50
51
dönemlerde yapılan vergi düzenlemeleri neticesinde işletmeler açısından popülerliğini tekrar kazanan finansal kiralama başarılı bir büyüme ivmesi içerisine girmiştir. Aynı zamanda yeni kurulacak finansal kiralama, faktöring şirketleri ve finansman şirketlerinin sermayelerinde değişikliğe gidilmiş olup, finansal kiralama şirketleri açısından, yatırımcılara ya da finansal kiralama yoluyla mal edinmek isteyen gerçek ve tüzel kişiler için güvence ortamı yaratılmıştır.
Finansal kiralama sözleşmeleri taraflarına bir takım avantajlar sunduğu gibi, bazı dezavantajları da söz konusu olmaktadır. Formalitelerle daha az uğraşılması, esneklik, katma değer vergisinde muafiyet sağlanması, teknolojik gelişmeleri takip olanağı, kaynakların etkin kullanımı, danışmanlık, enflasyondan korunma, iflas ve haciz durumunda malın korunması, teşviklerden yararlanma, kira ödemelerini gider olarak gösterebilme gibi avantajların yanında kiracının malı kullanım alanını kısıtlaması hurda değerinden yararlanamaması, kur riski ve vergi yükü gibi dezavantajları da bulunmaktadır.
Türkiye’de 1990’lı yıllara kadar gayrimenkul finansmanı Sosyal Sigortalar Kurumu, BAĞKUR ve OYAK gibi kamu kurumları eliyle sağlanmıştır. Ancak kamu bankaları, merkezi yönetim tarafından karşılanan konut finansmanları ve Sosyal yardımlaşma kurumları konut finansmanına yönelik yeterli etkinlik düzeyine ulaşamamıştır. Bu kurumlar sundukları finansman olanaklarıyla hızla artan konut ihtiyacının bir sorun haline dönüşmesini engelleyememiştir. Bu amaçla artan ihtiyacı karşılamaya dönük Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, toplu konut fonu oluşturulması gibi farklı tedbirler alınmıştır. Gayrimenkul kiralaması yöntemi de gayrimenkul yatırımcılarının finansmanında kullandıkları bir yöntem olarak kullanılmaktadır. Bu yöntemin etkinliği başta inşaat sektörü olmak üzere inşaat malzemesi üretim sanayi gibi alt sektörlerin de gelişmesine katkı sunmaktadır. Ülke ekonomisinin büyümesine paralel bir şekilde gayrimenkul sektörü yatırımları da artmakta ve finansal kiralama piyasası da büyümektedir. Gayrimenkul pazarındaki büyüme inşaat makineleri kiralama sektörünü de etkilemektedir. Dolayısıyla finansal kiralama sektörünün desteğini alan gayrimenkul
52
sektörü büyüdükçe ülke ekonomisi de büyüme trendine girmektedir. Bu durum bir dişlinin çarkları gibi birbirini etkilemektedir.
Türkiye’de gayrimenkul sektörü açısından 2007-2019 döneminde yapılan finansal kiralama incelendiğinde; (i) finansal kiralama işlemelerinde 2019 yılına gelen süreçte işlemlerin artış gösterdiği, (ii) aynı zamanda Türkiye’de finansal kiralama işlemlerinin yoğunluk olarak sanayi ve ticaretin geliştiği illerde gerçekleştiği, (iii) 2014 - 2018 yılları dışındaki yıllarda finansal kiralama işlemelerinde genel olarak bir normallik söz konusu olup, 2014 yılında finansal kiralamanın ülke genelinde üst seviyelere çıkmasının sebebi 6361 Sayılı Kanunun yürürlüğe girmiş olması ve bu kanunla birlikte işletmelere satış ve geri kirala işlemlerinin yapılabilmesine olanak sağlamış olduğu, (iv) sonraki yıllarda ise finansal kiralama işlemlerinde bir düşüş yaşanmış olup, bunun sebebi de finansal kiralama işlemlerinin vergilendirmesindeki sıkıntılar olarak göze çarptığı, (v) 2018 yılına gelindiğinde ise finansal kiralama işlemlerinde yeniden bir atış tespit edilmiş olup, bu artışın sebeplerinden biri finansal kiralama işlemlerindeki vergilendirmesi ile ilgili bazı düzenlemelerin yapıldığı, (vi) 2018 yılındaki finansal kiralama işlemlerinin artmasındaki bir diğer sebep ise ülke ekonomisindeki faizlerdeki değişkenlik ve döviz kurunun dalgalanması olarak nitelendirilebileceği ve bu sebepten dolayı işletmeler için nakit ihtiyacı sıkıntı meydana gelmiş ve yurt içi ve yurt dışı finansal kiralama şirketleri ile bu sıkıntıyı aşmaya çalıştıkları ve (vii) 2019 yılının ilk iki çeyreklik verilere baktığımızda finansal kiralama işlemleri normal seyrinde yapıldığı saptanmıştır.
