C. Çokamaçlı Kadastro
IV. Yabancıların Mülkiyet Edinimi
34
göstergesidir. Kadastro çalıĢmalarının hızlandırılması ve en kısa zamanda tesis kadastrosunun tamamlanması Kadastro Kanunu’nun hükümet gerekçesinde de yer almıĢtır.
35
Hukuku Hakkında Kanun, Hudutlar Dahilinde Tebamızın Emlakine Vaziyet Eden Devletlerin Tebaaları Emlakine KarĢı Mukabelei Bilmisil Tedbiri Ġttihazı da yabancılara arazi satıĢını düzenleyen mevzuattır (CDDK, 2006 – HKMO, 2006: 31).
Bunlarla birlikte yabancılara arazi satıĢı Orman Kanunu, Hazine ve 2/B arazilerindeki düzenlemelerle de birlikte anılmaktadır.
18 Mart 1924 tarihli ve 442 sayılı Köy Kanunu29’nun 87. maddesine göre Türkiye Cumhuriyeti tabiiyetinde bulunmayan Ģahısların ve Ģahıs hükmünde bulunan cemiyet ve Ģirketlerin arazi ve emlak almaları yasaklanmakta iken, 22.12.1934 tarih ve 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun30 35. Maddesi, kısıtlayıcı hükümlere uymak ve karĢılıklı olmak Ģartıyla yabancı gerçek kiĢilere Türkiye’de taĢınmaz mal edinme hakkı tanımaktadır. Anayasa Mahkemesi’nin 2005/14 sayılı kararına göre karĢılıklılık ilkesi, “bir yabancının Türkiye’de bir haktan yararlanabilmesinin, Türkiye vatandaĢlarının da o yabancının ülkesinde aynı tür ve nitelikte olan haklardan yararlandırılmasına bağlı olması” demektir.
2644 sayılı kanun ile yabancılara arazi satıĢı “karĢılıklılık ilkesi” ile kısıtlanmıĢ olmaktadır. Ancak 21.06.1984 tarihli ve 3029 sayılı kanun31 ile Tapu Kanunu’nun ve Köy Kanunu’nun ilgili maddelerinde düzenleme yapılarak Suudi Arabistan, Kuveyt, Oman Sultanlığı, Bahreyn, Katar, BirleĢik Arap Emirlikleri uyruklu kiĢilerin karĢılıklılık ilkesi aranmaksızın belediye sınırları içinde taĢınmaz edinmeleri imkanı sağlanmıĢtır (ERDOST, 2006: 57-97 - HKMO, 2006: 19-20). 3029 sayılı kanun, Anayasa Mahkemesi’nin 1984/14 Esas Nolu kararı ile 3029 Sayılı Kanun’un 1. ve 2.
29 442 sayılı Köy Kanunu (RG: 07.04.1924, 68)
30 2644 sayılı Tapu Kanunu (RG: 29.12.1934, 2892).
31 3029 sayılı Kanun (RG: 28.06.1984, 18445).
36
maddelerinin Anayasa’nın BaĢlangıç Bölümü’ne, 3., 7., 16., 44. ve 45. maddelerine aykırılığı öne sürülerek iptal edilmiĢtir (MENGĠ/KELEġ, 2003: 77). 22.04.1986 tarihli ve 3278 sayılı kanun’la32 yabancı gerçek kiĢilerin taĢınmaz edinmesinin yanı sıra yabancı ülkelerin de Türkiye’de taĢınmaz ediniminin önü açılmıĢ ve karĢılıklılık ilkesi kaldırılmıĢtır. Bu kanun yabancılara arazi satıĢının önündeki engelleri kaldıran bir yasa olmuĢtur ve yine Anayasa Mahkemesi’nin 1986/24 sayılı kararı ile iptal edilmiĢtir (ERDOST, 2006: 57-97 - HKMO, 2006: 19-20). 2003 yılından itibaren Köy Kanunu, Tapu Kanunu, Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu, Turizmi TeĢvik Kanunu ve Endüstri Bölgeleri Kanunu gibi birçok yasada yabancıların taĢınmaz edinimi önündeki kısıtlamalar kaldırılmıĢtır.
