PLANLARDAKİ DURUMU

KOMİSYON RAPORLARI

İlgi (a) itirazlara konu olan 757 ada 5 parsel ve 757 ada 4 parsel 26/01/2013 tasdik tarihli 1/5000 Ölçekli Başakşehir İlçesi Oyakkent Nazım İmar Planında, (K3) Gelişme Az Yoğunlukta Konut Alanları (Bu alanlarda yoğunluk 200 kişi/hektar olup, Maks. Emsal: 0,80 değeri aşılamaz.) olarak, 753 ada 2 parsel ise kısmen “Dini Tesisler Alanı” ve kısmen de “(K3) Gelişme Az Yoğunlukta Konut Alanları” olarak planlanmıştır. Bu plandan önce yürürlükte bulunan 19/01/2004 tasdik tarihli İstanbul İkitelli 3128 nolu Parsel (OYAK) 1/5000 ölçekli Nazım İmar Plan Tadilatında; 753 ada, 2 parsel kısmen Dere Mutlak Koruma Alanı, kısmen 0,65 Emsal değerine sahip Konut Alanı lejantında, 757 ada 4 ve 5 parseller ise 0,65 Emsal değerine sahip Konut Alanı lejantında kalmaktadır.

DEĞERLENDİRME ve SONUÇ

İlgi (a) da yer alan 753 ada 2 parsel, 757 ada 4 ve 5 parsellere ilişkin itirazlarla ilgili değerlendirme;

İlgi (a) dilekçelerde; 753 ada 2 parsel, 757 ada 4 ve 5 parselin de içinde bulunduğu 1/5000 Ölçekli Başakşehir İlçesi Oyakkent Nazım İmar Planı ile 1/5000 Ölçeli Başakşehir İlçesi İkitelli Gecekondu Önleme Bölgesi (Onurkent) Nazım İmar Planı bölgeleri karşılaştırılmakta ve Onurkent bölgesindeki yapılaşma koşulları ile Oyakkent bölgesindeki yapılaşma koşullarının aynı olacak şekilde düzenleme yapılması talep edilmektedir.

Şu kadarı var ki her iki plan hazırlanırken, plan bölgelerinin farklı doğal, fiziki ve jeolojik yapıları dikkate alınmış, yapılaşma koşulları oluşturulurken de doğal ve yapay eşikler ile taşkın risk durumu gibi hususlar ve daha önceden yürürlükte bulunan meri imar planları göz önünde bulundurulmuştur. Bu kapsamda İSKİ Genel Müdürlüğü’nün kurum görüşü dikkate alınarak Oyakkent planında dere koruma kuşakları yeniden düzenlenmiş, yoğunluk ve Emsal değerleri de bu kapsamda yeniden değerlendirilerek, 19/01/2004 tasdik tarihli planda 0,65 olan en düşük Emsal değeri 0,80 olacak şekilde revize edilmiş ve arttırılmıştır. İtiraz konusu planda ayrılan sosyal altyapı alanları da bu yoğunluk ve Emsal değerlerine karşılık gelen nüfus verileri dikkate alınarak planlanmıştır.

Dolayısıyla, itiraz konusu parsellerde belirlenen 0,80 Emsal değerinin arttırılması talebi; plan bütünlüğü çerçevesinde oluşturulan yoğunluk kademelenmesini, plan bütünlüğünü ve sosyal altyapı dağılımını bozucu, yapı ve nüfus yoğunluğunu arttırıcı niteliktedir.

İlgi (b) de yer alan Başakşehir İlçe Müftülüğü’nün itirazı ile ilgili değerlendirme;

İtiraz konusu 26/01/2013 tasdik tarihli 1/5000 Ölçekli Başakşehir İlçesi Oyakkent Nazım İmar Planında ayrılan sosyal altyapı alanları, 3194 sayılı İmar Kanununa dayanılarak çıkartılan Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmeliğin Ek-1 tablosunda yer alan donatı standartlarına ilişkin tablodaki kişi başına donatı alan metrekareleri doğrultusunda ve erişim mesafeleri dikkate alınarak planlanmaya çalışılmıştır.

