Konut Alanları

Belgede KOMİSYON RAPORLARI (sayfa 92-95)

İMAR VE BAYINDIRLIK KOMİSYONU

KONUT+KENTSEL ÇALIŞMA

3.1 Konut Alanları

1/5000 Ölçekli Planda Konut Alanı Yapılaşma Şartları

1/5000 Ölçekli Plan Notlarının 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planlarının Yapımı Aşamasında Uyulacak Hükümler kısmının 21. Maddesinde;

21.a.Meskun Konut Alanları

1. Meskun Az Yoğunluklu Konut Alanları

Maksimum yoğunluk:120 ki/ha., h.max: 9.50m., minimum parsel ifraz şartı: 500 m2’dir.

2.Meskun Orta Yoğunluklu Konut Alanları

a-Maksimum yoğunluk:250 ki/ha., h.max: 12.50m., minimum parsel ifraz şartı: 700 m2’dir.

b-Maksimum yoğunluk:340 ki/ha., h.max: 15.50m., minimum parsel büyüklüğü: 700 m2’dir.

3. Meskun yüksek yoğunluklu konut alanları

a-Maksimum yoğunluk:420 ki/ha., h.max: 18.50m., minimum parsel büyüklüğü:1000 m2’dir.

b-Maksimum yoğunluk:500 ki/ha., h.max: 24.50m., minimum parsel büyüklüğü:1500 m2’dir.

21.b.Gelişme Konut Alanları

1. Gelişme Az Yoğunluklu Konut Alanları

Maksimum yoğunluk:120 ki/ha., h.max: 9.50m., minimum parsel ifraz şartı: 500 m2’dir.

2. Gelişme Orta Yoğunluklu Konut Alanları

a-Maksimum yoğunluk:250 ki/ha., h.max: 12.50m., minimum parsel ifraz şartı: 700 m2’dir.

b-Maksimum yoğunluk:340 ki/ha., h.max: 15.50m., minimum parsel ifraz şartı: 1000 m2’dir.

3. Gelişme Yüksek Yoğunluklu Konut Alanları

a-Maksimum yoğunluk:420 ki/ha., h.max: 18.50m., minimum parsel ifraz şartı: 1500 m2’dir.

b-Maksimum yoğunluk:500 ki/ha., h.max: 24.50m., minimum parsel ifraz şartı: 2000 m2’dir hükümleri getirilmiştir.

1/1000 Ölçekli Planda Konut Alanı Yapılaşma Şartları 1/1000 Plan Notları 4. Maddesinde;

Gelişme Konut Alanları

Gelişme Az Yoğunluklu Konut Alanları (120 ki/ha)

Yapılaşma Şartları: Az yoğunluklu Konut Alanlarında Yapı Emsali 0.50, Yapı yüksekliği iki (2) kattır. Yapı düzeni Ayrık nizam olup ön bahçe mesafesi 5 m., arka bahçe mesafesi h/2 ve yan bahçe mesafesi 3 m.den az olamaz.

İfraz Şartları: İfraz sonucu oluşacak parsellerde, parsel büyüklüğü 500 m²’den, parsel cephesi 16 m. ve parsel derinliği 20 m.’den az olamaz.

Gelişme Orta Yoğunluklu Konut Alanları

a) (250 ki/ha Yoğunluklu Konut Alanı) Yapılaşma Şartları:

Yapı Emsali 1,00, Yapı yüksekliği dört (4) kat ve h=12,50 m.dir. Yapı düzeni Ayrık olup ön bahçe mesafesi 5 m., arka bahçe mesafesi h/2 ve yan bahçe mesafesi 4 m.dir.

İfraz Şartları: İfraz sonucu oluşacak parsellerde, parsel büyüklüğü 700 m²’den, parsel cephesi 22 m., ve parsel derinliği 25 m.den az olamaz.

b) (340 ki/ha Yoğunluklu Konut Alanı)Yapılaşma Şartları:

Yapı Emsali 1,25, Yapı yüksekliği beş kat ve h=15,50 m.dir. Yapı düzeni Ayrık olup ön bahçe mesafesi 5 m., arka bahçe mesafesi h/2 ve yan bahçe mesafesi 5 m.dir.