Yabancı gerçek kiĢilerin, köylerde taĢınmaz edinimini yasaklayan Köy Kanunu’nun 87. maddesi 03 Temmuz 2003 tarihli ve 4916 sayılı kanun33 ile iptal edilerek, köy arazilerinde yabancı gerçek kiĢilerin taĢınmaz edinimi serbest bırakılmıĢtır. Kanunun 19. maddesi Anayasa Mahkemesinin 2005/14 nolu kararı ile iptal edilmiĢtir34. Tapu Kanunu’nun 35. maddesinde yapılan değiĢiklikle karĢılıklılık ilkesi yeniden kaldırılmıĢtır (HKMO, 2006: 20-21 - ÜLKÜ, 2006).
Yabancılara ülke genelinde arazi satıĢı ile ilgili bir diğer düzenleme de 29.12.2005 tarihli ve 5444 sayılı kanun35dur. 5444 sayılı kanun, yabancıların Türkiye’de taĢınmaz mal edinebilmelerinin koĢullarını içeren 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35.
maddesini yeniden düzenlemektedir. Bu yeni düzenlemeyle, Tapu Kanunu’nun 35.
32 3278 sayılı kanun (RG: 06.05.1986, 19099).
33 4916 sayılı kanun (RG: 19.07.2003, 25173).
34 (RG: 26.04.2005, 25797).
35 5444 sayılı kanun (RG: 07.01.2006, 26046)
37
maddesi yabancı gerçek kiĢilere ülke genelinde bir köye bağlı olmayan bağımsız çiftlikleri ve köy dıĢında kalan arazileri toplam yüzölçümü iki buçuk hek tara kadar edinme olanağı sağlamaktadır. Yüzölçümü miktarının otuz hektara kadar arttırılabilmesine Bakanlar Kurulu yetkilidir. 5444 sayılı kanun “Yabancı uyruklu gerçek kiĢiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kiĢiliğe sahip ticaret Ģirketlerinin; sulama, enerji, tarım, maden, sit, inanç ve kültürel özellikleri nedeniyle korunması gereken alanlar, özel koruma alanları ile flora ve fauna özelliği nedeniyle korunması gereken hassas alanlarda ve stratejik yerlerde kamu yararı ve ülke güvenliği bakımından taĢınmaz ve sınırlı aynî hak edinemeyecekleri” açıkça ifade edilmektedir. Yabancı uyruklu gerçek kiĢilerin il bazında edinebilecekleri taĢınmazların tespitinde, ilgili kamu kurum ve kuruluĢlarının tescile esas koordinatlı harita ve planları içeren teklifi üzerine, il yüzölçümünün binde beĢini geçmemek Ģartıyla yine Bakanlar Kurulu yetkili kılınmıĢtır.
5444 sayılı kanunla değiĢik 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesinin birinci fıkrasının dördüncü cümlesi olan “Bu fıkrada belirtilen koĢullarla, yüzölçümü miktarını otuz hektara kadar arttırmaya Bakanlar Kurulu yetkilidir” hükmü ile yedinci fıkrasında yer alan “ve yabancı uyruklu gerçek kiĢilerin il bazında edinebilecekleri taĢınmazların, illere ve il yüzölçümüne göre binde beĢi geçmemek üzere oranını tespite” ibaresi Anayasa Mahkemesinin 11.04.2007 tarihli ve 2006/35 E, 2007/48 K. sayılı kararı ile iptal edilmiĢtir.36 Ġptal kararı 16.01.2008 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe girmiĢtir. Ġptal kararının yürürlüğe girdiği
36 Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 1662 nolu genelgesi. (2008/12, 17. 07.2008 tarihli ve B.09.1.TKG.0.16.00.0.1/350-353/1069 sayılı yazısı ile duyurulmuĢtur)
38
16.04.2008 tarihi itibariyle yeni yasal düzenleme yapma çalıĢmaları devam etmiĢtir.
Anayasa Mahkemesinin 4 kez iptal ettiği Tapu Kanunu DeğiĢikliği 5. kez 5782 sayılı kanun37 ile yürürlüğe girmiĢtir.
