68
Araştırmanın saha çalışması kapsamında Aksaray İli’nin kent çeperine yakın konumunda bulunan Hamidiye Beldesi’nin (Bahçesaray) mera ve tarım arazilerinin imara açılması sonucu kentsel arsaya dönüşmesi, beldenin tüzel kişiliği sırasında yaptığı mevzi plan ve plan değişikliği kararlarıyla birlikte kamu ve özel sektör yatırımlarının çevre arsa ve arazi değerlerinde yarattığı etki bu çalışmanın konusunu oluşturmuştur.
Beldenin gerek tüzel kişiliği sırasında ve gerekse merkeze bağlı bir mahalle haline geldikten sonra yaşanan gelişmeler ışığında elde edilen sonuçlar aşağıda özet olarak sunulmuştur:
Adana yolu aksı E-90 Karayolu üzerinde bulunan Hamidiye (Bahçesaray) Aksaray İli’nin güneydeki gelişme koridorudur. Bu aks üzerinde bulunan beldenin hayvancılık faaliyetinde kullandığı mera arazilerinden, önce 1994 yılında Aksaray Üniversitesi Kampüs Alanı’nın oluşturulması daha sonra da 1999 yılında beldeye yakın konumda faaliyetine başlayan organize sanayi bölgesinin varlığı ile bölgedeki arsa ve arazi değerlerinde değişim yaşanmaya başlamıştır.
2000-2009 yılları arasında bir yerel yönetim birimi olarak Hamidiye Belediyesi, yapmış olduğu 2000 imar planı ve 2006 yılı revizyon+ilave imar planıyla özellikle E-90 Karayolu çevresindeki mekânsal değişimlerin önünü açmış, belediyeye gelen plan değişiklikleri ve mevzi imar planı talepleriyle de tarım alanlarına olan baskının artmasını tetikleyici bir rol üstlenmiştir. Bu kararlar doğrultusunda da kentsel arsa üzerinde rant beklentileri artmıştır. Tarım alanlarının kentsel arsaya dönüşüm sürecinde kentsel rantın etkili bir faktör olması, yerleşmenin mekânsal gelişmesinde belirleyici bir unsur olmuştur.
Kentsel mekânda meydana gelen değişim ve dönüşümler, imar planlarının yetersiz kalması, bölgeye olan talebin artmasıyla yeni mekânsal oluşumları gündeme getirmesi ile mevzi imar planları, bireysel eylemlerin sonucunda, plan kararlarının değişimi ile de plan değişiklikleri bu süreçte etkin araçlar olarak kullanılmışlardır.
Çevreye yayılım sürecinde mevzi imar planları ve plan değişikliklerinin kentsel mekân ve kentsel rant etkilerini irdelediğimizde, parçacı planlama anlayışının mekânsal olarak güney koridorunda yer alan Hamidiye (Bahçesaray) ve çevresinde kentsel mekanın değişiminde önemli bir role sahip olduğu görülmektedir.
69
2009 yılından sonra merkeze bağlı bir mahalle olan Hamidiye’nin üniversite kampüs alanı ile organize sanayi alanı arasında kalan 3.000.000 m²’lik mera arazisi üzerine kurulacak olan küçük sanayi sitesinin de çevre arsa ve arazi değerlerinde oluşturduğu artış elde edilen bulgular ışığında gözlemlenmiştir.
Hamidiye’de arsa ve arazi değerlerinin artışında; belde statüsündeyken alınan imar kararlarının, yapılan mevzi imar planlarının ve plan değişikliklerinin tetikleyici bir unsur olduğu görülmekle beraber, organize sanayi, üniversite ve küçük sanayi sitesinin bölgede konumlandırılmış olmasının da bu artışta önemli bir rol üstlendiği sonucuna varılmıştır.
