İncelenen Mahallelerde Vergi Değeri ve Piyasa Değeri İlişkileri

62

63

Araştırma sonuçlarına göre emlak vergi değerinin piyasa koşullarının % 27,61’ine karşılık gelmesi nedeni ile –diğer koşullar sabit- belediyenin emlak vergi geliri kaybı 3,62 kat gibi oldukça yüksek düzeye çıktığı görülmektedir (Çizelge 3.6). Diğer bir ifade ile tahsilat oranının aynı düzeyde kalması halinde, taşınmazların vergi değerinin piyasa değerlerine yaklaştırılmasıyla birlikte belediyenin mevcut emlak vergisi gelirinin yaklaşık 4 kat artacağı ortaya çıkmaktadır. Buna incelenen mahallelerde ada ve parsel ölçeğinde yapılan plan tadilatları ve değer artışlarının da eklenmesi durumunda, vergi gelirlerindeki artışın daha da yüksek olacağı görülmektedir. Türkiye’de ilk defa Maliye Bakanlığı’nın 2013/1 nolu Emlak Vergisi İç Genelgesi’nde takdir komisyonlarınca;

“takdir işlemleri yapılırken gerekli olan hallerde teknik elemanlardan, bilirkişiden, arazinin konumu itibarıyla gayrimenkul değerleme uzmanlıklarından veya gayrimenkul alım satım faaliyeti yapanlardan, organize sanayi bölgesi, serbest bölge gibi özelliği bulunan yerlerde bu birimlerin yetkili organlarının görüşlerinden de faydalanılır”

yönündeki düzenleme ile Ankara Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü Taşınmaz Geliştirme Anabilim Dalı tarafından Ankara İli Sincan ve Konya İli Selçuklu İlçesi sınırları içindeki mahallelerde arsa ve arazilerin vergi değerleri takdir edilmiş ve araştırma sonuçları takdir komisyonu tarafından olduğu gibi benimsenerek mahalle, cadde ve sokak ile değer yönünden farklı adaların birim değerleri tespit edilerek bu değerler süresi içinde ilan edilmiş ve kesinleşmiştir¹. İnceleme sonuçlarına göre iki ilçede taşınmazların emlak vergisi değerlerinin piyasa değerlerine oranlarının % 45 ile

% 65 aralığına çekildiği, belediyelerin vergi gelirlerinde ise 3-4 kat arasında artış sağlandığı ve tahsilat oranlarının bir önceki yıla göre hemen hemen aynı düzeyde kaldığı ortaya konulmuştur. Yapılan çalışmanın veraset, intikal, değer artış kazancı ve tapu harcı vergileriyle kamu gelirlerindeki etkisi de ilçe ölçeğinde yaşamsal derecede öneme sahip olmaktadır. Pilot proje ölçeğinde yapılan araştırmanın sonuçlarına göre sadece vergi amaçlı değerleme çalışmalarının belediyelerin finansmanı ve kent ekonomisine ciddi oranda katkı sağlayabildiği tespit edilmiştir.

1 Detaylı bilgi için bakınız: H.Tanrıvermiş, Y. Aliefendioğlu, G. Erpul, A.U. Özcan, M. Arslan, B.G.

İşlek, M.K.Erdoğan, T. Atasoy ve M.O.Öndağ, Ankara İli Sincan İlçesi’nde 2014 Yılı ve İzleyen Yıllar İçin Arsa ve Arazilerin Emlak Vergisi Değerlerinin Araştırılması, ANKÜR Eğitim Hizmetleri Anonim Şirketi, Haziran 2013, Ankara; H.Tanrıvermiş, Y. Aliefendioğlu, G. Erpul, A.U. Özcan, M. Arslan, B.G.

İşlek, M.K.Erdoğan, T. Atasoy ve M.O.Öndağ, Konya İli Selçuklu İlçesi’nde 2014 Yılı ve İzleyen Yıllar İçin Arsa ve Arazilerin Emlak Vergisi Değerlerinin Araştırılması, ANKÜR Eğitim Hizmetleri Anonim Şirketi, Haziran 2013, Ankara.

64 4. GENEL DEĞERLENDİRME VE SONUÇ

Birçok ülkede yerel yönetimler ile merkezi idarenin vergi gelirleri ve toplam gelirleri kapsamında taşınmazlardan alınan vergi ve harçların önemli bir paya sahip olduğu bilinmektedir. Türkiye’de de yerel yönetimlerin başlıca öz gelirleri arasında emlak vergisi gelirleri özellikle il, ilçe ve belde belediyelerinin bütçeleri içinde önemli yer tutmaktadır. Kamunun soysal devlet anlayışına uygun olarak doğru, adil ve hızlı yatırımlarda bulunabilmesi için kamu alacaklarının hakkaniyete uygun ve doğru tespit edilerek tahsil edilmesi gerekmektedir.

Başta yerel yönetimler olmak üzere kamunun başlıca gelir kaynaklarından biri olan emlak vergisine esas değerler genel olarak bilimsel olmayan yöntemlerle belirlenerek, mevzuata ve bilimsel esaslara aykırı biçimde masa başında tespit edildiği görülmektedir. Yapılan çalışmaların bilimsel altlığının olmaması nedeniyle 2000 yılından bu yana vergi mahkemelerinde açılan davaların sonucunda takdir komisyonu kararlarının iptal edildiği, vergi mahkemeleri ve hatta Danıştay’ın vergi değerine ilişkin birçok kararının bilimsel esaslara, yaşamın olağan akışına ve hatta mevzuata bile aykırı yönlerinin olduğu görülmektedir. Takdir komisyonu ile mahkemelerce seçilen bilirkişilerin arsa ve arazi değerleme ölçütlerinin açık olmadığı, mahkemelerce emlak ofislerinde çalışan ve hiçbir niteliği olmayan şahısların bilirkişi olarak görevlendirildiği, böylelikle alınan raporların kalitesini adli yargıdaki raporlardan da kötü ve kabul edilemez olduğu tespit edilmiştir.

Gerek ülke düzeyindeki genel değerlendirme sonuçları ve önceki araştırma bulguları, gerekse bu çalışmada incelenen Elazığ İli kent merkezinden seçilmiş beş farklı mahallenin son üç genel beyan dönemi vergi değerlerinin piyasa değerleri ile karşılaştırmalı analizinin sonuçlarına göre taşınmazların vergiye esas değerlerinin takdiri sağlıklı olarak yapılmamış ve hatta yapılan değer tespitinin; bilimsel esaslara ve değerleme standartlarına uygun olmadığı tespit edilmiştir. Elazığ İli kent merkezinin gelişim trendi yüksek olan beş mahallesinde 2006, 2010 ve 2014 genel beyan dönemlerine ait arsa vasfındaki taşınmazların takdir edilen ve kesinleşen vergi değerleri, genel olarak bir önceki beyan döneminin vergi değerinin enflasyon oranları nispetinde

65

artırılması yoluyla belirlenmiş ve takdir edilen değerlerdeki artışların genelde taşınmazların piyasa değerlerinin altında kaldığı ortaya konulmuştur.

Türkiye’de ve birçok ülkede emlak vergisi değeri çok yönlü olarak kullanılmakta ve taşınmazlardan alınan bütün vergi ve harçların matrahını emlak vergi değeri teşkil etmektedir. Buna ilave olarak kamu kurumlarının kamulaştırma, kiralama, ecrimisil ve satış işlemleri sırasında konu taşınmazların değerini belirlemede vergi değerinin önemli bir fikir kaynağı olacağı görülmektedir. Diğer yandan birçok ülkede imar hakkının neden olduğu değer artışları ve özellikle parsel ölçeğinde yapılan plan tadilatlarından elde edilen rant kazancının kamuya döndürülmesinde emlak vergisi değeri kullanılmaktadır. Vergi değerinin uzman kişilerce doğru biçimde tespiti ve yeniden değerleme çalışmaları cadde/sokak veya mahalle ölçeğinde en az iki yılda bir defa yeniden belirlenmesi ve imar hareketlerine bağlı olarak taşınmaz piyasasında elde edilen ranttan kent ekonomisi ile kent yönetiminin de pay almasına imkan verilmesi mümkün olabilecektir.

