EMLAK SEKTÖRÜNÜN
ÜÇ MELEĞİ
EMLAKÇI NEDİR?
Emlakçı, emlak komisyonculuğu mesleği ile uğraşan kimseye denmekte. Günümüzde emlakçılar emlak alım-satımı, kiralaması gibi işlerle daha yoğun uğ-raşmakla beraber pek çok çeşitli işlemlere de ara-cılık etmektedirler. Bunlar şöyle sıralanabilir: Satış, Kiralama, Pazarlama, İpotek, Kat irtifakı kurma, Kat mülkiyeti kurma, ifraz ve tevhit, Trampa, Cins deği-şikliği, Hibe (bağışlama), Taksim (paylaşım), Tashih (düzeltme), Aplikasyon, Harita ve belediyelerden bölge imar planı çıkarma, Kadastro müdürlüklerin-den röperli kroki ve çap belgesi alma, Vergi muafi-yeti belgesini alma, Veraset vergi dairelerinden ilişik kesme veya temiz kağıdı alma, Emlak beyannamesi düzenleme, Noterden satış vaadi sözleşmesi yapma, Kira akid sözleşmesi yapma vb.
Günümüzde çoğunlukla ev-arsa alım-satımına ve kiralamasına aracılık edildiği gözlenmekte. Emlakçı, ev sahibi ile ev arayan insanların bir şekilde iletişime geçmesi için aracıdır. Bu görevi yerine getirirken ba-ğımsız çalışamaz, belirli bir resmi kuruma bağlıdır. Emlakçılar odasına ya da bulunduğu ildeki ticaret odasına kaydını yaptırarak gerekli yetkileri alabil-mektedirler. Bu sayede devlet gözetiminde, daha düzenli ve gelişmiş bir sektör halini yavaş yavaş al-maktadır.
Emlakçılık, Türkiye’de ihmal edilmiş bir sektör. Bu işe yıllarını vermiş pek çok emlakçı esnafı, işsiz kalan in-sanların emlakçılığa soyunmasından şikayetçi. Kolay yoldan para kazanmak isteyen azımsanmayacak bir ekonomik grup oluştu. İşsiz kalanlar emlakçı dükkâ-nı açıyor, satışlardan farklı komisyonlar alıyor. Önüne gelen bu mesleği yapmamalı. Emlakçı piyasasının kirlenmesi dolayısı ile bugün bir mülk sahibi aynı iş yerini veya arsasını satılacak bir doneyi onlarca em-lakçı ile görüşmekte ve ayrı ayrı pazarlık yapmakta. Bunlar yetmiyormuş gibi aynı mülk sahibi kendi ca-mına, elektrik direklerine, panolara o mülkün ilanını asıp telefon numaraları bile yazılmakta.
“İnternette Kirlilik var”
Dijital ortamda işler emlakçının kontrolünden çık-mış durumda. Emlakçılar üzerinde doğru düzgün bir kanun olmayışı, ayakçı diye tabir edilen kişilerin satışlarından vergi alınmıyor. Bir eve 10 farklı kişi ilan verebiliyor ve fiyat aralığı şaşırtacak derecede fark-lı olabilmekte. Bu mülk sahibinin kazanç kaybının oluşmasına vesile olduğu gibi fiyatlarında yükselme-sine sebep olmakta.
T
ürkiye’de insanlar emlakçılık
mesleğine gayrimeşru gözüyle
bakıyor. Bugün Avrupa’da
emlakçılık bir meslekten öteye
müşterisinin doktoru gibi. Her Emlakçı
kendi avukatını bulundurmak zorunda.
Bu da insanların bu mesleğe saygı
göstermesini sağlamakta. Bugünkü
Türkiye’mizde fiyatların aşırı derecede
artmasının ana sebebi tecrübesiz ve
bilgisiz kişilerin emlak sektörüne girmiş
olması.
Günümüz Türkiye’sinde kadınlarımızın
yapmadığı iş kolu kalmadı. Kadınların
emlakçılık yapması dikkat çekerken
Burdur’da yıllardır emlakçılıkla uğraşan
üç kadının emlakçılığa bakış açısı ve
sorunlarını siz değerli okuyucularımız için
yaptığımız söyleşiyi yayınlıyoruz.