Ancak, plan genelinde yapılan incelemeler neticesinde dini tesis alanları ile ilgili genel kabul görmüş olan 500 metrelik yürüme mesafesi dışında kalan, bununla birlikte arazi topografyası dikkate alındığında dini tesis alanına erişimin daha da güçleştiği iki bölge tespit edilmiştir. Dolayısıyla yazımız ekinde iletilen Dini Tesis Alanları Erişim Paftasında yer alan ve itiraz konusu planda Sosyal Tesisler Alanı ve kapalı ve Açık Semt Spor Alanları lejantlarında kalan alanların paftada gösterilen bir kısmının Dini Tesis Alanlarına alınması uygun mütalaa edilmektedir.

İlgi (c) de yer alan Ordu Yardımlaşma Kurumu’nun itirazı ile ilgili değerlendirmeler;

A- Plan ile ilgili itirazlar;

1- EK-1 bilgi paftasında gösterilen ve plan alanının güneybatı ucunda yer alan K3 yapılaşma şartlı (E:0.80) alanın, K2 yapılaşma şartlı (E:1,20) alana alınması talebi;

Değerlendirme: 26/01/2013 tasdik tarihli 1/5000 Ölçekli Başakşehir İlçesi Oyakkent Nazım İmar Planı hazırlanırken, bu plandan önce yürürlükte bulunan 19/01/2004 tasdik tarihli planın yoğunluk kademelenmesi ve dere koruma kuşaklarının konumları dikkate alınmış ve bu kapsamda itiraz konusu plan genelinde yoğunluk kademelenmesine gidilmiş olup, bu çerçevede Arpalı Dere çevresinde 19/01/2004 tasdik tarihli planda 0,65 Emsal değeri verilen 757 adanın olduğu bölüm 200 kişi/hektar yoğunluk ve 0,80 Emsal

değeri verilerek planlanmıştır. İtiraz konusu planda ayrılan sosyal altyapı alanları da bu yoğunluk ve Emsal değerlerine karşılık gelen nüfus verileri dikkate alınarak planlanmıştır.

Dolayısıyla, itiraz konusu bölgede belirlenen 0,80 Emsal değerinin arttırılması talebi; plan bütünlüğü çerçevesinde oluşturulan yoğunluk kademelenmesini, plan bütünlüğünü ve sosyal altyapı dağılımını bozucu, yapı ve nüfus yoğunluğunu arttırıcı niteliktedir.

2- EK-2 bilgi paftasında gösterilen ve plan alanının orta kısmında yer alan, K.H. (TELEKOM) olarak ayrılan alanın, K.H. (TELEKOM-OYAK) olarak değiştirilmesi talebi;

Değerlendirme: 26/01/2013 tasdik tarihli 1/5000 Ölçekli Başakşehir İlçesi Oyakkent Nazım İmar Planının konu ile ilgili “B.2.3. Kentsel Hizmet Alanları” plan notunda;

“Bu alanlarda enerji, haberleşme, iletişim, ulaşım, içme suyu, atık su vb. gibi yerleşmelerin teknik altyapısına hizmet eden kurum ve kuruluşlara ait birimler yer alabilecek olup, plan kapsamında “TEİAŞ”

olarak gösterilen alanda bölgeye hizmet edecek trafo merkezi, “TELEKOM” olarak gösterilen alanda ise haberleşme-iletişim birimleri yer alacaktır.

Bu alanlardaki uygulama ilçe belediyesince onaylanacak avan projeye göre yapılacaktır.”

hükmü yer almakta olup, söz konusu plan notunda TELEKOM olarak gösterilen kentsel hizmet alanlarında haberleşme ve iletişim birimlerinin yer alabileceği ifadelendirilmektedir. Dolayısıyla, bu plan notunda bahsi geçen “TELEKOM” ibaresi, mülkiyet ile ilgili hususu değil söz konusu parselde verilecek hizmet ile ilgili detayları açıklamaktadır. Bu nedenle, söz konusu itirazın 1/5000 ölçekli nazım imar planı doğrultusunda hazırlanacak olan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı aşamasında değerlendirilmesi gerekmektedir.

