Tapu İşlemlerinde Dikkat Edilecek Hususlar ve Alınacak Tedbirler

110

111

İşlem yapmakla görevlendirilen memurlarımızın talep sahibinin gerçek kimliğini, nüfus cüzdanı, sicillerde mevcut evraklarla karşılaştırmadan işleme başlamamalı, gerekli kontrollerin yapıldıktan sonra istemin yerine getirilmesi gerekmektedir.

Gerçek hak sahibini saptamak sadece kütük sahifesi veya kayıt (Zabıt) defterinde yazılı baba adı, ad ve soyadının karşılaştırılması sureti ile yapılmamalı, evrak içinde bulunan nüfus cüzdan örneğinde yazılı tüm bilgiler incelenmelidir. Talep sahibine kimlik bilgileri ile ilgili sorular sorularak fikir sahibi olunmalıdır. Kimlik tespitinde sadece nüfus bilgileri değil fotoğraf ve daha önce atılmış imzaları araştırılmalı ve talep sahibinin imzası ile karşılaştırılmalıdır.

Akti gerektiren işlemlerde düzenlenen resmi senetlere yapıştırılan ilgililere ait fotoğraflar yeni çekilmiş olmalı ve senelerce önce çekilmiş fotoğraflar kabul edilmemelidir. Bu durumdan şikâyet eden vatandaşlara sık olarak rastlanmakla birlikte bu konuda vatandaşların mülkiyet hakkının korunması amacıyla alınan bir tedbir olduğu gerek müdürlükte afişlerle gerekse vatandaşa bire bir anlatılmalıdır.

Nüfus cüzdanı, veraset senedi ve vekâletnamelerde silinti ve kazıntı olmaması asıl olduğundan, sahteciliklerin büyük bir kısmının mekanik ve kimyasal silme veya kazıntı ve silinti yolu ile yapıldığı göz önüne alınırsa, bu hususta ne kadar dikkatli olmanın önemi anlaşılır. Bu nedenle, tasdiksiz silinti ve kazıntılar ile kelime, harf veya rakam ilavelerinin bir açıklamayla onanmasını istemek, fazla, şüphe çekenler için bu cüzdan ve belgeleri veren idare ve mahkemeden sormak ve neticeyi almak gerekir.

17 Ağustos 2013 tarihinde yürürlüğe giren Tapu Sicil Tüzüğü’nün 88’nci maddesi ile kamu kurum ve kuruluşları, kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları, mahkemeler, icra müdürlükleri bankalar ve özel hukuk tüzel kişileri tarafından düzenlenen ayni ve şahsi hakkı sona erdirecek nitelikleki belgelerin tapu işlemi için elden takip edilmesini yasaklanmış ve 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümlerine göre tebliğini öngörülmüştür. Bu sayede evrakta meydana gelecek sahteciliklerin önüne geçilecek olup, ileriki yıllarda bu gibi yazışma ve evrakların elektronik yolla

112

yapılması ve teknolojinin kullanılması evrakta sahteciliği, en azından vatandaşlar tarafından yapılan evrakta sahteciliğin önüne geçilecektir.

Verilen belgeler ile tapu sicillerinde mevcut bilgiler arasında saptanan ve pek basit görülen çelişkiler dahi, belgelerin verildiği mercilerden sorulmalı ve uygun cevap alınmadıkça işlem yapılmamalıdır.

Tapu Sicil Tüzüğü’nün 24 nci maddesi gereğince tanık bulundurulması gereken hallerden olan tarafların kimliğinde kuşkuya düşülmüş olması durumunda alınacak tanıklarda müdür, müdür yardımcısı veya yetkili kıldığı memur tanıklara tarafların kimlikleri hakkında ayrıntılı sorular sorarak talep sahibinin gerçek hak sahibi olduğu konusunda kanaate varmalıdır. Kanaate varılamaması durumunda başka tanıklar getirilmesi istenilmelidir. Çoğu işlem hacmi büyük tapu müdürlüklerinde dışarıda bekleyen emlak komisyoncusu, ayakkabı boyacısı, sigortacıların devamlı tanık olarak dinlenmeleri konusunda titiz davranılmalı akitte tarafları gerçekten tanıyan tanık getirmeleri konusunda uyarılmalıdır.

Sahteciliklerin önlenmesi için düzenli bir arşiv kurmaları ve olanak el verdiği oranda defter sicil ve dosyaların memurlarca gelişigüzel yerinden alınmasını engellemek üzere bir arşiv memuru görevlendirilmeli, zimmetle verilmek suretiyle akıbetinin takip ve tetkikini müteakip, yerine konulması sağlanmalıdır. Tapu sicillerinin aleniyeti ilkesinin uygulamada kötü niyetli kişilerce istismarına meydan verilmemesini sağlamak üzere bu konuda talepte bulunanların kesin ilgilerini saptamaları ve diğer görevlilerine bu yetkiyi hiç bir şekilde vermemeleri gerekir.