İfraz Şartları: İfraz sonucu oluşacak parsellerde, parsel büyüklüğü 1000 m²’den, parsel cephesi 22 m., ve parsel derinliği 25 m.den az olamaz.

Gelişme Yüksek Yoğunluklu Konut Alanları (420 ki/ha)

Yapılaşma Şartları: Yapı Emsali 1,50, Yapı yüksekliği altı kat, h=18,50 m.dir. Yapı düzeni ayrık olup ön bahçe mesafesi 5 m., arka bahçe mesafesi h/2 ve yan bahçe mesafesi 5 m.dir.

İfraz Şartları: İfraz sonucu oluşacak parsellerde, parsel büyüklüğü 1500 m²’den, parsel cephesi 25 m., ve parsel derinliği 35 m.den az olamaz.

Meskun Konut Alanları

Meskûn Az Yoğunluklu Konut Alanları (120 ki/ha):

Yapılaşma Şartları: Az yoğunluklu Konut Alanlarında yapı emsali 0.50, Yapı yüksekliği iki (2) kattır. Yapı düzeni Ayrık nizam olup ön bahçe mesafesi 5m., yan bahçe mesafesi 3 m.den az olamaz.

İfraz Şartları: İfraz sonucu oluşacak parsellerde, parsel büyüklüğü 500 m2, parsel cephesi 16 m. ve parsel derinliği 20 m.den az olamaz.

Orta Yoğunluklu Konut Alanları -I (250 ki/ha Konut Alanı)

Bu alanlarda yapı emsali 1.00 ve yapı yüksekliği 4 kattır. Ön bahçe mesafesi 5 m., yan bahçe mesafesi 4 m.den az olamaz.

Bu alanlarda en küçük parsel büyüklüğü 500 m2, en küçük parsel cephesi 16 m. ve en küçük parsel derinliği 25 m.

olup bu şartları sağlamayan parsellere müstakil yapı izni verilemez ve uygun parseller ile tevhidi sağlanır. İfraz ile oluşacak parsellerde ise parsel boyutları aynı olmak koşulu ile parsel büyüklüğü 700 m2’den küçük olamaz.

Orta Yoğunluklu Konut Alanları -II (340 ki/ha Konut Alanı)

Bu alanlarda yapı emsali: 1.25 ve yapı yüksekliği 5 kattır. Ön bahçe mesafesi 5 m., yan bahçe mesafesi 4 m.den az olamaz.

Bu alanlarda en küçük parsel büyüklüğü ve ifraz şartı 700 m2 olup parsel cephesi 16 m. ve parsel derinliği 25 m.den az olamaz. Bu şartları sağlamayan parsellere müstakil yapı izni verilemez ve uygun parseller ile tevhidi sağlanır.

Meskûn Yüksek Yoğunluklu Konut Alanları (420 ki/ha)

Ayrık 6 kat Yapı Nizamı olan bu alanlarda Yapı Emsali 1,50 dir. Ön bahçe mesafesi 5m. yan bahçe mesafesi 5m.dir. En küçük parsel büyüklüğü 750 m2, parsel cephesi 20 m., parsel derinliği 25 m. olup bu şartları sağlamayan parsellere müstakil yapı izni verilmez. Bu alanlarda minimum parsel büyüklüğünü sağlamak amacıyla tevhid edilecek parselleri belirlemeye belediye yetkilidir. Tevhid edilecek parseller belirlenirken ada içerisinde üzerine müstakil yapı yapılamayacak veya tevhidi mümkün olmayan tekil parseller bırakılamaz.

1/1000 ölçekli plan teklifi alana ait 05.03.2009 onaylı 1/5000 ölçekli Silivri Merkez ve Yakın Çevresi (TEM Otoyolu Güneyi) Nazım İmar Planında nüfus 45,143 kişidir.

1/5000 ölçekli plan ile teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında ayrılan konut alanları ve hesaplanan nüfus değerleri aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.

Tablo 3’de görüldüğü üzere Alipaşa Mahallesi 1/1000 ölçekli Teklif Uygulama İmar Planının nüfusu 54 249 kişidir. Nüfus, ayrılan konut alanları yapılaşma şartlarına göre “konut alanı x emsal / ort. kişi başına düşen inş.

alanı (30m2/ki) =nüfus” yöntemiyle hesaplanmıştır.