B- Plan notları ile ilgili itirazlar;

1- Plan notlarının A.4. maddesinin değiştirilmesi talebi;

Değerlendirme: 26/01/2013 tasdik tarihli plan nazım imar planı olarak hazırlanmış olup, söz konusu planda bu planın konusu olmayan DOP-KOP alanları ile ilgili detaylara ve ayrıntılara girilmemiş ve sosyal ve teknik altyapı alanları bütünlük içerisinde ele alınmıştır. Plan notlarının A.4. maddesinde de plan bölgesinde halihazırda yaşayan insanların sosyal ve teknik altyapı hizmetlerine ivedi bir şekilde erişiminin temin edilebilmesi adına bu plana göre hazırlanacak avan projeye göre uygulama yapılabileceği hususu kayıt altına alınmıştır. Bu nedenle, 1/5000 ölçekli nazım imar planlarının genelliği ilkesi çerçevesinde DOP ve KOP alanları ile ilgili ayrım yapılmasını öngören söz konusu itiraz uygun mütalaa edilmemektedir.

2- Plan notlarının A.18. maddesinin değiştirilmesi talebi;

Değerlendirme: Söz konusu talep ile 26/01/2013 tasdik tarihli planın A.18. maddesi olduğu gibi korunmuş ve söz konusu plan notuna ilave edilecek şekilde;

KOP alanlarının kamuya bağış yoluyla ya da bilabedel terk edilmesi koşulu ile terk edilen alan kadar alan konut veya ticaret alanlarının emsal hesabına dahil edilir."

plan notu önerilmiştir.

Plan notlarının A.18. maddesine ilave edilmesi talep edilen bu plan notu; plan bütünlüğü çerçevesinde oluşturulan yoğunluk kademelenmesini, plan bütünlüğünü ve sosyal altyapı dağılımını bozucu, yapı ve nüfus yoğunluğunu arttırıcı nitelikte olmakla birlikte imar mevzuatının özüne de aykırıdır. Söz konusu plan notu ile imara konu olmayan sosyal ve teknik altyapı alanlarına imar hakkı tanımlanmakta ve plan bölgesinin nüfusunun ve yapı yoğunluğunun arttırılması amaçlanmaktadır.

3- Plan notlarının B.2.3. maddesinin değiştirilmesi talebi;

Değerlendirme: 26/01/2013 tasdik tarihli “B.2.3. Kentsel Hizmet Alanları” başlıklı plan notunda TELEKOM olarak gösterilen kentsel hizmet alanlarında haberleşme ve iletişim birimlerinin yer alabileceği ifadelendirilmektedir. Dolayısıyla, bu plan notunda bahsi geçen “TELEKOM” ibaresi, mülkiyet ile ilgili hususu değil söz konusu parselde verilecek hizmet ile ilgili detayları açıklamaktadır. Bu nedenle, söz konusu itirazın 1/5000 ölçekli nazım imar planı doğrultusunda hazırlanacak olan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı aşamasında değerlendirilmesi gerekmektedir.

İlgi (d) de yer alan Başakşehir Belediye Başkanlığı’nın itirazı ile ilgili değerlendirme;

1- Plan notlarının A.4. maddesinin değiştirilmesi talebi;

2- Plan kapsamındaki “Anaokul Tesisleri Alanı”nın “Kreş Alanı” lejantına alınması talebi;

Değerlendirme: 26/01/2013 tasdik tarihli planda ayrılan “Anaokul Tesisleri Alanı” plan bütünlüğü çerçevesinde ve kamusal hizmet götürme amaçlı olarak planlanmış olup bu alanlar, itiraz yazısında ifade edildiği şekliyle “Ana Sınıfı” kapsamında düşünülen alanlar değildir. Bunun yanında itiraz konusu plan

kapsamında “Kreş Alanı” olarak planlanmış herhangi bir bölge ve bu konu hakkında ihdas edilmiş herhangi bir plan notu bulunmamakta olup, “Kreş Alanı” kullanımının hangi amaçla talep edildiği anlaşılamamıştır.