2010-2016 yılları arasında bölgede yapılmış değerleme raporlarındaki emsal değer tespitlerinin (EK 1- EK 6) incelenmesi sonucunda; 2010 yılında yaklaşık 40-50 TL/m² olan konut dışı kentsel çalışma ve sanayi kullanımlı arsa birim değerlerinin 2016 yılına gelindiğinde 170-200 TL/m² bandına yükseldiği görülmektedir. Hatta bazı arsaların bulunduğu konuma, imar lejantına ve yapılaşma koşullarına göre gerçekleşen gerçek satış rakamlarına bakıldığında bu değerin 230 TL/m²’ye kadar yükselmiş olduğu tespit edilmiştir. Çalışma alanın E-90 Karayoluna cepheli olan ve ticari vasıflı arsa değerlerinde 2010 - 2016 döneminde yaklaşık %300’e yakın düzeyde değer artışına işaret etmektedir. Ancak 6 yıllık dönemde çalışma alanında arazi piyasasında oluşan değer artışının, arsa piyasasında oluşan değer artışının gerisinde kaldığı, yerleşim yerinin nüfusunun düşük düzeyde kalması nedeni ile planlama çalışmalarının sonucunda
ortaya çıkan değer artışının sınırlı düzeyde kaldığının vurgulanması gerekir.
Sonuç olarak bütüncül ve parçacı planlama çalışmaları ile birlikte kamu ya da özel sektör yatırımlarının yer seçimlerinin kırsal özellikteki Hamidiye Beldesi’ndeki etkisi;
mera ve tarım alanlarının günden güne azalması ve bu arazilerin kentsel çalışma ve sanayi alanlarına dönüşümü sonucunda bölgedeki arsa ve arazi değerlerinde görülen artışlar ile kendisini göstermektedir. Bu sonuç kamu yatırımlarının neden olduğu taşınmaz kullanım ve değer kazanımının ölçümü ve bu değerin kamu projelerinin finansmanında kullanım olanaklarının ölçümü yönü ile gayrimenkul geliştirme uzmanlarının başlıca çalışma alanlarından birini teşkil etmektedir. Yerel ve merkezi idarelerde başta imar ve şehircilik bölümleri ile proje geliştirme ve değerleme bölümlerinde gayrimenkul geliştirme uzmanlarının istihdam edilmesi ile iyi işleyen
70
kentsel gelişme politikalarının tespiti ve uygulanmasının mümkün olacağı ve bunun için mutlaka ilgili mevzuatta gayrimenkul geliştirme ve yönetimi uzmanlarının görev ve yetkilerinin tanımlanması gerekmektedir.
71 KAYNAKLAR
Akın, E. 2007. Kentsel Gelişme ve Kentsel Rantlar: Ankara Örneği, Ankara Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, Doktora Tezi, Ankara.
Altın, Y. 2006. İstanbul Metropoliten Alanında İmar Planı Değişiklikleri İle İlgili Bir Analiz, İstanbul Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Yüksek Lisans Tezi, İstanbul.
Anonim, 2015. Türkiye’de Yerel Yönetimler, Türkiye Belediyeler Birliği Yayını, Ankara.
Aydınlı, H.İ. 2003. 1980 Sonrası Türk Belediye Sisteminde Yeni Liberal ve Desentralist Eğilimler, Kocaeli Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, 5(1):73-86.
Başlık, S. 2008. Dinamik Kentsel Büyüme Modeli: Lojistik Regresyon ve Cellular Automata (İstanbul ve Lizbon Örnekleri), MSGSÜ Fen Bilimleri Enstitüsü, Doktora Tezi, İstanbul.
Çelik, K. 2007. Tarım Topraklarının Kentsel Arsa Olarak İmara Açılmasının Getirmiş Olduğu Sorunlar, TMMOB, Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası, 11.
Türkiye Harita Bilimsel ve Teknik Kurultayı, Ankara.
Demir, A. 2009. İmar Planı Değişikliklerinin Değerlendirilmesi: Zeytinburnu Örneği, İstanbul Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Yüksek Lisans Tezi, İstanbul.
Duyguluer, F.1981. İmar Planında Değişiklik Yapılması İle İlgili Talepler, Türkiye Birinci Şehircilik Kongresi, II. Kitap, ODTÜ Yayıncılık, Ankara.
Ersoy, M. 2007. Kentsel Planlama Kuramları, İmge Kitabevi, Ankara.
Eryilmaz, B. 1988. Merkezi İdare İle Mahalli İdareler Arasındaki İlişkiler: Sorunlar ve Öneriler, Akademik Araştırmalar Dergisi, s.245-260.
72
Ertürk, H. ve Sam, N. 2009. Kent Ekonomisi, Güncellenmiş 3. Baskı, Ekin Kitabevi, Bursa.
Gözler, K. 2003. İdare Hukuku Cilt I, 1.Baskı, Ekin Kitabevi, Bursa.