5444 sayılı kanunda olduğu gibi 5782 sayılı kanunda da bazı kavramların tanımı yapılmamaktadır. Bunlardan “stratejik yer” ve “özel koruma alanları” ile hangi tür alanların kastedildiğinin açıklanması gerekmektedir. “Stratejik yer” kavramı, “askeri yasak ve güvenlik bölgesi” kavramından ayrı gibi görünmektedir; çünkü kanunda ayrıca “askeri yasak ve güvenlik bölgesi” kavramı kullanılmaktadır. “Özel koruma alanı” kavramı ile “özel güvenlik bölgesi”nin kastedilip kastedilmediği de anlaĢılamamaktadır (Erciyes Üniversitesi Hukuk Fakültesi, 2005). Burada özel koruma alanlarının korunması, çevresel değerlerin ve güzelliklerin korunması ve gelecek kuĢaklara aktarılması, sürdürülebilir geliĢmenin sağlanabilmesi amacını da taĢımaktadır.
5782 sayılı kanunla değiĢik 2644 sayılı Tapu Kanununun 35. maddesine göre yabancılara satılacak toplam arazi miktarı her ilde “merkez ilçe ve ilçeler bazında, uygulama imar planı ve mevzii imar plan sınırları içerisinde kalan toplam alanların yüzölçümünün %10”u olarak belirtilmektedir. Ayrıca “yabancı uyruklu bir gerçek kiĢinin ülke genelinde edinebileceği taĢınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı ayni hakların toplam yüzölçümü 2,5 hektarı geçemez” ibaresi yer almaktadır.
Kabul edilen kanuna göre yabancıların Türkiye’de sahip oldukları tüzel kiĢiliğe sahip Ģirketler “faaliyet konularını yürütmek üzere” taĢınmaz edinebilmekte ve baĢka bir
37 5782 sayılı kanun (RG: 15.07.2008, 26937)
39
yabancı Ģirkete tüm haklarını devredebilmektedir. Diğer yandan, Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu’nun38 Anayasa Mahkemesi tarafından 05.06.2008 tarihinde iptal edilen “Yabancı yatırımcıların Türkiye’de kurdukları veya iĢtirak ettikleri tüzel kiĢiliğe sahip Ģirketlerin, Türk vatandaĢların edinimine açık bölgelerde taĢınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinmeleri serbesttir.” hükmü, 5782 sayılı kanunla Tapu Kanunu’nun 36. maddesi olarak yeniden düzenlenmiĢtir.
Türk Ticaret Kanunu’na göre kurulan yabancı sermayeli Ģirketler ile yabancı Ģirketlerin edindikleri taĢınmaz sayısı hakkında bilgi almak, tapu kayıtlarında yalnızca Ģirket adının yazılı olması nedeniyle mümkün olmamaktadır. Yabancı yatırımcıların Türk Ticaret Kanunu’na göre satın aldıkları Türk Ģirketi ticaret sicilinde el değiĢtirse de malik oldukları taĢınmazların tapu kayıtlarında herhangi bir belirtme yapılmamaktadır. Bilinebilen kayıtlar tamamen gerçek kiĢilere yani Ģahıslara ait bilgilerdir. Bu bilgiler Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nde tutulmaktadır. Ancak tüzel kiĢiliğe sahip olan yabancı Ģirketlere yapılan taĢınmaz satıĢı konusunda bilgilerin tutulabildiği hiçbir sicil bulunmamaktadır. Bu nedenle Türkiye’de yabancı uyruklu uluslararası Ģirketin ne kadar arazi satın aldığı bilinmemektedir.