Ancak, ülkemizdeki meri mevzuat hükümleri ve genel işleyiş düzeni göz önüne alındığında “Özel Mülkiyet Amaçlı” olarak talep edilen “Kreş Alanı” kullanımı, plan bütünlüğüne aykırı ve kamusal donatı alanlarını azaltıcı bir taleptir.

3- Plan notlarının Genel Hükümler bölümüne plan notları ilave edilmesi talebi;

Plan notlarının genel hükümler bölümüne ilave edilmesi talep edilen;

“KOP alanlarının kamuya bedelsiz devri halinde, devri yapan malik lehine KOP parselinin alanı üzerinden KAKS: 1.00 değeri esas alınarak imar hakkı transferi yapılır.”

“Belediye, mülkiyetindeki KOP parsellerinde yatırım gerçekleştirmesi halinde veya bu parselleri yatırımcı kuruluşa bedelsiz devretmesi halinde Belediye lehine KOP parselinin alanı üzerinden KAKS: 1.00 değeri esas alınarak imar hakkı transferi yapılır.”

plan notları; plan bütünlüğü çerçevesinde oluşturulan yoğunluk kademelenmesini, plan bütünlüğünü ve sosyal altyapı dağılımını bozucu, yapı ve nüfus yoğunluğunu arttırıcı nitelikte olmakla birlikte imar mevzuatının özüne de aykırıdır. Söz konusu plan notu ile imara konu olmayan sosyal ve teknik altyapı alanlarına imar hakkı tanımlanmakta ve plan bölgesinin nüfusunun ve yapı yoğunluğunun arttırılması amaçlanmaktadır.

İlgi (e) de yer alan İl Sağlık Müdürlüğü’nün itirazı ile ilgili değerlendirme;

İlgi (e) yazıda; 27/06/2012 tarih ve 165331 sayılı kurum görüş yazısı ile meri imar planlarında yer alan "Sağlık Tesisi Alanlarının” korunması ve Hazine adına tescil edilmesi talep edildiği ancak, itiraz konusu 1/5000 Ölçekli Başakşehir İlçesi Oyakkent Nazım İmar Planında sağlık alanlarının korunmadığı, yerlerinin değiştirildiği ve alansal büyüklüklerinin küçültüldüğü belirtilerek, itiraz konusu plana “Planlama Alanındaki Sağlık Tesisi Alanları Hazineye Tescil edilecektir” şeklinde plan notu eklenmesi veya mümkün olmaması halinde meri planlardaki Sağlık Tesisi Alanlarının korunması talep edilmektedir.

İtiraz konusu 26/01/2013 tasdik tarihli 1/5000 Ölçekli Başakşehir İlçesi Oyakkent Nazım İmar Planının A.4. nolu plan notunda, sağlık tesis alanlarının da içinde yer aldığı sosyal ve teknik altyapı alanlarının kamu eline geçmeden uygulama yapılamayacağı hüküm altına alınmış olup, bu plan notu ile plan kapsamında yapılacak bütün imar uygulamaları için kamuya ayrılan alanların kamu eline geçmesi şart olarak ortaya konulmuştur.

Ayrıca itiraz konusu planda, sağlık tesis alanları 19/01/2004 tasdik tarihli plana göre alansal olarak azalmasına rağmen adet olarak artırılmış ve sağlık tesis alanları planlama alanı bütününde dengeli bir şekilde dağıtılarak işlevselliği ve erişebilirliği artırılmıştır. ” Denilerek.

26/01/2013 tasdik tarihli 1/5000 Ölçekli Başakşehir İlçesi Oyakkent Nazım İmar Planına askı süresi içinde yapılan ilgi (a), ilgi (b), ilgi (c), ilgi (d) ve ilgi (e) itirazlar ve ekleri yazımız ekinde iletilmekte olup, söz konusu itirazların 3194 sayılı İmar Kanunu ve 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu’nun ilgili maddelerine göre incelenmek ve karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur.

KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Başakşehir İlçesi, 26.01.2013 tarihli 1/5000 ölçekli Oyakkent Nazım İmar Planı’na yapılan itirazlar incelenmiş olup 757 ada, 753 ada ve çevresi ile ilgili yapılan itirazlar kapsamında itiraza konu adaların ve çevrelerin bilgi paftasında gösterildiği şeklide K2 konut alanı ve yeşil alan olarak düzenlenmesi, diğer itirazların ise 1/1000 ölçekli planın hazırlanması ve bu plana göre yapılacak 18. Madde uygulaması sonunda değerlendirilme yapılması için müdürlüğüne iadesi komisyonumuzca uygun görülmüştür.

Meclisimizin Onayına Arz Olunur.

Sefer KOCABAŞ Timur SOYSAL Mustafa DEMİRKAN İmar ve Bayındırlık Başkan Vekili Raportör

Komisyonu Başkanı

İrfan MERT Oktay BİRİNCİ Hayri KIR Üye Üye Üye

Ömer Lütfü SOMUN M. Sedat ÖZKAN Nevzat ŞELİMEN Üye Üye Üye

T.C

İSTANBUL BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ

KOMİSYON RAPORLARI

Rapor No:

206 Tarih:

12.07.2013 Dosya No:

2013/1531 İMAR VE BAYINDIRLIK KOMİSYONU

KONUNUN ÖZÜ: Gaziosmanpaşa ilçesi, 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı plan notlarına plan notu ilavesi hakkında.

KOMİSYON İNCELEMESİ: Planlama Müdürlüğünün 08/ 07 /2013 gün ve 2013-7159 sayılı yazısında;

" İlgi:(a) İmar Müdürlüğü’nün 25.04.2013 gün, 1922 sayılı yazısı.

(b) Gaziosmanpaşa Belediye Başkanlığı’nın 28.05.2013 gün ve 5787 sayılı yazısı.

(d) Büyükşehir Belediye Başkanlığının 20.08.2004 gün S/89 sayılı genelgesi ve 20.08.2004 gün S/90 sayılı Başkanlık Onayı.

TALEP:

Gaziosmanpaşa sınırları içerisinde “meri 1/1000 ölçekli imar planındaki iskan edilebilir toplam inşaat alanı korunacaktır / aşılmayacaktır.” gibi buna benzer plan notları oluşturularak plan tadilatı yapılan alanlarda “iskan edilebilir toplam inşaat alanı” gibi ifadelerin uygulama aşamasında farklı şekilde yorumlanmasıyla uygulamada problemler oluşturduğu İmar Müdürlüğü’nün ilgi (a) yazısında belirtilmektedir. Aynı şekilde Gaziosmanpaşa Belediye Başkanlığı’nın ilgi (b) yazısı ile uygulama aşamasında problemlerin oluştuğu belirtilerek problemin çözümüne yönelik plan notları ve inşaat hakkı transferi yapılması talep edilmiştir. Bu nedenle uygulamada yaşanan problemlerin ortadan kaldırılmasına yönelik belirleyici plan notları ile inşaat hakkı transferine ilişkin 1/5000 ölçekli plan notlarının oluşturulmasına ilişkin ilgi (c) Başkanlık Oluru alınarak buna ilişkin 1/5000 ölçekli plan notu değişikliği teklifi hazırlanmıştır.

PLANLARDAKİ DURUM:

21.09.2004 onaylı 1/5000 ölçekli TEM Güneyi Nazım İmar Planı ve üzerine gelen 17.07.2006-07.08.2006-23.11.2008-28.05.2009-18.12.2009-16.08.2011 onanlı 1/5000 ölçekli plan notları ile 07.08.2006-04.10.2007-17.01.2012-18.09.2012 onanlı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı notları bulunmaktadır.

Belgede KOMİSYON RAPORLARI (sayfa 34-37)