İzci, F. ve Turan, M. 2013. Türkiye’de Büyükşehir Belediye Sistemi ve 6360 Sayılı Yasa İle Büyükşehir Belediye Sisteminde Meydana Gelen Değişimler: Van Örneği, Süleyman Demirel Üniversitesi İİBF Dergisi, 18 (1): 117-152: 119.
Karadavut, E. 2008. İmar Planı Değişikliklerinin Plan Bütünlüğüne Etkilerinin İncelenmesi, Ondokuz Mayıs Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü, Yüksek Lisans Tezi, Samsun.
Karaman, Z.T. 1995. Kent Yönetimi ve Politikası, Anadolu Matbaacılık, İzmir.
Kartal, K. 1993. Kentsel Toprağında Özel Mülkiyet Hakkının Doğurduğu Sorunlar, Amme İdaresi Dergisi, 10(2):17-48.
Keleş, R. 1998. Kentbilim Terimleri Sözlüğü, İmge Kitabevi, Ankara, s.143.
Keleş, R., Geray, C., Emre, C. ve Mengi, A. 1999. Kentsel Toprak Rantının Kamuya Kazandırılması, Türkiye Kent Kooperatifleri Merkez Birliği, Ankara.
Keleş, R. 2004. Kentleşme Politikası, İmge Kitabevi, İstanbul.
Keleş, R. 2012. Kentleşme Politikası, Güncellenmiş 12. Baskı, İmge Kitabevi, Ankara.
Meşhur, M.Ç. 2008. Arazi ve Arsa Düzenlemesi (18.Madde Uygulaması) Sürecinin Kentsel Mekân Oluşumu Açısından İrdelenmesi, METU JFA, 2008/2, s.21.
Sancar, C. 1996. Kentsel Toprak Politikaları ve Rant Oluşumu, Karadeniz Teknik Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, İktisat Anabilim Dalı, Yüksek Lisans Tezi, Trabzon, 1-86.
Sevindik, S. 2009. İmar Planlarıyla Oluşan Kentsel Rantın Kamuya Kazandırılması için Ülkemizde Kullanılan Araçlar, Mahalli İdareler Dergisi, 175 (Mart 2009):53-64.
73
Tanrıvermiş, H., Akipek Öcal, Ş. ve Demir E. 2016. Gayrimenkul Mevzuatı, Lisanslama Sınavları Çalışma Kitapları, Gayrimenkul Değerleme Sınavı,
Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu, Ankara.
Tanrıvermiş, H. 2016. Gayrimenkul Değerleme Esasları, Lisanslama Sınavları Çalışma Kitapları, Konut Değerleme Sınavı ve Gayrimenkul Değerleme Sınavı,
Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu, Ankara.
Tekeli, İ. 1982. Türkiye’de Kentleşme Yazıları, Turhan Kitapevi, Ankara.
Tekeli, İ. 1988. Mülkiyet Kurumu, Kamu Yararı Kavramı ve İmar Planları Üstüne, Planlama Dergisi 88-2, TMMOB Şehir Plancıları Odası Yayını, Ankara, 6-13.
Tekeli, İ. 1991. Kentsel Topraklarda Mülkiyet Kurumunun Varlığının Toplumsal Sonuçları ve Yeniden Düzenleme Olanakları Üzerine” Kent Kooperatifçiliği Altıncı Teknik Semineri, Sarıgerme, 1991, Türkkent Yay., No:4, Ankara, s.
135.
Tekeli, İ. 2009. Kentsel Arsa, Altyapı ve Hizmetler, Türk Tarih Vakfı Yurt Yayınları, İstanbul.
Torlak, S.E. 2002. İmar Yasasının Gelişimi Üzerine Düşünceler, Çağdaş Yerel Yönetimler Dergisi, 11(3):58-70.
Umay, M. A. 2006. Kentsel Rantlar Nedeniyle Oluşan Gelirlerden Kamunun Pay Alması Gerekmez mi?, Mali Kılavuz Dergisi, Sayı:31.
Uzun, B. 2000. Çevre Yolu Mülkiyet İlişkilerinin İmar Hakları Açısından İncelenmesi ve Arazi Düzenlemesi Yaklaşımı İle Bir Model Önerisi, KTÜ Fen Bilimleri Enstitüsü, Doktora Tezi, Trabzon.
74 EKLER1
EK 1 2010 Yılı Değerleme Raporunda Hamidiye’de Emsal Değer Tespiti