Gayrimenkul Kıymet Artışı Vergisi

72

vergilendirme sahasını kavrayan mahalli vergicilikte bu kadar ince ve komplike bir mekanizmanın uygulanması yoluna gidilmesi izahı çok zor bir yaklaşımdır. Bunlara ilaveten gayrimenkullerin kazandığı değer artışlarının vergi sistemimize 1970 yılında gayrimenkul kıymet artışı vergisi yoluyla ithal edildiği göz önüne alınırsa, değerlenme resminin belediye gelir sistemine dahil edilmemesindeki isabet daha iyi anlaşılmış olur.

Sonuç olarak, belediyeler kentsel toprakların değer artışı ya da rantının bölüşülmesi sürecinde en etkili araçlardan birinden yoksun bırakılmıştır.¹⁸⁶ “Rant Vergisi” tanımına en çok uyan şerefiye uygulamasının yerel yönetimlerce kötüye kullanılmasını önleyecek mekanizmalarla birlikte yeniden düzenlenmesinde, kentsel toprak rantının kamuya kazandırılması bakımından büyük yararlar vardır.¹⁸⁷

73

basan artışlar şeklinde tanımlanmaktadır.¹⁸⁸ Gayrimenkul kıymet artışı vergisi ise gayrimenkullerin el değiştirmesi sırasında iktisap değeri ile satış değeri arasındaki farka uygulanan ve Batıda ‘kapital kazançları vergisi’ uygulamasının önemli bir ayağı (diğer ayağı “taşınır değer artışları vergisi”) olarak gündemde olan bir vergidir.¹⁸⁹

Türkiye’de 1970 tarihinde yürürlüğe giren 1318 sayılı Finansman Kanunu’nun 33 ilâ 46’ncı maddelerinde gayrimenkul kıymet artışlarının vergilendirilmesine yönelik düzenlemelere yer verilmiştir.¹⁹⁰ Gayrimenkul kıymet artışı vergisinin kanunlaşma gerekçesinde şu ifadeler yer almaktadır. Kalkınmakta olan ülkemizdeki tasarrufların olumlu sahalara kaydırılması ile ilgili iktisadi ortam, bir taraftan teşvik tedbirleri ve istikrar politikası yoluyla hazırlanırken; öte yandan, spekülatif karakterdeki gayrimenkul yatırımlarının cazibesini azaltmak amacıyla bina, arazi ve arsaların devir ve temlikinden doğan değer farklarını müterakki bir tarifeyle vergilendiren bir kıymet artışı vergisi bu tasarıya alınmıştır. Görüldüğü üzere, söz konusu verginin konulmasındaki maksat, spekülatif karakterdeki gayrimenkul yatırımlarının cazibesinin azaltılmasıdır.¹⁹¹

Gayrimenkul kıymet artış vergisinin konusu, gayrimenkullerin elde bulundurma süresi içinde kazandıkları değer artışıdır. Bu değer artışları gelir ve kurumlar vergisi kanunları uyarınca gelir sayılarak vergilendiriliyorsa, bu vergi uygulanamaz. Vergiye tabi gayrimenkuller sadece arazi, arsa ve bunlar üzerindeki binalardır.¹⁹² Vergiyi doğuran olay, arazi, arsa ve bunların üzerindeki binaların ivazlı veya ivazsız devir ve temliki ile bunların karşılıklı olarak trampa edilmesi ve her ne şekil ve tarzda olursa olsun arsa

188 M. A. Umay, “Kentsel Rantlar Nedeniyle Oluşan Gelirlerden Kamunun Pay Alması Gerekmez mi?”, Mali Kılavuz Dergisi, Sayı:31, Ocak-Mart 2006, s. 110.

189 O. Oyan, “Kentsel Rantların Vergilendirilmesi”, Mülkiyeliler Birliği Dergisi, Sayı:145, Cilt:XVI, Yıl:27, 1992, s. 48.

190 M. Ökmen, H. Yurtsever, “Kentsel Planlama Sürecinde Oluşan Kamusal Rantın Vergilendirilmesi”, Maliye Dergisi, Sayı:158, Ocak-Haziran 2010, s. 69.

191 M. A. Umay, “Şehir (Kent) Rantlarının Vergilendirilmesi”, Yaklaşım, Yıl:14, Sayı:164, Ağustos 2006, s. 104.

192 Bulutoğlu, a.g.e. s. 444, 445.

74

karşılığında kat, daire veya bağımsız bölüm iktisap edilmesidir. Veraset yoluyla vaki intikaller ve kanuni mirasçılara yapılan şartlı veya şartsız hibeler ile müşterek veya iştirak halinde mülkiyete konu gayrimenkullerin malikleri arasında taksim veya ifrazları verginin konusu dışında bırakılmıştır. Verginin mükellefi sayılan gayrimenkulleri devir ve temlik eden gerçek ve tüzel kişilerdir. Verginin matrahı, ivazlı intikallerde devir, temlik, kamulaştırma veya devletleştirme karşılığında elde edilen değer ile iktisap maliyeti (devir ve temlik karşılığında elde edilen değerler, beyanda bulunulması gereken tarihteki rayiç bedelden aşağı olamayacaktır); ivazsız intikallerde devir ve temlike konu gayrimenkulün, devir ve temlik tarihindeki rayiç bedeli ile iktisap maliyeti; her ne şekil ve tarzda olursa olsun, arsa karşılığında kat, daire veya bağımsız bölüm iktisabında, arsa karşılığı iktisap olunan kat, daire veya bağımsız bölüm için yapı kullanma izni (İskan Belgesi) alınanlarda en geç yapı kullanma izninin alındığı, alınmayanlarda inşaatın tamamlandığının idarece tespit edildiği tarihteki rayiç bedeli ile arsaya isabet eden iktisap maliyeti arasındaki farktır. İktisap maliyeti de vergiyi doğuran olayın meydana geldiği tarihte bina ve arazi vergilerinin tarhına esas olan vergi değeri, bina ve arazi vergilerinin tarhına esas olan vergi değerinden yüksek bir iktisap değeri mevcutsa bu değer olarak kabul edilmiştir. Matrah hesaplanırken şu meblağların indirilmesi öngörülmüştür: Gayrimenkulün iktisabı için ödenmiş bulunan her türlü vergi, resim, harç, komisyon gideri ve benzeri masraflar ile iktisap tarihinden itibaren her yıl için iktisap maliyetinin %5’i oranında hesaplanacak götürü gider ve ödenmiş olan bina ve arazi vergileri.¹⁹³