Tablo 3. Konut alanlarının 1/5000 ve 1/1000 ölçekli plandaki yapılaşma şartları, alan ve nüfus büyüklüklerini karşılaştırma tablosu

1/1000 PLAN

1/5000 PLAN GERÇEKLEŞEN OLMASI

GEREKEN

ADI ALAN

(m2) NÜFUS ADI ALAN

(m2) EMSAL NÜFUS EMSAL NÜFUS

KONUT

120 1,056,856 12,684 KONUT

E:0.50 1,069,604 0.50 17,827 0.36 12,835 KONUT

250 315,070 7,875 KONUT

E:1.00 286,717 1.00 9,557 0.82 7,837 KONUT

340 475,868 16,184 KONUT

E:1.25 426,797 1.25 17,783 1.15 16,361 KONUT

420 198,800 8,400 KONUT

E:1.50 181,634 1.50 9,082 1.40 8,476 TOPLAM 2,046,594 45,143 1,964,752 0.83 54,249 0.69 45,509

3.1.1 Plan Teklifinin, Konut Alanları Yapılaşma Şartları Ve Plan Nüfusu Açısından 1/5000 Plana Uygunluk Değerlendirilmesi:

1. 1/5000 ölçekli planda Az Yoğunluklu Konut Alanları (120 kişi/ha) için max. yükseklik 3 kat verilirken 1/1000 ölçekli plan teklifinde 2 kat olarak belirlenmiştir.

2. 1/1000 ölçekli teklif planda 229, 230, 231 sayılı adalar ve kısmen 3887, 3884 ve 3883 sayılı parsellere denk gelen 2.6 ha alan için yapılaşma koşulları E=0.5 ve 2 kat olarak verilmiştir. Bu bakımdan söz konusu alanda 1/5000 planın öngördüğü 340 kişi/ha yoğunluk yerine 120 kişi/ha koşulu getirildiği görülmüştür.

3. 1/5000 ölçekli planda 1000 m2 olarak verilen 420 ki/ha yoğunluklu meskun konut alanları min. parsel büyüklüğünün 1/1000 ölçekli planda 750 m2 olarak belirlendiği görülmektedir.

Konut Alanlarında 1/1000 ölçekli teklif plan ile getirilen yapılanma şartlarının kat yüksekliği açısından 1/5000 ölçekli plana uygun olduğu görülmüştür.

Konut Alanlarında 1/1000 ölçekli teklif plan ile getirilen yapılanma şartlarının emsaller açısından ise 1/5000 ölçekli plana uygun olduğu görülmüştür.

1/5000 ölçekli planda Az Yoğunluklu Konut Alanları (120 ki/ha) olarak ayrılan alanlar 1/1000 ölçekli teklif planda Emsal:0.36 yapılanma şartlarında yapılaşması gerekirken Emsal:0.50,

a) Orta Yoğunluklu Konut Alanları (250 ki/ha) olarak ayrılan alanlar, Emsal:0.82 yapılanma şartlarında yapılaşması gerekirken Emsal:1.00,

b) Orta Yoğunluklu Konut Alanları (340 ki/ha) olarak ayrılan alanlar, Emsal:1.15 yapılanma şartlarında yapılaşması gerekirken Emsal:1.25,

Yüksek Yoğunluklu Konut Alanları (420 ki/ha) olarak ayrılan alanlar, Emsal:1.40 yapılanma şartlarında yapılaşması gerekirken Emsal:1.50 yapılanma şartlarında gerçekleştiğinden 1/5000 ölçekli yapılaşma şartları aşılmıştır.

1/1000 ölçekli Uygulama İmar Plan teklifinin getirdiği nüfus: 54.249 kişi olarak hesaplanmış olup, 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planın nüfusu olan 45.143 kişiyi geçmektedir. Teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı nüfus büyüklüğü açısından 1/5000 ölçekli planın yapılanma şartları aşıldığından, 1/5000 ölçekli plan nüfusunu 9.106 kişi aştığı tespit edilmiştir.

Belgede KOMİSYON RAPORLARI (sayfa 92-95)