Kamu gelirleri ve yerel yönetimlerin öz gelirlerinin artırılması bakımından öncelikle taşınmazların değerleme sisteminin değiştirilmesi ve bu alanda yeni yapılanmanın gerçekleştirilmesi zorunludur. İl, ilçe ve mahalle ölçeğinde değerleme verilerinin toplanması, değer düzeltme katsayılarının tespiti edilmesi, taşınmazların piyasa ve gelir değerlerine dayalı değerleme çalışmalarının yapılması sağlanmalıdır. Bu yolla taşınmazların türlerine göre her yıl takdir edilecek vergi değerlerinin, piyasa değerlerine yaklaştırılması veya bu iki değer arasında büyük farklılığın minimize edilmesi zorunludur. Hatta taşınmazların bir bütün olarak vergileme sistemine esas değerleme çalışmasının yapılması ve ivedi olarak kurumsallaşmasının sağlanması zorunlu görülmektedir. Belirtilen amaçla Hollanda, İngiltere, Rusya, Almanya ve ABD’de benimsenen modelde olduğu gibi Değerleme Kurumu veya Değerleme İdaresi’nin kurulması veya Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde Taşınmaz Değerleme Dairesi’nin kurulması ve vergiye esas değerin bu birimlerce en az iki yılda bir defa yeniden belirlenmesinin gerekliliği ortaya çıkmaktadır.

66

Türk Vergi Sistemi’nde matrah olarak kullanılan taşınmaz değerlerinin uzman kişi ve kurumlarca takdir edilmesinin sağlanması, arsa ve arazi vasfındaki taşınmazların piyasa değerleri, ticari taşınmazların kira geliri ve diğer taşınmazların da maliyet bedeli üzerlerinden vergilemesinin yapılması yönünde adımların atılması, özellikle arsa ve arazi vergi değerleri belirleme işlemlerinin Taşınmaz Geliştirme Uzmanları ile Lisanslı Değerleme Uzmanları tarafından yapılması gerekmektedir. Taşınmaz Geliştirme Uzmanları; aldıkları disiplinlerarası eğitim ile uygulama becerilerine dayalı olarak yerel taşınmaz piyasalarını analiz etme, çözümleme bulma, doğru ve adil değer tespitleri yapabilme niteliklerine sahiptirler. Özellikle Maliye Bakanlığı, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ve yerel yönetimlerin personel istihdamında Taşınmaz Geliştirme Uzmanlığı alanında eğitim almış kişilerin mali işler, emlak ve kamulaştırma, imar ve şehircilik alanlarında istihdam edilmelerine öncelik verilmesinin zorunlu olduğu açıktır.

Bu yolla hem kamu gelirlerinde artışın sağlanması, hem de harcamalarda şeffaflık ve azami tasarrufa gidilmesi ile doğal olarak gelir elde edilmesine ve kaynakların etkin kullanımına katkı sunacağı görülmektedir.

67 KAYNAKÇA

Alkan, M., Nişancı, R. ve Yıldırım, V., 2006. Coğrafi Bilgi Sistemlerinde Ağ Analizi Teknikleriyle Emlak Vergi Değerlerinin Takibi, Dokuz Eylül Üniversitesi Fen ve Mühendislik Dergisi, 8(1),109-117.

Aliefendioğlu, Y. ve Tanrıvermiş, H., 2015. Kentsel Dönüşüm Sürecinde Taşınmaz ve Proje Değerleme İşlemleri ve Sorunlarının Analizi: Kayseri Büyükşehir Belediyesi Sahabiye ve Fatih Mahalleleri Dönüşüm Projesi Örneği Çerçevesinde Değerlendirme, (Basımda), Ankara.

Anonim, 2013. Emlak Vergisi Kanunu İç Genelge Seri No:2013/1, Tarih: 05/03/2013, Sayı: 82673428-175.99[6650-150]-18305, Ankara.

Anonim. 2015. Web Sitesi: http://gib.gov.tr, Erişim Tarihi: 27/01/2015.

Atay, M., 1991. Zorunlu Göçler Keban Örneği. Fırat Üniversitesi, Fırat Havzasının Sosyal, Kültürel ve Ekonomik Kalkınma Sempozyumu, 579-584, Elazığ.

Buldaç, O., 1963. Elazığ’ın Konut Durumu ve 1960–1970 Yılları Arasındaki Konut İhtiyaç Tahminleri. Yeni Fırat Dergisi, (17), 24, Elazığ.

Coşkun, M., 2008. Elazığ Merkez Kentsel Yerleşmesi. Elazığ Mimarlar Dergisi, (1), 10.

Demirel, Y., 2007. Tarık Tahiroğlu’nun Hatıralarıyla Elaziz’den Elazığ’a. Manas Yayıncılık, 10-12, Elazığ.

Doğanay, H., 1991. Erzurum’da Gecekondu Sorunu ve Başlıca Çözüm Yolları. Fırat Üniversitesi, Fırat Havzasının Sosyal, Kültürel ve Ekonomik Kalkınması Sempozyumu, 471-495, Elazığ.