Gayrimenkulünü zaten satmak niyetinde olanlar değerini piyasadan da yüksek göstererek, ileride doğacak gayrimenkul kıymet artış vergisinin matrahını azaltmayı isteyebilirler. Bu da, bu verginin emlak vergisi matrahlarını yükseltme yolunda

193 A. Değirmendereli, “Rant Vergisi Tartışmaları Bağlamında Kentsel Rantın Vergilendirilmesi Konusundaki Gelişmeler ve Bir Çözüm Önerisi”, Yalova Üniversitesi Paradigma Dergisi, Cilt:1, Sayı:1, Haziran 2016, s. 50.

75

yükümlülere bir itilim getirdiğini göstermektedir.¹⁹⁴ Ancak, uygulamada gayrimenkul sahipleri satış değerini düşük göstererek vergiden kısmen kaçınma olanağı bulmaktadır.¹⁹⁵

Artan oranlı bir vergi olan gayrimenkul kıymet artış vergisinin oranı, ilk 50.000 lira için

%15, sonra gelen 50.000 lira için %20, sonra gelen 200.000 lira için %30, sonra gelen 300.000 lira için %40 ve 600.001 lira ve daha fazlası için %50 olarak belirlenmiştir.¹⁹⁶

Mükellefin beyanı üzerine vergiyi tarh etmeye gayrimenkulün bulunduğu yer vergi dairesi yetkili kılınmıştır. Beyanname Kanun’da sayılan hallerin gerçekleşmesi durumunda bir ay içinde beyanname verilerek verginin ödenmesi gerekmektedir.

Mükellefler tarafından gayrimenkullerin gerçek alım satım bedellerinin gizlenmesi nedeniyle etkin bir uygulama gerçekleştirilememiş,¹⁹⁷ 1981 yılında 2484 sayılı Kanunla verginin konusu, vergiyi doğuran olay, matrahtan yapılacak indirimler, vergi nispetleri, beyanname verme süreleri gibi uygulamada sıkıntıya yol açan kimi hükümlere açıklık getirilmeye çalışılmışsa da,¹⁹⁸ 1982 yılında yürürlükten kaldırılmıştır. Aral’a göre, aslında bir enflasyon vergisi niteliğine bürünen ve uygulamada pek çok itiraz ve şikayetlere yol açan bu verginin yürürlükten kaldırılmasıyla uyuşmazlıkların hiç olmazsa bu tarihten sonra devamı önlenmiştir.¹⁹⁹ Kaya’ya göre ise, verginin kaldırılma nedeni çeşitli baskı grupları ile siyasilerin popülist yaklaşımlarının etkisi ile tasarruf açığı ve sermaye birikimindeki yetersizliklerdir. Ayrıca, verginin kaldırılmasıyla da yetinilmeyerek 1984’te gayrimenkul satış kazancı istisnası getirilmiştir. Avrupa ve

194 Bir örnek vermek gerekirse; bir dairesi bulunan ve emlak vergisi beyanında bunun vergi değerini 100.000 lira olarak bildiren bir mükellef izleyen yıl dairesini 150.000 liraya satarsa, aradaki fark üzerinden %15 oranında (50.000x%15=) 7.500 lira kıymet artışı vergisi ödeyecektir. Ayrıntılı bilgi için bkz. “Bina, Arazi ve Arsalar Üzerinden Alınan Vergiler (Emlak Vergisi ile Gayrimenkul Kıymet Artışı Vergisi Arasındaki İlişki)”, Ankara Muhasebe ve Vergi Dergisi, Cilt:1, Sayı:8, 1972, s. 285.

195 Bulutoğlu, a.g.e. s. 426, 450.

196 “Gayrimenkul Kıymet Artış Vergisi”, Ankara Muhasebe ve Vergi Dergisi, Cilt:1, Sayı:8, 1972, s. 295.

197 Değirmendereli, a.g.e. s. 51.

198 F. Bilginoğlu, “Gayrimenkul Kıymet Artışı Vergisi Kanunu’nda Yapılan Değişiklikler ve Vergi Oranlarının Uygulanması”, Vergi Dünyası, Yıl:1, Sayı:3, 1981, s. 15.

199 U. Aral, “Gayrimenkul Kıymet Artışı Vergisi İle İlgili Bir Sorun”, Vergi Dünyası, Yıl:1, Sayı:11, 1982, s. 10.

76

Amerika’da uygulaması bulunmayan bu istisnanın gerekli olup olmadığı hususu tartışmalıdır.²⁰⁰