DERGİ AYRINTI: Sayın Zeynur Sinanoğlu, bizlere kendinizi tanıtır mısınız?
Zeynur SINANOĞLU; Yıllarca çevre şehircilikte çalıştım,
in-şaat teknikeriyim, lisanslı beton laboratuvarımız var, kent-sel dönüşüm işi ile uğraşıp projeler üretmekteyim. Tabi ki bunları yaparken de Özgür Emlak çatısı altında emlakçılık yapmaktayız.
AYRINTI; Sizce emlakçılık nasıl yapılması gerekiyor? Emlakçılarımız kurallara uyuyor mu? Sorunlarınız ve yapılması gerekenleri anlatır mısınız?
SINANOĞLU: Son yıllarda tartışmasız dünya çapında en
popüler mesleklerden biri olan emlakçılık ya da sektörde daha çok kullanılan adıyla ‘Emlak komisyonculuğu’ emlak alım satımı ve kiralanması gibi işlerin genel adı olarak bilin-mekte. Bir ücret karşılığında, gayrimenkule ilişkin
sözleşmelerin yapılması konusunda taraflar arasında aracılık etmeyi meslek edinmiş kişiye bizler ve toplum emlakçı olarak bakıyorduk. Burdur’da ben kadın ola-rak bu işe başladığımda kadın emlakçı yoktu. Kadınlar olarak emlakçılığa bir ayrıcalık, bir değer getirdik. Ülke ekonomisinden tutun da dünyadaki hızlı değişimle-re ayak uydurmaya çalışan ülkemizde kanunlar be-lirli bir süre yetersiz kaldı. İş kuramayan, vergi levhası bile olmayan, aldığı ücretin faturasını bile kesemeyen bir emlakçı rüzgârı esti ülkemizde. Bir sokağın içinde onlarca emlakçı dükkanı var, aynı yere farklı farklı fi-yatlar istenmekte. Yani; ayaklı pazarlamacılık ile dev-letten vergi kaçırılmakta. Hâlbuki bizim toplumumuz komisyon ödememek için bu emlakçı piyasasında türeyen kişilere prim vermezse hem kendi kazanacak hem de malının değerini bilecek ancak; bu böyle mi? Hayır! Önüne gelenin bir dükkan veya internet üze-rinden bu işleri yapması biz emlakçıları da üzmekte. Devletten vergi kaçırmayı bir sanat haline getiren bu ayakçı takımının yaptıkları fiyatların şişmesi olarak da karşımıza çıkmakta. Hâlbuki bizlerin aracı olduğu bir satışın her aşaması kanunlar çerçevesinde yapılmak-ta. Benim okuyucularımıza tavsiyem lisansı olmayan vergi levhası olmayan, sadece ayakçılıktan para kazanan kişilere bu imkanı vermesinler. İlerde bir sorun olduğunda bir kar-şılık bulabilmeleri açısından mutlaka bu konulara dikkat etmek zorundalar. Bugün Burdur’da inşaat alanında daha güvendeyiz. Burdur geçmişte büyük depremler geçirdiği için 1975’li yıllardan sonra yapılan bütün binalarımız dep-rem yönetmeliğine göre yapılmıştır. Bu da kiracılar için bir nevi artı olarak karşımıza çıkmakta. Burdur’dan evde alınır, evde satılık ancak pandemi sürecinde daralan ekonomiyi ayağa kaldırmak için bankalar bir sene ötelemeli çok düşük krediler kullandırmakta. Bu da emlak piyasasını canlandırdı ancak Burdur’da daha düne kadar 150-250 bin lira arasın-da konut fiyatları olurken bugün 300-450 bin liralara kaarasın-dar yükselmiş durumda. Bizler eğer bu mısır patlağı gibi biten emlakçı piyasasına dokunamazsak devletimiz, mülk sahibi ve alıcı zarar görecek. Bu durumdan sadece aracı kurum-ların faydalanacağı görünmekte. Bu fiyatkurum-larında artmasına sebep ayaklı emlakçılardır.
AYRINTI: Sayın Öznur Kızıldağ, kendinizden biraz bahseder misiniz? Neden emlakçılık mesleğine atıldınız?