Doğanay, H., 1989. Doğu Anadolu Bölgesine Yönelik Toplu Konut Uygulamasının Coğrafi Planlama Esasları, Atatürk Üniversitesi, Fen Edebiyat Fakültesi Dergisi,17, 131-153.

Ertürk, H., 1995. Kent Ekonomisi, 1. Baskı, Bursa.

Ergücü, N., 1991. Keban Holding Anonim Şirketi ve Fırat Havzasına İktisadi Yönden Etkileri, Fırat Üniversitesi. Fırat Havzasının Sosyal, Kültürel ve Ekonomik Kalkınma Sempozyumu, 127-133, Elazığ.

Harvey, D., 1996. Sosyal Adalet ve Şehir, Çev.: Mehmet Moralı, Metis Yayınları, İstanbul.

68

Karaboran, H., 1990. Elazığ’da Endüstrileşme Faaliyetleri, Fırat Üniversitesi, Fırat Havzası Coğrafya Sempozyumu, 101-167, Elazığ

Karakaş, E., 1999. Elazığ Şehrinin Gelişmesi. Fırat Üniversitesi. Sosyal Bilimler Dergisi, 9(1), 129-154.

Karasu, M.A. ve Karakaş, M., 2012. Belediyelerin Emlak Vergisindeki Gelir Kaybı:

Şanlıurfa Belediyesi Örneği, Maliye Dergisi, (16), 442.

Keleş, R., 1964. Türkiye’de Bölgeler Arası Dengesizlikler. 7. İskan ve Şehircilik Haftası Konferansları. 11-13 Kasım, 35-40 Ankara.

Keleş, R., 1984. Kentleşme ve Konut Politikası Ankara Üniversitesi, Sosyal Bilimler Fakültesi yayın evi, 540, Ankara.

Meydan, S.G. ve Emür, S.H., 2013. Kentleşme ve Kentsel Rant İlişkisi: Kayseri Örneği, Çağdaş Yerel Yönetimler, Cilt 22(4, Ekim 2013): 51-73.

Palutoğlu, M. ve Tanyolu, E., 2006. Elazığ İl Merkezi Yerleşim Alanının Depremselliği. Fırat Üniversitesi Fen ve Müh. Bil. Dergisi Cilt: 18 (4): 577–

588.

Susmaz, H., 2010. Elazığ Uygulama İmar Planlarının Tarihsel Gelişim Sürecinin İncelenmesi. Yüksek Lisans Tezi, Fırat Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Yapı Eğitim Anabilim Dalı, 49-51, Elazığ.

Tanrıvermiş, H., 2008. Taşınmaz Değerlemede Gelir Çarpanları Yaklaşımı ve Türkiye’de Kentsel ve Kırsal Taşınmaz Değerleme Uygulamalarında Kullanım Olanakları, Vergi Sorunları Dergisi, Sayı:241 (2008):106-148, İstanbul.

Tanrıvermiş, H. ve Aliefendioğlu, Y., 2008. Yapı Değerlemesinin Teorik Esasları ve Uygulamaları: Türkiye’de Kamulaştırma, Emlak Vergisi ve İmar Düzenlemeleri Yönünden Bir İnceleme, Türk Kooperatifçilik Kurumu, Üçüncü Sektör Kooperatifçilik, Cilt (2008):43, Sayı:4:88-111, Ankara.

Tanrıvermiş, H., Aliefendioğlu, Y., Erpul, G., Özcan, A.U., Arslan, M., İşlek, B.G., Erdoğan, M.K., Atasoy T. ve Öndağ, M.O., 2013. Ankara İli Sincan İlçesi’nde 2014 Yılı ve İzleyen Yıllar İçin Arsa ve Arazilerin Emlak Vergisi Değerlerinin Araştırılması, ANKÜR Eğitim Hizmetleri Anonim Şirketi, Haziran 2013, Ankara.

69

Tanrıvermiş, H., Aliefendioğlu, Y., Erpul, G., Özcan, A.U., Arslan, M., İşlek, B.G., Erdoğan, M.K., Atasoy T. ve Öndağ, M.O., 2013. Konya İli Selçuklu İlçesi’nde 2014 Yılı ve İzleyen Yıllar İçin Arsa ve Arazilerin Emlak Vergisi Değerlerinin Araştırılması, ANKÜR Eğitim Hizmetleri Anonim Şirketi, Haziran 2013, Ankara.