Ülke açısından finansal kiralamanın aslında çok iyi bir finansman kaynağı olmasına rağmen işletmeler finansal kiralama yöntemini kullanmakta çekinceleri bulunduğu verilerle tahmin edildiği açıktır. Bu çalışma neticesinde finansal kiralama ile ilgili olarak gerekli bilgilendirmenin yapılmadığı düşülmektedir. Çünkü elde verilere göre finansal kiralama işlemleri genellikle büyük ölçekli illerde gerçekleştirmekte ve orta ölçekli illerde ise çok az sayıda finansal kiralama işlemi yapılmakta olduğu tespit edilmiştir.
Finansal kiralama işlemlerinin artması ülke ekonomisi açısından da çok önemlidir.
Finansal kiralama sayesinde firmalar üretim kapasitelerini artırarak, büyüme sağlayabilirler. Bu sabit varlık yatırımları sayesinde üretim artacak ve gayri safi milli
53
hasıla artacaktır. Bu nedenle finansal kiralama işlemleri iş dünyasına tanıtılmalı ve finansal kiralama şirketlerini vergi yönünden rahatlatıcı önlemleri alınmalıdır.
Yapılan çalışma neticesinde gayrimenkul geliştirme yönetimi mezunları finansal kiralama şirketlerinde görev almalıdır. Çünkü; finansal kiralamaya konu gayrimenkulün ne tutarda bir sözleşmeye konu olacağının belirlenmesi gerekmektedir. Eğer daha yüksek miktarda bir durum birden fazla gayrimenkul söz konusuysa bu alternatif bir finansman kaynağı olarak değerlendirilebilir. Finansman kaynağı olarak ne kadarlık bir tutar olacağına yine gayrimenkul geliştirme yönetimi mezunları karar vermelidir. Birden fazla gayrimenkulün finansmanı bir proje olarak değerlendirilmeli ve proje bazlı değerlendirmeyi yine bir gayrimenkul geliştirme yönetimi mezunu tarafından yapılmalıdır. Finansal kiralamaya konu gayrimenkulün lokasyonu altyapısı (kadastro anlamında), hukuki altyapısı (kat irtifakı, kat mülkiyeti) gibi aynı zamanda varlığa dayalı menkul kıymetler veya varlık teminatlı menkul kıymetlerin altyapısını oluşturan söz konusu alacaklara, değeri doğru belirlenmiş yapı stokuna ait olmalı ki limon etkisi veya alacak takipsizliği oluşturmasın. Bilanço dışı ve içi aktifleştirme sağlam olmalıdır. Bölüm olarak kuruluş gerekçesi menkul kıymetleştirme ve sürecin yönetiminin üniversitelerin gayrimenkul geliştirme ve yönetimi bölümü lisans ve lisansüstü programlarından mezun olan uzmanlar tarafından yapılması ve konuyla ilgilenen bütün tarafların daha detaylı analizi için güçlü veri tabanlarının oluşturulması ve daha şeffaf ve erişilebilir nitelikteki verilerin oluşturulmasına gereksinim olduğu vurgulanmalıdır.
54 KAYNAKLAR
Anonim. 1986. Emlak Bankasının Faaliyetleri, Ankara: Dar Gelirliler Konut Sempozyumu, 26-27 Mayıs 1968, Orta Doğu Teknik Üniversitesi, 120, Ankara.
Anonim. 2003. Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği, Tebliğ No: 2003/319
Anonim. 2003. Sekizinci Beş Yıllık Kalkınma Planı (2001-2005) 2004 Yılı Programı, Devlet Planlama Teşkilatı, Ankara.
Anonim. 2007. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları, SPK Yatırımcı Bilgilendirme Kitapçıkları-5, Sermaye Piyasası Kurulu, Mart S: 4, Ankara.
Anonim. 2010. Türkiye Kent Kooperatifleri Merkez Birliği- Türk Kent Teknik Kongresi Bildirgesi 16-19 Nisan 2010.Antalya
Anonim. 2012. 6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu.
Anonim. 2013. Finansal Hizmetler Özel İhtisas Komisyonu Raporu, 112, http://www.sbb.gov.tr/wpcontent/uploads/2018/11/09_FinansalHizmetler_Malı PiyasalarFinansKurumlar%C4%B1Bankac%C4%B1l%C4%B1kSigortac%C4
%B1l%C4%B1k.pdf. Erişim Tarihi: 29.12.2018.