Öznur KIZILDAĞ: Ben 10 senenin üzerinde ÖZ-EV
Emlakçı-lık çatısı altında emlakçıEmlakçı-lıkla uğraşıyorum. Kadın bir emlak-çı olmam toplum tarafından dikkat çekici. Bunun yanında inşaat sektörü ve işlenmiş mermer ihracatı da yapmakta-yım. Bana her zaman soruyorlar, “Neden işlenmiş mermer ihraç ediyorsun, mermer ocağı olanlar blok mermer satıyor senin için zor değil mi?” diye. Ben de bu soruyu soranlara şunu söylüyorum; blok satmak ticaret değil, işlenmiş mer-mer satmanın hem katma değeri yüksek hem de getirisi. Bizler de devletimize katma değeri yüksek olan getirisi çok olan işi yapıyoruz. Bizler Türk kadını olarak yapamayacağı-mız iş yoktur. Bugün tarihimize de bakarsanız Nene Hatun-ların torunlarıyız. Çanakkale’de, Dumlupınar’da, kurtuluş savaşında bu ordunun arkasında Türk kadınları vardır. O yüzden biz millet olarak ülkemizin kalkınması için kadın er-kek fark etmiyor. Emlakçılık zor bir meslek tabi ki. İnsanları ikna etmek, alacağı arsasının evinin kendisine faydalı ola-cağını, gelecekte değerleneceğini anlatmak gerçekten zor ancak; bizler bu zorlukları aşan kişileriz. Bir kadın olarak da bu mesleği yapmaktan kendi adıma gurur duyuyorum.
AYRINTI: Sayın Kızıldağ, sizce emlakçı nasıl olmalıdır?
KIZILDAĞ: Şunu belirtmem lazım, Burdur’da hala bir
emlakçı odamız yok. Önce odamızın kurulması gerek yoksa bizlerin odası, bizleri savunacak bir birim olma-dan bu ayakçı emlakçılarolma-dan hem bizler hem de va-tandaş çok sıkıntı çeker. Birisi bir fiyat çeker, bir başkası bir fiyat çeker, bundan da vatandaş zarar görür. Bakın piyasanın bu kadar yükselmesinin ana sebebi de bu vatandaşın malı veya kiralık yerinin ederi on lira ise gidiliyor taşınmaza 15 lira veriliyor, değeri budur de-niliyor. Vatandaş da 15 liraya satacağım diye bekleyip duruyor. Hâlbuki gerçek emlakçılar olsa, gerçek de-ğeri verilse vatandaşımız da buna göre hareket etse, malı satılsa veya kiraya verilse işi görülecek. O yüzden mesleğinin erbabına gidilmesi gerek. Bizler erkek emlakçı arkadaşlara göre daha iyi konumdayız. Bugün vatandaş ev alacağı zaman bir kadın gözü ile ihtiyacını tespit etme imkânımız var. Kiraya girecekse bir kadının evde nasıl bir konseptte rahat edeceğini düşünme imkânımız var. Daha çok kazanmak için değil yardımcı olma gözü ile işimize bakıyoruz, sonrası geliyor zaten. Emlakçılar olarak eğer bir müşterimiz geldiğinde sözleşme imzalarsak kiralık veya satılık olan yeri sözleşme gereği bir başka emlakçının ver-mesini engelleyebilirsek, bir odamız olursa, ayakçı emlakçı-lardan kurtulursak, topluma emlakçıların ‘dolandırıcı, adam çarpan’ konumundan Avrupa’daki gibi bir imaj konumuna taşırsak hem devletimiz hem de bizler kazanırız. Düşünebi-liyor musunuz, beş on yıl önce kişiye aracı oluyorsun kiraya veriyorsun, kiracı yıllarca kirasını düzgün ödemiş ancak işi bozulmuş, bir - iki kirayı ödeyememiş, mülk sahibi karşına dikiliyor ve devreye girip olayı çözemezseniz adınız kötüye çıkıyor. O yüzden kanunda çıktığı gibi bir kişi önce emlakçı olmak için kursuna gidecek belgesini alacak iş yerini açacak devlete vergisini ödeyecek, başta da müşterisinin doktoru gibi olacak, güven verecek. Bizler bu konsepte uymazsak işimiz gerçekten zor.