Taşcı, L., 1996. Elazığ İli Kent Planlaması ve İmar Uygulamaları Üzerine Bir Araştırma. Yüksek Lisans Tezi, Fırat Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, İnşaat Anabilim Dalı, 6, Elazığ.

Temizer, M., 1991. Elazığ’ın Kalkınmasında Belediye Hizmetleri. Fırat Üniversitesi, Fırat Havzasının Sosyal Kültürel ve Ekonomik Kalkınma Sempozyumu, 241-247, Elazığ.

Tümertekin, E., 1968. Türkiye’de İç Göçler. İstanbul Üniversitesi Yayınevi, 82,İstanbul.

70

EKLER

EK-1: Abdullahpaşa Mahallesi İmar Planı Verileri İle Uydu Görüntüsünün Entegrasyonu

71

72

EK-2: Ataşehir Mahallesi İmar Planı Verileri İle Uydu Görüntüsünün Entegrasyonu

72

73

EK-3: Cumhuriyet Mahallesi İmar Planı Verileri İle Uydu Görüntüsünün Entegrasyonu

73

74

EK-4: Çaydaçıra Mahallesi İmar Planı Verileri İle Uydu Görüntüsünün Entegrasyonu

74

75

EK-5: Sürsürü Mahallesi İmar Planı Verileri İle Uydu Görüntüsünün Entegrasyonu

75

76

EK-6: Alan Araştırması ve Veri Toplamada Kullanılan Görüşme Formu Ankara Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü Taşınmaz Geliştirme Anabilim Dalı

Kent Merkezinin Gelişimi ve Emlak Vergisi İle İlişkilendirilmesi: Elazığ Kent Merkezi Örneği Konulu Dönem Projesi Kapsamında Alan Araştırma ve Veri Toplama Formu

1. Görüşme yapılan işletmenin niteliği ve adresi………..

2. Görüşme tarihi ve saati…………,………

3. Kaç yıldan beri emlak alım-satımı, kiralama ve danışmanlık hizmeti vermektesiniz?

4. Taşınmaz piyasasıyla ilgili genel olarak ne tür hizmetler vermektesiniz?

Alım-Satım ( ) Kiralama ( ) Trampa ( ) Danışmanlık ( ) 5. Gayrimenkul değerleme alanında herhangi bir eğitim ya da lisansınız var mı?

Evet ( ) Hayır( )

6. Gayrimenkul değerlerinin tespiti yaparken hangi metotları kullanıyorsunuz ?

7. Altlık olarak kullandığınız değer haritaları var mı? Evet ( ) Hayır ( )

8. Son yıllarda Çaydaçıra, Cumhuriyet, Sürsürü, Abdullahpaşa ve Ataşehir Mahalleleri’nde gerçekleşen imar hareketlerinin taşınmaz piyasasına olan etkisi ne ölçüde olmuştur?

9. Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından emlak vergisine esas beyan edilen asgari birim ( m² ) arsa ve arazi vergi değerleri ile ilgili yorumunuz nedir?

10. ……….. Mahallesi, ….. Mevkii’nde bulunan cadde ve sokaklarda ki muhtelif taşınmazların alım ve satım değerlerine göre ortalama gayrimenkul birim ( m² ) fiyatları nedir? ?...TL ile…....TL aralığında

11. …….. Mahallesi, ….. Mevkii’nde bulunan cadde ve sokaklarda ki muhtelif taşınmazların otalama kira gelirleri ne kadardır?...TL ile……..TL aralığında 12. Üzerinde yapı bulunan taşınmazların değer tespitinde yapıların niteliğini, cinsi,

sınıfı, fiziksel özelliği, ekonomik ömrü ve yapım maliyetlerini dikkate alıyor musunuz? Evet ( ) Hayır ( )

77

No Mahalle Ada Parsel Alan

(m²) Cins Bağ. Böl.

Bilgileri

İmar

Durumu Konum Alım-Satım Şekli

Alım-Satım Bedeli / Yıllık

Kira Bedeli (TL)

Alım-Satım Tarihi

Güncel Değer (TL/m²)

Güncel Birim Değer (TL/m²)

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

77

12. Portföyünüzde ve alım-satım-kiralama işlemlerinde aracı olduğunuz taşınmazlara ait tüm veriler (tapu, adres, imar durumu, satış bedeli, satış şekli ve tarihi) nelerdir?