Anonim. 2013. Sermaye Piyasası Kurumu. Gayrimenkul Yatırım Ortaklığına İlişkin Tebliği, III-48.1, Resmi Gazete, Sayı: 28660
Anonim. 2004. 5018 Sayılı Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Kanunu, www.mevzuat.gov.tr, Erişim Tarihi: 18.07.2019
Altop, A. 1990. Özellikle Taşınır Yatırım Mallarına İlişkin Finansal Kiralama (Leasing) Sözleşmesi, Banka ve Ticaret Enstitüsü Yayınları Adalet Matbaası, 69, Ankara.
Aydoğdu, T. 2017. Finansal Kiralama Sisteminde Satış ve Geri Kiralama İşlemleri.
İstanbul Ticaret Üniversitesi, Finans Enstitüsü, Finans Anabilim Dalı, Uluslararası Bankacılık ve Finans Bilim Dalı, Yüksek Lisans Tezi. İstanbul.
Bayar, A. 1995, Orta ve Uzun Vadeli Finansman Tekniği Olarak Türkiye’de Finansal Kiralama ve Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar. İstanbul Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, Yüksek Lisans Tezi, 43. İstanbul
Bayraktar E. 2003. AB Sürecinde Konut Kooperatiflerimizin Sorunları Konuşması, TMMOB Konut Kurultayı, 22-23 Aralık, TMMOB 37. Çalışma Raporu 235, 608, Ankara.
55
Bengü, G. Z. 2007. Uluslararası Muhasebe Standartları ve Türk Mevzuatında Finansal Kiralama İşlemleri ve Muhasebeleştirilmesi, Marmara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, İşletme Anabilim Dalı, Yüksek Lisans Tezi, 150, İstanbul.
Boleat, M., 1985. National Housing Finance System, A Comparative Study, Croom Helm Ltd., s.8 London, UK.
Bozkır, Y. 2007. Konut Finansmanında Tutsat (Mortgage) Sistemi ve Türkiye Uygulaması, Balıkesir Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, İşletme Anabilim Dalı, Yüksek Lisans Tezi, 307, Balıkesir
Brigham, E.F. ve Ehrharld M.C., 2013. Financial Management: Theory and Practices, 13th Edition, Dryden Pres, USA.
Bulgan, M., 2002. İnşaat ve Gayrimenkul Sektörünün Finansmanında Sermaye Piyasasından Yaralanma Yöntemleri, İstanbul Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Para, Sermaye Piyasası ve Finansal Kurumlar Anabilim Dalı, Yüksek Lisans Tezi, İstanbul.
Ceylan, A. 2002. Finansal Teknikler, Ekin Kitapevi Yayınları, 89, Bursa.
Çevik, T. 2003. Finansal Kiralama Leasing. Gazi Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, Yüksek Lisans Tezi. Ankara.
Çırasunlar, A. 2011. Konut Finansmanı Amacıyla Yapılan Finansal Kiralama Sözleşmesinin Kuruluşu ve Hukuki Niteliği. Bahçeşehir Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Özel Hukuk Bilim Dalı, Yüksek Lisans Tezi. Ankara.
Çolak, A.E. ve Alıcı, A., 2001. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları A’dan Z’ye, Sermaye Piyasası Kurulu Yayınları, Yayın No: 136, Ankara, s: 35-36.
Çondur, F. Evlimoğlu, U. ve Bozdağlıoğlu, Y.E. 2008. Finansal Yenilikler Kapsamında Leasing’in KOBİ’lerde Kullanımına İlişkin Bir Araştırma. Bolu Abant İzzet Baysal Üniversitesi İ.İ.B.F. Ekonomik ve Sosyal Araştırmalar Dergisi, 4(27):1-26.
Dönmez, M. 2008. Finansal Kiralama Konusu Malların Haczi. Türkiye Barolar Birliği Dergisi, Kasım-Aralık (79): 309-333.
Dyckman, T.R. Dukes, Roland, E.D. ve Charles, J. 1998. Intermediate Accounting, Fourt Edition, Irwin McGrawhill, 823, USA.
Erol, A. Yıldırım, E. ve Toroslu, V. 2008. Finansal Kiralama (Leasing), Yaklaşım Yayıncılık, 177, Ankara.
Fabozzi, F.J. Polimeni, S.R. ve Drake P. 2008. Complete CFO Handbook: From Accounting to Accountability, Wiley Publications, 531, USA.
56
Gerçek, S.B. 2007. Mortgage, İstanbul Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi, 186, İstanbul.
Gökkaya, I. 2008. GYODER Gayrimenkul Zirvesi 8 Sunumu, 4-5 Haziran, 16-18, İstanbul.