Yapılan intikallerde özellikle tek mirasçı olarak görülen veraset belgelerinde sahtecilik olaylarına rastlanmakta olup, bu gibi belgelerde özellikle titizlik gösterilmelidir.

Satışlarda mümkün olduğu kadar iktisaba bağlı olarak maliklere verilen tapu senetlerinin getirilmiş olması aranmalı yeni zayiinden verilen tapuların satışında sahtecilik olabileceği konusunda bilinçli olunmalıdır.

113

Kısa bir süre önce el değiştiren taşınmazın tekrar el değiştirme talebi ile karşı karşıya kalınması halinde itinalı olunmalıdır. Sahte evraklarla el değiştirilen taşınmaz, kısa bir süre içerisinde tekrar el değiştirmek amacıyla işleme konu olabilmekte bu gibi durumlarda daha önceki geldilerine inilerek yeniden geldi araştırması yapılmalıdır.

Sahteciliklerin büyük çoğunluğunun arsa ve tarla nitelikli taşınmazlarda, uzun süredir işlem görmeyen taşınmazlarda olduğu bilinmelidir. Örneğin tapu kütüğünden 1970-1980 yıllarından beri herhangi bir işlem görmemiş taşınmazlarda vekâleten yapılan satışlarda çok dikkatli olunmalıdır.

İşlem hacmi büyük müdürlüklerde olduğu gibi işlem hacmi düşük müdürlüklerde de iş sahiplerinin bankodan içeri girmesi önlenmelidir.

Sahte işlem yapıldığı anlaşıldığı anda TCK’nın 279’uncu maddesi gereği durum derhal Cumhuriyet Savcılığı, Emniyet Müdürlüğü ve Bölge Müdürlüğüne bildirilmelidir. Eğer bu durum bildirilmez ise sahtecilik yapan şahıslar cesaretlenmekte bu gibi müdürlüklerde sahtecilik faaliyetlerine başka şahıslar vasıtasıyla devam etmektedirler.

Ayrıca aynı türden belgelerle farklı tapu müdürlüklerinde işlem yapılmasını engellemek amacıyla bölge müdürlüğüne intikal ettirilen sahtecilik işlemleri ve sahte belgelerle ilişkin tespitlerin, aynı kişi ve sahte belgelerle başka yerlerde benzer sahtecilik girişimlerini önlemek için diğer taşra birimlerinin konu hakkında bilgilendirilmesi amacıyla Bilgi Teknolojileri Dairesi Başkanlığına gönderilmesi gerekmektedir²⁵.

5.5 Taşınmaz Alacak Kişiler İle Diğer İlgililerin Dikkat Edeceği Hususlar

Taşınmaz mal alacakların dikkat edeceği hususlar sahte belgeleri anlama yöntemlerinde anlatılan konulara benzemektedir.

25 17.09.2013 tarihli94203732-106-131-7491sayılı talimat.

114

Taşınmazın satış bedelinin piyasa rayiç bedelinden çok düşük olması, satıcının alım-satım görüşmeleri ve tapu işlemleri sırasındaki şüphe ve tereddüt uyandıran, davranış ve tepkiler, aceleci davranışları olması halinde dikkatli olmaları gerekmektedir.

Vekâletnamenin aynı şehirdeki noterlikten bir kaç gün önce verilmiş olması hallerinde vekil yerine gerçek malikle görüşmek tercih edilmeli, maliklerin arsalarını kullandıkları, zilyet olduklarını belirtecek işaretler koymaları, duvar, çit çekmeleri, sürüp ekmeleri, kiraya vermeleri, komşularına oranın sahipli olduğunu hissettirmeleri yararlı olacaktır.

Yaşanmış bir olayda sahte vekâletname ile satış talebinde bulunulmuş, işlem yapılmadan sahte vekâletname fark edilerek olay savcılığa bildirilmiştir. Taşınmazı satın almak amacıyla tapu müdürlüğüne müracaat eden emlakçı tarlanın rayiç değerinin yarısı bir bedel karşılığında satın almak amacıyla anlaştıklarını savcıya verdiği ifadeyle belirtmiştir.

Taşınmazlarının haberleri olmadan el değiştirdiğini öğrenmeleri halinde, vakit geçirmeksizin tapu müdürlüğüne müracaat ederek konu hakkında ayrıntılı bilgi aldıktan sonra durumu soruşturma yapmaya yetkili mercilere bildirmeleri ve belge örnekleriyle beraber taşınmaz malın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde “tapu iptal ve tescil davası” açmaları gerekir.

Taşınmaz sahipleri, emlakçılar, değerleme uzmanları ve taşınmazla ilgili araştırmayı yapan kişiler sahtecilik olaylarından şüphelenilen durumlarda derhal soruşturma yapmaya yetkili mercilere ihbarda bulunmaları, hem tapu çalışanları açısından hemde toplum açısından yararlı olacaktır.

115