Türkiye’de yabancı sermayeye iliĢkin olarak kabul edilen ilk yasal düzenleme 1954 tarihli ve 6224 sayılı Yabancı Sermayeyi Teşvik Kanunu’dur39. Ardından 05.06.2008 tarihinde iptal edilen 2003 tarihli 4875 sayılı Doğrudan Yatırımlar Kanunu40 gelmektedir. Ġzlenen dıĢa yönelme politikaları kapsamında dıĢ yatırımlarla ilgili
38 4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımla r Kanunu (RG: 17.06.2003, 25141)
39 6224 sayılı Yabancı Sermayeyi TeĢvik Kanunu (RG: 23.01.1954, 8615)
40
mevzuatın serbestleĢtirilmesinin ardından yabancı sermaye giriĢleri ve dıĢ yatırım alanlarında geliĢmeler olmuĢtur. Doğrudan yabancı yatırımlar yapıldığı ülke ekonomisine üretim, istihdam, gelir, ihracat ve ödemeler dengesi gibi büyüklükler bakımından önemli katkılar sağlamaktadır (TERĠN/YILDIRIM, 2008: 2). Doğrudan yabancı sermaye ülkenin kaynak yetersizliği sorununun giderilmesi, ekonomik geliĢmenin sağlanması için çözüm olarak düĢünülmektedir (BERKÖZ/TÜRK, 2007:5). Dünya’da toplam doğrudan yabancı yatırım tutarının yaklaĢık olarak 2/3’ü geliĢmiĢ ülkelere yapılmaktadır. Türkiye’deki doğrudan yabancı yatırımlar, OECD41 ülkeleri sıralamasında son sıralarında yer alırken, 1997-2006 yılları arasında 23. sıra ile geliĢmekte olan ülkeler grubunda yer almaktadır (TERĠN/YILDIRIM, 2008: 7).
Çin ve Sovyetler Birliği’nden dağılan Doğu Bloğu ülkelerde olduğu gibi Türkiye de son yıllarda Doğrudan Yabancı Yatırımlar (DYY) konusunda artıĢ yaĢamıĢtır (TERĠN/YILDIRIM, 2008: 3).
Yabancıların ilgi gösterdiği ve mülk edinmek istediği araziler, daha çok tarım, orman, mer’a alanları ve kıyılardır. Turizmi TeĢvik Kanunu ile mer’a ve orman alanlarında binlerce dönüm arazi golf sahalarından turistik tesislere kadar kullanılmak üzere yabancılara tahsis edilmektedir (HKMO Harita Bülteni, 2008: 57).
Turizm bölgelerinde, Köy Kanunu ve Tapu Kanunu’nun yabancı uyruklularla ilgili sınırlayıcı hükümlerinin Bakanlar Kurulu kararıyla uygulanmayabileceği görülmektedir42. Turizm bölgelerindeki arazilerden gerektiği takdirde vazgeçilebilmekte, turizmi geliĢtirme ve döviz kazanma amacı ön plana çıkmaktadır.
Bu durum arazilerin kolaylıkla yabancılara satılmasını gündeme getirmektedir.
41 OECD: Organizat ion for Economic Co-operation and Development - Ekonomik ĠĢbirliği ve Kalkın ma Örgütü
42 2634 sayılı Turizmi TeĢvik Kanunu (RG: 16.03.1982, 17635), madde 8.
41
Oysaki arazi ve arsa politikalarımız topraklarımızın satılmayıp kamu elinde tutulmasını öğütlemektedir (KELEġ, 2006: 636-637).
Yabancı uyruklu kiĢiler ile Türkiye Cumhuriyeti vatandaĢları arasında, ne tapu iĢlemleri için gerekli belgeler bakımından ne de tapu iĢlemleri sırasında ödenmesi gereken harç ve vergiler açısından herhangi bir fark bulunmaktadır. Yabancı uyruklu gerçek kiĢiler, ilgili belediye veya valilikten alınacak yazı ile uygulama imar planı veya mevzi imar planından konut veya iĢyeri olarak ayrılmıĢ olduğunun belgelendirilmesi kaydıyla, mesken veya iĢyeri olarak kullanılmak amacıyla tapuya tescil edilmiĢ taĢınmazları edinme istemlerine karĢın Tapu Sicil Müdürlüğü’ne baĢvuru ile yasal süreç baĢlamaktadır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, DıĢiĢleri Bakanlığı tarafından gönderilen karĢılıklılık ilkesi bulunan ve bulunmayan ülkelerin listesini tapu sicil müdürlüklerine iletmektedir. Tapu sicil müdürlükleri, istemleri öncelikle bu listeye göre değerlendirmektedir (UZUN/YOMRALIOĞLU, 2007: 6-8).
42