Güngörmüş, A.H. 2010. Uluslararası Piyasalardaki Gelişmelere Paralel Olarak Günümüzde Kullanılan Finansman Teknikleri, geocities.ws, Erişim Tarihi: 31 Temmuz 2019.
Hanson, E.I. Hamre, J.C. ve Walgenbach, P.H. 1992. Financial Accounting, Dryden Pres, Seventh Edition, 381, Florida, USA.
Kocaağa, K. 1998. Türk Özel Hukukunda Finansal Kiralama (Leasing) Sözleşmesi.
Ankara Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, Yüksek Lisans Tezi. Ankara Kocaağa, K. 1999. Türk Özel Hukukunda Finansal Kiralama (Leasing) Sözleşmesi,
Yetkin Yayınları, 192, Ankara.
Koç, M. 2004. Finansal Kiralama (Leasing), Beta Yayınları, 400, İstanbul.
Larson, K.D. ve Miller, P.B. 1992. Financial Accounting, Fifth Edition, Boston, 473, USA.
Makaracı, A. 2008. Konut Finansman Sisteminde İhraç Edilen Menkul Kıymetler ve Teminatları. Galatasaray Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, Hukuk Anabilim Dalı, Özel Hukuk Bilim Dalı, Doktora Tezi. İstanbul.
Mastar Özcan, P. 2011. Finansal Kiralama İşlemleri ve Vergilendirilmesi. Celal Bayar Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, Yüksek Lisans Tezi. Manisa
Melemen, M. ve Arzova S.B. 2000. Uluslararası Ticaret Alternatif Finansman Teknikleri ve Muhasebeleştirilmesi Ticari Yazışma Örnekleri, Türkmen Kitapevi, 222, İstanbul.
Önal Y. Topaloğlu, M. 2007. İpotekli Konut Finansman ve Hukuku, Karahan Yayıncılık, 114, İstanbul.
Özübek, C. 2008. Konut Finansman Yöntemlerinde Riskler: Hanehalkının Konut Finansman Yöntemlerini Değerlendirmesine Yönelik Bir Araştırma, Marmara Üniversitesi Bankacılık ve Sigortacılık Enstitüsü, Bankacılık Anabilim Dalı, 294, Doktora Tezi, İstanbul.
Sipahi, B. 2004. Finansal Kiralama İşlemleri ve Muhasebesi, Türkmen Kitabevi, 157, İstanbul.
Tanrıvermiş, H., 2017. Gayrimenkul Değerleme Esasları, SPL Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu, Lisanslama Sınavları Çalışma Kitapları
57
Ders Kodu: 1014 (Konut Değerleme Sınavı, Gayrimenkul Değerleme Sınavı), Ankara.
Tanrıvermiş, H., Akipek Öcal, Ş. ve Demir, E., 2017. Gayrimenkul Mevzuatı, SPL Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu, Lisanslama Sınavları Çalışma Kitapları Ders Kodu: 1019 (Gayrimenkul Değerleme Sınavı), Ankara.
Teker, M. B. 2000 Sermaye Piyasası Araçları Yoluyla Gayrimenkul Finansmanı ve Yatırım. Sermaye Piyasası Kurumu Yayın, 6, Ankara
Toroslu, V. 1998. Leasing İşlemleri ve Muhasebesi, Etibank Yayınları, 288, İstanbul.
Tuğlu, A. ve Özkan A. 2007. Finansal Kiralama İşlemleri, Yaklaşım Yayıncılık, 280, Ankara.
Tuncel, K. 1997. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları: Türkiye Uygulaması, Sermaye Piyasası Kurulu Yayınları, Ankara.
Uludağ İ. 1997. Konut Üretiminde Bölgesel Koşullara Uygun Alternatif Finansman Sistemleri ve Teknikleri, İstanbul Ticaret Odası Yayınları, 256, İstanbul.
Uydacı, S. 2006. Türkiye Muhasebe Standartlarına Göre Finansal Kiralama İşlemleri ve Muhasebeleştirilmesi, Marmara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, İşletme Anabilim Dalı, Yüksek Lisans Tezi, 106, İstanbul.
Yalçıner K. 2006. İpotek Karşılığı Menkul Kıymetleştirilmiş Krediler, Gazi Kitabevi, 166, Ankara.
Yetgin, F. 2005. Türkiye’de ve Litvanya’da Konut Politikaları, Active Dergisi, Kasım Aralık, 6-7.
Yücetaş, B.N. ve Kurdoğlu, S. 2000. Finansal Kiralamanın Muhasebeleştirilmesi ve Vergisel Boyutu, Vergi Sorunları, 142 (Temmuz): 1-15.