AYRINTI: Sayın Evrim Yıldırım, bize kendinizi tanıtır mısınız? Bize neden emlakçılık dersek ne söylemek istersiniz?
Evrim YILDIRIM: 10 senenin üzerinde Evrim Emlak ismi
altında emlakçılık yapmaktayım. Burdur’da uzun süredir bayan emlakçılık yapan üç beş kişiden biriyim. Daha doğ-rusu bir kadın olarak insanlara yer göstermekten, yardımcı olmaktan ekonomiye katkı vermekten mutlu olan biriyim. Emlakçılık; sosyal faaliyet isteyen, çevrenin geniş olması, dürüstlük isteyen bir sektör. Bu meslekte bir sevda işidir, gönül işidir. Eğer bu mesleğe dürüstlükle sarılmazsanız insanları kandırmaya çalışırsanız belki belirli bir süre para kazandım dersiniz ancak; etrafınızdan insanların çekildiğini görünce yanlış yaptığınızı anlarsınız.
AYRINTI: Evrim Hanım dürüstlükten, işi bilmekten bahsettiniz. Bu mesleğin zorlukları yok mu?
YILDIRIM: Olmaz olur mu? İnsanlar kiralık ev arıyor, arsa
arıyor, mülk arıyor. O kadar ukala kişiler çıkıyor ki hakkını vermemeyi, seni kullanacak bir aracı olarak görmek
isteyenler çıkıyor. Belki bir araziyi göstermek için 20-30 km yol gidiyorsunuz, alıcı ve satıcıyı ikna ediyorsunuz bir bakıyorsunuz ki sözde komisyon vermemek için kendisi mülk sahibi ile anlaşmış. Mülk sahibi de sattığını dahi ha-ber vermiyor. Burada hata başta bizlerin. Eğer bir sözleş-me yapılabilse bu olaylar olmaz. Bunlar da hem kul hak-kı olarak hakhak-kımız yenmekte hem de bizlerin günlerce zamanımızı almakta. Emlak danışmanı olarak bulundu-ğunuz ve iş yapmak istediğiniz bölge, mahalle, sokak ve caddeler önem taşıyor. Bölge seçimi olarak o bölgeyi çok iyi tanımanız gerekiyor. Emlakçılık internet üzerinden bir web sitesi kurarak da yapılabiliyor. Web sitenizin içerisin-de geniş bilgi içeriği olan fotoğraflı viiçerisin-deolu portföyler, iletişim ve referans numaraları yer alması ve bunların resmi olması gerekiyor.
AYRINTI: Evrim Hanım dünyayı kasıp kavuran Koronavirüs piyasayı etkiledi mi?
YILDIRIM: Etkilemez olur mu? Virüs başlangıcında bütün
inşaatlar durdu. Binlerce satılık ve kiralık yerler insanların elinde kaldı. Bugün ise salgın tedbirleri gevşetilince ve ay-rıca konut faizleri düşünce işler hızlandı. Bugün vatandaşın alım şartlarına ve yaşam şartlarına göre 2+1 dediğimiz da-ireler yok denecek şekle geldi çünkü; verilen kredide buna tekabül ediyor. Belirttiğim gibi daha dün 150 bin lira olan daireler bugün 250 bin lira gibi fiyatlara çıktı. Bu artışı sağ-layan, bu algıyı oluşturan ise mülk sahiplerinden fazla ayak-çı emlakayak-çıların sebebidir. Piyasada bir algı oluştu, fiyatlar yüzde elli arttı, girdi maliyetleri bu şekilde artmadığı halde ne oldu da daire fiyatları arttı? İşte bunun sorumlusu aynı satılık yeri onlarca ayakçı emlakçının elinde olmasından kaynaklanmakta. Bu yüzden devletimizin sıkı takip etme-si gerekiyor ve bizim de kurallara uyma zorunluluğumuz var. Bugün Burdur dahil birçok ilimizde yeni imar alanları oluşturamazsak, kontrol altına alamazsak TOKİ’nin yaptığı binaları ev kirası gibi diyerek 250-300 bin liralık bir daireyi 500 bin liraya satarsa ayakçılarda bunu fırsat bilip fiyatları arttırırsa bizler daha çok sıkıntı çekeriz.
