğrudan en etkin ve en verimli kullanım analizine bağlıdır. Arazinin en etkin ve verimli kullanımı ve arazi değeri arasındaki iliĢki var olanın en etkin kullanım olup olmadığını belirler. Yapılacak her değerlemede arazinin bulunan değere toplam katkısının bilinmesi önemli bir unsurdur. Bu nedenle arazi değerinin tahmini 2.3.1 baĢlığı altında kapsamlı olarak ele alınmıĢtır.

2.2.4.6 Değerleme yöntemlerinin Uygulanması

Yapılacak olan değerleme sürecinde;

1) SatıĢların KarĢılaĢtırılması (Piyasa YaklaĢımı) 2) Maliyet YaklaĢımı

3) Gelirlerin YaklaĢımı (Gelir Ġndirgeme)

4) Ġpotek Öz Sermaye Teorisi (Ellwood Tekniği) uygulanabilir.

Ġdeal olanı veriler uygun olduğu sürece bütün yaklaĢımların uygulanmasıdır. Ancak bazı durumlarda tek tek veya ikisi bir arada da kullanılabilir.

2.2.4.7 Bulunan Değerlerin KarĢılaĢtırılması

Son analitik adimdir. Bu kısımda değerleme uzmanı değiĢik yaklaĢımlardan oluĢturduğu farklı göstergeleri, değer sonuçlarını ve uygulanan yöntemleri açıklar. DeğiĢik yaklaĢımlardan oluĢan değerle nihai bir değere kanaat edilmeye ve sonuç değeri bir para cinsinden ifade etmeye çalıĢır. Sonuç genellikle tek

Referanslar

Benzer Belgeler

7.4 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasında Sermaye

Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye

7.4 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasında Sermaye

7.4 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasında Sermaye

7.4 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında

7.4 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasında Sermaye

Gayrimenkul Değerleme Şirketi: (Değişik: Seri: VIII, No: 53 sayılı Tebliğ ile) Bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli

Değerleme Uzmanı : (DeğiĢik: Seri: VIII, No: 53 sayılı Tebliğ ile) Bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların